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1. 房地產投資方式包括哪些
房地產投資方式：
兩條途徑：
基本建設途徑和房地產開發e79fa5e98193e59b9ee7ad9431333337616565途徑。
四種方式：
基本建設途徑中的基本建設式；房地產開發途徑中的樓宇購買式、合作開發式和股權購買式。
基本建設式
是指按基建程序進行報建的方式，建設自用的房地產項目。這種建設方式是在房地產開發市場化之前，房地產項目建設的主要方式。房產地開發市場化之后，國家法律和地方法規、規章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制，這些條件主要有三個方面：
一是投資主體的限制。一般應是國家機關、全民所有制的事業單位或企業單位；
二是項目性質和用途的限制。一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業項目等，前述機關、事業單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目；
三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協議出讓手續（下稱“停止國有土地使用權協議出讓規定”）。
除非符合特定條件或經*府特批，通過協議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。
樓宇購買式
投資人審查一家房地產開發商的資質、該房地產開發商所開發的樓宇的法律狀態，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產開發商建立商品房買賣法律關系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。
這種方式最為簡便。相當于對某特定地區正在進行開發尚未出售的房地產項目進行全面考查，在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上，選擇一家有實力的開發商開發的符合投資人意愿的項目，與其談判達成購買合約。不足之處是：擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批，其規劃、建設等事項已很難更改。對于已建設完工的項目的狀況，只能在現有市場中進行選擇，不能以自己的意愿進行所需樓宇的設計和建設。對于未建設完成之房地產項目，則又存在著預購商品房的風險。
合作開發式
如投資人本身不具備房地產開發資質和相關經營范圍，則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發的項目公司，也可以是通過合作協議的方式進行約定。具備房地產開發資質的合作方回收其先前投資并獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發的房地產項目樓宇的全部產權。雙方各得其所。
合作開發式的本質仍是對雙方合作開發項目之樓宇的購買。這種方式區別于樓宇購買式的主要優點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多只是定作而已。而在合作開發式中，投資人直接進入項目開發的過程之中，可以對合作開發的房地產項目依不同的合作開發方式，實施不同程度的控制。通過合作開發，投資人可以對合作開發的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意愿進行創作。不足之處是：合作開發房地產項目涉及到與合作對方的合作，法律關系及協作配合比樓宇購買式相比要更復雜一些。如果進行合作開發，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發房地產有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發方式和成立項目公司的合作開發方式。如采用后一種合作開發方式，則停止國有土地使用權協議出讓規定將會構成一個障礙。
購買股權式
由投資人或投資人的關聯公司對于一家已經存在或擬創設的房地產公司的股權進行全面收購。通過收購該房地產公司的股權，而實現對該公司開發建設或擁有的房地產項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權利。
這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購房地產公司的股權，投資人不發生直接購買或通過合作方式獲得房地產權利而產生的購房置物業的稅費。不足之處有三個方面：
一是投資人對購置股權而擁有的房地產權利比較間接；
二是對一家公司股權的收購，投資人需與另一家關聯公司聯手進行，投資人與該關聯公司的關系將對投資人對間接購置的房地產的使用和處置產生一定的影響；
三是如不是對一個現成的房地產公司的股權進行收購，而是成立一個項目公司再去收購其股權，則停止國有土地使用權協議出讓規定也會構成一個障礙。
2. 現在一般的房產投資回報率怎么算
現在一般的房產投資回報率=（稅后月租金-物業管理費）*12/買房的費用。
1、供求關系是影響地產項目百價格和租金比率最直接的因素。供大于求，則租金和度房價都會下降。
2、發達國家地區的年回報率一般為百分之五。而中國作為發展中國家，房地產的發
展潛力巨大，應該說年回報率可以接近或者達到飽和狀態下內的發達國家。
3、投資者不要一味追求高租金，而忽略了租客的穩定性。租賃的對象換
手過于頻繁，投資者就需要不斷尋找租客，增加了成本，回報率就下降了容。
3. 房產投資回報率怎么算
這里有介紹房地產投資分析的三種方法，可以比較科學地計算出投資買房的收益率，消費者不妨試試。
方法一：租金回報率分析法
公式：（稅后月租金-每月物業管理費）*12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二：租金回報率法
公式：（稅后月租金-按揭月供款）*12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
方法三：IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR=累計總收益/累計總投入=月租金*投資期內的累計出租月數/按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計按揭款+累計物業管理費（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。）
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。
作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。
當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：
如果該物業的年收益*15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益*15年>房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間…………
