榮觀房產網1. 用馬克思地租理論解釋目前我國的房地產市場
1.從馬克思地租理論分析地價合理構成 地租的資本化形成地價，因此可以用地租理論來分析地價。
馬克思地租理論認為，地租可以分成絕對地租、級差地租和壟斷地租三種基本形式。其中，絕對地租是土地所有權在經濟上的實現。
級差地租是指優等和中等土地的個別生產價格與劣等土地的一般生產價格之間的差額。按照級差地租形成的條件和超額利潤轉化為土地占有收入的特點，可將其分為級差地租第一形態（Ⅰ）和級差地租第二形態（Ⅱ）。
級差地租第一形態（Ⅰ）是指由于土地自然、經濟條件，主要是指土地經濟區位的差別而形成的生產價格之間的差額。級差地租第二形態（Ⅱ）是指集約化經營所產生的超額利潤，即由于在同一塊土地上連續追加投資引起勞動生產率的不同而產生的超額利潤。
根據投資的不同特點，級差地租第二形態（Ⅲ）又可細分為兩種：（一）級差地租（Ⅱ）a，是由于對土地的直接投資所形成的級差地租；（二）級差地租（Ⅱ）b，是由于對土地間接投資所形成的級差地租。級差地租（Ⅱ）b又可根據形成地租的不同特點，細分為級差地租（Ⅱ）b-1和級地租（Ⅱ）b-2，前者由市*基礎設施投資形成，后者由非市*投資的社會性投資形成。
壟斷地租是指在特殊自然、經濟條件下產生的超額利潤。以下分別就各地租形式的理論歸屬及實際歸屬情況進行分析： （一）絕對地租 絕對地租是土地所有權在經濟上的實現，應歸土地所有者所有，即歸國家或集體經濟組織所有。
在實際中，出讓的國有土地和新征集體土地的絕對地租以土地出讓金或征地補償費的形式收歸土地所有者所有，劃撥國有土地的絕對地租（如款征收土地收益）由土地使用者占有。 （二）級差地租第一形態（Ⅰ） 級差地租第一形態（Ⅰ）形成的主要條件是土地經濟區位，應歸土地所有者、土地使用者和開發建設者所有。
在實際中，級差地租第一形態（Ⅰ）由以上三者共享。 （三）級差地租（Ⅱ）a 級差地租（Ⅱ）a是由對土地的直接投資所形成的級差地租，理論上應歸對土地進行直接投資的開發建設者所有。
如果原土地使用者對土地有直接投資并且投資成果可為開發建設者所用，也應分享。在實際中，級差地租（Ⅱ）a由開發建設者與原土地使用者分享。
（四）級差地租（Ⅱ）b-1 由于市*基礎設施是由國家或各級*府投資建設的，級差地租（Ⅱ）b-1作為市*設施投資分攤性地租，理論上應歸國家或各級*府所有。在實際中，級差地租（Ⅱ）b-1歸*府或代表*府的國有獨資公司所有。
（五）級差地租（Ⅱ）b-2 級差地租（Ⅱ）b-2是社會投資輻射性地租，指非本地段，除市*建設以外其他基本建設（包括工業、商服、文教、住宅等）對一定范圍內的地段所產生的或正或負的輻射作用，從而形成的或正或負的地租。理論上應歸這些基本建設單位或*府代表這些基本建設單位所有，而實際中，一般為開發建設者所有。
（六）壟斷地租 壟斷地租是指在特殊自然、經濟條件下產生的超額利潤。理論上應由*府代表全體公民所有，實際中往往被土地使用者占有。
以上分析可看出，整體上，地價構成存在不合理之處，主要有：一、如未征收土地收益，土地所有者應享有的劃撥國有土地的絕對地租被土地使用者占有；二、應為*府代為所有的級差地租（Ⅱ）b-2和壟斷地租被開發建設者和土地使用者占有。可見，認為地價高是由于*府收取的地價款高的說法是沒有依據的。
2.地租理論與中央的房地產宏觀調控*策我國對城市土地征收使用費的理論依據是馬克思主義的地租理論。地租是土地所有者的土地所有權在經濟上的實現。
我國土地是國家所有，任何單位和個人使用土地，都應該繳納一定的土地使用費，確保國家土地所有權在經濟上的實現。 **指出：“保護土地不僅是關系經濟社會全面協調可持續發展的重大舉措，而且是關系民族生存的根本大計。
面對耕地大量減少、人口繼續增長的嚴峻形勢，必須有強烈的憂患意識和危機意識。要自覺執行最嚴格的土地管理制度，更加重視節約土地，對子孫后代負責，對歷史負責。”
在現階段，國家提高征地成本，強調征地補償安置必須確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。規范土地出讓收支管理，國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理，目的是切斷地方的經濟動因，把新增建設用地有償收益要拿出來。
土地出讓收益不能作為市長的“零花錢”，同時用于被征地農民社會保障，用于建設城市廉租房和農村基礎設施建設等。 同時，提高土地使用成本給投資降溫。
國家將提高城鎮土地使用稅和耕地占用稅征收標準，國家根據土地等級、區域土地利用*策等，統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準，工業用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和，工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓且其出讓價格不得低于公布的最低價標準。 總之，國家通過土地調控，切實保障正確處理地方和中央的利益關系，實現經濟社會的可持續發展。
2. 請從地租理論的角度分析房價上漲的原因
兩者價格都是受自身供需面影響的，即地價由*府賣地的供應面和房地產企業的需求面來決定，房價由房地產企業的供應面和購房者的需求面決定.
只是地價提高會推高建房成本從而引起房價升高.
而房價如果受多買盤的影響上升，肯定會加大房地產企業贏利，會讓房地產企業對土地的需求增加，從而影響到地價.
如果社會對房地產的需求足夠多的話，那房價格會上漲，引發搶地熱潮，續而引起地價上漲，地價上漲將會提高房地產企業成本，引起房價進一步走夠，如果社會需求忍讓充分的話，以上步驟應該會繼續發生下去，使兩邊上漲速度都加快.
貌似是這樣分析，不知道對不對.
3. 地租理論在中國的應用
我國是社會主義國家。社會主義社會的農村土地經營制度與資本主義社會的土地經營制度既有本質區別，也有必然聯系。本質區別在于農村土地的社會主義性質，也即農村土地的經營主體不再是地主私人，而是集體經濟組織（村民委員會）。實際上，社會主義社會的土地經營方式與資本主義社會的土地經營方式都需要有土地經營主體，而土地經營主體的收益都得表現為地租的形式。因此，社會主義的農村土地集體經營，應該大膽地借鑒歷史經驗，包括資本主義社會的，以土地使用權與經營權相分離的方式，利用絕對地租和級差地租這一經濟實現形式，來管好用好十分有限的農村土地。
我們現在的土地經營方式采用的是土地承包方式，土地經營主體是農村集體即村民委員會，使用主體是農村承包戶，土地經營組織的經濟實現形式是土地承包費。土地承包費就是農村集體經營土地的地租收入。經營土地，就是根據土地的等級分類來收取不同數額的地租，以使優等地和次等地公平租稅負擔，從而促進土地的有效使用。這就是土地經營的含義，是經營土地的唯一的有效方式。農村土地集體經營組織的經濟形式即地租應該通過級差地租來實現。但是，我們現在農村集體經營土地的方法，根本不是這回事，而是按人口平均地畝承包，不僅好地按人口平均承包，中等地也按人口平均承包，次等地還是按人口平均承包，把本來就人均有限的土地被分割得七零八散，與之相應的稅費制度就是土地承包費按人頭而不按地畝承擔，地租不再是地租，而變為“人頭費”。而且，稅率、費率普遍偏低，土地經營權的經濟形式難以實現，農村集體經濟組織難以維持。因此，農村社會主義制度的優越性不能得到應有的體現。
我國農村土地的經營狀況令人擔憂，現在實際上仍是“大鍋飯”，雖然實行了土地承包制，但在稅費負擔問題上，不分土地地力的差別和土地位置的不同，統統一個標準：人均負擔制或畝均負擔制。在土地經營者的意識里根本不存在“級差地租”這樣一個概念。也就是說，根本不存在對土地的經營。人們還沒有建立起這樣的土地經營理念：土地經營的唯一手段就是根據土地的地力、位置的差別來收取不同的級差地租，使不同級別的土地承擔不同的地租額；土地經營的目的就是鼓勵土地使用者加大對各自承包土地的投入，使土地得到改良，以便今后獲得更多的地租收入。這一手段與目的是對應的。如果好地壞地負擔的稅費一樣，壞地承包者和好地承包者都不會有對土地增加投入的積極性。下等地承包者不愿意做出大力不討好處的事，因此沒有加大投入的積極性；上等地承包者感到土地承包費輕用不著費一些力出一些資就能有比較好的收成，因此也不會有加大投入的動力。當前我國的承包制下的土地使用就屬于這種情況，農民對承包地既沒有投力的積極性也沒有投資的動力，一個重要的原因就是，稅費負擔非輕即重。
目前，在我國農村進行的稅費制度試點改革中所實行的“費改稅”，我認為是不科學的，與我國當前的法律相矛盾。因為，“費改稅”直接否定了農村集體經濟組織即村委會的土地經營職能和土地經營權的經濟實現。費本來就是地租，是農村集體經營土地的收入，也是稅的來源。實行“費改稅”后意味著取消了地租這一級收入，或者說弱化了農村集體作為土地經營者的主體地位。這將會嚴重影響到農村集體經營組織對土地的經營能力和熱情。過去，土地經營者是私人地主，地租收入歸地主個人，這是我們所反對的。現在，土地經營者是農村集體，地租收入歸集體所有，這是農村社會主義性質的根基。土地的經營主體是不可缺少的，我國農村土地的社會主義性質也不能丟。土地的社會主義性質不是表現在過去那種土地“歸大堆”，而是表現在地租歸農村集體所有。因此，我國農村目前的稅費改革應該是“費改租”，實行社會主義租稅制，即在保證農村集體的地租收入基礎上的稅收制度。這有利于農村土地的經營。
土地經營理念地租是農村土地經營組織存在的物質基礎，也是農業稅的來源。按照歷史的慣例，在經營權與使用權分離的情況下，土地經營者收取的地租，地租率是土地常產的三分之一。農村集體經濟組織的地主地位，要有法律保障。在法律的范圍內，農村集體經濟組織（村委會）要合理的經營好自己的土地，根據土地的等級制定出級差地租方案，收取各級土地相對最次等土地的級差地租，作為土地經營權的經濟實現。要盡快改革人均或畝均稅費負擔這種不利于土地使用的稅費*策。
4. 房地產估價理論依據中的地租理論表現形態中,請高人淺顯解答一下
房地產需求的層次.①房地產的現實需求.這是消費者當期能夠實現的需求.當期沒有實現的需求稱為意愿沉淀需求.當需求的增加能帶來相應量的供給時，稱為有效需求
房地產供給和房地產需求是相對應的概念，是指在一定時期內，在一定價格條件下，房地產開發企業愿意生產并銷售的房地產商品的數量.
全社會的房地產供給分為市場交易供給和非市場交易供給二部分.
市場交易房地產供給，是指通過一定的交換關系，經過必要的市場交易程序，以貨幣手段實現供他人消費或使用的房地產商品.
非市場交易房地產供給，是指通過劃撥，配給手段滿足社會需求的房地產，以及新舊體制摩擦導致的，具有部分價值交換形式而不通過市場交易形式完成的房地產供給
絕對地租是國家土地所有權的實現形式，與農業地租來源不同，城市絕對地租來源于產業部門創造的剩余產品價值，但不同行業也有所不同。具體來說，工業用地地租來源于產業工人直接創造的剩余產品價值的一部分；商業用地地租來源于產業部門勞動者創造后轉移過來的，商業部門本身并不直接創造地租；城市服務業和銀行保險業來源與商業用地基本相同；住宅用地地租來源于工資，是必要勞動部分創造的價值部分
絕對地租一般是隨著社會經濟發展水平的提高而提高。在這一點上，馬克思說過：“地租完全不是由地租的獲得者決定，而是由他沒有參與的和他無關的社會勞動的發展決定的。”絕對地租的增長來源于兩個方面：一是隨著城市經濟的發展，社會勞動生產率相應提高，產業部門所獲得的超額利潤和平均利潤提高，相應的土地要素所得的超額利潤或平均利潤也提高，因而地租量也會提高；二是城市經濟發展對有限土地需求的不斷增加，土地價格增長，導致絕對地租量增加。
城市級差地租主要是由地理位置和追加投資產生的，土地自然肥力一般不起作用。城市級差地租同樣存在著級差地租I和級差地租Ⅱ兩種表現形式。
對于城市級差地租I，影響因素主要是位置，這種影響主要表現在兩個方面：①流通過程運輸費用的差別，處于地段優越位置的企業由于比其他企業節省運輸費用而取得超額利潤；②資金流通速度的差別，位置好的地段客流量多，相應的單個資金的周轉速度較快，相應會產生較高的利潤率，因此取得超額利潤。這種因位置差異而產生超額利潤，在一定的條件下就會轉為級差地租歸土地所有者（國家）所有。
對于城市級差地租Ⅱ，是以等量資本連續投在同一塊土地上而產生不同的生產率形成的，在實際中表現為兩個方面：①在微觀方面，主要通過高層建筑的容積率宋體現，一般來說，房屋建筑單位的利潤隨著容積率的提高而提高，不僅獲得一般利潤，還獲得相應提高的超額利潤，這種超額利潤在租約期間歸土地投資者占有，租約期滿，則轉化為級差地租Ⅱ，歸土地所有者占有；②在宏觀方面，主要通過對原有的城市基礎設施的二次開發，提高城市的客觀環境，改變原地段的級差等級，從而產生新的級差。這種對全市的投資分攤在城市的每一塊土地上，起初表現為土地資本的折價與利息，當整個基礎設施投資完成后，產生新的級差后，這些改良的土地一旦歸土地所有者占有，“一旦投入的資本分期償還，這種化為利息的地租就會變為純粹的級差地租。”
級差地租量的測定依據土地級差收益，具體測定思路為：首先，析出土地要素對超額利潤的貢獻量，然后根據企業和國家對土地投入的各自貢獻分割出級差地租幅度和水平。級差地租量的下限一般為城市絕對地租，上限為使用最優城市土地最好企業實際所獲得的表現為超額利潤那一部分的土地級差收益，其上下限之間的彈性由土地供求狀況來決定。
5. 地租理論在土地估價中的應用是怎樣的
西方地租、地價理論側重于對地租、地價量及其影響因素的分析，而忽視或避免從本質上分析地租、地價。
馬克思的地價理論則闡明了其本質、來源及所反映的經濟關系，兩者存在根本的區別。但同時兩者又有相同之處，如對土地的使用價值、地租和地價的關系等問題的認識有很多的相似點。
我們在進行地價評估時，應該以地租理論為指導。根據地租理論的要求，嚴格審查被評估土地的權屬性質，并確定其相應的價格。
根據級差地租和壟斷地租等的特點分析被評估對象所在的位置和所具有的特定的物質和經濟條件，準確地評估出土地價格。 以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。
6. 地租理論在土地估價中的應用有哪些
地租理論在土地估價中的應用 西方地租、地價理論側重于對地租、地價量及其影響因素的分析，而忽視或避免從本質上分析地租、地價。
馬克思的地價理論則闡明了其本質、來源及所反映的經濟關系，兩者存在根本的區別。但同時兩者又有相同之處，如對土地的使用價值、地租和地價的關系等問題的認識有很多的相似點。
我們在進行地價評估時，應該以地租理論為指導。根據地租理論的要求，嚴格審查被評估土地的權屬性質，并確定其相應的價格。
根據級差地租和壟斷地租等的特點分析被評估對象所在的位置和所具有的特定的物質和經濟條件，準確地評估出土地價格。
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