房地產開發公司利潤

1. 房地產開發商的利潤空間到底有多大

享受暴利的同時，開發商也有苦處：領導公關費用要占樓盤總成本2%—3% ( 2005-05-29 14:18:10 )稿件來源：新華每日電訊6-7版 10%、15%、30%、50%……房地產利潤究竟有多大、房地產的“水”究竟有多深？*府部門、購房者、炒房者、媒體各方莫衷一是。

除了開發商，誰也說不清楚、道不明。記者追蹤多日，幾經周折，終于聽到房地產開發商如是說…… ■“難以置信，做房地產這么容易發財！” 1997年，成都一位小老板懷揣著一百萬元殺進房地產界。

四年之后，公司資產已逾6億元，成為成都一家著名房產公司。這家公司的發家史被當地媒體披露后，不少市民驚嘆：“難以置信，做房地產這么容易發財！” 接受記者采訪的一位資深房地產開發商說：“一般來說，房地產商對外公開講的利潤是8%—15%，實際上真正的利潤都在25%以上。”

他拿起自己抽了半包的軟中華香煙說：“不是暴利，我抽得起這種煙嗎？” 25%的利潤，意味著房價的1/4被開發商揣進腰包。一項權威調查表明，房地產業稅后凈利潤在各行各業中為第一位，比平均水平高出5倍，比處于第二位的電力煤氣行業利潤高出1倍。

“做不到這么高的利潤，根本就別想活下來。開發一個項目，前前后后要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，還有那么多不明不白的稅外費。”

■“對干部要舍得，對老百姓要哭窮” 據他介紹，開發商做一個樓盤，需要經過國土局、規劃局、城建局、稅務局等諸多主管部門，逢年過節，每一關的大小菩薩都要去拜。春節、中秋、國慶等傳統節日，更是開發商與官員聯絡感情的最佳時機。

各地經濟發展情況不同，官員所處位置與幫助開發商的程度不同，打點關系的好處費也就有所差別。以西部某中等城市為例，從科級干部到處級干部再到局級干部，可以拿到數千元至數萬元不等的過節費。

用來疏通關系的好處費幾年算下來，大概占到樓盤總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。據這位開發商透露，出手大方的開發商辦事一般都特別順利，和主管部門經常往來、私交熟的開發商，上午送去的報批件下午就能批下來。

而關系不硬的開發商就得按規矩到窗口排隊，要7個工作日或15個工作日才能批下來。在房地產界，時間往往就意味著金錢和利潤。

主管部門越早批下來，銀行的按揭款和相關貸款就回籠得快，才有資金做下一步的投入。報批得慢，資金就相當于被套住了，要承擔相當大的融資風險。

開發商圈子里常說的一句話是，“舍不得孩子套不著狼。對干部要舍得，對老百姓要哭窮”。

■“國八條”需加大執行力度為平抑房價，國家今年相繼出臺了被媒體稱之為“平抑房價組合拳”的新舊“國八條”共16條指導性措施。然而，許多房地產開發商認7a686964616fe4b893e5b19e31333332623263為，“國八條”要取得預計實效將取決于能否得到有力的執行和實施。

而作為執行、實施的主要力量——地方*府根本就不愿看到自己轄區內的房價下跌。一位開發商告訴記者，不少地方都在搞“經營城市”，城市怎么經營？說白了，就是征地、拆遷、炒熱房地產。

地方*府然后從炒熱的地價中賺取大量資金。沒有幾個地方*府希望自己轄區內的房市冷清，而是越火爆越好。

要維持房市的火爆，就要不斷地制造對住房的大量需求，不斷地以改善城市環境為由進行大量拆遷，以產生對房產的被動需求。房地產是重要產業部門，它的發展對經濟發展有巨大的帶動作用又受制于經濟發展水平，所以房市和股市往往都被看作是一個地方經濟發展的“晴雨表”。

這種情況下，地方*府會希望房價下跌嗎？一位開發商對記者說，近兩年來，成都房價上漲10%左右，而成都市房管局仍然覺得成都市的房價不高，房價上漲較快只是因為前幾年起點很低。就在國家連續出臺兩個平抑房價的“國八條”之后不久，成都市房管局召開新聞發布會稱，“成都房價水平基本合理”。

記者打電話到成都房管局預約采訪，負責新聞宣傳的工作人員說：“成都房價不高，談不上抑制。對于調控房市來說，我們正在研究相關*策。”

一位內業人士告訴記者，世界銀行的一項調查表明，一套住房的價格如果是一個家庭年收入的3倍至6倍時是合適的。依照這個比例，按2004年成都住宅五城區均價3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數據計算，三口之家購買一套70平方米住宅需要7。