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1.我國房地產市場存在的問題及對策
最低0.27元/天開通百度文庫會員，可在文庫查看完整內容> 【摘要】在日趨激烈的市場競爭環境和復雜的宏觀環境下，房地產市場呈現出供不應求向結構性過剩轉變。
大量的中小型房地產企業面臨被迫退出市場的風險，而大型的房地產企業也到了一個需要重新思考企業發展戰略的時刻。本文通過對房地產業現狀的分析，探討房地產開發企業存在的問題，并提出相應的意見及建議，以期提高房地產企業的競爭能力。
【關鍵詞】房地產行業 ；房地產企業 ；問題 ；對策一、引言隨著消費者購房消費日趨成熟，以及*府對房地產業發展宏觀調控*策的不斷出臺和完善，房地產市場的競爭必將日趨激烈，房地產開發企業要想在競爭中獲得優勢，就必須提高企業競爭力，擴大企業的規模和知名度，從而帶動整個房地產市場的日趨完善和成熟，更好地滿足消費者的需求。然而我國房地產開發企業普遍存在競爭力不高的問題，既有房地產產業不發達和行業規范有待進一步完善的影響，也有企業自身的原因，提高房地產企業的競爭力就成為當下亟待解決的問題。
二、房地產業現狀分析（一）宏觀經濟的調整。由于中國房地產市場的特殊性，所以其與宏觀經濟存在著相互影響的關系。
當前宏觀經濟面臨新常態，將繼續深化實施“ 穩增長、調結構、促轉型、惠民生”的戰略，在此期間，房地產業在結構調整中的地位趨于下降但仍是穩增。
2.中國房地產發展現狀以及前景
2017年1-2月，全國商品房銷售面積1.41億平米，同比增長25.1%，增速較2016年全年提高2.6個百分點。
分區域來看，7a64e78988e69d8331333363386663東部地區銷售面積增速基本符合我們前期草根調研的感受，1-2月，東部地區商品房銷售面積6595萬平米，同比增長16%，較2016年全年下降7個百分點。超預期的主要是中部和西部地區，中部地區銷售面積同比增長33%(2016年全年增速28%)，西部地區同比增長36%(2016年全年增速16%)，特別是西部地區，大幅超出去年全年的增速。
年初以來中西部地區房地產銷售情況較好，主要有四個方面原因：第一是返鄉置業，特別是今年春節返鄉置業的時間點，恰好與熱點城市限購限貸*策的發酵落實前后銜接；第二是比價效應，中西部地區房價近年來漲幅較小、并且絕對值較低，與東部地區相比存在一定的落差，而且在東南沿海城市務工的人員收入增長較快，使他們具備在中西部家鄉置業的能力。第三是*策優惠，中西部大多數城市的房地產市場定位還是去庫存，有較大力度的購房支持*策，包括稅收優惠和財*補貼等，同時在住房保障方面越來越多地貨幣化安置為主，進一步帶動了當地的住房消費。
第四是住房消費升級，特別是品牌開發商越來越多地拓展至中西部城市，給這些城市帶來了優質的住房產品，推動了當地的住房消費升級，典型的如碧桂園在三四線城市中推廣的“勞斯萊斯”項目。
3.我國房地產市場的現狀及發展趨勢
21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。
在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。
房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增。
同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。 在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。
在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。
所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入 ，*府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了*府土地財*，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲7a686964616fe59b9ee7ad9431333262366432的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。
目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點 文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其 ，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。
首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費 的增長。 可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。
如果相關調控*策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。 第二，保障性住房將得到加強。
從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。
這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是*策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控*策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。
近期中央一系列*策的出臺已經顯示了*策上的重視和關注，營業稅優惠*策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和。
4.我國房地產業發展存在的問題主要有哪些
我國房地產業發展存在的問題如下： （一）房地產的總體規模越來越大 1、房地產投資規模不斷擴大 房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。
1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。
2、開發規模快速增長 2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。
2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。
（二）地區發展不平衡 1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異 主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。
第二，中部的增長速度（除了銷售額）基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標（除銷售額）的增長速度均高于其他兩部。
第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%, 21.7%上升到15.7%, 24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。
可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。 2、城鎮居民居住水平存在地區差異 在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。
從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91 >西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。
（三）房價居高不下 近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于1998。
2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的“剛需族”出手猶豫，中央終于不得不出臺新*進行調控。
5.我國房地產的現狀是什么
一、中國房地產業現狀：財富的巨人與納稅的侏儒 2005年9月10日，中國稅務總局第五次公布了“中國納稅500強排行榜”，在本次排行榜中，300名內竟然沒有一家房地產企業的名字出現。
而與此相對應的是，2005年的“胡潤中國富豪榜”中赫然于榜中的房地產企業依舊占據了半壁江山，其數量甚至超過2004年。在該富豪榜中共有48位企業家主營或涉及房地產業，且在“百富榜中”排名較靠前。
在前10名富豪中，主營業務中涉及房地產業的富豪就多達5位，身價達140億元。 在中國十大暴利行業中，房地產企業居首位。
一般行業難覓的20%的項目利潤已成開發商底線，部分企業取得土地早、土地儲備充裕的房地產公司，在一期高于一期的房價攀升中攫取30%至40%的利潤也不鮮見。到目前為止，房地產業經過20多年的發展，已經成為國民經濟的先導性、基礎性、支柱性產業。
從1991年到2004年房地產行業僅房屋銷售額增長了43.62倍，平均年增長33%；房屋銷售價格平穩爬升，2004年全國房屋平均銷售價格已達到：2714元/米，北京為：5053元/米、上海為：5855元/米，從1991年到2004年全國房屋平均銷售價格增長了3.45倍，平均年增長10%。（詳見表1）。
從表中可以看出，房地產行業經營業績令人驚喜，但80%的房產企業在稅務機關賬面上赫然顯示“虧損”二字，剩下的二成企業也多以“微利”的面孔出現。以2004年的北京房地產企業為例，根據稅務總局統計出來的數據顯示全行業虧損。
表1:1991年----2004年全國房地產行業銷售情況表[1] 年 份 房屋銷售額（萬元） 房屋銷售面積（萬平方米） 單位銷售額（元/平方米） 銷售額增長率 1991 2,378,597 3,025.46 786.19 1992 4,265,938 4,288.86 994.66 79.35% 1993 8,637,141 6,687.91 1,291.46 102.47% 1994 10,184,950 7,230.35 1,408.64 17.92% 1995 12,577,269 7,905.94 1,590.86 23.49% 1996 14,271,292 7,900.41 1,806.40 13.47% 1997 17,994,763 9,010.17 1,997.16 26.09% 1998 25,133,027 12,185.30 2,062.57 39.67% 1999 29,878,734 14,556.53 2,052.60 18.88% 2000 39,354,423 18,637.13 2,111.61 31.71% 2001 48,627,517 22,411.90 2,169.72 23.56% 2002 60,323,413 26,808.29 2,250.18 24.05% 2003 79,556,627 33,717.63 2,359.50 31.88% 2004 103,757,069 38,231.64 2,713.91 30.42% 近期國家稅務總局在對浙江、安徽、山西、山東、四川、云南、上海7省市的調查中發現，在各種涉稅問題中，房地產業的問題占了90%。以浙江省地方稅務局提供的材料為例，金華市地稅局稽查局近期對該市96家房地產企業開展專項稅收檢查，企業補繳稅費5472萬元；嘉興市地稅部門組織全市311戶房地產企業的2002至2003年度稅收自查，各企業自查申報補稅金額共計5009萬元；義烏市地稅局針對全市房地產行業稅收征管中存在的問題，對15家規模較大的房地產企業進行重點檢查，查補稅費共7000多萬元，其中單戶查補稅費最多的達1800余萬元。
杭州市審計局重點檢查的37家房地產企業中，有17家存在偷逃稅行為，偷逃稅金額達7069.81萬元。 二、房地產行業的避稅行為及原因分析 近期國家稅務總局高層人士表示：房地產業無論是涉稅案件數量、案件發生率、涉稅違法納稅人所占比例、還是查補稅款額上都有明顯的上升勢頭。
通過長期調查發現房地產業的納稅人規避稅收的手段主要集中在營業稅和企業所得稅這兩個主體稅種上。通過大量的調查研究發現我國目前房地產企業規避稅收的幾種主要方法。
（一）利用成本膨脹法規避稅收行為 成本膨脹避稅法是指房地產企業在核算成本時，為使成本值最大化從而減少應納稅所得額，或通過采取最有利于自己的成本計算方法，以各種非違法的手段加大或調整自身的稅前成本額，減少應納稅額，最終達到降低自身稅負的避稅方法。 房地產企業運用膨脹成本避稅法主要目的是規避企業所得稅和地土增值稅。
我們在調查中發現，這種避稅方法在房地產企業運用相當普遍，有數據顯示，一般成本膨脹率都在10%--15%之間，更有甚者達到20%--30%。房地產企業普遍采用這種方法規避國家稅收的主要原因在于： 一是房地產開發企業屬勞動密集型、資金密集型企業，其開發項目的經營周期較長，開發前期資金投入大，資金回報期相對滯后，并且其成本構成項目十分繁雜、金額大。
在會計成本核算中，很難在時間和因果上準確配比相應的費用和成本；同時由于上述原因也給稅務機關的征管和稽查帶來很大難度。這為房地產企業從客觀上造成了避稅的空間和條件。
二是房地產開發企業大多是多種經營，既有建筑業，又有加工業，既有房屋銷售，又有物業管理服務。在調查中發現，大多數房地產企業的關聯方一般為建筑安裝（隊）公司、建筑材料加工企業、綠化公司、房屋銷售（中介）、裝修公司等，而這些關聯公司中，還有不少是享受稅收優惠*策的企業。
更有甚者的是房地產企業與其關聯的建筑安裝等公司的財務是合署辦公。這為房地產公司在成本核算上通過虛開、多開發票的手段來膨脹工程成本提供了可操作性。
三是房地產企業在經營中涉及的職能部門多，要辦的手續煩瑣。
6.跪求“我國房地產業發展中存在的問題研究”論文
（一）供求結構矛盾明顯 高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協調，突出表現為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。
據有關部門去年對18家大型房地產開發企業的抽樣調查，所銷售的商品中，單價3000元/平方米以下的僅占3.7%,3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面積80平方米的戶型僅占1.1%,80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此類戶型已占80.9%。
此外，個別地區商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高檔住宅和寫字樓占80%，而根據國際經驗，發展中國家的高檔物業在房地產中所占的比例應在5%-10%之間。從我國實際需要看，我國家大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。
在高檔商品不段積壓，空置面積持續上升的情況下，經濟適用房則出現連夜排隊購買的現象，有的城市出現經濟適用房供求比例達到1:8。北京，上海等達城市出現高檔商品房面積空置，而經濟適用房和低檔房則供不應求。
究其原因首先是由于房地產開發任務相對穩定，開發公司過多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這樣一來，既不符合規模經濟的原則，亦會造成開發成本上升，從而抬高了商品房的價格。其次，許多房地產開發企業缺乏應有的市場調查和預測，高回報的項目過熱，但市場容量有限，而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結果既加大了房地產供應結構的不合理矛盾，也增加了市場風險。
（二）局部地區商品房價格上漲過快 近幾年，我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上，個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。資料顯示：1999年-2005年，我國商品房銷售價格逐年上升，2005年增幅為19.46%,2007年，住宅物業上漲0.4%，土地交易價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個百分點，其中，居民用地，工業倉儲用地和商業旅游娛樂用地交易價格上漲8.9%,5.7%和20.9%。
除商業營業用房外，商品房銷售價格增長幅度遠遠大于同期國民經濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產市場，特別是一些地理，人文環境優勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。
但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭，如果任其發展，將不利于房地產市場健康發展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。
（三）房地產金融存在風險 我國人民銀行在《2004年我國房地產金融報告》中指出，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%-50%以上。
房地產開發資金依賴房地產信貸資金，增加了潛在的信貸風險。按照國際經驗和市場規則，房地產開發過程中價格下跌的第一承擔者就是開發商。
我國一些開發商的自有資金比例過小，總投資中銀行貸款，占用建筑商和夠藏者的資金比重過高，這實際商就把應當自己承擔的風險轉嫁到了銀行，建筑商以及購房者的頭上。實際上，建筑商和購房者的資金很大部分也是來源與銀行，在這樣的情況下，房地產業的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑，商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。
（四）房地產開發土地購置呈高速增長 由于我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現象。“近幾年來，我國房地產開發土地購呈高速增長趨勢，1999年增長18.3%,2000年增長41.4%,2001年增長38.5%,2002年增長38.1%,2003年增長42.3%，均遠遠高于同期房地產開發的增長速度”。
資料顯示：全國有3萬多家房地產開發企業均參與了土地超前購置的圈地活動，這對我國有限的土地資源開發利用和可持續發展是極為不利的。 （五） 住房保障體系不完善 近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控*策的一個重要組成方面，但是由于資金落實不到位，地方*府對于住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。
當前，部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經濟適用房開發投資的增幅業連續多年低于住宅開發投資的增幅，甚至有兩年出現負增長，其占住宅開發投資的比重也逐年下降。同時，對經濟適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴，資金渠道來源不穩定等等。
還沒有認真規范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。
7.求一篇關于我國房地產交易制度缺陷及完善的論文5000字
房地產稅費制度是房地產市場體制的重要組成部分。
建立和健全房地產稅費制度，對于充分發揮國有土地資源的效益，防止其流失，保障房地產市場健康有序地發展等都有重要的意義。目前，我國房地產市場的不正常發展帶給我們對現行房地產稅費制度的思考。
本文通過分析現存制度的弊端和國外相關制度的成功經驗，提出完善我國房地產稅費制度的一些建議。 稅收杠桿是國家進行宏觀調控的有力工具，近年來，我國部分地區如北京，上海房價飛漲，房地產業發展，大到影響市場交易能否順利進行，國土資源能否得到充分利用，小到影響城市居民能否安居樂業。
在這種持續高溫的態勢下，加強對房地產市場的監督管理，規范市場交易行為，以實現資源有效配置成為國家宏觀調控的重點。為遏制畸高房價，給過熱的房地產市場降溫，稅收的杠桿調控作用不容忽視。
科學的房地產稅費改革比其他控制土地、提高利息、加征房地產轉讓稅等控制房產熱的措施都要有力有效。因此，完善我國房地產稅費制度發揮其對于經濟的宏觀調控功能已是時之所需，勢在必行。
一 我國房地產稅費制度的現狀 隨著市場經濟的發展和改革開放的深入，我國的房地產稅費制度也逐漸確立和完善。我國的房地產稅費體系由兩大部分組成，一是房地產稅收，一是房地產費。
（一）房地產稅制 經過1994年稅制改革，我國房地產稅收體系在稅種的設置、稅目、稅率的調整、內外稅制的統一方面逐漸完善起來，形成了一套適應社會主義市場經濟發展要求的復合稅制體系。按照征稅客體性質的不同，可將房地產稅收分為四類：流轉稅（包括營業稅，城市維護建設稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業所得稅和個人所得稅）、財產稅（包括房產稅，契稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產投資方向調節稅）。
2003年10月十六屆三中全會的決議中明確提出：“實施城鎮化建設稅費改，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”2005年2月26日，國家稅務總局，財*部，**發展研究中心等有關部門就《中國房地產稅收*策研究報告》進行研討。
該會議明確了我國從2005年開始就新的稅制進行設計，并在合適的城市進行模擬運行。*府目前正積極推進以“明租、正稅、清費”為改革方向的房地產新稅制的改革。
（二）房地產費制。 房地產費是指在房地產市場活動中所產生的各種費用，它是國家機關為房地產方面提供某種服務（管理）或國家授予他方開發利用國家資源而取得的報酬，它也是國家在房地產方面取得財*收入的一種形式。
根據有關規定，現行的房地產費主要有三類：一是國家作為土地所有者在房地產一級市場向土地使用者收取的土地使用費，主要包括地租，國家對土地的開發成本，征用土地補償費，安置補助費；二是房地產行*管理機關或其授權機關，履行行*管理職能管理房地產業所收取的費用即房地產行*性收費，主要包括登記費，勘丈費，權證費，手續費和房屋租憑登記費及其監證費；三是房地產行*管理機關或事業單位為社會或個人提供特定服務所收取的費用即房地產事業性收費，主要包括拆遷管理費，房屋估價收費等。 二 現行房地產稅費體系存在的問題 通過不同的稅種，我國對房地產業的發展進行著多層次的調節，但現行的房地產稅種的設置，絕大部分是參照其它行業的稅種，沒有考慮到房地產業自身的特點，因而這些稅種結構已不適應房地產業發展的客觀需要。
（一）宏觀稅制的缺陷。 首先，房地產交易缺監控，稅收征管難度大。
一是沒有普遍建立起房地產評估制度，房地產交易只能以實際成交價為準，加之法律又沒有設置針對明顯低于市場公允價的房產交易，*府有權優先收購的規定，這便為炒房提供了條件；二是沒有嚴格的注冊登記制度，使稅務機關面對納稅人的虛假申報常無從查證。其次，“隱形市場”中逃避稅，國有資產流失大。
以行*劃撥方式取得國有土地使用權但未補交出讓金、補辦出讓手續，或集體所有土地未經國家征用即也是未交出讓金，而直接進入市場交易，對此兩種情形是采取行*處罰措施還是征土地增值稅，如果征，如何計算增值額，這些都是法律的空白。第三，出讓、轉讓土地界限不明，稅收征免難以確定。
一是兩類所有權土地納稅主體難以確定。法律規定我國土地所有權分國家所有和集體所有兩種，《城市管理法》又規定，城市規劃區內的集體所有土地經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
這樣實際上集體所有土地正在逐步國有化，使兩類土地所有權在現實中難以確定，并使派生的土地出讓、轉讓不易劃清，從而影響了納稅主體的確定，具體的征免界線也難以把握；二是性質不明的房地產公司，征免界限難劃定。目前許多“房地產公司”掛靠國土部門，又是法人又得履行行*職責，體現*府意愿，致使稅務機關很難分清公司業務中哪些屬于*策性“代理”，哪些屬于“自營”項目，征免界限難確定。
（二）微觀稅制的缺陷。 首先，稅種分布結構不合理，保有環節相對偏輕。
這個環節主要調節*府與房地產占有者之間的收益分配，目前的結構會使土。
