房地產企業自己拆遷收入成本確認會計處理

1.房地產企業對拆遷補償款如何進行會計處理與稅務處理

因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款。

企業收到*府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增專項應付款，企業在搬遷和重建過程中發生的損失或費用。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款，機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷專項應付款；企業因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權，直接核銷專項應付款，用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。

企業拆遷通常包括*策搬遷和商業性拆遷兩種形式。搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

2.拆遷還房業務房地產企業應如何進行會計處理

具體如下：（1）房地產企業拆遷還房的賬務處理一般來講，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費” 計入開發成本中的土地成本。

而房地產企業拆遷還房的實質是，被拆遷戶用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購入房屋，要確認土地成本中的“拆遷 補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補 償費”的形式計人開發成本的土地成本。 另外，對補償的房屋應視同對外銷售，視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應按照 同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。

以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出， 適用《企業會計準則第7號——非貨幣資產交換》的規定，回遷房的非貨幣性資 產交換，預計未來能帶來更多現金流，一般情況下是具有商業實質，且公允價值能夠可靠地計量。 在開發產品完工時，根據安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理：借：開發成本 拆遷補償費貸：應付賬款 拆遷補償費借：應付賬款 拆遷補償費貸：主營業務收人房地產企業開具銷售不動產發票，業主向房地產企業出具拆遷補償費收據， 結轉成本的會計處理：借：主營業務成本——土地征用費及拆遷補償費 貸：開發產品。

3.房地產公司 拆遷補償 賬務處理

由于項目完工時實際發生的成本里面包括拆遷時暫估入賬的部分成本，這樣構成項目的成本（暫估入賬部分成本）成為一個循環，導致不能得出真實的計量價格，但可以采用以下幾種方式來確定完工時較為接近真實成本的計量價格。

（一）不考慮非貨幣性補償部分的成本法

如果發生非貨幣性拆遷補償部分涉及金額不多，可以根據會計上的重要性原則，不確認此部分的金額，以項目實際發生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計算得出計量價格。

單位計量價格=（項目實際成本-暫估入賬成本）÷可售面積

計量價格=單位計量價格*補償面積

（二）修正成本法

以上一項目平均成本為基礎，用上一項目到本項目完工期間的平均經濟增長率來進行修正。 單位計量價格=（上一項目的平均成本+上一項目的平均成本*上一項目至本項目完工時的平均經濟增長率）÷可售面積

計量價格=單位計量價格*補償面積

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4.拆遷還房業務房地產企業應如何進行會計處理

一、房屋產權置換補償方式的特性 1.房屋產權置換補償 根據《城市房屋拆遷管理條例》?拆遷補償的方式有貨幣補償和房屋產權置換兩種。

貨幣補償就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素對被拆遷人（單位或個人）即將被拆除房屋的價值進行評估然后開發商按照評估值確定對被拆遷人補償的金額后以貨幣方式結算?同時將被拆遷人的房屋產權證和土地使用證收回到*府房產、國土部門注銷。產權置換就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素對被拆遷人即將被拆除房屋的價值進行評估然后開發商用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換?并按照拆遷房屋的評估價和置換房屋的市場價（以簽訂拆遷補償協議時的房屋市場價格為準）或優惠價結算置換差價的行為。

在產權置換方式下?被拆遷人土地使用證收回到*府國土部門注銷?被拆遷人的原房屋產權證在其辦理置換房屋的新房屋產權證時由房管部門注銷。 2.房屋產權置換業務處理現狀 房地產開發企業與被拆遷人在簽訂拆遷補償協議后?取得的被拆遷人的舊房（以下簡稱“拆遷房”）時?房地產開發企業換出的新房（以下簡稱“回遷房”）尚未完工及交付使用（甚至尚未開工）?不符合會計上的收入確認條件所以回遷房不能在此時確認收入。

對取得拆遷房及交付回遷房應如何進行會計處理在實務中存在不同的處理方法?有部分企業對取得拆遷房及交付回遷房均不做賬務處理部分企業在取得拆遷房時不進行賬務處理?而是在交付回遷房時進行賬務處理?部分企業用非貨幣性資產交換準則進行會計處理?部分企業將其視同“購買”和“銷售”兩筆經濟業務進行會計處理。 3.房屋產權置換業務會計與稅務處理特性 （1）房屋產權置換業務會計處理特性?房地產開發企業用回遷房換入被拆遷人的拆遷房?應視同“購買”和“銷售”兩筆經濟業務進行會計處理。

理由是?根據會計核算基本要求?各單位必須根據實際發生的經濟業務事項進行會計核算不做賬務處理不符合真實性原則?如果用非貨幣性資產交換進行處理?收到拆遷房的時間與交付回遷房的時間必須同步?顯然不適用于非貨幣性資產交換準則。 （2）房屋產權置換業務稅務處理特性?以房產補償給被拆遷戶的?對補償面積與拆遷面積相等的部分?按會計上的開發成本的口徑作為成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅?對補償面積超過拆遷面積的部分?按市場售價計算營業額計征“銷售不動產”的營業稅?對企業所得稅按市場銷售價格計算。

二、房屋產權置換業務的會計處理 1.房地產開發企業取得拆遷房的會計處理 房地產開發企業從被拆遷人手中取得拆遷房?購置成本為回遷房的市場價計入開發成本并按以下步驟進行一是簽訂拆遷補償協議?拆遷房交付拆遷人時?房地產開發企業對產權置換面積部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價確定成本計入“開發成本”由于此時尚不符合收入確認條件?對應科目應確認為一項“預收賬款”二是如果房地產開發企業給予被拆遷人優惠購買超出產權置換面積部分的權利?該部分優惠（即超出產權置換面積部分的市場價與優惠價款的差額）也應計入購入拆遷房的成本?即調整增加“開發成本”及“預收賬款”?三是如根據拆遷補償協議?房地產開發企業需額外支付被拆遷人差價款?支付被拆遷人差價款時?因已在上述步驟1中按市場價計入成本?此時應調減“預收賬款”?四是房地產開發企業收到被拆遷人優惠購買超出產權置換面積部分價款或市場價購房款時?應確認為一項“預收賬款”?五是拆遷房交付拆遷人及回遷房達到預售條件后的月末計算預繳營業稅稅金及附加?其會計處理同正常房地產業務處理。 2.拆遷房成本的分配 如果房地產開發公司準備分期開發?需將拆遷房的成本按建筑面積的比例在各期之間分配?而不能僅由回遷房承擔?或其中的某期承擔。

3.交付回遷房的會計處理 回遷房交付使用?應視同將回遷房以市場價出售給被拆遷人?在符合商品銷售收入確認條件時確認為“營業收入”?在轉回之前確認為“預收賬款”。 三、房屋產權置換的稅務處理 根據相關稅收法律、法規的規定?產權置換業務主要涉及營業稅、企業所得稅和土地增值稅等稅種及相應發票開具等問題。

具體稅務處理如下? 1.營業稅的稅務處理 根據深地稅發[1999]462號《深圳市地方稅務局關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的通知》規定?“對開發商根據當地*府的城市規劃和建設部門的要求?進行舊城拆遷改造?以土地補償給被拆遷戶的?按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定?核定營業額計征‘轉讓土地使用權’的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的?對補償面積與拆遷面積相等的部分?按同類住宅房屋的成本價核定計征‘銷售不動產’的營業稅?對補償面積超過拆遷面積的部分?按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定?核定營業額計征‘銷售不動產’的營業稅”關于營業稅計繳的時間?主要有以下三個時點?一是因房地產在達到預售條件?取得預售許可證后?方可對外銷售。

所以只有在達到預售條件時?為產權置換面積及超出產權置換面積部分的市場價與優惠價款的差額部分預繳營業稅的時點。二是在達到預售條件?并收取超出產權。

5.房地產企業對拆遷還房部分視同銷售成本怎么確認

根據國稅發（2009）31號文件規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：1.換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。

如涉及補價?土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。2.換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。

如涉及補價?土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。

如涉及補價?土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。貴公司可以根據文件規定，將房屋市場價值和相關稅費與開發成本的合計作為銷售成本。

6.房地產企業拆遷還房怎樣確認收入

【問題】 房地產企業“拆遷還房”怎樣確認收入？ 【解答】 拆遷補償可以采用房屋補償方式，也可以采用貨幣補償方式。

按照《企業所得稅法實施條例》、國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）相關規定，房地產開發企業“拆遷還房”，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為拆遷補償費計入開發成本中的土地成本中。如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，屬于以開發產品（房屋）抵償應向被拆遷人支付的拆遷補償款，應視同銷售，相當于被拆遷戶用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購入房屋，視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。

另外，要確認土地成本中的拆遷補償費支出，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以拆遷補償費的形式計入開發成本的土地成本中。

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