榮觀房產網1.房地產實地調研有用嗎
朋友，房地產“實地調研”的工作內容遠遠不止你上面說的那些，作為專業的咨詢管理公司，你們單位應該有個調研內容的模板之類的吧。
我只補充兩條供你參考：1、城市/區域經濟發展狀況這個當然網上、報紙、統計局數據等都能找到，但實地調研還需要研究人員自我感受這個城市或區域的經濟狀況。人口怎么樣？哪些地段商業氛圍比較濃厚？交通通達性如何？城市園林綠化和衛生環境如何？大街上什么品牌什么價位的車最多？人們的精神面貌如何？等等2、區域內房地產市場狀況有多少在售樓盤？銷售現場的人氣如何？區域內整體營銷水平怎么樣（包括現場布置、宣傳資料包裝、接待講解水平等等）？銷售價格和銷售速度怎么樣（實地調研的信息才是最準確和可靠的）？當地什么類型的住宅更受歡迎（建筑形式、戶型、面積、裝修標準等等）？購房人或看房人大多是什么收入階層的？等等，太多可以收集到的信息。
至少你搜集5家以上的銷售材料后，就能看出當地人最關注什么了。另外還可以去二手房中介公司，那些銷售員絕對能把當地的情況，包括未來規劃，說的頭頭是道。
總結一句話，網絡信息是不完全也不可靠的，要判斷一個市場，必須要實地考察。但具體能從實地考察中發現什么，就看研究人員自身的專業水平和經驗了。
2.房產調查包括什么,
房產調查的對象： 獲取建筑物、構筑物的權屬、數量、位置、類型和質量等信息。
構筑物主要指道路、橋梁、堤壩、水閘等， 建筑物主要指房屋。房屋調查的內容按地籍的定義，房屋調查的內容包括五個方面：房屋的權屬、位置、數量、質量和利用現狀 。
1. 房屋的權屬包括權利人、權屬來源、產權性質、產別、墻體歸屬、房屋權屬界線草圖。2. 房屋的位置房屋的位置包括房屋的座落、所在層次。
二、房屋調查的內容3. 房屋的質量房屋的質量包括層數、建筑結構、建成年份。 4. 房屋的用途房屋的用途是指房屋目前的實際用途，也就是指房屋現在的使用狀況。
5. 房屋的數量房屋的數量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產權面積、宗地內的總建筑面積（簡稱總建筑面積）、套內建筑面積等。（1） 建筑占地面積（基底面積）。
房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻（柱）外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。（2） 建筑面積。
建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
3.房產調查包括哪些內容
(1)房地產市場環境調查 房地產市場環境調查主要包括*治法律環境調查、經濟環境調查和社區環境調查。
*治法律環境調查的主要內容包括：國家、省、城市有關房地產開發經營的方針*策，如房改*策、開發區*策、房地產價格*策、房地產稅收*策、房地產金融*策、土地制度和土地*策、人口*策和產業發展*策、稅收*策等；有關房地產開發經營的法律規定，如《房地產開發經營管理條例》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》；有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
經濟環境調查的主要內容包括：國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益；項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況；一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率；居民收入水平、消費結構和消費水平；項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況；與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。
社區環境調查的主要內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。
(2)房地產市場需求和消費行為調查 房地產市場需求和消費行為調查的主要內容包括：消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點的調查、房地產市場需求發展趨勢的調查及房地產市場需求影響因素調查等。如：國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向等。
①需求動機調查如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。
②購買行為調查如不同消費者的不同購買行為、消費者的購買模式、影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。
(3)房地產產品調查 房地產產品調查的主要內容包括：房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期；現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度；新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況；本企業產品的銷售潛力及市場占有率；建筑設計及施工企業的有關情況等。
(4)房地產價格調查 房地產價格調查的主要內容包括：影響房地產價格變化的因素，特別是*府價格*策對房地產企業定價的影響；房地產市場供求情況的變化趨勢；房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小；開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響；國際、國內相關房地產市場的價格；開發個案所在城市及街區房地產市場價格；價格變動后消費者和開發商的反應等。
(5)房地產促銷調查 房地產促銷調查的主要內容包括：房地產廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產廣告媒體使用情況的調查；房地產廣告預算與代理公司調查；人員促銷的配備狀況；各種公關活動對租售績效的影響；各種營業推廣活動的租售績效。
(6)房地產營銷渠道調查 房地產營銷渠道調查主要內容包括：房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況；房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因；租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況；房地產租售客戶對租售代理商的評價等。
(7)房地產市場競爭對手情況調查 房地產市場競爭對手情況調查對于房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產市場競爭情況的調查內容主要包括：競爭者及潛在競爭者的實力和經營管理優劣勢調查；對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析；對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究；對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的研究；對競爭者銷售渠道使用情況的調查和分析；對未來競爭情況的分析與估計等；整個城市尤其是同街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場占有率；競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向等。
4.房地產調查報告的文章
不知道你要的是不是這種類型。
這是一份比較詳盡的項目的考察和分析報告，有幾個不同類型的項目，并配有圖片（略），希望可以對你有所幫助。 日本鉆石城購物中心項目考察報告 [2006-4-6] 作者：楊寶民 建筑策劃與其他學科的關系 建筑規劃與建筑策劃是建筑學體系兩個獨立的環節，其理論原理的建立、方法論的構成以及實踐活動的范圍和性質都各自形成完整的體系，。
對它們可以獨立地進行分析研究，產生不同階段的結論結果。建筑規劃對建筑策劃有指導意義，但由于城市規劃理論的新進展與實踐，建筑策劃對建筑規劃產生積極影響。
圖27 義安城購物中心與周邊環境 建筑策劃的研究內容超越了建筑本身，深入到街道社區和周邊環境，而建筑規劃在關注宏觀的同時也關注著微觀的建筑設計，規劃水平的高低也通過眾多的建筑與環境來反映。因此，建筑策劃與建筑規劃都關注環境的研究。
建筑策劃是建筑設計的依據，兩者具有不可分割的前后關系，但這并不意味著建筑策劃的研究結果只是建筑設計的前提條件，它在項目的決策、實現等階段也占有極其重要的地位。因建筑策劃結論的不同，同樣項目的設計思想與空間內容可以完全不同，更有導致項目完成之后引發區域內建筑、人類使用方式、價值觀念、經濟模式的變更以及新文化創造的可能。
商業建筑策劃除了要運用建筑策劃的公共知識以外，還要運用商業知識，將商業市場調查流程與商業經營規律運用到商業建筑項目的建筑策劃之中。 現代商業建筑策劃實踐分析 商業形態決定了商業建筑的形式，而商業形態取決于市場定位，其中最重要是對消費者的理解。
成都SM購物廣場就是一個典型的商業建筑策劃合作案例。由于文化背景的差異，筆者作為深圳NEW MALL商業管理公司與21世紀不動產成都分部聯合的委托商業地產專家為發展商SM集團的項目提供建筑策劃與招商服務。
根據商業市場調查資料，深入分析成都商圈演變規律，重點分析春熙路商圈和建設路副商業圈，找出商業業態空白，而后進行業態組合設計，同時根據成都百貨“千店一面”的缺點，優先考慮聚集人氣的業態，例如頂層餐飲美食要先行，檔次品味要高，要適合當地消費者飲食習慣，價格要適中，規模要大。在空間布局上，有意識主動引導人流多停留，在業態分布上考慮關聯業態相鄰原則，此外要在開業后，利用SM城市廣場一層室外的交通空間及室內中廳，有效開展營銷活動引導人流進入SM城市廣場shopping mall。
三層引進知名百貨的理由是：來雅百貨在成都缺乏知名度，不是強勢百貨公司，因此，作為大型購物中心，要提升租金，保持購物中心長期繁榮，需要引進成熟的知名百貨，因此，二層和三層最好分布兩家百貨店，檔次上進行錯位，而不是按照原來的計劃將來雅百貨分布在二、三層。 根據新的業態設計建議，筆者對SM城市廣場的初步建筑規劃方案進行了詳細分析，爾后進行業態詳細分布和經營通道動線劃分，通過實際分割工作，我們對整個項目的各個區域編制租金預測表。
在上述工作中，我們運用建筑策劃與NEW MALL購物中心策劃流程發現了如下缺陷： 1. 發展商委托了一般的市場調查公司對成都商業進行調查缺乏針對性，委托的調查公司缺乏商業經營專家，無法對成都商業發展趨勢進行準確預測，對消費者分析不夠深入，例如白領消費者的深入調查和分析不夠。通過我們的調查分析，成都是四川省會，西南一些大公司總部或分布多設在成都，白領人群多。
成都自古就是四川文化中心，大專院校科研院所眾多，成都高新區也集中了白領人群。 成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經濟收入較高的白領人群。
2. 由于市場調查工作不夠扎實，加上沒有搞清廈門與成都的地域差別，特別是地域文化與消費者數量、消費水平、消費結構的差異，因此，SM業態規劃存在缺陷。 3. 投資回報是商業建筑策劃的核心，由于SM集團前期要求整個購物中心能夠吸引高中低全部人群，事實上存在困難。
從長期可持續經營和提升租金角度，我們認為沃爾瑪大賣場適合各類人流，但是百貨等主力店必須能夠吸引白領人群，周邊消費人群難以支撐13萬多平方米的大型購物中心規模，因此我們建議要重點吸引白領消費者，所以SM城市廣場整個建筑風格需要創新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門城市廣場的建筑風格。 根據我們的建筑策劃分析，建議發展商修改方案，具體意見如下： （1）在四層與局部五層增加白領休閑空間，根據餐飲娛樂業態要求修改詳細建筑設計方案，特別是平面建筑布局。
（2）二、三層百貨公共部分的裝飾設計風格按照白領百貨要求設計，營造良好的白領購物休閑氛圍。 （3）建議二層以上挑空中庭，可以采用雙中庭方案設計，增加自然采光，營造自然通風良好的生態型購物中心，減少能耗。
（4）建議在空中增加白領培訓的娛樂設施，整個購物中心頂部增加白領培訓中心的設計內容，有意識地吸引白領人群來購物中心參加活動。 八、香港又一城的考察及其對深圳購物中心建筑策劃的啟發 （一）香港又一城的考察 1.概況 又一城由香港太古地產及中信泰富開發，位于九龍的中心地帶，九龍。
5.房產調查包括什么,
房產調查的對象：
獲取建筑物、構筑物的權屬、數量、位置、類型和質量等信息。
構筑物主要指道路、橋梁、堤壩、水閘等，
建筑物主要指房屋。
房屋調查的內容
按地籍的定義，房屋調查的內容包括五個方面：房屋的權屬、位置、數量、質量和利用現狀 。
1. 房屋的權屬
包括權利人、權屬來源、產權性質、產別、墻體歸屬、房屋權屬界線草圖。
2. 房屋的位置
房屋的位置包括房屋的座落、所在層次。
二、房屋調查的內容
3. 房屋的質量
房屋的質量包括層數、建筑結構、建成年份。
4. 房屋的用途
房屋的用途是指房屋目前的實際用途，也就是指房屋現在的使用狀況。
5. 房屋的數量
房屋的數量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產權面積、宗地內的總建筑面積（簡稱總建筑面積）、套內建筑面積等。
(1) 建筑占地面積（基底面積）。房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻（柱）外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。
(2) 建筑面積。建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
6.房地產市場調查內容有哪些
1、宏觀*策調查主要是調查國家或地方*府對房地產開發的態度，判斷目前開發是否處于比較有利的環境中，這是投資商是否投資開發項目的重點考察因素，如：國家、省、市有關房地產開發經營的方針*策、土地*策、稅收*策、金融*策、人口*策、產業*策、優惠*策等。
有關房地產開發經營的法律法規如房地產信貸*策、管理條例、土地規劃、城市規劃、城市發展戰略等。這些為決策者提供了進入那些地區進行開發、什么時候進入、以怎樣的方式進入提供參考依據。
2、經濟環境調查 主要調研國家金融*策和金融制度對房地產開發的影響。 如：國家、地區或城市的經濟特征，經濟發展的規模、趨勢、速度、經濟效益等。
項目所在區域的經濟結構、人口狀況、基礎設施、城市重點開發區域的經濟發展狀況。銀行貸款、融資成本；城市居民收入水平、消費水平、消費結構等。
區域經濟對外的依賴程度、影響區域經濟發展的主要因素等。 3、區域市場調查 是針對已經有投資意向、目標地塊的開發公司而言，主要考察項目所在區域、地段的市場狀況。
調查更具有針對性，內容更詳細和實用。如：區域經濟發展程度、文化氛圍、人文素質、交通程度、教育狀況、自然環境等；區域的公共設施狀況、道路狀況、城市發展規劃、區域功能等方面的內容。
4、市場需求與供給 針對不同的產品分析其供給和需求狀況，如消費者對某類房地產產品的總需求量、飽和量、成交量、未來的有效供給量等。消費者的構成、分布及消費者需求的層次狀況、現實需求和潛在需求、消費者收入變化、購買能力、購買習慣等。
消費者消費動機研究、影響因素、購買行為、購買模式等社會因素和心理因素等。 5、房地產產品調查 為開發商尋找市場空白點，增加項目營銷的賣點，為項目定位、差異性的塑造提供技術支持，如：調查區域內現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期；調查現有的房地產開發商、投資者、消費者對市場環境、產品功能、居住環境、物業管理、宣傳推廣方式、產品類型等方面的接受程度；調查目前出現的新技術、新產品、新工藝；新材料的應用以及對銷售的影響因素等。
6、房地產廣告調查 不同媒體的主流受眾是不同的，它對項目所達到的宣傳效果有直接的影響，選擇什么樣的媒體組合、在什么時段投放、廣告的主題怎樣表現、競爭對手的廣告策略是什么等等。主要內容有：廣告媒體的主流受眾、廣告媒體的影響力、廣告版面、廣告頻次、廣告效果評估、廣告訴求主題 、廣告策略、廣告設計單位等。
7、營銷推廣手段調查 不同的項目有不同的定位，如何順利實現產品的銷售，找到需要的目標客戶，傳達出項目的特質，需要有不同的推廣手法。營銷推廣手段的調查主要指項目的銷售價格、定價方式、廣告宣傳方式、媒體取舍、公關活動的跟蹤、監控、廣告組合方式、廣告策略、廣告費用估算、促銷手段、銷售周期、銷售率、入市時機、獨特賣點、項目形象包裝、倡導的生活方式等方面的全面的調查。
8、重點項目調查 對項目周邊的同類產品，不同類型但銷售率高、有影響力的項目進行調查。主要是調查這些項目進行開發之前的定位考慮，開發公司的實力、開發理念、產品的特點、配套設施、營銷的特點、市場的反饋、項目優劣勢等。
