榮觀房產網1.營改增后房地產行業怎么降低稅務負擔
一、全面做好“營改增”財務核算準備工作
“營改增”對房地產企業的賬務處理提出了新要求，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收*策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。為了有效應對“營改增”帶來的難題，房地產企業應充分學習相關*策，做好“營改增”財務核算準備工作。
1、調整會計賬戶的設置
房地產企業應該在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”“未交增值稅”等明細科目，輔導期管理的應在“應交稅費”科目下增設“待抵扣進項稅額”明細科目。在“應交增值稅”明細賬中，借方應設置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”等專欄，貸方應設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄。
2、正確進行會計處理
第一，取得過渡性財*扶持資金的會計處理。房地產企業“營改增”轉換期間因實際稅負增加的，將有可能向財稅部門申請取得財*扶持資金，期末有確鑿證據表明企業能夠符合財*扶持*策規定的相關條件且預計能夠收到財*扶持資金時，按應收的金額確認營業外收入。
第二，增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關規定，房地產企業初次購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費允許在增值稅應納稅額中全額抵減的，應在“應交稅費——應交增值稅”科目下增設“減免稅款”專欄，用于記錄該企業按規定抵減的增值稅應納稅額。
3、完善企業內部財務、稅務控制制度
良好的企業財務、稅務控制制度是控制企業稅務風險的重要手段之一。尤其在“營改增”后，賬務處理復雜化、增值稅專用發票風險凸顯，企業更應該注意以下財稅內控制度的建立和執行：
第一，采購環節盡可能取得進項發票后支付款項。“營改增”后，房地產企業增值稅稅負的大小很大程度上是由其進項稅額決定的，企業在采購過程中，應及時取得進項發票，否則，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發生糾紛，無法取得進項發票，不能進行抵扣。
2.新的房屋買賣*策出來之后,買賣房屋減少了哪些稅收
房屋買賣稅收新規定：
一、賣方涉及的稅費：
（一）普通住宅：1、營業稅： 購買未滿2年（含2年）的房產對外出售營業稅為房價的5.5%，滿2年則免征營業稅。2、個人所得稅：購買未滿2年（含2年）的房產或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的1%或差價的20%，滿2年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅。
（二）非普通住宅：1、營業稅：購買未滿5年（含5年）的房產對外出售營業稅為房價的5.5%， 滿5年則征差價差價的5.5%2、個人所得稅：購買未滿2年（含2年）的房產或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的2%或差價的20%，滿2年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅。
二、買方涉及的稅費：
（一）普通住宅：0--90平方米（含90），契稅：1%90—140平方米（含140） 契稅：1.5%
（二）非普通住宅：契稅：3%注：普通住宅必須同時滿足以下3個條件：1、五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等； 2、單套建筑面積在140平方米以下； 3、坐落在內環線以內的總價低于245萬元/套，內環與外環之間的總價低于140萬元/套，外環線以外的總價低于98萬元/套。
3.2019房地產稅真的來了
房產稅這個詞匯已經進入大眾視野很長一段時間了，但一直也沒有真正落實下來，以至于會讓人發出一個疑問：是不是 “狼來了”就喊喊而已？其實，還真不是！作為一個新的決策，如果不做試點就在全國推行勢必會產生很多問題，因此從2011年開始，重慶上海兩地開始進行房產稅試點改革，如今已經接近成熟，也就是說，房產稅真的要來了。
為什么要設立房產稅呢？其實道理很簡單。設立房產稅比較有利于樓市的降溫，成功推出后，能夠減少空置率，降低資源的消耗，極大地促進社會公平性，而且對地方而言也有了較為穩定的稅收來源。
世界上有很多發達國家都會征收房產稅，所以這個制度肯定存在一些優點。而中國之所以遲遲沒有推行，是因為中國房地產的復雜性遠超國外，所以需要結合中國現實國情。中國房地產協會名譽副會長童悅仲曾表示：房地產稅一定是要開征的，但是考慮經濟形勢的穩定，將緩慢穩步推進，估計不會一下子用力過猛。預計在2020年基本完成重要的改革任務。
未來一旦房產稅實施，將會對各地的調控起到輔助的作用，炒作房產將會被房地產稅抑制。站在整個產業*策的角度上看，要想讓地方持續的發展，財*資源不可或缺，因此需要持續性的財*資源，而不是賣地之后的坐吃山空。各級地方增加了稅收便可以更好的投入到教育和城市建設之中。
不少人會擔心房產稅實施后會被炒房人轉嫁給租房者或是接盤者，這個在實際交易過程中確實無法杜絕。但是隨著炒房者大量退出市場，房價和租金是可能會出現進一步回調的。國家近兩年堅決貫徹房住不炒，如今相比2016年炒房者已經收斂了許多了。
那么問題來了，征收地產稅雖然抑制了炒房族，但是剛需族買房又怎么辦？或者該不該把手里多余的房子賣掉？其實根本沒必要過分擔心，上述也說過了，房產稅出臺的目的是沖著炒房和房產過度投資而設計的，并不是針對剛性和改善性住房而去的。手中有一兩套房的房產稅不會高，甚至可能一套房者可以免于繳納房產稅。如果手中的房產超過了2套，達到3套以上，才會受到一定影響的。從目前的情況來看，很顯然有相當一部分房源還掌握在少數人，如果房產稅能夠讓這部分房源有效釋放出來，那么不僅房價會有所回落，市場供求關系也會得到有效改善。
從前兩年征稅試點城市的實施辦法可以看出被征收的對象基本鎖定為富人。獨棟商品住宅、新購高檔住宅、持多套房產的炒房者這三類房主需交稅的可能性最大。所謂高檔住宅并不是按照平米數算的，而是按照成交均價來定義。均價高的地方，基礎設施和配套肯定好，基礎設施投入的也就多，所以為了補貼相對配套落后的地方，向高均價地區征稅基本上合乎邏輯。
總之，適當征稅算是一件社會進步的好事情，隨著國民的稅法意識不斷提高，稅法改革也會越來越趨于完善，社會制度也會越來越趨于平衡，在一定程度上起到縮小貧富差距的作用。2019年，剛需族該買還是要買，所以沒必要過分擔心。
