榮觀房產網1.房產瑕疵是什么意思
房產瑕疵指該房產有一定的缺陷，包括房屋質量上存在的問題、房屋權屬的問題等。房產瑕疵需要協商修正或者通過人民法院解決。
《商品房買賣司法》第十三條“房屋質量瑕疵”：
“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”
擴展資料：
解決房屋的瑕疵問題
在合同法中，對于買賣的物品存在的質量瑕疵，出賣人承擔違約責任的方式包括修理、更換、重作、退貨、減少價款或報酬等。
消費者如發現商品存在質量瑕疵，可以先行選擇要求出賣人對物品進行修理，出賣人拒絕修理或在修理后仍無法排除質量缺陷的，應認為符合解除合同的條件，這樣既可以為修復缺陷創造條件，實現物品最大的利用價值，又節約了協商、訴訟等諸多成本。
在房屋買賣中，房屋的瑕疵主要包括數量瑕疵和質量瑕疵。購房者在查驗房屋時，一定要嚴格對照房屋出賣人交付給您的相關材料和購房合同，看是否有瑕疵問題。如果您發現有瑕疵問題，建議您請律師出面幫您解決。
2.開發商把房產以買賣的形式抵押是否合法,有沒有瑕疵
簽買賣合同后，辦理預告登記后再出賣就是二手房交易了，要上稅的。
只簽合同不作預告登記的話，很難保證開發商不作一房二買。
我在房管局辦過一種在建工程抵押，貸款人可以通過在建工程抵押獲得他項權證，已辦理他項權證的房產房管局作了附注開發商不能賣的。我認為這樣操作比較好，你可以到當地房管局問問“在建工程抵押（他項權證）”
如果做買賣預告登記，一旦房價下跌，開發商就可以拿買賣合同抵銷借款，當然房價上漲開發商是不會作出抵銷的；在建工程抵押后如果房價下跌，抵押物權不足以抵銷借款時，貸款人還可以主張不足部分的債權。
3.房地產抵押有什么風險
由于目前房價波動等因素，在拍賣時，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險增大。就上述測算看，稅收占房產增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少，而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。
2、抵押物風險。
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性，以及因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨*策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。
3、變現風險。
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4、社會和*策性風險。
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關*策的影響。
5、經濟性風險。
目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
4.房地產抵押權有哪些效力
1、房地產抵押權的效力在短期內，也就是說，房地產抵押持有人有擔保債權，抵押權的優先權。
房地產抵押拖欠債務人未經同意的人的房地產抵押，房地產抵押可以得到懲罰，并從銷售價格優先于普通債權人得到報酬。 2、房地產抵押權擔保的債權范圍效力，房地產抵押權擔保的債權范圍包括：主債權；利息，包括法定利息和約定利息，由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息亦屬于房地產抵押權的擔保范圍；違約金；損害賠償金；實現房地產抵押權的費用。
3、房地產抵押的范圍由房地產抵押權的影響，按標的物可分為抵押權和住房抵押權兩種，主要是指非客體主體的主體和輔助效用的主體發揮。 4、對抵押物價值的有效性維護抵押人的行為使抵押房地產價值的降低房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為，房地產價值下降，房地產抵押時，抵押權人有權要求抵押人恢復價值或提供與減少的價值的保證。
5.房屋質量瑕疵擔保責任是怎樣的
買受人與出賣人簽訂的房屋買賣合同一般應包含有房屋質量條款。
合同成立并生效后，買受人有權利取得符合合同約定質量的房屋，出賣人也應保證交付的房屋符合合同約定的質量要求，出賣人的這一義務，在民法上叫做瑕疵擔保義務。當然，出賣人的瑕疵擔保義務，既包括質量瑕疵擔保，也包括權利瑕疵擔保，也就是說你出售的房子在所有權上不應該有任何問題。
房屋的質量瑕疵擔保責任屬于合同不當履行的范疇，也就是賣方交付的標的物不符合合同約定或法律規定所產生的責任。構成此種責任一般包括以下條件：1、質量瑕疵在房屋交付時就存在；2、買受人善意且無重大過失。
但是，房屋畢竟是較特殊的商品，質量發生問題，通常應當對行修繕和維護來解決，只有到了一定的程度，才能允許當事人解除合同。 最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
這里說的房屋主體質量不合格，應當退房，很容易理解，畢竟是人命關天的大事，馬忽不得。 但實際發生的商品房買賣糾紛中，此種情況極少發生，多數情況是買受人發現房屋質量存在問題而要求退房，但又不是主體結構的質量不合格，這又該怎么辦呢？《解釋》第13條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”
最高法院的司法解釋做出上述規定，本意是要求開發商交付的房屋必須保證質量是合格的，這是合同法誠實信用原則的體現。 但具體到某個爭議房屋是否達到了“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”的程度，我認為應當由鑒定機構做出科學鑒定后才可以認定。
6.什么是房地產抵押風險
購買被抵押的房子存在的風險：1、重復抵押。
開發商在建設過程中由于資金缺乏，會選擇將部分房源抵押給銀行，獲得銀行的貸款，另一方面又為了加速回籠資金，在未經銀行同意且沒有告知購房者該房源已被抵押的情況下，就對該房源進行出售，這種重復的交易給房屋權屬登記帶來隱患。2、多方利益沖突。
利益沖突風險往往發生在開發商將房產抵押給多方的情況下。比如開發商將房產同時抵押給銀行、工程方、土地管理部門等多個抵押人，購房者在不知情的情況下購買房產，一旦開發商資金鏈無法償還抵押貸款，房屋的歸屬問題處理起來將會錯綜復雜，輕則延誤購房者收房，重則購房者所購房屋產權遭遇轉移。
3、退房難。開發商惡意隱瞞抵押情況，要么是補辦解押手續，繼續完成房產交易，要么是支付違約金，同意購房者退房。
但是，通常情況下退房并不是一件輕而易舉的事情，維權將會是個漫長的過程無法辦理不動產證。
7.房地產抵押權有什么效力
房地產抵押權一經設定，即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。
根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。 （一）房地產抵押權的對內效力 1、先受償效力 房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。
房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。 2、房地產抵押權擔保的債權范圍效力 房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權；⑵利息。
包括法定利息和約定利息。 由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產抵押權的擔保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現房地產抵押權的費用。
當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。 3、房地產抵押權所涉及的物的范圍效力 ⑴房地產自身。
房地產抵押，根據其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權抵押的，其占用范圍內的土地使用權也同時抵押。
以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產抵押權的效力所及。 ⑵房地產的從物。
從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發揮輔助效用之物。 由于房地產抵押權為就抵押物拍賣價金優先受償的價值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產抵押權拍賣房地產時，其效力自應及于房地產的從物。
⑶房地產的從權利。 從權利是指為助主權利之效力而存在的權利。
從權利與主權利的關系，一如主物與從物的關系，以主權利及其所屬的標的物設定房地產抵押權時，房地產抵押權之效力得及于從權利。 ⑷孳息。
房地產抵押權的效力及于抵押權開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產所產生的孳息。 我國《擔保法》第47條規定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。
但抵押權人應將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押權的效力不及于該孳息。 4、抵押物價值保持的效力 抵押人的行為足以使所抵押房地產的價值減少的，房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為。
所抵押的房地產價值減少時，房地產抵押權人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，房地產抵押權人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。
（二）房地產抵押權的對外效力 房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產權的影響，具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響。 1、房地產抵押權對用益物權的影響 房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。
但用益物權只有在房地產抵押權設定之前已存在并經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力。 2、房地產抵押權對其它抵押權的影響 房地產價值巨大，足以擔保數個債權，同時，抵押不移轉房地產的占有，因此也有可能在同一個房地產上設定數個抵押權。
在同一房地產上設定數個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償，順序相同的則按債權比例受償。 關于房地產抵押權設定先受順序的確定，應采抵押登記申請日標準，凡提出房地產抵押權登記申請在先的抵押權，經登記后，其順位先于后提出申請的房地產抵押權，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。
3、房地產抵押權對房屋租賃的影響 與設定用益物權一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權，也可以將已設定抵押權的房屋出租。 房屋租賃關系存在于抵押之前的，房地產抵押權的效力不及于該租賃關系，抵押的房地產拍賣后，原租賃合同對房地產的受讓者繼續有效。
如果將已設定抵押權的房屋出租的，則房地產抵押權的效力及于該租賃關系，房地產抵押權實現，租賃關系解除。 。
