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  • 房地產資產評估介紹

    1.房產評估的內容有哪些呢

    1、建筑物的折舊程度 建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。

    建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

    2、土地生熟程度 土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。 3、資本化率 資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。

    實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。 4、基準地價 基準地價是在某一城市的一定區域范圍內,根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段,然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

    5、標定地價 標定地價是指一定時期和一定條件下,能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。 6、房屋重置價格 房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。

    7、底價 底價是指*府、企業或私人賣出(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格,亦稱起叫價格(簡稱起價)。 8、補地價 補地價是指在更改*府原出使得土地使用權時規定的用途,或增加容積率,或轉使得、出租、抵押劃撥土地使用權,或出使得的土地使用權續期等時需要交給*府的一筆地價。

    2.房產評估的內容包括哪些

    1、建筑物的折舊程度 即建筑物因時間經過而造成的損耗,建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗,而建筑物折舊可分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

    2、土地生熟程度 即基礎設施的通達程度和土地的平整程度。 3、基準地價 即在某一城市的一定區域范圍內,根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段,然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

    4、底價 即*府、企業或私人賣出(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格,亦稱起價。 5、標定地價 即時期和一定條件下,能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

    6、房屋重置價格 即假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。 7、補地價 即在更改*府原出使得土地使用權時規定的用途,或增加容積率,或轉使得、出租、抵押劃撥土地使用權,或出使得的土地使用權續期等時需要交給*府的一筆地價。

    8、資本化率 即用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率,實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

    3.資產評估是干什么的

    1 資產評估的概念:資產評估是通過對資產某一時點價值的估算,從而確定其價值的經濟活動 2資產評估的現實性及其表現 資產評估的現實性是指以評估基準期為時間參照,按這一時點的資產實際情況對資產進行評定估算。

    現實性的表現:/資產評估直接以實現存在的資產為估價的依據,只要求說明當前資產狀況,而不需要說明為什么形成這個情況,以及如何由過去的那種狀況變成當前狀況。 /以現實狀況為基礎反應未來。

    /現實性強調客觀存在。形式上存在而實際上已消失者,或形式上不存在而事實上存在者,都要以實際上的客觀存在為依據進行校正。

    3資產評估的市場性 資產評估是服務于市場的活動,在市場交易活動發生的條件下,資產評估通過模擬市場條件對資產價值作出評定估算和報告,并且,這一估算和報告結果必須接受市場檢驗。 4資產評估與會計計價的區別/二者發生的前提條件不同/二者的目的不同/執行操作作者不同 5資產評估的價值類型:①公開市場價值 ②投資價值 ③重置價值 ④清算價格 6資產評估的假設:①繼續使用假設 ②公開市場假設 ③清算假設 7資產評估的經濟原則:①貢獻原則 ②替代原則 ③預期原則 資產評估的基本方法 1 市場法:市場法也稱市場價格比較法,是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同,并將類似資產的市場價格進行調整,從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法 市場法的有缺點: 優點:①能夠客觀反映資產目前的市場情況,其評估的參數、指標直接從市場獲得 ②評估值更能反映市場現實價格; 評估結果易于被各方理解和接受。

    缺點:①需要有公開活躍的市場為基礎,有時因缺少可對比數據而難以應用。②不適用于專用機器設備、大部分的無形資產,以及受到地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。

    2 成本法:評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。 其基本計算公式為:被評估資產評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值 被評估資產評估值=重置成本*成新率 重置成本的估算一般方法(P25計算*): ①重置核算法;②物價指數法;③功能加之法;④規模經濟效益指數法 成本法有缺點: 優點:①比較充分地考慮了資產的損耗,評估結果更趨于公平合理。

    ②有利于單項資產和特定用途資產的評估。 ③在不易計算資產未來收益和難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用 ④有利于企業資產保值。

    缺點:工作量大和經濟性貶值不易全面準確計算。 3。

    收益法:指通過被評估資產未來預期收益并折算成現值,借以確定被評估資產價值地一種資產評估方法。 。

    4.房地產評估的內容簡介

    《房地產評估》內容簡介:隨著我國市場經濟的發展,資產評估作為為市場提供專業估價服務的中介行業也得到迅猛發展,社會對資產評估師、房地產估價師以及具有資產評估專業知識人才的需求不斷增加。為適應資產評估專業人才培養的需要,部分財經類院校開辦了資產評估專業,或在財務管理專業下設置資產評估專業培養方向,并開設了資產評估原理、房地產評估、無形資產評估、企業價值評估等多門專業課程。為完善資產評估專業教材體系,使學生能夠系統地學習和掌握房地產評估的基本理論和評估技能,我們編寫了這本《房地產評估》教材。

    5.在我國,房地產評估的內容有哪些

    建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。

    建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

    土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。 三通一平指水、電、道路通,土地平整。

    七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通,土地平整。 資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。

    實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。 基準地價是在某一城市的一定區域范圍內,根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段,然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

    標定地價是指一定時期和一定條件下,能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。 房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。

    底價是指*府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格,亦稱起叫價格(簡稱起價)。 補地價是指在更改*府原出讓土地使用權時規定的用途,或增加容積率,或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續期等時需要交給*府的一筆地價。

    6.房地產評估包括哪幾種

    房地產評估主要包括三種:一般評估、房地產抵押貸款評估、特定評估。

    一、一般評估 一般評估通常不具有法律效力,是參考性評估,它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。 一般性評估適用于房產交易雙方發生意見分歧時,求助于評估機構,根據評估結果來解決爭議。

    二、房地產抵押貸款評估 顧名思義,此類評估是房地產抵押貸款所涉及的評估。房地產抵押貸款評估必須由金融部門指定或委派的評估機構進行,評估一經確定,具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。

    這種評估值一般較低。 三、特定評估 特定評估是針對交易價格明顯低于市場價格這種情況,房地產交易管理部門為了公正起見,采用兩種以上的評估方法對此房產價值所做的評估。

    評估結果具有法律效力,交易雙方必須按照評估價格繳納稅費。

    7.房產評估存在的一般情形有哪些

    (1)買賣雙方認為有必要時 交易雙方為確定合理的交易價格,也可以委托評估事務所進行評估,作為交易價格的參考。

    一般情況下,買賣雙方都能自行確定交易價格,但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念,如境外人士或外地人,對國內或當地的房地產市場不了解,又不相信對方的報價或中介機構的評估,也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估,然后參考評估價格確定雙方的交易價格。 (2)進行房地產保險時 房地產保險評估,分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。

    (3)申請抵押貸款時 向銀行申請房地產抵押貸款時,抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格,高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險,因此,銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。

    有些借款人為了能比較順利地貸到款項,證實其擁有的房地產價值,確定其可能獲得的貸款金額,也會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人,銀行會要求其進行評估。

    (4)發生房地產糾紛時 例如二手房買賣合同簽訂后,一方以價格過高或過低而顯示公平為由發生糾紛,一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業評估機構對糾紛案件中涉。

    8.什么是房產評估與地產評估

    粗略地說,房地產評估可以分為房產評估與地產評估。

    房產評估是以房產為估價對象,以時價來反映其價值的技術經濟活動。房產在評估中居于標識地位,可分為兩種情況: (1)房產所有權轉移的估價,其評估范圍包括房產本身的價格及與房產相關聯的地產價格的估算。

    估價的結論是房產的全部價值和關聯土地使用權轉讓價的總和。 (2)保留房產所有權的房產租賃價格的評估,其實質是房產使用權零星出售價格的估算,并按房產的使用年限測定房產的出租價格。

    價格構成項目為:折舊費、修繕費、管理費、地租、保險費、稅金和利潤七個因素。 地產評估是對地產價格的估算,并以時價來反映土地財富的交換價格。

    地產在評估中居于標識性地位,也可分為兩種情況: (1)土地產權轉移價格的評估,包括土地所有權的轉移和使用權的轉讓兩種類別。前者發生在集體土地向國有土地轉移的過程中,這種轉移同時伴隨著土地上一切附著物及土地所有權、使用權、收益權、最終處置權的轉移。

    評估范圍包括,土地所有權費用,土地使用權費用(如勞動力安置費等),附著物補償費用(如房屋建筑補償費、青苗補償費等)三個方面。后者常指國有土地使用權在法律允許范圍內的出讓與轉讓,其評估范圍包括土地使用權價格和附著物的補償價格。

    (2)保留土地權屬的土地租賃價格評估,其實質是對一定期限內土地總收益的年折算費用的估算。 費用構成項目包括、附著物的年折舊費、管理費、絕對地租、級差地租、稅金和利潤。

    房產評估與地產評估的主要聯系是:房離不開地,房產轉讓時,地產也隨之轉移;地上有房,地產轉讓時房產也隨同轉移。房產估價時要考慮地,地價成為房價的一個因子;地產評估時要考慮房,房價成為地價的一個因素。

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