榮觀房產網1.近期房地產供需分析
影響房價主要有兩方面因素。
一是需求，二是炒房團的炒作。
由于房地產行業受到國家*策的長期負面影響，打擊了炒房團游資的積極性，回歸了市場的本來需求，房價在上海，深圳，廣州已經出現了一定程度的回落，而這種小幅度回落的趨勢可能會逐漸向全國市場擴散，但是大跌的可能性不是很大，國家不允許大起大落。 之前房價漲幅大的地區的房價回落速度可能會稍微大點，而漲幅小的地區房價可能維持穩定狀態甚至上漲的態勢。而商業房產由于需求大于供己，在較長時間內還會有攀升的趨勢。
國家發改委、國家統計局公布的最新數據顯示，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價比去年同期上漲10.7%。統計數據顯示，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比（與去年同期比）上漲10.7%，同比漲幅比2月低0.2個百分點，漲幅開始放緩。
就環比（與前一月相比）數據看，3月全國樓市環比上漲0.3%，環比漲幅比2月高0.1個百分點。房價環比下跌的城市增多，深圳、南京、哈爾濱等10個城市的房價環比明顯下跌，其中深圳降幅最大，達2.5個百分點。
此前一直領漲全國樓市的深圳、北京、上海等中心城市，已讓位于西部城市和全國其他二、三線城市。烏魯木齊的房價同比上漲高達24.7%，位居全國之首。
分地區看，烏魯木齊、寧波等城市的新建住房售價同比漲幅較大。北海、金華等城市環比漲幅較大。
如果后市房價因為炒房團的原因再次抬高房價，沒有按*府的預期下降反而上升了可能引發*府更嚴厲的調控措施，如果是以投資未目的的人請謹慎介入。
2.談談你對江門房地產的看法
江門樓市一直被認為是珠三角地區的樓市洼地，電梯洋房的樓價一直維持在2000元左右的低水平，但從2006年開始，隨著外來大型房地產商的登陸，江門樓價迅速攀升，在最火爆的2007年，部分樓盤的電梯洋房的樓價已經攀升至5000元左右，去年全年的均價為3436元/㎡。
目前，由于交易量的持續下降，江門的樓價正在振蕩調整，但短時間內出現大規模降價的可能性不大。“到目前為止，江門還沒有成功拍賣出一塊商業住宅建設用地。”
據江門市國土資源局土地利用管理科的楊小姐介紹，2008年上半年，江門市只舉辦了一次商業住宅建設用地拍賣會，拍賣一塊由廢舊工廠改造的商業建筑用地，但由于沒有開發商進行競標而流拍。目前雖然即將有兩塊城中村改造的住宅用地推出市場，不但面積小，地段相對比較差，按照城市規劃的要求，還不能建成高層洋房，因此價格比較低。
楊小姐表示，今年推出市場的土地將會以城中村改造用地為主，面積大部分為6000平方米到20000平方米之間。
3.房地產細分市場供求分析的基本步驟是什么呢
第一步，投資標的房地產的產品分析。
主要從產品的物質特征、權屬特征、區位和市場吸引力四個方面進行分析。其中1、物質特征包括規模、房地產的功能用途、地塊大小、地塊形狀、臨街類型、臨街深度、臨街位置、地形地質條件、建筑結構類型、建筑類型與風格、內部裝修及設備配置等，對于存量房地產，還包括已使用年限、建筑質量、功能折舊和外部折舊狀況等。
2、權屬特征包括權屬類型、他項權利設置狀況，其中土地還包括土地出讓合同對土地使用的規定（年限、用途、容積率）。 3、區位包括中觀的城市區位和微觀的位置，中觀的位置指標的房地產在城市空間結構中所處的位置，如什么圈層、什么區域、與城市空間發展軸的空間關系。
微觀的位置主要包括標的房地產與周邊重要設施和其他房地產的空間關系、出人口、可視性（即從所臨接的街道上看到標的房地產的可能性）、周邊房地產的用途、交通流量、鄰近地區的供求狀況及地區聲譽。市場吸引力主要指標的房地產是否有特別吸引投資者或購買的特殊品質，如獨特的建筑設計、優美的景觀，對于存量收益性房地產，其市場吸引力還涉及到標的房地產的一些經濟特征，如租賃收入狀況、經營費用、管理水平、租客類型與結構、租賃狀況（包括租賃期，是否有租金折讓、現有租約到期日、續租條件等）。
第二步，確定細分市場。 這一步包括界定標的房地產的市場區域和確定標的房地產最可能的使用者。
1、界定標的房地產的市場區域就是界定能夠與標的房地產產生競爭關系的其他房地產所在的空間范圍。因為房地產具有空間固定性，房地產的相互競爭（或者說替代）只能在一定的空間范圍內產生。
所以房地產的細分市場首先是一個空間的概念。 雖然不同類型的房地產其市場區域內涵有一定區別，但界定市場區域的方法都涉及時間距離和地理分界兩個重要概念。
（1）時間距離指標的房地產的使用者在當時當地的一般條件（收入水平、交通方式和生活、消費習慣等）下所能接受的標的房地產與另一重要地點之間的時間距離，如對于住宅而言，是其與住戶上班地點的時間距離，對于零售商業房地產而言，是其與主要顧客的居住地或辦公地的時間距離，處于不同級別商業中心（如社區級、區級和市級）的零售商業房地產，顧客所能接受的時間距離是不同的。 對于辦公樓而言，是其與辦公樓使用者的主要客戶所在地的時間距離。
與住宅和商業房地產有所區別的是，辦公樓的市場區域通常是并不是一個空間上連貫的區域，而且它通常有更大的范圍，一般會涉及整個城市或城市的某一個分區。時間距離的具體數據一般應通過市場調查取得。
2、確定標的房地產最可能的使用者，就是根據第一步分析所知道的標的房地產的產品特征，確定最可能愿意使用標的房地產的使用者類型及其特征。如對于住宅而言，就是要明確其最可能的住戶在年齡、收入、職業、婚姻狀況、家庭規模等方面的特征。
對于零售商業房地產而言，就是要明確最可能使用標的房地產的商家的商品經營類型（如服裝、百貨或餐飲等）、經營規模、業態等。 而對作為使用者的商家的研究常常是以對最終消費者（商家的顧客）的研究為基礎的。
如哪一類消費者（年輕人還是中老年人，高收入者還是中低收入者）在哪種消費狀態（日常生活消費、大宗商品購物或休閑消費）下會光顧使用標的房地產的商家？對于辦公樓而言，需要明確其使用者是什么產業、怎樣規模的企業或機構？以及這些企業或機構的主要客戶又是什么類型的客戶，分布在哪里？ 第三步，預測需求量。 預測需求是以因果分析為基礎的，也就是從分析影響需求的主導因素人手。
1、對住宅而言，影響其需求的主導因素是人口，2、零售商業房地產的市場需求主要受其市場區域內最終消費者的收入水平所主導。3、辦公樓的需求則主要與當地就業水平及其就業人口中使用辦公室的人數密切相關；借鑒發達國家在此方面的經驗并結合中國的實際情況，對以上三類房地產的市場需求進行定量預測的方法見“（三）房地產細分市場需求預測”。
第四步，預測供給量。 供給量=標的房地產所屬房地產類型的現有存量面積+潛在競爭房地產的面積。
潛在競爭房地產包括正在施工的同類房地產和在標的房地產人市時可能新增的房地產。 潛在競爭房地產的面積受多種因素影響，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和勞動力成本、房地產開發商的期望利潤率。
第五步，分析需求與供給的相對關系。 根據第三步得到的需求量和第四步得到的供給量，可以對供求關系進行判斷： 當供給等于需求，即供求平衡； 當供給大于需求，即供大于求，過剩供給=供給量一需求量； 當供給小于需求，即供不應求，剩余需求=需求量一供給量。
4.房地產的供求關系是什么樣的
從供應方看，中國人多地少，國土面積只有2%的土地適合居住，18億畝耕地的紅線不可觸動（我不認為這是一項好的*策），可居住土地的供給就那么多，這是鎖定的。
美國城市建成區占國土面積的3。1，日本占國土面積的4。
2，中國所有的建成區加起來只占國土面積的0。 33，而所有的城市建成區真正用于居住所占有的面積只有全部國土面積的0。
11。 從需求方看，目前中國城市化率不足55%。
有人說低估了，再加上2個點也是空間巨大。十三五規劃很明確了，城市化率每年增加1個點，還有數億人口需要搬進城市。
城里的中產階級有錢了、有孩子了、生二胎了，還有源源不竭的改善性需求，二居室想換三居室，大戶型想換別墅。 衣食住行，住是真正的渴望，因為你一生最長的時間是和自己的房子一起度過的。
中國人會把住房看成是他的第一種需求，“不吃不喝也得買房”。不只城市人，在農村，為了娶媳婦，借錢也得買房。
有些人說，房子抑制內需，一套房子消滅一個中產階級。你買了一套房子，財富并沒有消失，而是從現金變成了不動產，不但沒有消滅中產階級，反而使之享受了增值，實際上，中產階級和富裕階層最喜愛的投資渠道就是買房子。
買房子在產業鏈上拉動50多個行業，怎么就不是內需，難道只有吃喝玩樂才是內需嗎？有需求，還要有有效需求，即購買力支持的需求。購買力是居民收入決定的，居民收入表現為貨幣。
貨幣，只能越來越多，人均收入要翻番，啟動國民收入倍增計劃，這意味著什么？未來要釋放多少貨幣？。
5.近期房地產供需分析
首先看供求關系。現在大家都說的住房供不應求，實際上不是真正的供不應求，而是從投資、炒房角度講的供不應求，在2006年上半年股市大漲以前中國投資者缺乏優良的投資產品，投資渠道相對狹窄，
房產幾乎成為惟一的績優投資品。各個行業、各個渠道的資金紛紛涌入房市，造成房產的供不應求，
比如上海房價最瘋狂時，有個炒房者的按揭貸款就達1000多萬元，國內外機構巨資整購樓盤的案例也
有很多。所以從投資者的角度看，市場是供不應求。
但從居民自住、自用角度看，市場是供大于求，準確地講是供大于用，
我們建的房子比實際自用、自住的需求多。需要跟需求是兩碼事，誰都
需要住房，但形成經濟學上的需求，則必須是人們的可支配收入可以完成
購房。現在還有很多空置房，需要的人很多，但由于收入低、買不起，也形不成市場需求。
來自各方面的數據均顯示，房地產業發展速度比國民經濟發展速度要快，
房價上漲速度和幅度大大高出居民可支配收入的增長，房價與居民收入比
已達到十幾倍甚至幾十倍，遠高于國際水平，空置率一直居高不下。
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