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1.什么是房地產金融 房地產金融的特點和作用
房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。
狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等于房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信托方式融資等。
房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。
房地產金融的特點 （一）集中性 房地產是大宗商品，不僅表現在它的面積和體積上，而且表現在它所包含的價值上。房地產相對于絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數千萬，甚至上億元。
因此，無論是在房地產商品的生產環節，還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產金融活動中，房地產開發貸款、房地產流通貸款或者房地產消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。
在國外，房地產資金的融通通常由專門金融機構（如美國聯邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等）來從事。 （二）資金周轉期長 房地產開發建設需經過取得土地并進行開發，完成“三通一平”或“七通一平”，再進行建筑施工、（裝修）、竣工驗收等一系列復雜且耗時長的過程。
相對于其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領域，建成后的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常采用分期付款方式購房；若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。
因此，房地產的資金運用從投入到產出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。 （三）資金運動固定性 房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。
由于土地不能移動，因而房地產固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產。在交換上，它既不能發生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉只是權屬關系的變更。
因此，房地產商品的生產、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產資金的投人、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。
（四）資金增值性 一方面，房地產資金能帶來收益即利息，這是房地產資金增值的一種表現。房地產資金的增值是社會再生產的結果，是物質生產者的勞動創造。
在社會再生產過程中，資金通過形態改變使最終點的貨幣量大于起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。房地產再生產過程中資金不斷地運動，就能實現一次又一次增值。
另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產與生活的基本要素，隨著社會經濟的不斷發展，對房地產的需求將日益增加，使得房地產會日益稀缺，房地產價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值，也樂于進行房地產投資或從事房地產信貸活動。
（五）風險性 在房地產金融活動中，由于存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素，有可能使預期的房地產收益與實際的房地產金融收益相背離，因而存在產生資金損失的風險。房地產資金的融通大多數是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產生房地產金融風險。
這種風險主要來自以下四個方面，即：*策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如*策的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同于投9資決策時所預料的情況，或者由于投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現預期的投資收益，從而導致房地產融通的資金無法完全收回；又如各種突發性的自然災害（地震、洪水、火災等）發生，導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產資金；此外，在房地產金融活動中，由于種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發行者到期不能償付本息，也會發生房地產金融財務風險。
房地產金融的作用 房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。
房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。 （一）為房地產開發經營提供了資金保障 首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。
這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。
解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，占GDP的比率為16.75%;。
2.近年來中國房地產金融化發展經過是怎樣的
金融*策對房地產市場的影響2001年以來我國房地產金融*策的幾次調整 從2001年起，國家每年都出臺了新的房地產金融*策，基本上經歷了規范、發展、加強管理和適度調控四個階段。
規范。2001年6月19日，中國人民銀行以特急件下發了《關于規范住房金融業務的通知》（銀發[2001]195號文，以下簡稱“195號文件”）.該文件針對1999年以來各商業銀行為了競爭任意放寬房地產貸款條件的現象，重點強調了三個方面：一是重申了過去房地產金融*策的一些規定。
二是適當提高了個人住房貸款門檻，要求多層住宅達到工程主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，否則不能提供貸款支持；三是對過去沒有規定的個人商業用房貸款在貸款成數、期限、工程進度方面進行了明確。客觀地講，195號文件主要是重申過去的*策，其目的是規范商業銀行的行為。
發展。2002年2月21日，中國人民銀行調低貸款利率0.54個百分點，這是自1997年以來第六次降息，促進了房地產業的快速發展。
加強管理。貸款利率下調以后，我國房地產業發展迅猛，局部地區出現過熱苗頭。
為了防止出現房地產泡沫，中國人民銀行于2003年6月5日下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發[2003]121號文，以下簡稱“121號文件”），加強了對商業銀行房地產金融業務的管理。 適度控制。
2004年，國家有關部門利用直接調控手段，對房地產金融業務進行適度控制。直接調控手段表現為：今年4月，**將房地產開發項目的資本金比例由20%提高到35%和10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。
金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。 對房地產開發企業的影響 房地產貸款品種減少，貸款門檻提高，對房地產開發企業資金實力提出了更高要求。
過去，商業銀行對房地產開發企業發放的貸款有流動資金貸款、房地產開發貸款和公積金委托貸款。由于流動資金貸款不按項目管理，房地產開發企業僅憑自身信用就可以獲得貸款，許多房地產開發企業用這部分貸款來支付土地價款（有的地方稱為“過橋貸款”），在“四證”齊全后再申請房地產開發貸款，自身投入較少。
另外，商業銀行受住房公積金管理中心委托，用住房公積金發放了不少房地產開發貸款。121號文件出臺以后，商業銀行不得再對房地產開發企業發放流動資金貸款，公積金委托貸款只能用于發放個人住房貸款，房地產開發企業可以申請的貸款品種減少，只能依靠房地產開發貸款。
121號文件對房地產開發貸款設立了兩個準入門檻：一是自有資金（所有者權益）不低于項目總投資的30%，二是“四證”齊全，第一個門檻宣告了房地產開發企業將自籌資金與自有資金混為一談、蒙混過關傳統做法的結束。隨著**將房地產開發項目資本金比例提高到35%，商業銀行相應地提高了房地產貸款自有資金比例，客觀上對房地產開發企業資金實力提出了更高要求。
部分商業銀行因央行實行窗口指導和提高存款準備金率緊縮貸款規模以后，對房地產開發貸款的審查會更加嚴格，房地產開發企業特別是一些中小企業越來越難以獲得貸款。 開發資金來源減少，項目爛尾風險增加，房地產開發企業優勝劣汰進程加快。
過去，房地產開發項目資金主要來源于四個方面：房地產開發企業自籌資金、房地產貸款、建筑施工企業墊資和預售房款。實施宏觀金融調控以后，由于房地產貸款門檻提高，許多房地產開發企業無法獲得貸款；建筑施工企業墊資盡管早已受到《建筑法》的禁止，但實際上仍然十分普遍，而墊資中有相當一部分來自于建筑施工企業向銀行申請的流動資金貸款，121號文件下發以后，建筑施工企業將很難獲得用于墊資的貸款，墊資現象和墊資數量將明顯減少；預售房款由兩部分構成：一部分為借款人支付的首付款，另一部分為借款人申請的個人住房貸款，隨著我國購房者提前消費意識的增強，個人住房貸款占據了很高比例（最高可達80%），本輪宏觀金融調控推遲了部分借款人的購房行為，抑制了部分購房需求（詳細原因將在后面分析），結果將導致預售房款減少。
四個資金來源中有三個趨于減少，項目開發不得不依賴于房地產開發企業的自籌資金，一些資金實力雄厚的房地產開發企業勉強還可以應付，而一些中小企業可能會面臨資金鏈斷裂的風險，項目出現較大的資金缺口，導致已開工項目形成爛尾工程。可以預見，房地產開發企業將面臨重新洗牌的格局，一些資金實力有限的房地產開發企業將會被淘汰出局，而那些實力雄厚的房地產開發企業將逐漸占據市場主導地位。
對集團公司傳統資金管理模式帶來挑戰。為了控制成本，許多房地產集團公司采用了資金統一管理模式，實行“統貸統還”，即由母公司統一向銀行申請貸款，然后轉貸給全國各地的子公司使用，子公司在銷售回籠資金后還給母公司，再由母公司統一還貸。
121號文件禁止房地產開發貸款跨地區使用，對房地產集團公司傳統資金管理模式帶來挑戰，母公司申請的房地產開。
3.“去房地產化”是什么意思
1、在我們國家現階段的經濟發展過程中，太過依賴于“房地產”產業，所以需要弱化經濟對房地產的依賴作用。去房地產化就是說將房地產產業對國家經濟的影響減少，發展其他產業的經濟。
2、中國的房地產業經過多年發展確已出現問題，甚至可說弊象環生，商品房價格對一般百姓而言已是高處不勝寒。造成這種現象的原因是多方面和多層次的，但由于當下中國經濟在持續高速增長后呈現后繼乏力的態勢，經濟亟待轉型，多重矛盾的疊加使得房地產業成為眾矢之的，似乎房地產業是經濟問題的罪魁禍首，去房地產化論就出現在這樣一個關節點上
4.房地產泡沫化指什么
時下流傳的房地產泡沫說，往往從不同人嘴里出來的是不同的概念。中國究竟有沒有地產泡沫，見仁見智，亂成一團的主要原因是參照標準問題。平頭老百姓不懂什么是“地產泡沫”；專家學者懂泡沫，依據是房價收入比遠高于國際標準，還有空置率的國際比較；*府部門更懂得“泡沫”意味著什么，所以絕不承認有泡沫，房地產開發商傻呵呵的最樂觀，認為中國房地產是處于快速發展階段，根本沒有泡沫的影子。房地產泡沫說是糾合了許多盲目的、嫉妒的、正義的、邏輯的、理論的、怨憤的、惡毒的、無聊的、惡作劇的等等普羅大眾的情感，已經形成一種公眾輿論。輿論殺人。大千世界，無奇不有。可以隨便找出1000條理由，來說明一項沒來由的事情。我們從近來媒體上闡述地產泡沫的N個方面，來看看泡沫吹起和膨脹的全過程。
本人：其實現在買房總比以后買，按照目前中國形勢看，房價將會持續上升，加之資源逐漸減少，會導致物價上揚，那么商品房會隨之漲價。
5.啥叫去房地產化
回顧以往的房地產調控實踐，在經濟增長放緩的情況下中央往往會放松對房地產市場的調控，最典型的情況是2008年底的*策大逆轉。今年的情況則明顯不同：自年初以來我國經濟運行出現了明顯的下滑的勢頭，但中央一直強調“堅持房地產調控*策不動搖”。上半年我國GDP增速已經跌破8%，而中央在7月下旬還派出督察組到各地檢查房地產調控*策的落實情況。
這一切暗示著，中國的宏觀經濟決策正在選擇新的方向，“去房地產化”成為新的共識。
觀察過去10年中國經濟的運行軌跡就會發現，依靠房地產市場的發展可以拉動經濟快速增長，可以創造“高增長、低通脹”的完美組合。當房地產價格不斷上升時，地方*府可以通過出賣土地獲得巨額資金，而且通過增加金融杠桿獲得數以萬億計的融資，當這些資金投資到基礎設施后，對經濟增長形成了強有力的推動。并且，房價的不斷上升使居民的財富不斷“轉移”到*府和企業手中，居民用于一般消費的資金減少，CPI可以在貨幣快速擴張的背景下持續在低位運行，2000年以來的CPI年度漲幅比2000年前的20年要低近50%。
但這樣做的后果同樣十分嚴重，主要表現在以下三個方面：
其一，收入分配結構嚴重惡化。土地價格的上漲導致居民的財富被“剝奪”，而*府收入和企業的財富快速增加，結果是居民消費占GDP的比例越來越低，經濟結構嚴重扭曲。從GDP的構成看，居民消費占比從2000年前的50%以上降到了現在的35%左右，差不多每年下降1個百分點。對于一個大國經濟來說，這是不可持續的，也是非常危險的，一旦國際經濟出現較大的波動，中國經濟就會有失速的風險。
其二是產業空心化。土地價格的快速上升不僅導致工業及服務業的成本大幅度提高，降低了老百姓的創業激情，而且導致資源向房地產市場集中。在民營經濟集中的浙江省，最有實力的企業都在搞房地產開發，資金實力稍弱的就參與炒房、炒地，企業家對制造業越來越沒有興趣。
其三，惡化了社會治理結構。在土地價格上漲的刺激下，基層*府與居民及農民之間的土地矛盾越來越尖銳。
過分倚重房地產的中國經濟運行蘊含著巨大的風險，中國經濟需要擺脫對房地產的依賴。
未來的10年對于中國來說十分關鍵，擺在我們面前的嚴峻挑戰是超越“中等收入陷阱”。突破這個陷阱，中國經濟就會邁向發達經濟體，中華民族的復興夢想就會成為現實。從日本、韓國等國成功的案例看，中國經濟要擺脫“中等收入陷阱”的關鍵是兩點，一是理順收入分配，二是提高自主創新的能力。要實現這兩個條件，都必須遏制房地產價格的上漲。中國經濟要實現未來的可持續發展，必須進行“去房地產化”，這不僅是短期的*策取向，更是一個長期的戰略問題。
但我們也應該清醒地看到，中國經濟的“去房地產化”知易行難。土地價格一旦停止上漲，就會出現一系列的連鎖反應，對經濟與金融產生巨大沖擊。從去年第三季度以來，隨著房地產投資增長速度的放緩，鋼鐵、水泥、煤炭、石油化工、家電等行業立即出現產能過剩的困境，經濟增長速度掉到了8%以下。這恐怕只是一系列“壞消息”的開端，更大的挑戰還在后頭。
中國的房價在過去10年幾乎一直呈現上漲狀態，“房價只漲不跌”已經成為市場*般的信仰。而類似的故事在日本和東南亞很多國家都上演過。這些國家的經驗表明，房價不僅會跌，而且可能會跌得很慘，漲得越多則跌得越深。房價上漲的邏輯往往是一樣的：出口順差推動本國信用的擴張，信用擴張刺激投資擴張，投資擴張提高居民收入，推動房地產價格上漲。但如果投資的擴張導致產能過剩時，則國際資本開始撤離，一切繁榮的景象都將落幕。
產能過剩與房價下跌互為因果。當出現產能過剩時，產品價格下跌，企業利潤下降，工資收入減少，就業惡化，結果必然是房地產價格下跌；房價下跌會導致房地產投資減少，鋼鐵、水泥等工業產品需求減少，產能過剩必然出現。
當前，我國的工業普遍出現了產能過剩現象，但房地產價格還相當堅挺。這符合資產價格“大牛市”的特征。因為房價上漲的時間持續太久，沒有人相信房價會下跌，開發商的“降價促銷”立即招來大批投資者搶購。當房價真正開始下跌，產能過剩的矛盾將更加尖銳，經濟增長速度還將進一步放緩。
因此，唯有堅持“去房地產化”，努力調整經濟結構，提升產業結構，中國經濟才能迎來大有希望的明天。
6.近年來中國房地產金融化發展經過是怎樣的
金融*策對房地產市場的影響2001年以來我國房地產金融*策的幾次調整 從2001年起，國家每年都出臺了新的房地產金融*策，基本上經歷了規范、發展、加強管理和適度調控四個階段。
規范。2001年6月19日，中國人民銀行以特急件下發了《關于規范住房金融業務的通知》（銀發[2001]195號文，以下簡稱“195號文件”）.該文件針對1999年以來各商業銀行為了競爭任意放寬房地產貸款條件的現象，重點強調了三個方面：一是重申了過去房地產金融*策的一些規定。
二是適當提高了個人住房貸款門檻，要求多層住宅達到工程主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，否則不能提供貸款支持；三是對過去沒有規定的個人商業用房貸款在貸款成數、期限、工程進度方面進行了明確。客觀地講，195號文件主要是重申過去的*策，其目的是規范商業銀行的行為。
發展。2002年2月21日，中國人民銀行調低貸款利率0.54個百分點，這是自1997年以來第六次降息，促進了房地產業的快速發展。
加強管理。貸款利率下調以后，我國房地產業發展迅猛，局部地區出現過熱苗頭。
為了防止出現房地產泡沫，中國人民銀行于2003年6月5日下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發[2003]121號文，以下簡稱“121號文件”），加強了對商業銀行房地產金融業務的管理。 適度控制。
2004年，國家有關部門利用直接調控手段，對房地產金融業務進行適度控制。直接調控手段表現為：今年4月，**將房地產開發項目的資本金比例由20%提高到35%和10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。
金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。 對房地產開發企業的影響 房地產貸款品種減少，貸款門檻提高，對房地產開發企業資金實力提出了更高要求。
過去，商業銀行對房地產開發企業發放的貸款有流動資金貸款、房地產開發貸款和公積金委托貸款。由于流動資金貸款不按項目管理，房地產開發企業僅憑自身信用就可以獲得貸款，許多房地產開發企業用這部分貸款來支付土地價款（有的地方稱為“過橋貸款”），在“四證”齊全后再申請房地產開發貸款，自身投入較少。
另外，商業銀行受住房公積金管理中心委托，用住房公積金發放了不少房地產開發貸款。121號文件出臺以后，商業銀行不得再對房地產開發企業發放流動資金貸款，公積金委托貸款只能用于發放個人住房貸款，房地產開發企業可以申請的貸款品種減少，只能依靠房地產開發貸款。
121號文件對房地產開發貸款設立了兩個準入門檻：一是自有資金（所有者權益）不低于項目總投資的30%，二是“四證”齊全，第一個門檻宣告了房地產開發企業將自籌資金與自有資金混為一談、蒙混過關傳統做法的結束。隨著**將房地產開發項目資本金比例提高到35%，商業銀行相應地提高了房地產貸款自有資金比例，客觀上對房地產開發企業資金實力提出了更高要求。
部分商業銀行因央行實行窗口指導和提高存款準備金率緊縮貸款規模以后，對房地產開發貸款的審查會更加嚴格，房地產開發企業特別是一些中小企業越來越難以獲得貸款。 開發資金來源減少，項目爛尾風險增加，房地產開發企業優勝劣汰進程加快。
過去，房地產開發項目資金主要來源于四個方面：房地產開發企業自籌資金、房地產貸款、建筑施工企業墊資和預售房款。實施宏觀金融調控以后，由于房地產貸款門檻提高，許多房地產開發企業無法獲得貸款；建筑施工企業墊資盡管早已受到《建筑法》的禁止，但實際上仍然十分普遍，而墊資中有相當一部分來自于建筑施工企業向銀行申請的流動資金貸款，121號文件下發以后，建筑施工企業將很難獲得用于墊資的貸款，墊資現象和墊資數量將明顯減少；預售房款由兩部分構成：一部分為借款人支付的首付款，另一部分為借款人申請的個人住房貸款，隨著我國購房者提前消費意識的增強，個人住房貸款占據了很高比例（最高可達80%），本輪宏觀金融調控推遲了部分借款人的購房行為，抑制了部分購房需求（詳細原因將在后面分析），結果將導致預售房款減少。
四個資金來源中有三個趨于減少，項目開發不得不依賴于房地產開發企業的自籌資金，一些資金實力雄厚的房地產開發企業勉強還可以應付，而一些中小企業可能會面臨資金鏈斷裂的風險，項目出現較大的資金缺口，導致已開工項目形成爛尾工程。可以預見，房地產開發企業將面臨重新洗牌的格局，一些資金實力有限的房地產開發企業將會被淘汰出局，而那些實力雄厚的房地產開發企業將逐漸占據市場主導地位。
對集團公司傳統資金管理模式帶來挑戰。為了控制成本，許多房地產集團公司采用了資金統一管理模式，實行“統貸統還”，即由母公司統一向銀行申請貸款，然后轉貸給全國各地的子公司使用，子公司在銷售回籠資金后還給母公司，再由母公司統一還貸。
121號文件禁止房地產開發貸款跨地區使用，對房地產集團公司傳統資金管理模式帶來挑戰，母公司申。
7.房地產市場中“去化”是什么意思
1、在市場營銷領域，去化率是在一定時間段內的銷售率，來自*的說法。在房地產領域稱為銷售率，主要指某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比。在房地產銷售行業使用頻率較高。
2、如2009年第二季度，X小區 90平米戶型的銷售率=（該戶型累計銷售套數÷該戶型總套數）*100%。
3、去化率=銷售套數/總套數。去化量等同于銷售量。
擴展資料：
去庫存對促進經濟增長，預防金融風險具有重要戰略意義：
1、庫存過量影響房地產投資增速，進而影響GDP增長
自2014年1月起，房地產開發投資增速連續下滑，據國家統計局數據， 2015年末，房地產投資增速已從兩年前的20%以上跌至1%，為1998年房改以來中國經歷的最差投資數據。
2015全國房地產開發投資增速2015全國房地產開發投資增速
最直觀的數據體現是2015年房地產開發企業土地購置面積的負增長。2015年房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4個百分點。
2015年全國房地產企業土地購置面積增速2015年全國房地產企業土地購置面積增速
我國房地產投資增長對GDP增長的貢獻率一直維持在50%左右，因此房地產開發投資增速的大幅回落，是影響GDP增長和產業需求的主要因素。而影響房地產投資增速的重要原因，是房地產庫存過高導致的產能過剩，需求不足，這使房地產去庫存成為經濟發展的痛點。
2、高庫存可能引發金融危機
我國商業銀行的貸款結構中，房地產業的直接間接貸款占據主要地位。地方*府通過各種渠道向商業銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產的產權價值。樓市長期高庫存狀態，作為抵押物的土地等實物資產的價值就會大幅度下降，銀行資金有可能出現支付鏈的斷裂，從而引發金融危機。
參考資料來源：搜狗百科 ：去化率
