2014年我國房地產行業分析

1.2014房地產前景如何

前瞻網摘要：2014年中國房地產行業走向到底如何？時值歲末年初，不少人對樓市調控進行了大猜想。前瞻產業研究院分析指出：2014年中國房產稅速度會加快，針對中國房地產的現狀，2014年中國樓市調控或出現地域特色，與此同時，中國土地市場或出現先抑后揚的趨勢，總體來說，高位震蕩和逐步降溫是2014年樓市調控市場的兩大方向。

2014年中國房地產行業走向到底如何？時值歲末年初，不少人對樓市調控進行了大猜想。前瞻產業研究院分析指出：2014年中國房產稅速度會加快，針對中國房地產的現狀，2014年中國樓市調控或出現地域特色，與此同時，中國土地市場或出現先抑后揚的趨勢，總體來說，高位震蕩和逐步降溫是2014年樓市調控市場的兩大方向。

前瞻產業研究院分析認為：2014年上半年將延續2013年下半年的態勢，多數供應指標繼續增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續回落。目前來說，買房就升值的時代已經結束。

2014年全國商品房成交均價將繼續回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因是：一二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一二線城市房價持續快速上漲，部分城市提前透支了后兩年的漲幅。三四線城市供應量持續增大，人口導入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少。

長期來看，“謹慎樂觀”成為基本共識。中央經濟工作*策基調是“穩中求進”，新的一年里，房地產業有了穩定的*策預期。

參考前瞻網《2013-2017年 中國房地產信息化行業深度調研與投資戰略規劃分析報告》

2.房地產的未來發展趨勢

最低0.27元/天開通百度文庫會員，可在文庫查看完整內容> 【摘要】城市化進程的加快和人們住房需求的日益增加，使房地產問題成為我國主要社會問題。

近年來，房價逐年攀升，房地產行業發展運營過程中的矛盾也越來越多。國家和*府要對我國房地產開發投資現狀進行明確了解，并對我國房地產行業的未來走向進行評估和分析，有效避免房地產開發投資過程中的不可控性，推進我國房地產行業的穩步、快速發展。

【關鍵詞】房地產；開發投資；未來走向1、前言房地產投資在我國投資活動中占據主體地位。受外部市場環境的影響，我國房地產開發投資過程中存在諸多問題和風險，制約了房地產行業發展。

*府和相關從業者要結合我國房地產行業的實際發展現狀，對房地產開發投資進行合理規劃，實現資金的優化配置，并對房地產投資金額進行合理控制。近年來，隨著國家房地產宏觀調控力度的增加，我國房地產行業市場形勢也更加嚴峻，給房地產行業帶來了諸多挑戰。

2、房地產開發投資現狀2.1 企業融資困難房地產的投資和收益都比較高，發展周期也相對較長，其必須具備充足的資金來源，對企業提出了較高的資金要求。房地產開發初期，投資相對較大，必須籌措大量資金，才能從根本上實現房地產開發。

但是，由于金融層面的制約，增加了房地產企業的融資難度。無論是前期開。

3.中國房地產市場現在的發展趨勢

第一，房子越來越多是不爭的事實這十多年來，單就商品房竣工面積年均都在10億平方米以上，2017年和2018年兩年，全國商品房銷售面積更是達到創歷史的17億平方米，如果加上*府建設的公租房、廉租房、共有產權房，還有很多無法統計的小產權房等，數目更是龐大。

主要的問題就體現出來了，一二線大城市的房子人口集中，但供應不足，導致房價越來越高。而很多三四五線城市住房供應量一點沒少，特別是安置房特別多，因為拆遷成本低嘛，這些地方的房子根本就只能城市內部消化，沒有外部投資介入。

一句話，住房需求和供應的地域錯配越來越明顯。有的地方房子過多，有的地方住房供應又不足。

第二，“不動產”越來越多原因是深層次的在城市里，我們住的房屋樓上樓下很多都是不來往的，你根本就不知道你的隔壁或樓上下房主是什么情況，除了自住，還有可能是投資，還有可能是金融機構查封。在一個城市里，肯定有那么一些閑置多年的爛尾樓存在。

而這一切，不僅是市場因素，還有可能是金融問題，導致房屋真正成為“不動產”。很多的縣城，包括一些地級市，除了在樓市火熱期，大多數時候費九牛二虎之力賣房仍不好賣，但為什么除了地方招商引資需求外，大多開發商仍舊樂此不疲、源源不斷、日復一日的蓋房呢？里面的邏輯行內人都知道，房子作為一種變相的金融產品，賣得出去更好，賣不出去還可以抵押給銀行換出錢來。

第三，售樓處買房的始終就那些人現在大城市買房，購房資格還是相當寶貴的，不僅存在于一二線大城市，還包括部分地級市也是如此。在售樓處，你會發現一個奇怪也很正常的現象，也就是買房的就是那么些人，當然，這里指的不是“拖”。

能買得起房的人想買更多的房，想法設法獲得購房資格，很多房子也在他們之間交易流動，隨著房價越來越高，買不起房的人也就再也買不起了。樓市調控能把房價壓下來嗎？比如施行的限購、限貸、限售等*策有多大作用？作用肯定是有的，至少在調控加碼期內是如此。

*策嚴厲了，我們就會失去很多不具備購房資格的客戶，對住房購買的需求也會快速萎縮，特別是一些郊區盤，或者戶型產品不好的樓盤就難以去化，這些地方的房價就會面臨回調，為加快銷售回款，我們也會降價或給出促銷折扣，畢竟，企業生存是第一位的。最后，從長期來看，依靠房地產發展國家經濟的模式顯然是不可持續的，最終還是要靠實業、制造業推動經濟社會向前發展，房地產會猶如溫水煮青蛙式退化，房價也就不會繼續沿著只漲不跌的老路永續下去，逐步回歸是必然趨勢。

4.房地產研究現狀怎么寫

呵呵，參考吧房地產市場一直是我國居民關注的熱點行業，然而，目前中國房地產行業正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。

現在對2014年我國房地產行業現狀進行回顧。2014年全年，我國國內生產總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經濟運行基本平穩。

貨幣*策保持穩健，貨幣供應量持續增長。 2013年全年社會融資規模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是年度最高水平，顯示金融活動活躍，經濟擴張動力良好，利于房地產行業的發展。

2014年房地產行業現狀分析1、2014年房地產行業運行情況總覽2014年全年，房地產開發投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2013年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%。

2014年的行業數據顯示， 2010年以來國家宏觀調控對房地產行業的負面影響正在消退，行業呈現穩定增長跡象。2、行業供需分析供應層面，2014年全國全年國有建設用地供應73萬公頃，同比增長5.8%。

其中，工礦倉儲用地21萬公頃，同比增長3.2%；房地產用地20萬公頃，同比增長26.8%；基礎設施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。值得注意的是，2008年-2014年期間，房地產用地的供應總量同比增速呈現了先升后降再上升的走勢。

2008年-2010年的供應上升主要歸因于我國*府為了應對金融危機、保證經濟增長而推出的四萬億刺激計劃，過量發行的貨幣以及對房地產行業的*策扶持都帶來建設用地的增速供應。2010年國家發布了嚴厲的房地產宏觀調控*策，直接導致了2010年-2012年的建設用地供應下降。

2012年以來，受益于整體經濟回暖和相關*策松動，房地產行業投資規模中自有資金占比為歷史新高，行業逐步回暖，對應的用地供應也呈增長態勢。2014年，房地產行業土地購置與房地產投資同向恢復。

房地產開發企業購置土地面積38814萬平方米，同比增長8.8%，比上年增速提升28.3個百分點。土地購置面積的加大顯示房地產投資熱情正在快速恢復，開發商補庫存意愿強烈，未來房地產行業供應增加。

2014年，土地成交價款9918 億元，增長33.9%，比2012 年增速提升50.5個百分點。土地成交價款的大幅增長顯示土地市場的熱度持續上升，房企對行業前景較為看好。

需求層面， 2014年商品房銷售額達8.14萬億，同比增長26.3%，較2012年的10%擴大16.3個百分點；實現銷售面積約13.06億平，同比增長17.3%，增速較2012年1.8%的增長15.5個百分點。由此可見，2014年房地產行業的需求面持續改善。

3、2014年房地產行業重點上市公司運行情況目前，全行業146家上市公司中已有45家企業發布了2013年業績預計公告。其中，預增公告33家，排除部分異常增速后的平均預增幅度為 117.87%；預減公告12家，平均預減幅度為-172.49%。

如此大的預增與預減絕對值幅度顯示該行業內的上市公司正出現顯著的業績分化，呈現出強者愈強、弱者愈弱的局面。龍頭公司受益于行業整體的回暖態勢，銷售與業績狀況表現優異。

基于已公布的業績預計公告，我們發現以金地、華夏幸福和榮盛發展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團、世茂股份2014年也有30%以上銷售增長。據預計，一線龍頭公司2014年業績預計平均增長 24.62%，二三線龍頭公司預計平均增長22.03%。

在經濟平穩運行的同時，行業*策趨向平穩寬松。十八屆三中全會提出，市場化在資源配置中起“決定性”作用，表明對房地產的直接調控干預程度會降低，更多依靠長效機制發揮作用。

在經濟利好與*策松動的大背景下，2014年我國房地產行業將繼續保持平穩向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。以下是對2014年我國房地產行業現狀分析：2014年房地產行業現狀分析與預測基于2013年房地產行業運行態勢，我們預測房地產行業2014年將繼續保持平穩向上的增長趨勢。

中性預期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產投資預計在19.5%。此外，2014年行業發展將呈現城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續在低位徘徊；而一二線重點城市房價仍會進一步上漲，但其增速將大幅放緩，預計在5%左右。

1、城市格局分化從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應求，房價暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴重，供過于求，正醞釀巨大風險，多個城市出現了房價下跌的現象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。城市格局的分化還可以從龍頭房企戰略布局變更上得到驗證。

恒大地產、保利地產、佳兆業、花樣年等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。以恒大地產為例，2007年至2012年期間，恒大以“規模+品牌標準化運營”為戰略，主要布局在二三線城市的優質區域。

2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，。

5.我國房地產業現狀

房地產市場新常態

2015年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示—— 房地產市場新常態特征明顯

過去的近10年中，房地產市場經歷了飛速發展的階段，商品房建設量增長迅速，樓市價格不斷攀升。盡管這期間也有短期調整，但下行不久后又會再次進入上行通道。進入2014年至今，樓市出現整體下行態勢。盡管對樓市未來走勢依然眾說紛紜，“黃金時代”已經基本結束的認識贏得了絕大多數人的認可，房地產市場步入新常態。

樓市新常態的第一個表現即是樓市降溫，價格企穩。國家統計局17日發布了70個大中城市住宅銷售價格變動情況。與去年同月相比，70個大中 城市中，新建商品房價格下降的城市有69個，上漲的城市僅有廈門1個。同比價格變動中，最高漲幅為廈門上漲0.8%，最低為杭州下降10.5%。通過梳理發現，沈陽、青島、長沙、包頭、丹東、泉州、韶關、桂林是過去一年中房價下降較多的城市。

供求是決定價格的根本因素，由于供不應求，過去幾年樓市“一天一價”的火爆場面時有出現。經歷過去幾年快速發展后，我國住房供需總體趨于平衡，因此，樓市進入調整期并逐步趨于平穩。

不過，房地產市場在“黃金時代”過后還有“白銀時代”。我國城鎮化進程仍在加快推進，對商品住房的需求仍然很大。房地產產業鏈條長，對經濟的帶動作用明顯，因此，仍需房地產市場平穩健康發展。

樓市新常態的第二個表現是分化，一線城市、熱門城市與三四線城市分化將更加明顯。當前，一線城市房 價初步呈現止跌回穩態勢，新建商品住宅價格環比綜合平均連續兩個月微漲，二手住宅價格環比綜合平均連續4個月微漲；二線城市房價環比綜合平均仍然下降，但降幅已緩慢收窄；三線城市房價繼續下降，且降幅略有擴大。

具體而言，1月份，在70個大中城市中，新建商品房價格下降的城市有64個，上漲的城市有深圳和贛州2個，持平的城市有上海、南京、南昌及廣州4個。在環比價格變動中，最高漲幅為深圳0.3%，最低為泉州下降1.7%。新房價格環比下降較多的集中在三線城市，如包頭下降1.3%，丹東下降 1.6%。包括4個一線城市在內的一些熱點城市公共資源豐富，土地相對稀缺，每年仍有大量人口涌入，因而樓市供應總體偏緊，未來將呈現平穩微漲態勢。而在一些三四線城市，由于人口相對較少，目前庫存高企，當前和今后一段時間“去庫存”將是主要目標，房價整體將現下行態勢。

樓市新常態的另一個表現是保障房與房地產市場的銜接。當前，一些城市庫存高企，同時，保障性住房特別是棚戶區改造仍需要大量房源。應大力推進棚戶區改造的貨幣化安置，組織居民自住購買，或者由*府購買安置住房進行安置。同時，指導督促商品住房較多的城市出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接，也可以推進通過長期租賃購買中小戶型商品房等方式籌集公租房房源。

樓市新常態還有一個表現，即企業面臨變化和整合。

隨著房地產市場的變化，房地產企業經營難度加大，中小型房企有可能面臨難以為繼甚至關門倒閉的狀況。大型房企將采取多元化轉型措施，除了將眼光瞄準海外，有的還關注養老地產，或謀劃向“服務商”轉型，或涉足互聯網等。

6.我國房地產未來的發展趨勢

房價就是開發商與*府、銀行之間的博弈，*府、銀行強硬房價就降。

未來房價趨勢不明朗，不過2014年下半年將會延續上半年的“慘淡”趨勢。鑒于2013年年底及今年上半年所積累下來的一些存貨將過多，房企為了讓資金盡快回籠，將會在房價方面進行下調。

根據《2014-2018年中國房地產業行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告 前瞻》分析，房價關系到民生問題，從2010年開始，國家相繼出臺了多個“國x條”來平息房價；對多個城市頒布相關的限購及限貸細則；中央銀行上調金融機構人民幣存貸款基準利率；建造保障性住房等*策，但效果仍不明顯——房價仍未見降，只是成交量有大幅度的萎縮。與中國經濟息息相關的貨幣*策顯得尤為重要。

雖然本次降準幅度不算太大，但始終對下滑數據起到一定的彌補作用。

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