2016上半年房地產市場

1.2017上半年樓市會怎樣

多家機構日前紛紛發布報告盤點2016年樓市、展望2017年走勢。

其中，1月4日，上海舉行2017首屆中國房地產大數據年會，并在會上發布《中國房地產市場2016總結&2017展望》；此前一日，合富輝煌剛剛在廣州舉行媒體交流會，并發布了《2016年中國房地產市場總結及2017年展望》和《2017年廣州房地產市場展望》兩份報告。 機構報告顯示，2016年國內樓市迎來了本輪周期高點，全年商品住宅的價格和成交量均創近年新高。

而隨著2016年四季度多城調控*策密集出臺，價格漲幅出現回落，成交量也開始下調。展望2017年，不同機構觀點出現分歧，有預測認為一二線城市將會出現量價回調，也有觀點認為一線及強二線城市房價仍具有較強支撐，將繼續上漲。

盤點??2016樓市迎來周期高點 報告顯示，2016年，房地產市場迎來本輪周期的高點，全年成交規模創歷史新高，城市分化態勢延續。國慶節前后，各地*府密集出臺調控*策，四季度市場走勢漸趨平穩。

根據權威數據，2016年1-11月百城住宅價格累計上漲17.83%，較2015年全年擴大13.68個百分點，其中北京、上海等十大城市新建住宅價格1-11月累計上漲20.95%，百城及十大城市累計漲幅均創近年新高，而二手房價格漲幅也處于高位。 合富房地產研究院的報告也顯示，本輪房地產市場上升周期由2014年中旬各地陸續取消限購起計，經歷多重*策利好的持續疊加，最終表現為全國重點城市房地產市場的全面、快速上漲，21個城市兩年價格平均上漲35%。

不過，雖然2016年的熱點城市房價漲幅顯著，但調控收緊后價格趨穩。在四季度多城調控*策密集出臺后，熱點城市的新房及二手房價格漲幅均出現回落。

權威數據顯示，一至三季度百城均價累計漲幅持續擴大，三季度累計漲幅達6.78%，其中8、9月環比漲幅均突破兩個百分點，9月環比漲幅高達2.83%，創單月環比漲幅新高；10月開始，百城均價環比漲幅顯著收窄1.18個百分點，其中有48個城市漲幅收窄（或降幅擴大），11月百城住宅價格環比漲幅進一步收窄0.77個百分點，漲幅收窄（或降幅擴大）的城市增加至73個。 成交量的走勢也與價格表現類似：全年成交量創歷史新高的背景下，庫存量及庫存消化時間持續走低，但國慶前后因多地樓市調控*策密集出臺，市場環境收緊，預期轉向，成交量高位下調。

展望??銷售量價回調不同城市走勢分化 對于2017年的樓市走勢，機構報告認為，因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化，熱點城市面臨量價回調，而三四線城市有望延續平穩走勢。 *策方面，合富房地產研究院預計，2017年中央對房地產調控仍將延續“分類施策、因城施策”主基調，信貸手段將成為2017年調控的主要工具，整體房貸較2016年或將有所縮減；一線城市和重點城市，地方*府抑制房價、地價的*策壓力持續，非重點城市繼續去庫存。

在時間上，合富報告認為，2017年上半年*府*策將保持相對穩定以觀察調控效果，但仍在快速上漲的地方市場將繼續加碼；下半年（或“五一”前后）調控主要視乎各地市場運行表現，若市場未出現明顯扭轉，不排除再出現“各地集中式的調控加碼”。 報告稱，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析，預計2017年全國房地產市場將呈現“銷售量價回調，新開工小幅下降，投資低速增長”的特點。

報告認為，需求方面，因2017年是本輪房地產周期的末期，商品房銷售面積受到*策、貨幣環境的影響，將出現回調，預計全年降幅將達到12.8%—14.8%，其中一線及二線城市銷售面積將呈現下降，二線城市降幅較為顯著，三四線城市市場波動平緩。 “房地產投資增速在2.5%—4.5%之間。

價格方面，需求回調導致價格有所下跌，預計全年跌幅在1.9%到3.9%之間。”報告稱。

報告判斷，2017年一二線城市市場的整體進入量價調整階段，但是不同的城市仍存在市場機會。 其中，一線城市步入存量房時代，新房開發建設的市場空間不斷被壓縮，城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題，租房市場也有望成為行業新機遇。

二線過熱城市房價空間被透支，具備產業和人口支撐的城市將成為發展的新風口。 合富房地產研究院則認為，在因城施策下，2017年各地房價將分化。

其中，一線城市基于其要素價格上升及供應下降趨勢，預計房價具備較佳支撐。其它重點城市房價發展趨勢將分化發展，總體而言，供求緊張、規劃利好大、房價絕對值仍在相對低位的城市，價格具備較大支撐。

不過，合富報告指出，*策風向轉變之下，即使房價能夠繼續趨于上升的城市，其房價漲幅將較2016年大幅收窄；而經過2016年各重點城市地價普遍上揚，以及在數年調控中潛在購房者對*策調控的耐受性增強，即使房價趨于下降的城市，其房價跌幅將會相對有限。 ■連線 同策咨詢研究部總監張宏偉：房企應調整城市布局 同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從*策面發展趨勢來看，2017年住房市場監管和整頓還將繼續，同時，資本市場融資環境從嚴，房地產開發企業尤其是部分民營房企將在2017年下半年開始遭遇資金兌付壓力。

從整體上來看，上半年交易量勢必會首先出現下滑，。

2.今年我國樓市發展狀況如何

從整個上半年的房地產市場表現來看，三四線城市明顯好于一二線熱點城市。

據中國指數研究院提供的數據顯示，一線城市2018年上半年商品住宅成交面積同比下降約25%，領降各線城市。 其中，京滬成交面積依然處于歷史最低點，深圳由于去年基數較低，成交面積同比增長約兩成，但成交規模仍處于低位區間；二線代表城市月均成交面積約76萬平方米，同比下降7%；天津、杭州等熱點二線城市同比下降超三成；雖然三四線城市新房成交面積亦有所回落，但絕對規模仍處歷史較高水平，上半年月均成交面積在32萬平方米左右。

除此之外，三四線城市銷售行情較好，地方積極推地，上半年住宅用地推出面積同比增幅在各線城市中最大，企業在三四線城市的拿地態勢也比較明顯。 展望下半年，中國指數研究院認為，在持續深化的調控*策下，預計調控*策仍將延續從嚴趨勢。

同時，一二線熱點城市延續上半年趨勢，成交穩中有降，價格趨穩；而三四線由于棚改貨幣化安置比例將有所下調，下半年市場將有所降溫。整體來看，量降價穩仍是趨勢。

3.樓市到底有多瘋狂

繼2015年房地產開發投資降到最低點后，2016年年初，樓市開始回暖，京滬深三大城市率先領漲，深圳新房均價一舉邁入5萬元大關。

隨后，但一線城市周邊地區房價也開始上漲。緊接著，南京、廈門、合肥、蘇州等城市輪流引領房價上漲，到了8月，全國房價更是呈現同比普漲態勢，在納入國家統計局范疇的70個城市中，房價上漲的城市占比超過八成。

一線城市漲幅連續三個月收窄后再次上揚，數據顯示，從今年2月到8月，短短半年時間內，全國70多個主要城市中，近20個城市的房價漲幅超過10%,15個城市的房價漲幅介于5%至10%之間。樓價上漲也極大地刺激了各路資本拿地的熱情。

僅2016年上半年，南京、合肥、廈門、蘇州四個二線城市合計成交住宅土地75宗，平均溢價率高達126.08%，較2015年大幅上漲116%。土地出讓金方面，蘇州、南京、杭州、合肥同比漲幅均超過100%，蘇州漲幅更是高達867%。

許多城市都開始上演，面粉價超過面包價的現象。房價真能漲到天上去嗎？成為了很多人心頭的疑惑。

2016年2月-8月全國70多個主要城市近20個城市的房價漲幅超過10%15個城市的房價漲幅介于5%至10%之間2016年1-6月南京 合肥 廈門 蘇州合計成交住宅土地75宗平均溢價率高達126.08%較2015年大幅上漲116%2016年11月70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅0.6%相比10月份1.1%的增幅有明顯回落態勢調控成下半年熱詞！半年24個城市出臺50多次樓市新*自今年年初以來，房地產市場的火爆行情超出所有人的意料，如果說上半年熱詞是房價暴漲，那么下半年的熱詞，則毫無懸念的是調控*策出臺。這一輪調整席卷了大半個中國的主流城市，而且這種趨勢也在不斷延續，絲毫沒有減弱的跡象。

最先出現房價快速上漲的一線城市，如上海、深圳等相繼出臺調控措施。此后，接棒房價上漲的部分二線城市，如合肥、廈門等地也相繼推出新*，局部收緊樓市*策。

但大量資金仍紛紛涌入房地產市場，9月，全國樓市再次觸頂，北京二手房交易量也在年內第二次突破3萬套。其他重點一二線城市的市場交易量價也再創新高。

樓市調控不得不再度加碼，北京9月30日率先開啟新一輪樓市調控新*，隨后的9天時間，20余個城市接連跟進，紛紛加碼樓市調控，并掀起對房產商捂盤惜售、中介虛假宣傳等行為的專項整治行動。11月，深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市再度加碼調控，有統計顯示，自從9月30日開始，全國各地已有超過24個城市出臺了50多次樓市調控措施。

未配而隨著各地調控*策的不斷加碼，調控效果也是進一步顯現，據國家統計局公布的11月份70個大中城市房價數據顯示，11月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為0.6%，相比10月份1.1%的增幅有明顯回落態勢。與此同時，房價上漲的城市數量也在不斷減少。

15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫。2016年11月70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅0.6%相比10月份1.1%的增幅有明顯回落態勢2017樓市怎么走？是漲還是跌？今年房地產的很多數據，都創下了歷史新高。

據公布的數據顯示，1-11月份，中國商品房銷售面積達到13.58億平方米，同比增長24.3%，前11個月的數據超過了2013年全年13億平米的最高紀錄；此外，前11個月銷售額也是達到了10.25萬億元，增長37.5%。這是中國房地產歷史上年銷售額首次突破了10萬億大關。

然而，在房地產的各項數據創下新高的同時，我們可以看到數據向上走勢已經疲態盡顯。那么，馬上到來的2017年，房地產究竟會有怎樣的表現。

交通銀行首席經濟學家 連平：我覺得現在提出建立這個長效機制，確實是中國房地產市場上一個長遠的大計，也是一個具有積極重要的規劃含義的目標和*策，但總的來說我們房地產市場的稅收的結構和體系是很不完善的，有很多稅該收的沒有收，那么稅種創新這些方面都需要很多探索，希望能夠盡快推出。易居中國控股有限公司執行總裁 丁祖昱：現在北京跟上海這種情況差不多二手房交易量是一手的三倍到四倍，就整個交易市場的交易主體已經去到了一個二手交易量市場，如果大家覺得北京上海說二手房交易已經很火了，實際上跟國外市場來比是還不對的，因為在美國來講，長期的話，存在二手跟一手來比是8:1，就是說從現在北京跟上海可能先走了一步，但是跟成熟市場來比的話，它二手市場整體占比的還會有一個比較大的上升的空間，這總體來講，毫無疑問是全國一個大的趨勢，因為房子在不斷新蓋的過程中，存量會越來越大，那將來交易的主體會是存量房，所以從將來整個市場來看，房價的走勢，市場的變化，可能會越來越多的稍微把眼光從新樓盤那邊抽出來，更多去關注到現在存量的市場變化。

長遠來講還是要多一些供應量來才能真正解決這些普通老百姓能夠買上自己滿意房的問題吧。

4.最新有關我國房地產市場現狀

一、房地產開發完成情況 2010年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。

6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%。 2010年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

2010年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。 二、商品房銷售情況 2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。

其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。

其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。 三、房地產開發企業資金來源情況 2010年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。

其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%；企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

四、70個大中城市房屋銷售價格指數 房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%,5月份為上漲0.2%。

2010年6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。

與上月相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。 2010年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。

五、全國房地產開發景氣指數 2010年6月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。 從分類指數看：房地產開發投資分類指數為105.54，比5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點；本年資金來源分類指數為113.63，比5月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點；土地開發面積分類指數為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點；商品房空置面積分類指數為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點；房屋施工面積分類指數為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。

5.2017年全國房產市場的走勢是怎樣的呢

某研究院《2016?2017年度全國房地產市場報告》指出，2017年全國70個大中城市房價將呈現上、下半年不同的走勢，預計上半年市場在振蕩式緩慢升溫中，房價增幅會持續收窄。

而到了下半年，房價指數環比增幅將呈現負增長態勢，70城房價環比增幅將由正轉負，出現短周期性質的下跌拐點。 受房價指數環比增幅收窄進而下行的影響，預計70城房價同比增幅將在2017年一季度見頂，預計峰值為11。

4%左右，四季度將從正增長轉為負增長。 不過，也有分析人士認為，由于一線城市及部分熱點二線城市供需結構難以全面改變，所以這部分市場的房價不具備大幅下跌的條件，依然會呈現相對“堅挺”的態勢。

其他方面，國海證券表示，預計2017年全年商品房銷售面積同比下滑8。3%，銷售額下滑6。

5%，房地產投資增速在1。7%左右。

招商證券認為，預計2017年的商品房銷售量下降10%左右。但絕對規模仍將達到13億至14億平方米，成為僅次于2016年的次高點。

6.2018上半年全國50城賣地超幾萬億

房地產調控重壓之下，土地市場仍然火 爆。

中原地產研究中心統計數據顯示，2018上半年僅統計招拍掛市場的權益拿地金額，50家房企合計拿地金額高達9675億元，同比上漲5.4%。其中，拿地超過200億元的房企就多達16家。

近期公布的各地土地市場信息顯示，截至7月18日，全國熱點城市土地市場繼續成交集中，50個熱點城市賣地超過2萬億元，同比上漲達35.3%。其中，50個城市中有25個城市是三、四線城市。

不過在一系列調控下，熱點城市溢價率保持在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價率。 從城市排名來看，中原地產研究中心數據顯示，目前杭州、重慶和北京位列賣地出讓金前三名。

其中，杭州土地出讓金收入達1987.3億元，同比上漲149%，重慶上漲27%達943億元，北京達到826億元同比下降30%。除前述三城市外，鄭州、濟南、佛山、寧波、廣州、天津、武漢、成都等13個城市賣地超過500億元。

“對于武漢房地產市場來說，賣地收入也比較高，這和武漢土地市場被房企等持續看好有關。從這個角度看，這能夠為武漢地方財*帶來較多的收入，同時也利好房地產市場的補庫存。”

中原地產分析師對長江商報記者表示，下半年武漢應該在積極增加供地、穩定地價、增加人才和藍領公 寓用地等方面發力，進而形成較好的土地交易態勢。 三、四線城市土地市場今年以來熱度不減，目前有45個三、四線城市賣地收入超過100億元。

其中，佛山市、常州市、湖州市、嘉興市、南通市等18個三、四線城市賣地收入超過200億元。

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