房地產開發存在的問題案例分析

1.兩個關于房地產法的案例問題1.甲房地產公司擁有A地的國有土地使用

案例一：先看此棟房屋產權登記在甲或是乙公司名下以判斷所有權；若沒有登記，那么按照合同約定，此房所有權為甲乙二公司按分共同所有，甲占三分之二，乙占三分一。

爭議至法院時，乙可以向甲主張違約責任。因為甲乙二公司的合同是有效的。

（討論的前提的是甲對國有土地使用權合法）案例二：首先張某與李某的房屋租賃合同有效。只要合同主體適格，合同內容合法，形式合法則合同有效。

房屋租賃合同登記與否不影響合同效力。其次李某未經張某同意對房屋改造，且未經出租人張某同意轉租系違約行為。

張某得以有權要求李某將房屋回復至改造前的樣子并支付因此產生的費用，且有權要求李某承當違約責任。

2.房地產營銷存在的問題

最低0.27元/天開通百度文庫會員，可在文庫查看完整內容> 原發布者：龍源期刊網 摘要：房地產營銷是在產品設計、推廣、開發，以及售后服務等環節的中的運用，是房地產事業蓬勃、健康發展的重要原因，房地產的營銷工作的好壞一直是房地產開發商最關心的。

關鍵詞：房地產營銷問題對策一、房地產營銷存在的問題1.市場調研不足，市場定位不明確。目前許多房地產開發商缺乏廣泛而有深度的市場調研，脫離實際，使得營銷成為空中樓閣，經不起時間的推敲和市場的考驗。

如市場調研方法單一，不論樓盤大小，取樣總是同一常量；缺乏項目規模、位置特點等與消費者的關系的整體了解；樣本數據不足，導致調查結果與實際差距很大。對市場實際需求分析不足導致房地產市場營銷停滯。

另一方面，許多房地產開發商并未全面充分地認識到市場需求的差異，不顧當地經濟發展水平和居民的承受能力，甚至毫不顧及企業自身的資源條件，沒有明確的目標，不進行科學的市場定位，盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業住房，最終導致諸多樓盤滯銷，而適應廣大中低收入家庭的經濟住房卻十分短缺。2.宣傳過分依賴于廣告，且宣傳手段單一。

房地產開發商為了促進房地產項目營銷，大量使用廣告宣傳，不僅成本較高且效果不好。目前房地產廣告過剩，虛假成分較高，干擾了房地產企業的健康發展，損害了房地產行業的形象及信用，大量的消費者對廣告。

3.房產問題

1、既然“房子一直都是老人的名字，即使老人和老太太先后過世也沒有更改”：房子就是兩位老人的遺產，應由所有子女共同繼承。

2、此房被征用后的補償款：也是老人的遺產，同樣應由所有子女共同繼承。3、遺產分割時，一般是均分。

但鑒于兒子一直照顧老人：可以多分。女兒們對老人照顧較少：可以少分。

如果女兒們有贍養條件卻不盡贍養義務：應當不分或少分。4、兒子翻蓋房子的錢：找到證據，在將來分割遺產時可以主張先將兒子蓋房的錢還給兒子。

5、遺產分割，協商解決，協商不成時，可以起訴到法院解決。

4.房地產案例分析

1、有兩層關系，就工程施工而言，存在發包與承包的關系，就履行具體拆遷事宜時存在委托與被委托的關系。李某受工程公司委托，與王某簽署產權調換協議。

2、有效（前提需確定工程公司委托李某是否合法，符合規定）

3、夏某沒有獲得該房屋的所有權，根據我國相關產權登記法規規定，過戶時，沒有進行產權登記的產權不受法律保護，在法律上不具有排他權。產權變更無效

4、按王某當時和李某簽訂的產權調換協議處理，但前提必須明確導致產權沒有順利調換的原因是什么，責任在哪方，按照調換協議約定的條款進行賠償。具體賠償數額按協議上約定的條款作為依據。

5.關于房地產糾紛的案例分析

開發商未實現在售樓廣告中的承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾并承擔違約責任？ 開發商在售樓廣告中承諾的購房優惠條件未載入購房合同中，購房者入住后發現開發商未實現承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾并承擔違約責任？ 案情簡介 2006年3月25日，購房者王春梅收到北京市華天房地產開發有限責任公司（以下簡稱“華天公司”）售樓部給其郵寄的樓盤宣傳資料，該樓盤宣傳資料聲稱，只要購房者在收到上述售樓廣告之日起3個月內，與開發商簽訂購房合同，開發商將會給購房者的大臥室免費安裝落地推拉門及入住后為購房者免費安裝一部電話。

王春梅剛好想買一處住房，而且此處樓盤是現房，再加上看到華天公司開發樓盤的優惠售樓條件后，更增添了自己的購房欲望，遂與華天公司售樓部聯系，并與售樓部的工作人員確認上述的售樓優惠條件是否屬實。售樓部的工作人員在電話中明確告訴王春梅，只要在2006年6月20日之前簽訂購房買賣合同，開發商將會給其大臥室免費安裝落地推拉門和入住后為購房者免費安裝一部電話。

王春梅證實上述情況后，遂與售樓部約定第二天看房。次日，王春梅看完房屋后深表滿意，遂向開發商簽訂認購書并預交了2萬元定金，預定了該樓盤的4號樓A單元2003房。

2006年4月15日，王春梅與華天公司簽訂了正式的購房買賣合同，并交付了全部購房款。但上述的售樓優惠條件并未寫人雙方簽訂的購房買賣合同條款中。

王春梅當場提出異議并詢問開發商售樓處的工作人員，得到的答復是：在優惠期間購買房屋的購房者，開發商肯定將會為購房者大臥室免費安裝落地推拉門及入住后為購房者免費安裝一部電話。王春梅及其他購房者見開發商的工作人員如此肯定，便相信了開發商的口頭承諾，放棄了將上述優惠售樓條件的內容寫人雙方簽訂的購房買賣合同中。

2006年4月25日，王春梅辦理了入住手續后發現，開發商華天公司并沒有在其大臥室給其免費安裝落地推拉門，亦沒有給其免費安裝電話一部。鑒于此，王春梅認為開發商承諾自己的優惠購樓條件并未實現，開發商的行為已經構成違約。

于是，王春梅要求開發商華天公司為其大臥室免費安裝落地推拉門以及免費安裝電話一部，但其要求被開發商拒絕。開發商認為，本地產公司已經根據雙方簽訂的《購房買賣合同》的約定履行了全部義務，根本沒有義務履行合同以外的其他義務，王春梅的要求沒有法律依據。

雙方經多次協商未果，王春梅依法向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，請求法院判決開發商為其大臥室免費安裝落地推拉門、免費安裝電話一部以及賠償其經濟損失3000元。 原告王春梅訴稱，該樓盤售樓廣告曾向其宣稱，在售樓優惠期間購買房屋，開發商將會給其大臥室免費安裝推拉門以及入住后免費為其安裝電話一部；而且在辦理入住手續時，銷售人員在其看房時也曾答應定將按售樓廣告上的內容給其免費安裝推拉門和電話一部。

但是，在交房后，開發商并未履行售樓廣告承諾。因此，被告的行為已經構成違約，理應承擔違約責任，并應承擔自己的經濟損失。

故請求法院判決支持自己的全部訴訟請求。 被告華天公司答辯稱，原告王春梅購買的是現房，在其看房后發現大臥室沒有安裝推拉門亦未提出異議。

而且，在雙方簽訂正式購房合同條款中，并無任何條款涉及免費安裝推拉門及電話的約定，原告王春梅在簽訂正式購房合同時亦未提出異議。因此，本公司根據合同條款的約定，沒有義務為其免費安裝推拉門及電話一部；更何況，本公司的售樓廣告宣傳資料屬于要約邀請，不是購房合同內容的構成部分，故原告王春梅的訴訟請求于法無據，請求法院判決駁回原告王春梅的訴訟請求。

6.項目管理案例分析

1.確定項目的基本假設， a.公司的主要產品適合ISP b.該公司有好的銷售業績和盈利，有承擔ISP費用的能力； c.該公司現在的市場信息系統與ASP系統相比不如ASP; d.該公司的營銷人員裝備如何比ASP落后； e.該公司愿意接受現代信息技術，現在的信息情況應用ASP后將改善。

2.該項目的目標是：在1年內，即到2005年初，使這家國有鋼鐵公司全面接通ISP服務，并使得公司高層領導對這項新的通信技術能夠完全接受。并最終簽定合同。

3.該項目涉及到產品的宣傳、演示；與客戶的溝通、交流。技術交流和談判。

4.主要的產品是產品宣傳信息，專業技術展示，技術溝通和商務談判。5.項目經理1人，技術支持2人，廣告策劃1人，演示、宣傳1人，商務談判代表2人。

此項目共需7人。6.這個問題太多了，你就給這點分，我不答。

7.房地產法學案例分析題求解答

分析案例首先要分析法律關系：

本案存在著兩個法律關系：

(1)李甲與王乙的房屋租賃合同法律關系。租賃合同屬于諾成性合同，雙方簽訂了合同，雙方的合同關系就已成立。王乙提供住房，但是李甲一直欠租，那么李甲構成合同違約，根據法律規定，王乙可以主張違約金或者解除合同等，并可依法要求李甲支付居住期間的房租、水電費和其他合理費用，同時王乙還可以采取留置等措施維護自身的合法權益。

(2)王乙對李甲物品的侵權法律關系。王乙在李甲未將房屋騰空的情況下拆毀屋頂，致使屋內部分物品受損，那么王乙對李甲構成了侵權。王乙所稱“按房管部門的通知修房”并不是其免責的事由，因此李甲可以據此要求王乙賠償物品損失的相關費用。

綜上所述，本案中，王乙要求李甲解除合同并支付房費、水電費等，符合法律要求。同時，李甲對王乙提出的賠償請求也應得到法律支持。在審判中，法院可以對兩個法律關系一并審理，對雙方構成的法律權利義務關系可以合并抵消，對抵消后的情況進行最后裁決。

本人看法，僅供參考。

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