榮觀房產網一、
有銷售人員搶客？ 補充： 還是有 銷售人員 離職？ 追問： 兩個都有 回答： 應制定嚴格的制度（制度的具體制定，賞罰什么的，根據具體的實際情況來自己看著辦。
呵呵）。讓各 銷售代表 以寬闊的 胸襟 對待客戶的歸屬問題，彼此之間坦率、團結，以 和為貴 ，遇到碰車的情況，先彼此將情況講清楚，若不能達成共識，交由主管處理。
原則上由第一次接待有記載的銷售代表為準，但以下情況除外： 1. 未確定是否是新客戶之前，接聽咨詢電話主動留下自己的姓名。 2. 違反 規章制度 ，按相關規定處理并取消資格。
3. 為驗證客戶是否歸屬自己， 向客戶 詢問，將"客戶--銷售代表--報酬"的矛盾暴露在客戶面前，取消資格并給予適當的罰款。 對于客戶接待管理，及歸屬劃分，有以下建議： 一 客戶權屬界定 1、《 來訪登記 表》，《來電登記表》及《營業日 報表 》系判定客戶權屬的 原始記錄 ，應按要求填寫詳細，不可漏登、涂改，漏登涂改可視作無效，出現錯誤時應重新登記。
客戶跟蹤 聯系記錄 作為判定成交客戶權屬比重分配的依據，沒有接待記錄的接待均屬無效接待，案場經理有權據此確定業績的歸屬。 2、案場應備《來訪登記表》，《來電登記表》，《營業日報表》作為客戶登記的初始記錄，此表登記以誰接待誰登記為原則。
《來訪登記表》，《來電登記表》應按登記時間為序進行編號，定期由案場經理留存備查。 3、置業顧問 完成新客戶首次接待后應認真填寫《營業日報表》，以便日后做好客戶的追蹤記錄。
4、置業顧問的客戶接待及跟蹤聯系情況除在，《營業日報表》上記錄外，還應在工作筆記上做明確記錄，以備查詢追蹤記錄。 5、置業顧問對客戶歸屬的提出異議的有效期為客戶下定后3天內。
超過期限的，客戶歸成交置業顧問。 6、如在每期開盤前案場經理要求置業顧問將有效客戶進行登記整理，確認每個客戶的歸屬，并記錄在《有效客戶登記表》中的，則登記表中的業績產生糾紛時，一律按登記表中的客戶歸屬處理。
如當事置業顧問在主管判定仍未 達成一致 的，則此單業績 傭金 由柜臺沒收轉入案場活動基金。 7、每個置業顧問都有義務幫助其他置業顧問促成交易，其他置業顧問的客戶來訪，置業顧問必須立即與原置業顧問 聯絡 ，得到同意并了解情況后方可繼續接待。
8、由開發商指定、推介的客戶至案場定 購房 源，若成交，業績屬于該置業顧問。 二 客戶權屬界定原則 1、客戶權屬確認以《來訪，來電登記表》及《營業日報表》信息為準。
新客戶登記時應注明三個基 本信息方視為有效客戶，否則視為無效客戶。三個基本信息為：客戶姓名與性別（來電客戶可以為姓氏）、聯系電話（原則要求手機與 座機 各一）、客戶需求 基本信息。
2、客戶權屬界定的基本原則為 首問負責制 ，置業顧問首次接待來電來訪新客戶，則該客戶即是此置業顧問的客戶，今后的跟蹤聯系與來訪接待原則上由此置業顧問負責。 3、如已登記客戶來訪時，原接待人不在接待案場或不能及時接待，經案場經理或主管認可后由其它 置業顧問接待。
4、特殊情況，有二位以上置業顧問接待介紹的客戶，其成交后傭金比例的分配由案場經理按實際接 待情況確定。 5、關系客戶接待：如新客戶屬于某置業顧問的關系客戶且客戶來訪或來電時直接指定由該置業顧問接待的，該客戶屬于該置業顧問所屬，由其負責該客戶接待。
如該客戶來訪或來電時并未指定某置業顧問接待，但在后幾次來訪中遇到了相識的置業問，原則上應由首次接待置業顧問負責該客戶。如遇客戶主動提出更換置業顧問的，案場經理應向其說明情況后勸阻，如客戶一再堅持，案場經理經確認后決定是否更換，并根據實際接待情況確定該客戶成交后的 權重 分配。
6、指定客戶接待：公司指定的關系客戶（包括公司員工介紹的 關系戶 ）接待，由案場經理指派置業 顧問進行。案場經理指派客戶給置業顧問應遵循輪流分配的原則。
7、老客 戶接待：本項目已成交客戶再次來訪或購買原則上由原接待人員負責，如原接待人員有二人 以上的以合同簽訂者為準。 8、老客戶介紹的新客戶接待：如由老客戶親自帶新客戶來訪并指明由某置業顧問接待的，則視為該 置業顧問所屬客戶；如未指明則按關系戶接待原則確定。
老客戶介紹的新客戶自行來訪，如新客戶指 明由某個置業顧問接待，或老客戶已提前通知置業顧問，則置業顧問應事先明確新客戶姓名、聯系方式、基本意向后建立客戶信息資料表，報經案場經理或主管知曉，該新客戶即屬于該置業顧問所屬客 戶。 9、客戶中途要求更換置業顧問的：如屬于服務質量問題，案場經理確認后應予以更換并由案場經理 指定置業顧問負責客戶今后聯系與接待，該客戶即作為第二任置業顧問的所屬客戶，成交后前置業顧 問將不再享受傭金分配。
如屬其它原因，案場經理有權根據實際情況予以確定。 10、家庭成員 分別來看房，原則以最先接待并登記之置業顧問為準。
如接待過程中無法識別而又重 新建立客戶信息資料表，在后續過程中或成交后發現的，由案場經理確認其權重分配。 11、置業顧問因故調離案場門或離 開公司 的，應與案場經理做好客戶資料的書面移交工作，再由案 場。
二、應該如何確定房屋所有權的歸屬
已辦理房屋過戶登記手續的，房產歸登記的買受人所有。
根據《物權法》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”這說明，在商品房買賣合同合法有效的前提下，只有所售房屋經過登記，房屋所有權才發生改變。
所以，數個買受人中，誰辦理了商品房過戶登記手續，法律就認定誰取得了該房屋的所有權。 買受人均未辦理商品房過戶登記手續的，歸已經辦理商品房預告登記手續的買受人所有。
《物權法》第二十條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。 預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處理該不動產的，不發生物權效力。”
這說明，不動產預告登記具有公示與公信效力，能夠維護交易安全和正常的交易秩序，會得到法律支持，以確保依法辦理了房屋預告登記手續的商品房買賣合同的完全履行。 既未辦理產權登記，又未辦理預告登記的，歸已先行合法占有房屋的買受人所有。
雖然根據我國物權法規定，商品房的所有權轉移以辦理產權登記過戶為標準，交付使用并不具有所有權轉移的意義，但是，房屋的轉移占有與交付使用，仍然具有明顯的公示與公信的作用。再者，《解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔”。已先行合法占有爭議房屋的買受人已經開始承擔合同標的物毀損、滅失的風險，從這一點看，不支持其合同履行要求也不符合民法上規定的公平原則。
在實踐中，雙方當事人一般在合同約定以出賣人交鑰匙的時間作為其向買受人交付使用房屋的時間。 均未辦理商品房過戶登記手續和預告登記手續，又未合法占有爭議房屋的，歸先行支付房屋價款的買受人所有。
法律無相關規定，但是，由于支付對價是房屋買賣合同履行行為，因此，已經先行支付房屋價款，履行了自己的合同義務的買受人，要求對方當事人相應履行合同義務的要求，理應得到支持，這樣才能最大限度地維護正常的市場秩序，促進合同的善意履行，維護合同當事人的合法利益。 如果上述情況均未發生，歸簽約在先的買受人所有。
據公平、誠實信用的民事行為的基本原則，簽約在先的合同成立在先，理應得到優先保護。
三、房產歸屬問題有哪些
根據物權法的相關規定，房產作為不動產，其物權的的設立、變更、轉讓、消滅遵循物權登記原則，除非有證據證明房屋登記管理部門的不動產登記簿確有錯誤，那個房產登記在誰的名下就歸誰所有。
這是一般原則，在更多體現的人身價值的離婚糾紛中，本身婚姻的感情化，決定了此類糾紛的特殊性，而不能嚴格適用上述登記公示原則。根據婚姻法的相關規定，一方婚前的財產屬于個人財產，不因婚姻關系的延續轉化為共同財產，雙方另有約定的除外。
因此，原則上，除非雙方有特殊約定，一方在婚前購置的房屋，屬于個人財產，婚后購置的房產，屬于夫妻共同財產。
四、怎么區分房產的歸屬問題呢
一、什么是婚前財產？婚前財產包括哪些？ 婚前財產是指在結婚前夫妻一方就已經取得的財產。
夫妻一方的婚前財產，不管是動產還是不動產，是有形財產還是無形財產，只要合法取得，就依法受到法律保護。 我國婚姻法第十八條規定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財產： （一）一方的婚前財產； （二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用； （三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產； （四）一方專用的生活用品； （五）其他應當歸一方的財產。
第十九條規定：夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。 二、什么是婚后財產？婚后財產包括哪些？ 婚后財產是指夫妻關系存續期間，夫妻任何一方所得的各種財產。
《婚姻法》第十七條規定：夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產屬于夫妻共同財產： （一）工資、獎金 （二）生產、經營的收入 （三）知識產權的收益 （四）繼承或贈與所得的財產，但是遺囑或者贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產除外 《婚姻法》解釋二第十一條規定：婚姻關系存續期間的下列財產屬于夫妻共同財產 （一）一方以個人財產投資取得的收益 （二）男女雙方實際取得或則應當取得的住房補貼、住房公積金； （三）男女雙方實際取得或者應當取得的養老保險金、破產安置補償費 三、婚前婚后購買的房產的歸屬是怎樣的？ （一）婚前購買的房產 1、結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，為個人財產 2、結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，且明確表示贈與雙方的為夫妻共同財產 （二）婚后購買的房產 1、結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，且明確表示贈與一方的為一方的個人財產 2、婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，該不動產為夫妻一方的個人財產。 3、結婚后，父母為雙方購置房屋出資的為夫妻共同財產 4、由雙方父母出資購買的房產，產權登記在一方子女名下的，該房產可認定為雙方按照各自父母出資份額按份共有。
小編提醒： 婚前財產的界定時間為雙方結婚登記之日，結婚登記前雙方分別所有的財產歸一方所有，結婚登記日后一方單獨獲得或雙方共同所有的財產除法律另有規定或當事人特別約定外，作為婚后夫妻共同財產，但婚后財產并不完全等同于夫妻共同財產。
五、誰有房地產行銷客戶管理及銷售提成制度
這個很簡單啊，行銷的派發的是DM單，坐銷的話，等的是來電。他們的客戶來源不同，很好區分。
當然，這中間會涉及到公平性問題，那么如何搞定呢？當然是增加助理崗位，她的職責就是嚴格區分電咨的不同來源。
1、行銷客戶管理：DM單上面印有電話和業務員的名字，當然一般都是采用“藝名”或者代碼，凡是通過宣傳單打進的電話，助理都必須記入業務員來電。因為這是業務員的工作成果。
2、業績分層：如果行銷人員獲取有效電資，做銷人員促成成交，那么這個業績比例一般是6:4開的。客源是第一位的。
3、如果調動行銷人員的積極性：必須嚴格確保他們的工作成果，也就是把控好助理的工作。尊重他們的勞動成功，讓他們的付出看得見真實的回報，沒有比這更好的激勵了。
六、房地產置業顧問的職責有哪些
第一章 總則第一條 本制度所指客戶為公司產品所針對的消費群體，即有意向購買公司產品的消費者。
第二章 客戶接待順序第二條 銷售主管要合理安排銷售人員的客戶接待順序，保證銷售過程中銷售人員接待順序的公平、公正、合理。第三條 接待客戶是銷售人員的責任和義務，同時也是銷售人員的權利，但銷售人員有下列情況時，暫不適宜接待客戶：⑴銷售人員處于培訓期，尚未達到上崗要求。
⑵暫時身體不適或精神狀態不好，銷售主管建議暫不接待客戶。⑶公司暫時有其它工作安排，工作尚未完成。
⑷正在辦理離職手續期間。第四條 客戶情況較特殊，銷售主管認為其暫不能應付時，為保證銷售有效進行，銷售主管可對接待順序及時做出調整。
第五條 銷售人員日常客戶接待參考順序及特殊情況下處理方式。第一節 日常客戶接待參考順序⑴按照當日簽到時間先后安排本日接待順序。
⑵銷售人員按順序編號，輪流接待并且每日循環接待。⑶依據上月銷售業績排名，固定本月每日接待順序。
⑷依據當日銷售業績安排次日接待順序。第二節 特殊情況處理⑴輪到本人接待客戶因有事離開時，如有客戶來訪由下一名銷售代表接待，本人回來直接進入下一輪接待順序。
如回來時本輪接待尚未跳過，仍繼續參加本輪接待順序。⑵如果老客戶來訪，尚未輪到本人接待時，可跳過本輪接待順序。
⑶客戶較多銷售人員不足以應付時可不按接待順序，應兼顧大多數客戶和重點客戶，同時可安排試用銷售人員協助接待客戶。⑷同一組客戶人數較多時，應遵循接待順序安排其它銷售人員協助。
⑸銷售人員自身難以應付客戶時，銷售主管應及時提供援助或安排其它銷售人員協助接待。第三章 客戶登記第六條 客戶登記分為公共登記和個人登記，銷售人員必須保證客戶登記內容的一致性、連貫性、次序性。
第七條 營銷部為銷售人員統一配置銷售時所用的公共登記本和個人登記本。登記本包括：來客登記本、來電登記本、客戶信息記錄本等。
第八條 銷售人員必須將客戶的來電、來訪日期、姓名、聯系方式、客戶需求等信息做詳細記錄。第九條 公共登記本的客戶信息必須按客戶來訪、來電的先后順序依次登記編號。
個人登記本的客戶編號要與公共登記本客戶編號相一致。第十條 客戶登記的有效期為30天，如此期間內銷售人員無對客戶跟蹤記錄，客戶再次來訪時作為新客戶登記。
第十一條 客戶來訪時應先詢問客戶是否初次到訪、是否有預約，然后視客戶情況做出處理。第十二條 對于搞市場調查、考察、參觀樓盤的人員可不做客戶登記。
第十三條 公司采用網絡銷售時，銷售主管應安排專人負責網絡上客戶信息的收集整理，負責人每日查看網絡上的客戶信息并對客戶信息做詳細登記。第十四條 對網絡上搜集到的客戶信息銷售主管統一分配給銷售代表。
第三章 客戶歸屬確認第十五條 客戶劃分遵循以下原則：⑴家庭購房時，夫婦、父母、子女視為同一客戶，其它親戚不作同一客戶處理（視情況而定）。⑵企業購房時，股東視為同一客戶，其它不作為同一客戶處理。
⑶初次來訪客戶在30天內有跟蹤記錄的有效期從跟蹤之日起相應順延，如無跟蹤記錄時再次來訪算作新客戶。第十六條 為明確客戶歸屬，避免因客戶區分不明確引起的員工內部糾紛，客戶歸屬劃分原則如下：⑴客戶首次來訪，第一接待人為客戶所有人。
⑵接待客戶后在30天內未能成交，并無連續的跟蹤記錄，客戶再次來訪時算作新客戶，客戶歸新接待人。⑶老客戶帶新客戶來訪，原則上歸原有銷售人員，如當時未指明接待人員，歸當時接待人。
⑷銷售人員親友來訪時，未指明接待人時，歸第一接待人。⑸客戶首次電話來訪，接電話銷售人員為客戶所有人。
第十七條 客戶歸屬有爭議時，以公共登記本的客戶來訪記錄為依據。第四章 客戶關系維護第十八條 客戶是公司的重要資源，客戶資源的維護是促進銷售的有效手段，也是公司持續發展的基礎，銷售人員必須做好客戶維護工作。
第十九條 客戶資源維護的方式有：電話溝通、登門拜訪、節日祝福、贈送禮品或紀念品、召開聯誼會等。第二十條 客戶維護要求：⑴當日來訪客戶，在下班前要打電話進行跟蹤其購房意向。
⑵工作閑暇時間盡量用來約客戶、分析客戶。⑶客戶跟蹤盡量保持連續性，對新客戶跟蹤至少保持2次以上。
⑷重要節日要對重點客戶進行慰問。第二十一條 客戶維護的原則：⑴把有限工作精力放在重點客戶上。
⑵對未成交客戶要認真分析原因，積極采取有效措施，吸取經驗教訓。⑶首次來訪客戶未達成意向，主動勸其再次來訪。
⑷對待社會資源廣泛、家庭背景較好的老客戶盡量勸其多帶新客戶。⑸不隨便放棄每一個客戶，客戶沒明確意向說不買時，盡量保持對客戶的追蹤。
⑹對客戶購房存在的顧慮積極提供解決方案，讓客戶感覺站在他的立場考慮問題。第二十二條 銷售主管要利用每日晚會時間對當日來訪客戶情況進行匯總、分析，對當日銷售人員接待客戶過程中存在的問題、困難做出指導、解決。
第五章 大客戶管理 第二十三條 項目銷售過程中，銷售人員應廣泛收集項目所在區域的*府部門、企業、事業單位等集體的購房信息，為項目積極尋求購房大客戶。第二十四條 在與。
七、房地產售樓處管理制度
售樓處管理制度（范本） 架構 售樓處經理（*名）——銷售主任（*名）——銷售人員（*人） 售樓處工作時間： **點------**點 早、晚班考勤嚴格按照簽到時間為準（排位也按此順序），不得代簽。
節假日（包括周六、周日）原則上不安排休息。 著裝要求： 售樓處工作人員要求統一著職業裝，佩戴工作牌，服飾干凈整潔。
女員工必須化淡裝，男員工必須打領帶，穿皮鞋。 售樓處語言行為規范： 1、客戶到售樓處，前臺必須全體起立，“歡迎光臨”；A位主動迎接，用“您好，有什么可以幫到您”問候語，按銷售程序引導客戶，末位提供倒水等服務。
2、前臺電話接聽，用“您好，***”問候語，耐心解答客戶提出的問題，做好來電咨詢登記記錄。 3、嚴禁在售樓處大聲喧嘩，對上司必須稱職務。
4、嚴禁在售樓部吸煙、嘻戲、精神不振。 5、經理室有來訪客人，由末位銷售人員負責引見并提供倒水服務。
售樓處前臺接待制度： 1、銷售人員每天按簽到順序依次排為A、B、C、D位； 2、每接待一位客戶，由當事銷售人員在客戶來訪登記上記錄，銷售主任監督協調；排位接待客戶，按簽到順序依次排位； 3、客戶、發展商和公司員工進入售樓處前臺必須全體起立，以示尊重； 4、A位不得空位，如有空位出現，追究A位責任；如A位已通知B位，而B位沒有及時補位，則追究B位責任，以此類推； 5、銷售人員接待完客戶并完成應做工作后應立即回前臺補位； 6、如客戶來時A位正處理工作事務，由B位接待客戶；A位處理完事務后補排A位，同上情況其余排位同事完事后仍歸原位； 7、沒有下意向金、封樓費、定金的老客戶（包括電話預約客戶）到售樓處詢問購房相關事宜，算該銷售人員接待客戶一次；銷售人員同一天接待同一客戶多次，仍算接待一次； 8、只要客戶詢問有關售房事宜，即算接待客戶一次；如客戶只是詢問一些與銷售無關事宜，不算接待客戶，但必須向B位說明情況； 9、銷售人員不得在前臺看任何報刊書籍； 例會制度： 1、售樓處每天※※點由銷售經理經理主持一天工作總結，統計客戶情況，分析工作中問題，總結會銷售人員必須全員參加。 2、每周由銷售經理及高級策劃師主持召開售樓處工作會議，總結本周工作，擬定下周工作計劃。
解決售樓處發生的各類問題。 3、售樓處經理每周六上午以書面形式向公司匯報工作進展情況及銷售業績，協商需要解決問題，銷售人員提交各自工作周報。
業務培訓： 1、銷售人員必須經常進行市場調查，以全面了解市場狀況，增加專業知識。 2、各銷售人員必須每天收集報紙及專刊的房地產資料，并加以分析，作好客戶的置業顧問。
3、售樓處經理（銷售主任）對置業顧問每月考核一次，做到傳、幫、帶。 運作程序： 接待客戶——分析客戶——引導客戶——跟蹤客戶——收取封樓費（人民幣：***元）——收取訂金（人民幣：***元）并簽訂認購書——收取首期（簽定正式買賣合同）——協助辦理按揭。
銷售人員在銷售工作中，遇到需提請發展商配合或決定的工作，必須交由經理出面解決。不得擅自與發展商的各級人員聯系。
售樓處獎罰制度： 1、最高銷售個人金獎 每月截止至***日，銷售業績最好的銷售人員可獲“最高銷售金獎”，并給予****元的獎勵；業績第二的可獲“最高銷售銀獎”，并給予****元的獎勵； 2、最高銷售小組金獎 每月計算小組的個人平均銷售額，平均數最高的小組獎勵人民幣****元；由組長分配，作為小組活動基金； 3、若銷售人員在工作中出錯，根據以下規定進行處罰： （1）違反工作守則要求的，第一次罰款**元、第二次罰款**元、第三次**元，情節嚴重的上報公司領導； （2）因銷售人員服務態度被客戶投訴的第一次罰款**元、第二次罰款***元并通報批評； （3）違反其它銷售管理條例，每次扣**元，違反同樣錯誤每次疊加式扣罰； 凡違反售樓處管理制度者均嚴格按如下制度處罰： 1、員工遲到罰款30元； 2、重復違反或違反情節較重者停止接待客戶（期限具體由經理定）； 3、情節特別嚴重者（如損害了公司、發展商形象、利益等），部門移交公司處理。 接待客戶的順序安排： 客戶就是上帝，是我們銷售服務的對象和主體，也是銷售人員創造業績的來源，因此認真細致的作好接待工作是這樣銷售工作能否成功的前提。
現做以下規定： 1、項目銷售人員按固定接待順序依次接待； 2、接待客戶時不得出現爭搶客戶、挑客戶、缺乏自信、態度惡劣的現象，違者罰 ①、當日不得接待客戶，另需向現場經理寫檢討書深刻反省并予以書面警告處分； ②、上述現象違反3次者罰一周不得接待客戶并值班一周，另需向現場經理寫書面反省保證書并予以書面記過處分； ③、如屢教屢犯或因態度惡劣言語粗俗等導致客戶不滿，情節嚴重被客戶投訴者，當月予以解聘。 3、接待客戶按依次接待排列，但遇休息日空缺時由其固定順序的后一名人員補上，次日再以前日的休息人員為首位開始按序輪流。
下一名接待的銷售人員應主動配合正在接待客戶的其他人員的接待工作。售樓處日常規章制度 一. 考勤制度 1. 銷售代表實行六天工作制，每周可輪休一天，具體日期依照售樓處《周值日排班表》、《簽到表》（表格01-。
