榮觀房產網一、淮安房地產市場最近什么情況
淮安房地產市場回暖會更快些來源：淮安日報 時間：08-11-06 次數：10047 次 【打印本頁】【收藏本頁】 10月22日，財*部、國家稅務總局宣布，決定對個人住房交易環節的稅收*策作出調整，降低住房交易稅費。
中國人民銀行也宣布，決定擴大商業性個人住房貸款利率下調幅度，加強對個人首次購買普通住房的金融支持。幾乎同期，我市《關于促進市區 房地產 市場持續穩定發展的若干意見（暫行）》出臺，內容涵蓋稅費減免、財*補貼、貸款額度提高等多達十五個方面。
所有這些被人們統稱為“ 房地產 新*”。怎樣看待這些新*？市場會產生怎樣效果？能否帶來新一輪房價上漲？就此，本報記者近日采訪了淮安市房管局局長邵明。
市場需要冷熱都管用的新* 國家和地方相繼出臺的有利于 房地產 市場的諸多利好*策，請問應如何看待？ 邵明：從淮安 房地產 市場穩定的角度來看，新*有利于消除前一階段調控*策給市場打壓、降溫后出現的種種困難局面。很多 房地產 項目的資金鏈是由已開盤或即將開盤的樓盤資金回籠和銀行貸款組成，在打壓樓市*策的作用下，這兩個重要的組成部分都斷了。
這樣的調控對 房地產 過熱的城市確實能起到調整、降溫的作用，對 房地產 市場不是那么熱，甚至于就不熱的二三線城市受到影響是一樣的。這種情況可能導致通常意義上的“樓盤爛尾”，一種是樓盤銷售一半，還有一半停下來，這種樓盤會無限期地停工；另一種是主體工程已經做好，道路綠化等設施沒做；還有一種是做好一個組團，其它組團沒做好。
無論是哪一種，受到損失最大的都是購房人。銷售市場停滯縮量影響最直接、最快的是從事建筑業的農民工，在高峰期農民工的工資100~120元/天，現在卻在100元/天以下，有的崗位甚至出現“僧多粥少”的局面。
不僅如此，還有像鋼廠、水泥廠等材料領域都受到不同程度的影響，鋼材降價、工人失業等等，這種情況是要改變和扭轉的，因此有利于改變這種狀況的*策就是好*策。 除此之外，我們更應思考的是 房地產 市場需要什么樣的*策？相對于新*而言的舊*是在 房地產 過熱和不正常時候出臺的臨時措施，市場發生變化，*府臨時措施就應該調整。
打個比方，人在發燒時吃的藥，到燒退了，變寒了就不能繼續吃這種藥，把這種藥停掉，是正確的，如果他發寒就該給他補了。真正 房地產 市場需要的*策是在冷和熱都起作用的*策，它具有自動調節性和自動糾偏機制，利用市場規律去平衡住房量和供應量，不再是頭疼醫頭，腳痛醫腳的治標之策。
*策平穩是市場平穩的重要基礎，市場需要的新*是一個能夠既管熱又管冷的*策，遵循價值規律調整的*策，這個才能叫新*。 淮安市場回暖會更快些 我市新*從10月15日起施行，國家新*從11月1日執行，這些*策對我市 房地產 市場有沒有什么實際的市場效果？ 邵明：宏觀上講，*策對 房地產 市場信心恢復和銷售量起到穩定作用，沒有這些*策市場反應可能會更差一些，但短時間之內還看不出明顯的變化。
心理預期有個慣性，房價大漲的時候，人們明知*策在打壓，還是在買；現在也是一樣，心理預期起得作用相當大。即使被告知房價已經降到位了，人們還是會認為有降價的空間。
與宏觀情況有所不同的是，目前淮安樓市已經出現理性買房現象。淮安市場降價空間不大，因為淮安房價呈梯度性分布，從2000多元到5000多元都有，房價3000元的房子比2000元的房子好，不管是地段還是其它的，那么2000多元的能不能再便宜？現在土地價值、拆遷成本、建設的成本，可以說2000多元的房價在淮安沒有降價空間。
那5000多元的房價有沒有降價空間？它如果降到比4000的房子還低，怎么可能呢。明明比4000元的房子好嘛，如果4000元的房價降到3000元，2000元的房價降到1000元，怎么降？降不下來。
隨著城市化進程的加快，剛性需求的支撐，淮安的市場要比全國整體情況要好，可能淮安市場購買力的回暖會更快一些。 房價漲跌是自然現象 這次新*的出臺會帶來新一輪的房價上漲嗎？ 邵明：*策不會帶來新一輪房價上漲。
問題是當市場重新回暖之后，我們有沒有真正調節市場的*策，如果這種調節*策不出臺， 房地產 市場一定會迎來新一輪的漲價。當市場回暖之后，又回到以前的消費狀態，人們又開始覺得房子要漲價。
中國整個 房地產 市場的走向是往上的，城市化進程加快，房價有升有降，但總趨勢一定是漲的。這種心理預期又會把房價帶到漲價上。
另一方面，開發企業經過這一輪樓市調整，企業的財務成本增加，高息融資的企業會把這部分成本分攤到房價上，實際上房子的成本比以前高了。如果再沒有自動調節的宏觀*策出臺，是有可能造成新一輪的漲價。
唯一可能起反作用的是宏觀經濟的形勢，如果宏觀經濟不樂觀，下崗的人多，公司收入變少的人多，對市場就有影響。 不管漲不漲， 房地產 市場都需要一個正確的調控機制，有了這個機制，漲也不可怕，跌也不可怕，漲與跌都是自然現象。
二、淮安的房價年底還會跌嗎
樓價原本是眾口一詞都說要升的，一種“眾人拾柴火焰高”的情況！但現在卻因*府新*一聲棒喝，樓價被懸在空中，誰也不知道房價將來到底會怎樣。
房價就是供需雙方在經濟學上的一種博弈，市場價格的杠桿作用取決于供需雙方之間的關系。如果是供不應求，那么市場就會通過價格上升調節來促使市場上的購買力下降；供大于求則通過降價減少供應來趨向又一輪的供需平衡。
但現在的問題是：廣州目前的樓市究竟是供大于求，還是供不應求呢？這個問題也許誰也說不清，有人說截至2004年底廣州商品房空置面積為605萬平方米，市場明顯供大于求，但又有人說空置的基本上是多年賣不出去的房子（如裙樓商鋪等），屬于無效供給，而新建住宅則一直供不應求，所以樓價出現上升；也有人說廣州的房子一直處于供略大于求的水平，所以連續七年樓價看跌；但馬上又有開發商出來說話：今年土地供應不足，住宅當然會供不應求，樓價還要繼續上漲……可謂眾說紛紜，老百姓都不知道該聽誰的了？ 都說“亂世出英雄”，但咱老百姓的真實想法是“寧做太平犬，不做亂世人”！咱現在倒是希望能出來一個先知，好問我們現在是觀望呢，還是趕緊入市好？ 考量一座城市管理的現代化水準，不僅僅看鱗次櫛比、矚目萬眾的寫字樓，好要看其廉租房、經濟適用房的數量及使用成本。本報記者鄒衛攝 難題二 專家的話還能信嗎？ 從新聞媒體上，咱老百姓除了看到最多的是開發商的觀點外，還有*府和業內專家學者的言論。
開發商作為市場的賣方，“黃婆賣瓜”式的發言在所難免，但作為冷眼旁觀的中立群體，專家學者的話是否可信呢？ 按理說，專家不是開發商的職員，不拿企業的工資，他們代表著一種社會良心，其立場應該是中立的，其態度應該是科學的，說話也應是不偏不倚的。但現在問題是，時下很多研討會或明或暗都是開發商組織或贊助的，人家開發商邀請你來當嘉賓發言，你總不能不給一點面子、不給人家說點好話吧？當然你也可以唱反調作冷思考，但人家開發商知道你是這樣的人，下次就不請你了。
讓人感到糟糕的是，專家教授多是來自“象牙塔”、“書齋”里的理論研究人士，大量信息連開發商、代理行和市調公司等這些第一線的實戰操作者都掌握不了，*府部門在管理方面又存在時間滯后的薄弱環節，因此，在業內對開發商自報銷量“注水”問題的一片質疑聲里，專家學者在信息不對稱的現狀中，又如何能做到撥云見日，作出符合客觀事實的科學預測和判斷呢？倒是跟著開發商“人云亦云”，制造一片或真或假的市場繁榮，豈不也好博得個皆大歡喜嗎？ 由此看來，專家學者的話也不是全部可信的，特別是在市場經濟大潮沖擊下的今天，敢說真話的專家學者更是越來越少了。 難題三 房價到底漲不漲？ 房地產“新*”公布后，有發展商向*府建議說，廣州樓市市場化程度高，買家比較理性，因此*府在制定實施細則時要考慮地區的差異性，不能搞“一刀切”。
聽這些開發商的意思，是指像上海、北京等樓價被炒高了的城市，就應該通過“新*”實施使它們的樓價降下來，而咱們廣州這個炒樓者不多，市民理性置業居多的城市，房價并沒有被炒至虛高，因此還是“穩定壓倒一切”吧！ 但現在的問題是，廣州的房價究竟漲得算不算高呢？接下來是還會繼續升上去，還是讓它降下來呢？ 要回答這個問題，有必要先分析一下近年來廣州的房價走勢是怎樣的。 據了解，2003年廣州大道南的幾個樓盤，當時售價基本在3800-4000元/平方米，但不足兩年時間里其樓價已漲至5500-6000元/平方米了，漲幅高達1500-2000元/平方米；再看看濱江東的臨江豪宅，1999年中海錦苑的售價在8000-10000元/平方米，去年匯美景臺和金海灣的樓價則在13000-20000元/平方米的高位了……據房管局公布的數據顯示，2004年廣州樓價總體上漲了18%，即單價5000元的樓價就上漲1000元/平方米。
而今年在“新*”公布之前，還有開發商聲稱今年樓價預計還會有5%-15%的上升幅度。 據說，房地產開發商對售樓提價的解釋是石油、鋼筋、水泥、鋁材等原材料的物價上漲了，增加了房地產開發的成本，因此房價只得隨之上升，甚至連宏觀調控也成為開發商提高房價的理由。
但現在的情況怎樣了呢？據新華社主辦的《了望》雜志最新一期報道，受調控*策和投資過剩造成產能急速擴張的雙重打擊，一些本來過熱的行業如電解鋁、水泥等，近來的盈利情況都由大賺變成大虧。去年第一季度，中國的水泥業實現利潤31億人民幣，今年一季度轉為虧損3億5000萬人民幣。
近80%電解鋁企業今年頭3個月出現虧損。鋼鐵業目前情況也不容樂觀。
既然水泥、鋁材、鋼鐵等建材已經由大賺變成大虧或情況不容樂觀，那么伴隨著石油、水泥等這些物價的下降，開發商提升樓價也就開始失去了充分的依據，現在又是在房產“新*”的調控之下，這回樓價總該降下來了吧？ 另一種觀點認為，這兩年廣州樓價上漲得太快了，已經失去了原有的理性，現在被房產“新*”牽住牛鼻子之后，是到了該降下來的時候了…… 難題四 不炒股不炒樓，咱炒什么？ 把錢存在銀行收取利息已經不是一種“名賺。
三、誰能告訴我關于淮安房地產銷售具體情況
2006-2007年淮安房地產市場分析及投資咨詢報告 2006年4月，淮安典型地產指數經歷了全面的技術改進。
此次改進對原系統進行了基期調整。改進后的指數系統以當年1月為基期，以基期淮安典指項目均價為基準定為1000點，將報告期內的典指項目平均價格水平與基期基值相比較，得報告期的典型指數值，從局部到綜合反映淮安市報告期內房地產微觀市場的態勢及走向。
隨著天氣的逐漸炎熱，樓市也進入了傳統意義的淡季，同6月相比，本月新開樓盤明顯減少，部分老樓盤也推出了一些珍藏戶型，再加上接連不斷的新*，雖然淮安市的細則一直沒有出臺，但在調控的大勢所趨下，樓市成交量銳減，但成交均價略有上升，也因此本月淮安典型指數同6月相比基本持平。據淮安典型住宅指數辦公室數據監控顯示，7月淮安典型地產指數為1041點，較上月下降1點。
在監控的25個典型住宅樓盤中，90%以上的樓盤成交均價較上月持平，不足10%的樓盤因成交的產品結構有所調整而導致均價有所上升或下降，從而使7月的典型指數較6月基本持平。
四、2018房地產市場半年報何時發布
6月29日，貝殼研究院（原鏈家研究院）發布《2018年下半年房地產市場展望》，對上半年調控*策進行全面梳理，分析解讀調控下的市場表現并預測下一步市場走勢。
報告指出，從*策端看，本輪調控力度空前。此外本輪調控對需求端抑制初見成果的同時也抑制了市場供給。
從市場端看，2017年3月密集調控以來市場經歷了大幅降溫―低位企穩―向上修復三個階段，當前階段市場熱度和調控前仍然處于低位，市場整體處在平穩復蘇狀態。從成交數據來看，2018年前5月成交量環比2017年后5月增加21.8%，前五個月月均成交量是2017年3月的一半。
報告預測行*性管制*策短期內難以退出，下半年全國二手房市場將進一步分化，上行動力弱于下行壓力。 自“3?17”調控始，全國范圍的調控再次拉開序幕。
據貝殼研究院統計，截止目前全國已經有73個城市出臺了135條相關*策。本輪不僅范圍大、頻率高且不斷加碼。
以抑制房價“過快上漲”為導向的調控從一線、強二線城市向弱二線及部分三四線城市蔓延，且各城各地均采取了“因城施策”，與以往的調控相比呈現不同的手段和特點。 嚴控一年有余，報告分析指出，市場經歷調整下行之后，效果已逐步趨弱。
以北京為例，本輪調控中北京的*策力度最強，房價累計跌幅達14%，之后逐步修復趨穩，調整周期較2008年、2011年兩次下行周期更短。 此外，本輪周期中市場供給明顯減少。
由于調控期間市場行情瞬息萬變，各地開發商拿地態度更加謹慎，重點城市房地產開發活躍度及新房供應量明顯下降，住宅新開工面積、住宅竣工面積雙雙下跌。據統計2018年前5月全國住宅竣工面積同比下降12.8%，相較去年已經出現累計持續下降。
此種情況導致房地產市場需求不斷向二手房市場轉移，新房項目發展動力不足。 來源：中國新聞網。
