房地產開發成本明細36條

一、房地產開發成本費用明細表

1.開發成本（項目核算——***）

——房屋開發成本

——---土地征用及拆遷補償費

——---前期工程費

——---基礎設施費

——---配套設施費

——---建筑安裝工程費

——---開發間接費

——配套設施開發成本（同上）

2.開發間接費用（部門核算：財務部、辦公室、管理部等）

——工資福利

——辦公費

——業務招待費

——差旅費

——通訊費

——交通費

——折舊費

——職工教育經費

——汽車費

——水電費

——低值易耗品攤銷

——稅費

——廣告宣傳費

——其他費用

二、房地產開發成本明細科目有哪些

開發成本包括以下8點： 一、土地使用權出讓金。

國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。 1、土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到； 2、也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

二、土地征收及拆遷安置補償費。 土地征收費。

國家建設征收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

擴展資料： 房地產開發成本分類： 房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分： 1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。

土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。 房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市*和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。

其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。 這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。

配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%. 3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。

如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。 參考資料來源：百度百科-房地產開發成本 。

三、房地產開發成本明細科目有哪些

1土地費用1。

1土地征用費1。2土地出讓金1。

3土地購置（拍賣、招標）費1。4拆遷補償費1。

5拍賣傭金1。 6土地交易費1。

7土地契稅1。8其他土地費用2前期費用2。

1七通一平費2。1。

1臨時施工道路費2。 1。

2臨時施工用水接入費2。1。

3臨時施工污水管接入費2。1。

4臨時施工用電接入費2。1。

5臨時施工用氣接入費2。1。

6臨時施工辦公電話接入費2。 1。

7臨時施工辦公網絡接入費2。1。

8場地平整2。2臨時設施2。

2。1臨時辦公室費2。

2。2臨時廁所費2。

2。3施工場地圍墻及門衛室費2。

2。4臨時場地占用費2。

2。5臨時借用空地租費2。

2。6其他費2。

3可行性研究2。4設計費2。

4。1規劃（方案）設計費2。

4。2管線設計費2。

4。3施工圖設計費2。

4。4幕墻專項設計費2。

4。5裝飾專項設計費2。

4。6智能化專項設計費2。

4。7景觀專項設計費2。

4。8其他專項設計費2。

4。9規劃設計模型制作費2。

4。10制圖、曬圖費2。

4。11方案評審費2。

5行*規費及規劃報建2。5。

1項目報建費2。 5。

2施工許可證費2。5。

3規劃管理費2。5。

4拆遷管理費2。5。

5審圖費2。5。

6價格評估費2。5。

7渣土費2。5。

8施工噪音管理費2。 5。

9散裝水泥費2。5。

10工程質量監督費2。5。

11工程造價管理費2。5。

12安全監督費2。5。

13勞動定額測定費2。5。

14招投標管理費2。 5。

15房屋所有權登記費2。5。

16綜合開發管理費2。5。

17房屋所有權登記工本費2。6大配套費2。

6。1基礎設施配套費2。

6。2白蟻預防費2。

6。3地方教育附加費2。

6。4新型墻體材料專項費2。

6。5人防易地建設費2。

7水文地質勘察2。7。

1地質勘察費2。7。

2地下障礙物探測2。 7。

3環境評測費2。7。

4水準測量工程測量2。7。

5日照分析合同2。7。

6工程波速測試2。7。

7建設項目日照分析工程測量2。7。

8交通分析費2。 8測繪2。

8。1面積測繪2。

8。2地形地貌測繪2。

9其他前期費用2。9。

1專家評審費2。9。

2工程擔保費2。9。

3咨詢費3建安工程費3。 1建安工程費3。

1。1土建工程3。

1。1。

1基礎工程3。1。

1。1。

1土方工程3。1。

1。1。

2地基加固處理費3。1。

1。1。

3樁基礎3。 1。

1。1。

4圍護及支撐費3。1。

1。2主體工程3。

1。1。

2。1土建（結構）工程3。

1。1。

2。2土建（建筑）工程3。

1。2安裝工程3。

1。 2。

1照明電氣（強電）工程3。1。

2。2弱電智能化工程3。

1。2。

3給排水工程3。1。

2。4消防安裝工程3。

1。2。

5火災報警工程3。1。

2。 6煤氣安裝工程費3。

1。2。

7綜合布線系統3。1。

2。8避雷接地工程3。

1。2。

9空調及通風工程3。1。

2。10供暖供熱工程3。

1。2。

11電梯及自動扶梯3。 1。

2。12航空燈3。

1。2。

13停車設備3。1。

2。14室內停車交通設施3。

1。2。

15其他安裝工程費3。1。

3裝飾工程3。1。

3。1室內精裝飾施工3。

1。3。

2室外精裝飾施工3。2樣板房/售樓處裝修3。

2。1樣板房裝修3。

2。1。

1樣板房建筑及裝修3。2。

1。2樣板房內家具3。

2。1。

3樣板房內家電3。 2。

2售樓處裝修3。2。

2。1售樓處建筑及裝修3。

2。2。

2售樓處內家具3。2。

2。3售樓處內家電3。

2。2。

4售樓處景觀3。3建安監理費3。

3。1建設監理費3。

3。2安全監理費3。

4檢驗檢測3。4。

1基坑監測3。4。

2樁基檢測費（靜載）3。4。

3樁基檢測費（小應變）3。 4。

4樁基檢測費（高應變）3。4。

5工程主體沉降觀測費3。4。

6其他3。5景觀工程費3。

6工程造價咨詢費3。6。

1工程施工招標代理費3。 6。

2工程設備招標代理費3。6。

3工程預算編審咨詢費3。6。

4工程結算編審咨詢費4市*基礎設施費4。1電力基礎設施費4。

1。1供電貼費4。

1。2交納的電增容費4。

1。3設備安裝及電纜鋪設費4。

1。4電源建設費4。

2給排水基礎設施費4。2。

1水增容費4。 2。

2供水管網建設費4。2。

3雨（污）水管網建設費4。2。

4防洪管網建設費4。2。

5消防給水基礎設施費4。2。

6中水基礎設施費4。3燃氣基礎設施費4。

3。1燃氣增容等規費4。

3。2煤氣管道的鋪設費4。

3。3煤氣配套費4。

4電視4。4。

1入網費4。4。

2有線電視（閉路電視）的線路鋪設4。 5通訊工程費4。

5。1電話配套費4。

5。2電話增容費4。

5。3電話電纜集資費4。

6通訊線路及設備安裝4。6。

1寬帶網接入費4。 6。

2智能化系統4。7供熱基礎設施費4。

8小區道路工程4。8。

1小區道路4。8。

2小區路燈4。9環境景觀工程4。

9。1環衛4。

9。2垃圾站（箱）4。

9。3滅蚊燈4。

10郵*4。11配套監理費4。

12配套預算標底編制費4。13其他市*基礎工程費5公用配套設施費5。

1區內公建費5。1。

1會所5。1。

2幼托5。1。

3學校5。1。

4居委會5。1。

5派出所5。1。

6消防5。 1。

7公廁5。1。

8自行車棚5。1。

9露天停車場或停車設備5。1。

10鋼爐房5。1。

11水塔5。1。

12室外游樂設施5。2小配套費5。

3物業開辦費5。4公共設施維修基金5。

5其他公用配套設施費6開發間接費用6。1辦公6。

2資金成本6。 2。

1貸款利息6。2。

2融資費用6。3工資6。

4職工福利費6。5郵電費6。

7差旅費6。8水電費6。

9租賃費。

四、房地產開發企業中開發成本核算的明細怎么

呵呵，這個問題太大了，簡單介紹一下吧，為了核算各項開發成本，房地產企業要設置“開發成本”總賬科目。

該科目借方登記房地產開發過程中所發生的各項費用，貸方登記開發產品完工后結轉到“開發產品”賬戶的開發產品的實際成本。期末借方余額反映的是正在開發，尚未完工的各開發項目已發生的實際成本。

該賬戶應按開發產品的不同內容設置開發成本二級賬，在二級賬內，設置“土地開發”、“房屋開發”等二級賬戶進行分類核算。如： 開發成本—土地開發 開發成本—房屋開發 開發成本—配套設施開發 開發成本—代建工程開發 為了具體核算每一開發項目的成本，應在開發成本二級賬下，分設“土地開發明細賬”、“房屋開發明細賬”等明細賬（三級賬），進行明細核算。

三級賬內，應按每一開發項目分別設置三級賬戶。如： 開發成本—土地開發—A土地 —B土地 開發成本—房屋開發—A房屋 —B房屋等 開發成本一級賬戶和二級賬戶應采用三欄式賬頁，而三級賬應采用借方多欄式賬頁，以分別記錄和反映各不同的成本項目。

。

五、房地產開發成本如何測算

成本包括以下內容：

購地成本：土地出讓金、契稅、辦土地證的相關費用。

建筑安裝成本（多層、小高層、大高層不同）：建設部門的造價辦公室可以查詢。

大基礎設施配套費：五通一平和七通一平的費用是不一樣的，可通過建設局查詢當地的收費標準。

小區公共服務實施建設配套費：根據當地的一般情況計算。

小區內基礎設施配套費：水電暖污等的管線安裝費。

*府相關的稅費（人防費、四源費、排污費、營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等），當地這方面有各自的標準。

貸款利息：根據同期人民銀行的的金準貸款利率和項目的開發周期等計算。

融資手續費：一般以貸款利息的8%—10%計算。

六、房地產開發成本費用計算規則

1.目的：加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析。

2.范圍：適用于集團內全資、控股及受托非控股經營的房地產開發企業。 3.職責：總部財務管理部負責本規范的推行、解釋、修改并檢查執行情況； 集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規范實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。

4. 方法和過程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下： 4.1.1 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。

4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。 4.1.4 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。

4.1.5 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。 4.1.6 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。

4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。 4.1.8 編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

4.2 成本核算對象的確定 4.2.1 成本核算對象的確定原則 4.2.1.1 滿足成本計算的需要； 4.2.1.2 便于成本費用的歸集； 4.2.1.3 利于成本的及時結算； 4.2.1.4 適應成本監控的要求。 4.2.2 成本核算對象的確定方法 各公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。

4.2.2.1 成片分期（區）開發的項目，可以以各期（區）為成本核算對象。 4.2.2.2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。

4.2.2.3 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。 4.2.2.4 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。

對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。 4.3 成本費用項目及核算內容 4.3.1 成本費用項目 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。

成本項目一般包括下列八項： 4.3.1.1 土地獲得價款 4.3.1.2 開發前期準備費 4.3.1.3 主體建筑工程費 4.3.1.4 主體安裝工程費 4.3.1.5 社區管網工程費 4.3.1.6 園林環境工程費 4.3.1.7 配套設施費 4.3.1.8 開發間接費 4.3.2 各成本項目的核算內容 4.3.2.1 土地獲得價款 指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容： A、*府地價及市*配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向*府部門交納的大市*配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。 B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

C、紅線外市*設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。 D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。

4.3.2.2 開發前期準備費： 指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容： A、勘察設計費 （1） 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。

主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。 （2） 規劃設計費： 規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。

設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。 其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。

（3） 建筑研究用房費：包括材料及施工費 B、報批報建增容費 （1） 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。 項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向*府有關部門交納的報批費。

（2） 增容費：包括水、電、煤氣增容費 C、“三通一平”費： （1） 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。 （2） 臨時用電：接通紅線外。

七、房地產開發成本項目構成表

房地產成本的組成 1、土地費用土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。

房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。

隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。 目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

3、建筑安裝工程費建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。

從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4、市*公共設施費用市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。

基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。

他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。

5、管理費用管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。 在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。

6、貸款利息房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。

7、稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。 包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。

在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費用其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。

它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

八、房地產開發企業的成本費用包括哪些內容

房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：

1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市*和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%.

3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。

折疊構成因素

1.土地使用權出讓金；

2.土地征用及拆遷安置補償費；

(1)土地征用費

(2)拆遷安置補償費

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