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一、營改增后房地產預售收入是否包含增值稅
根據財稅[2016]36號《財*部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》和國家稅務總局公告2016年第18號《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》規定，營改增后，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
銷售額的計算公式為：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地款）÷（1+11%）。
相應的增值稅銷項稅額的計算公式為：銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地款）÷（1+11%）*11%。
例： 甲房地產開發企業為一般納稅人，按照增值稅一般計稅方法計稅。甲企業銷售一套房產，取得含稅銷售收入1,110萬元，假設對應允許扣除的土地價款為400萬元。則甲企業按照財稅〔2016〕36號文規定，銷售額=（1,110萬元-400萬元）÷（1+11%）=639.64萬元，增值稅銷項稅額=（1,110-400） ÷（1+11%） * 11%=70. 36萬元。
根據財稅[2016]43號《財*部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》規定，營改增后，契稅、房產稅、土地增值稅和個人所得稅的計稅依據為不含增值稅收入。
對于不含稅收入，目前存在三種計算方法，下面以上述例子分別說明。
在上述例子中，含稅收入為1,110萬元，則不含稅收入=1,110÷（1+11%）=1,000萬元。即不含稅收入=含稅收入÷（1+稅率），這是不含稅收入的第一種計算方法。
同樣在上述例子中，含稅收入為1,110萬元，增值銷項稅額為70.36萬元，則不含稅收入=1,110萬元-70.36萬元=1,039. 64萬元。
即不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額，這是不含稅收入的第二種計算方法。
不含稅收入的第三種計算方法是在上述例子中，我們還看到的按照財稅〔2016〕36號文規定計算的銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地款）÷（1+11%）=(1,110萬元-400萬元)÷（1+11%）=639.64萬元。
二、營改增前房地產企業開具的預售款發票怎么處理
營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下： 1。
稅收負擔與經營成本的影響 1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a。 開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征 b。
轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c。 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的。
首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。 當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。
依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，“營改增”稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2。
財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。 一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發企業的相關對策中進一步闡述。
另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是上述1中企業3階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。 3。
企業融資與現金流的影響 由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。
營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。
三、房地產行業“營改增”后銷售不動產按照多少稅率征稅
根據《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點 的通知》（財稅〔2016〕36號）第十五條“增值稅稅率”規定：“（二）提供交通 運輸、郵*、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用 權，稅率為11%。”
銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或 者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。
建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他 活動的建造物。 構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有 權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷 售不動產繳納增值稅。
四、營改增后,公司房產出售需要交哪些稅費
賣房前需交的費用與普通商品房不同，公司產權的房子在出售之前需先交納房產稅和土地使用稅。
房產稅年費用=房屋購買價格*70%*1.2%土地使用稅年費用=房屋面積*土地級別標準收費（18~30元/平米）注：如房產稅和土地使用稅沒有按年繳納的話，每年都需要繳違約金（日息萬分之五）。如果公司自從購買房屋后從未繳納過這兩項費用，那么必須先完稅并繳納違約金之后，該房產才能上市交易。
交易過程中繳納的費用買方個人買公司產權：申報價*（1%~3%）個人買公司商業：申報價*3% 印花稅=申報價*萬分之五公司購買公司同上。賣方：如提供發票和契稅票營業稅=（申報價—原值）*5.6%印花稅=申報價*萬分之五土地增值稅=差價（申報價—原購房價）*（30%~60%）賣方：如不能提供發票和契稅票賣方到評估公司做房產評估——利用重置評估法——持評估報告到稅務所繳納相關費用賣方需準備的材料：1、稅務登記證副本2、組織機構代碼證副本3、企業法人營業執照副本4、公司公章、法人章5、公司授權個人委托書（需法人簽字、簽字公章和法人章）6、受托人身份證原件7、法人身份證原件8、房產證原件9、發票、契稅票原件10、房產稅和土地使用稅繳納證明原件11、土地增值稅涉稅證明（繳納土地增值稅后有此票）12、網簽合同原件對于買方來說，購買企業產權的房子要注意房屋是否有抵押或者是否設定其他權利，并及時辦理過戶手續。
（要是公司破產了，又沒有過戶，那就成公司的資產，就相當于只是向公司購買了租賃權）另外，全國*策可能存在差異，可提前向當地稅務部門進行咨詢。
五、如何納稅
根據《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點 的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2規定： 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選 擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或 者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
納 稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機 關進行納稅申報。 一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計 稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅 額。
納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管 稅務機關進行納稅申報。 房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇 適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
根據上述規定，房地產企業“營改增”后，銷售2016年4月30日前取得的 不動產，可以選擇簡易計稅方法按5%的征收率計算繳納增值稅。