上海松江新城房地產泡沫

一、上海的房地產有多少泡沫

上海房地產泡沫產生的宏觀經濟環境表現在經濟增長主要依靠投資拉動、通貨緊縮、可供民間資本投資的渠道非常狹窄、住房制度改革激發了房地產新一輪的繁榮局面、上海世界級城市的定位和世博會申辦成功給房地產業提供了豐富的想象空間等方面。

近幾年，房地產投資對上海經濟的拉動作用功不可沒，2003年，上海房地產投資占全社會固定資產投資比重達到36。 8%，中心區更是達到60%左右，但以投資拉動為主的經濟增長是粗放的，持續高速增長的基礎不牢。

通貨緊縮、投資渠道狹窄與住房制度改革的*策效應則使大量資金流入利潤豐厚的房地產業，房地產泡沫化傾向獲得了資金上的充分支持。 上海世界級城市的定位和世博會申辦成功則給房地產炒作提供了最具誘惑力的概念。

要體現在兩大方面，即：一方面是住房制度改革過分強調“以售為主”，住宅租賃市場發育遲緩，*府住房保障制度建設嚴重滯后；另一方面是不合理的房地產稅費制度以及土地*策的失誤。 目前，上海居民住房需求的實現大部分是靠“買房”解決，上海住房自置比重已達75%，遠高于發達國家與地區水平。

香港2002年住房自置比重為52。6%；美國大城市住房自置比重一般低于50%，紐約市2000年住房自置比例為30。

2%,1999年紐約市曼哈頓地區住房自置比例更是只有22。8%;1998年日本東京住房自置比例為42。

8%、大阪為50。6%。

過于強調“以售為主”，租賃市場發育遲緩，導致上海住房需求超出當前的經濟發展階段，超出居民的現有消費能力，也就是說，上海當前的住房需求總量是不可持續的，含有泡沫成分，助長了房地產泡沫的膨脹。 房地產稅費制度方面，不僅稅種繁雜，稅負過重，而且保有環節課稅少，開發流通環節稅費多，其結果是鼓勵投機，鼓勵囤積土地，導致土地炒賣嚴重。

除了不合理的稅費制度，土地*策的失誤也是產生房地產泡沫的內在因素。土地*策失誤之一就是對土地的公共管理特性認識不清，對土地交易過于放任。

土地的公共管理特性要求對土地保有、使用和交易進行限制。上海目前雖然對土地保有、使用和交易也有限制，但是對交易的限制很弱，炒賣地皮的現象司空見慣。

而許多發達資本主義國家對土地交易的限制非常嚴格。 泡沫產生的微觀機制則在于房地產市場秩序不規范、結構矛盾、不正常的消費心理與羊群效應、投機炒作等方面，其中，投機炒作的作用相對突出。

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二、上海房地產泡沫會不會破滅

我的理解比較不同。

房產的核心其實是民眾改善生活條件的最大因素，因此它只是一個最大的消費品。但當地方*府通過土地利用它作為聚斂民眾財富的有力工具的時候，其社會屬性發生質變。

所以，何時地方*府放棄了對土地出讓金的依賴，轉向擴大其它稅源，我們才能看到房產的價值回歸。這是現*府的最優構想。

然而，事實上這幾年的產業升級并沒有取得理想效果。中央在想切斷地方*府對房產依賴的同時，其它稅源的擴展因經濟并未轉型成功所以并不明顯，因此地方*府只能虛與委蛇，新瓶裝舊酒。

但地產因市場需求的變化而逐漸萎縮是不可逆的過程，在其它稅源培植上無顯著成效的現階段，中央和地方其實都是十分糾結的。因此，現階段談房產的泡沫其實是個偽命題，明眼人已看出，其實并不存在泡沫，那個像泡沫的東西也不會破裂，如果經濟轉型成功，*府會立馬讓它萎縮下去，如果轉型失敗，那時也沒幾個人關心房地產是否存在泡沫的問題了。

三、上海樓市的泡沫究競有多大

我似乎都是反著做啊，呵呵。

1000點時贖回基金，錢拿去買保險，因為套怕了； 1500點時少量介入基金； 2700點時一筆美金到期，進入基金和新股申購，并有幸中到一個新股； 4000點時清倉，基金賺了20%，還挺高興，自以為英明果斷； 4200點時又有一筆美金到期，不敢進，放手上； 5000多點時全部進基金并滿倉，而且近一半是封基，綠了好幾天了。 美金肯定都是越存越少的啦。

準備七年抗戰（封基都是2014年到期）。 已經麻木了，也許沒有錢生錢的命吧。

唉！！！ 只希望七年后所有這些錢和資產還夠買一套房子給我兒子。雖說不要給小孩太優越的條件，可一套房子總要的呀。

現在社會這么艱難，不能什么都不管吧。 自己養老就省點吧，有退休金呢。

只是下崗了，社保醫保全得自己掏。 嚴重的患得患失，贏不起也輸不起。

錢在手上怕踏空，投資了又擔心蝕本。 不容易呀。

。各位債友支個招吧。

四、上海房地產泡沫會不會破滅

我的理解比較不同。房產的核心其實是民眾改善生活條件的最大因素，因此它只是一個最大的消費品。但當地方*府通過土地利用它作為聚斂民眾財富的有力工具的時候，其社會屬性發生質變。

所以，何時地方*府放棄了對土地出讓金的依賴，轉向擴大其它稅源，我們才能看到房產的價值回歸。這是現*府的最優構想。

然而，事實上這幾年的產業升級并沒有取得理想效果。中央在想切斷地方*府對房產依賴的同時，其它稅源的擴展因經濟并未轉型成功所以并不明顯，因此地方*府只能虛與委蛇，新瓶裝舊酒。但地產因市場需求的變化而逐漸萎縮是不可逆的過程，在其它稅源培植上無顯著成效的現階段，中央和地方其實都是十分糾結的。

因此，現階段談房產的泡沫其實是個偽命題，明眼人已看出，其實并不存在泡沫，那個像泡沫的東西也不會破裂，如果經濟轉型成功，*府會立馬讓它萎縮下去，如果轉型失敗，那時也沒幾個人關心房地產是否存在泡沫的問題了。

五、松江新城房價直線上漲 到底是為啥

如果要提名上海最受剛需及改善型置業者青睞的板塊，松江新城必有一席之地。早在2001年，松江新城就開始規劃建設。當前區域內房地產開發也已進入成熟時期，從2010-2015年（截止2015年12月10日）松江新城商品住宅的成交數據來看，雖然前3年有過滯漲階段，但從2012年開始穩步上升，6年內房價更是大漲7成。

松江新城房價之所以能在短時間內大漲，探尋原因，應該與以下幾個因素密不可分：

松江大學城建成 學區資源豐富

松江大學城不僅擁有7所知名高校，更吸引了上海外國語大學松江外國語學校、上海外國語大學西外外國語學校、上師大附小等優勢教育資源入駐，而這正是附近教育地產源成交熱的重要原因。

位于東華大學東側的譽品谷水灣，2013年開盤時價格約1.8萬，目前已經是尾盤現房，價格漲至2.2萬，2年單價漲了4千。上漲幅度更快的是今年首次開盤的首創錦悅，3月份價格為3萬，現在是2.3萬，半年有余價格已經漲了3千。

9號線通車 半小時進市區

2009年9號線通車，憑借半小時可達市區及房價較低的優勢，松江新城板塊被熱捧。該條線路在松江新城設有松江大學城、松江新城2個站點，為漕河涇、徐家匯方向的上班族通勤出行提供了便利。

三湘四季花城緊鄰松江大學城站，9號線通車對該小區受益比較典型。作為一個已經開發10余年的樓盤，早在2005年時單價僅為6千，最后一幢樓在今年8月開盤，價格漲至2.2-2.5萬。小區二手房最新價格約2.5萬，跟一手房基本持平。

松江萬達帶動整個區域商業的發展

松江萬達是上海第5座萬達，2014年5月30日開始營業，大大提升了松江新城區域價值和商業氛圍。緊鄰松江萬達的一手樓盤有萬科、信達、上坤等多個住宅項目，去化速度也是極快。

最早開盤也是最先賣完的萬科夢想派，2013年底均價2萬，待萬達開業后價格漲到2.3萬，前后僅半年時間價格漲了三千。信達藍爵也是搶在萬達開業前2周首次開盤，當時價格2.1萬，今年9月底加推最后一幢樓，最低價格已是2.6萬，一年半時間價格漲了近6千。

隨著居住環境、交通條件改善，區域商業氛圍提升，人口大量導入，松江新城已經今非昔比。以上三點形成合力，使得松江新城的綜合競爭力逐漸提升，三湘、萬科、九龍倉、龍湖、合生等知名房企紛紛進駐松江新城，區域內剛需改善產品也因而變得更加全面。

很多人會關心，置業松江新城未來還有升值空間可挖嗎？

松江人才新* 最高可獲百萬補貼

松江區近日出臺促優秀人才創新創業新*，國家級人才落地松江，最高可獲100萬元購房補貼；普通全日制本科生在區內重點扶持單位工作，每月可領600元租房補貼。

對于申請購房補貼的優秀人才，此次新*也有明確的限制，要求其應實際來松江已滿兩年且業績突出，承諾在松江創新創業10年以上，年收入一般不低于本市社會平均工資3倍，且家庭2015年9月15日以后在松江首次購房自住。雖然獲助門檻比較高，受益家庭有限，但或多或少還是會刺激區域內購房需求。

有軌電車2017年首批投用

有關消息稱，松江要建6條共90公里的有軌電車。2015年11月份正式開始建設，計劃“十三五”期間全面啟動。2017年第一、第二條有軌電車就會投入使用。

根據規劃，T2線主要在松江新城區域內，一期起自三新北路，沿新松江路-人民北路-梅家浜路-嘉松南路-廣富林-新廟三路，終至榮樂東路，全長約12.1km ，設站19座，可在大學城站換乘9號線。

以上五大利好消息勢必會帶動上海松江房價上漲，而且作為一線城市的新城，未來的上漲空間依然較大。

（以上回答發布于2015-12-14，當前相關購房*策請以實際為準）

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六、房地產泡沫一旦破滅,買房的人會怎樣

假如你前面半句話已經形成，還要看你購房的首付的比例和你現在的現金流。

我舉兩個極端的例子，一個是小城市的普通住宅，一個是北上廣深的房子：

小城市的，100平方，3500元一平，首付，2成，還30年，每月還款1500多，就算房產泡沫，大跌了，3500也不會跌多少，因為住宅成本就接近3000，所以你每月還是只要還1500，沒啥大問題。

北上廣深的：100平方，取中間值5w一平，首付2成，還30年，每月還款22000多，一旦地產大泡沫，假如跌到10000一平，你的房子總價就變成100w，而你還欠銀行差不多400w，那么你肯定不會再還了對吧，因為房子只值100w，你會再接著還剩下的300多萬嗎，這樣發展的話銀行得全部倒閉，因為錢收不回來了！

而且一旦房地產泡沫，各個行業都會蕭條，你的工資還能每月還22000嗎？

就現在中國的發展情形，必須要保證房地產正常發展，就是不能過快，要維持在緩慢增長，這樣對國家，*府，人民都是最好的

下面的圖你看看：

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