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一、房地產市場調研目的是什么
一般來說確定調研目的要有一個過程，一時確定不下來的可以采用探測性調研、描述性調研、因果性調研來確定。
（一）探測性調研 當企業對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調研哪些內容時，可以采用探測性調研來找出癥結所在，然后再作進一步研究。 （二）描述性調研 描述性調研只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。
與探測性調研比較，描述性調研需要事先擬定計劃，需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。 （三）因果性調研 這種調研是要找出事情的原因和結果。
（四）預測性調研 預測性調研是通過搜集、分析和研究過去和現在的各種市場情報資料，運用數學方法，估計未來一定時期內市場對某種產品的需求量及其變化趨勢。
二、鹽城09樓市狀況
1.2. 受區域位置影響，市區各板塊房價差距較大。
鹽瀆板塊地接南北，毗鄰學校，房價普遍較高。如：錢江方洲、紫金花園、公園道1號等項目，均價都達4300元/平方米；匯景新城和文華名城的均價分別為4000元/平方米、3820元/平方米。
老城區地處鬧市，交通便利，房價也相對較高。如：清華名居的均價高達4500元/平方米，明悅景庭均價為4000元/平方米，華府景城起步價為3800元/平方米，和風雅居的均價為3800元/平方米。
鹽馬路板塊與西環路板塊都靠近市中心，價位相近，如萬方名城、水岸名都、金大洋花園、盛世華城的價位在4000元/平方米左右，月湖花城、新日月？翠洲嘉園、西城？逸品的價位在3600元/平方米左右。南城區雖然發展前景廣闊，但因配套設施尚不到位，房價明顯低于老城區及鹽瀆板塊，如：華廈綠城、恒盛？都市豪庭、中遠世紀城、學林雅苑、金沃？城南印象、棕櫚泉廣場的均價通常在3600-3800元/平方米。
浦東板塊及北城區相對偏遠，價位也普遍較低。如：伯樂達？加州東郡、金塔？新港明珠的均價為3100元/平方米，香榭星城、杭嘉？城市花園的均價分別為2700元/平方米、2300元/平方米。
3. 2006年，鹽城積極開拓市場，努力擴大消費，零售市場持續活躍。全年社會消費品零售總額達367.6億元，增長率達16%，人均消費品零售額達4574元，取得了鹽城“十一五”乃至今后更長發展周期的一個精彩開局，表明鹽城消費品市場發展已經漸入佳境，對國民經濟的拉動作用增強。
預計2007年全市消費品市場銷售總體規模將繼續擴大，消費需求將繼續保持快速增長。 一、消費品市場運行的主要特征 2006年，鹽城消費品市場供給充足，社會消費心理穩定，市場物價平緩上行，全市消費品市場呈現穩步增長的良好態勢。
市場呈現以下幾個特征： （一）市場銷售規模實現標志性突破 2006年，在居民收入增加、居民消費結構升級等因素作用下，鹽城消費需求繼續處于上行的通道，社會消費品零售額增長呈現逐月加快的走勢，消費品市場持續保持購銷兩旺態勢，出現淡季不淡、旺季更旺的好形勢。全年社會消費品零售總額突破360億元，創造了鹽城市場銷售的歷史最高水平。
作為推動經濟增長的“三駕馬車”之一的消費正步入快車道，對經濟的拉動作用在日益凸顯。2006年，全市社會消費品零售總額單月絕對數全部炒過26億元，每月平均實現社會消費品零售總額30.63億元，與上年相比月均零售總額增加4.22億元。
（二）餐飲業成為新的經濟增長點 近年來，鹽城餐飲業不斷發展壯大，成為消費市場中的一大亮點，餐飲消費正在成為拉動內需的重要力量。伴隨著人民群眾生活水平的提高、生活節奏的加快、生活方式的創新，餐飲業營業收入一路走高，持續增長。
全年實現餐飲業零售額，達32.12億元，同比增長18%，占社會消費品零售總額的8.8%。餐飲業快速增長，在開拓市場、擴大就業、保持全市經濟持續、健康、快速發展中發揮了重要的作用，成為消費需求市場中發展最快的行業之一。
（三）農村消費品市場發展繼續提速 隨著國家取消農業稅、加大農業補貼等一系列惠農*策以及市委、市*府各項支農惠農*策的逐步落實，經濟發展成果惠及百姓，公共財*支出向“三農”傾斜，為農民增收提供了保障，鹽城農民收入有了很大提高。農民收入增幅的提高，拉動了農村市場，出現了多年少有的城鄉市場全面走旺的局面。
同時，2006年全面推進社會主義新農村建設，農村市場流通設施和環境逐步改善，促進了農村消費品市場的活躍，農村消費在增速和總量上再邁新臺階。2006年，全市縣以下消費品市場實現社會消費品零售額，為151.5億元，比上年增長15.6%，比市縣消費品市場社會消費品零售額增幅僅低0.9個百分點，農村消費增速明顯加快，與城市消費的增長差距也不斷縮小，長期以來農村消費需求不足的薄弱環節正在彌合。
（四）月度消費均勻增長 平穩是2006年消費品市場運行的主要特征，波幅減小，與以往時期形成鮮明對比。2006年，每個月的消費品零售總額都在26億元以上，最高月份和最低月份之間相差28.75%。
除了因為春節所在月份不同，造成1、2月份社會消費品零售總額增幅相差較大外，其他月份社會消費品零售總額增幅相差在1.4個百分點以內，改變了以往月度之間零售額波動較大的狀況。市場淡旺季差距縮小，反映出城鄉居民收入的穩定增長和消費心理的日益成熟。
（五）消費結構升級明顯加快，消費熱點搶眼 從2006年限額以上批發零售業零售統計數據看，消費結構升級明顯加快，逐步成為推動消費增長的最大動力，以家用轎車、住房、通信產品為代表的消費新熱點，市場銷售穩定增長，成為市場消費的閃光點。 與住房相關的享受型商品銷售穩步增長。
2006年全市住宅銷售額大幅度增長，受購置新房到入住的滯后拉動，與居民住房相關的消費繼續保持快速的增長，家具、建筑裝修、裝飾、裝潢材料類等配套商品熱銷。全年限額以上批發零售企業建筑及裝潢材料類商品零售額比上年增長19.2%，家具類商品增長24.1%。
三、鹽城市亭湖購房補貼,必須要領房產證一個月內領嗎
鹽城市亭湖區人民*府辦公室關于進一步促進亭湖區房地產市場平穩健康發展的實施意見各鎮人民*府，各街道辦事處，鹽城環保科技城、亭湖新區、新洋經濟區、鹽城農副產品加工交易園區管委會，區各委辦局，區各直屬單位，市屬駐區各單位：為切實引導廣大群眾合理的住房消費需求，促進我區房地產市場平穩健康發展，更好地統籌城鄉發展，現結合我區房地產市場實際，提出如下意見：一、加大*策宣傳和樓盤推介力度。
以亭湖區位于主城區的區位條件為資源優勢，加大老城區、河東新城、新洋新城等板塊的宣傳。住建部門要利用各級各類媒體，進一步貫徹落實國家省市區促進房地產平穩健康發展的各項*策措施；各大塊和房地產開發企業要加強所在區域房產樓盤的推廣，提升區內樓盤在大市區房產市場中的知曉率和影響力，進一步吸引各類人員來我區置業安居。
二、完善新城基礎配套設施。統籌城鄉道路、公交、供電、供水、燃氣、污水處理、通信等市*設施規劃，優先安排已掛牌出讓地塊周邊道路、給排水等市*配套設施的建設；加大大型超市、購物中心、娛樂健身等商業服務設施的招引，營造宜居宜業環境。
三、實行新建商品房購房補貼。在亭湖區通榆河以東、新洋港以北及鄉鎮區域購買新建普通商品住房的，購買單套建筑面積144㎡以下的（含144㎡，以產權登記面積為準，不含車庫、車位面積，下同），給予房屋總價（以開發企業開具的稅務發票為準計算，不含車庫、車位價款，下同）2.2%的購房補貼；購買單套建筑面積144㎡以上的，給予房屋總價1.1%的購房補貼（不超過2萬元）。
購買新建非住宅類普通商品房的，給予房屋總價1.5%的購房補貼。在亭湖區通榆河以西、青年路以北、西環路以東、新洋港以南區域購買新建普通商品住房的，購買單套建筑面積144㎡以下的（含144㎡，以產權登記面積為準，不含車庫、車位面積，下同），按上述標準的50%進行補貼。
在我區范圍內原則上不再新布點集中建設安置房、經濟適用房、公租房（廉租房）等各類保障房，對符合條件的對象可通過購買普通商品房或采取貨幣化補貼方式進行保障。加大棚戶區改造推進力度，引導征收、搬遷項目貨幣化安置，通過提高貨幣化獎勵力度引導被征收人、被搬遷人選擇貨幣化補償，在我區范圍內自行購買商品住房進行安置。
對于發文之日至2016年6月30日選擇在亭湖區范圍內購買商品住房安置的被征收人或被搬遷人，在享受上述優惠措施的基礎上上浮10%。購房補貼對象為：本文發文之日起至2016年6月30日購買亭湖區范圍內新建普通商品房的產權人。
領取程序為：購房人在辦理房屋所有權證后30日內，憑備案的《商品房買賣合同》、契稅完稅證明、房屋所有權證、購房發票等資料，經區住建局審核后，到樓盤屬地財稅辦（所、局）領取；區財*每月月初預撥資金，由各地先行兌付，年終按區與各鎮、經濟區財力分成比例分別負擔。對于按照《鹽城市“515”人才引進三年行動計劃》引進的人才，仍然按原補貼標準和期限執行，不重復享受。
四、鼓勵漁民上岸安居。凡通過購買商品住房實現上岸居住的我區漁民，享受中央（每戶2萬元）、省級（每戶1萬元）專項資金補助。
戶籍屬于亭湖區的漁民，在亭湖區范圍內購買商品住房的，在享受上述補助基礎上，區財*每戶再補貼1萬元，所購房屋所在地和漁民戶籍所在地的鎮（經濟區、街道）各補貼5000元。漁民上岸購買商品房補貼與第三條不重復享受。
五、全面建立住房公積金制度。按照市*府《關于推進全面建立住房公積金制度的實施意見》（鹽*發〔2015〕99號）要求，區內各類單位要全部建立住房公積金制度，并按時繳存。
各相關部門要依法做好監督檢查，通過行*推動，擴大全區各類單位住房公積金制度覆蓋率，促使更多職工享受住房公積金貸款優惠*策，提高公積金社會受益率，力爭到2015年年底全區各類單位住房公積金覆蓋率達80%以上，2016年年底達90%以上，2017年年底達98%以上。六、支持購房者子女入學。
要均衡配置教育資源，加快亭湖新區、新洋經濟區等住宅小區集中區域配套新學校的建設，滿足購房者的子女入學需求。對在我區購買新建商品住宅的，憑房產證（或經房產部門備案的購房合同）和戶籍年齡證明，即可到所屬學區小學、初中辦理子女入學手續。
學生在讀期間（小學6年、初中3年）該房屋不得再用于入學資格申請（同一夫婦符合條件的多子女除外）。七、切實減輕企業負擔，延后建設規費征收節點。
房地產項目涉區的建設規費（指基礎設施配套費、垃圾處置費、公建配套保證金）可緩寬至房屋單體竣工驗收前繳納。建設工程質量保證金可按雙倍質保金價款的商品房進行抵押；質量等綜合信譽排名前10位的開發企業，可按國家規定標準的一半緩繳質保金。
八、加大住房信貸支持力度。區金融辦要積極協調各駐區銀行貫徹人民銀行和銀監會關于做好住房金融服務的相關文件精神，繼續支持普通商品房、保障性住房開發項目合理資金需求和居民家庭合理的住房消費，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求，按照文件規定執行首套房首付。
四、房地產市場的基本特征有哪些
1。
區域性 房地產市場的區域性主要是由房地產的位置固定性和性能差異性所決定的。不同區域的房地產價格水平、供求狀況、交易數量等有極大差異，不同區域的房地產市場之間相互影響較小。
2。交易復雜性 與一般商品不同，房地產市場交易的是相關房地產的產權，包括房屋所有權、土地使用權、房屋使用權等；根據交易的產權不同而形成不同的房地產市場，如買賣市場、租賃市場等。
3。不完全競爭性 房地產市場參與者較少，且房地產交易價格及交易信息多為非公開的，使得買賣雙方較難了解到真實的市場行情。
此外，土地資源的相對稀缺性及其必須由國家經營的特性決定了房地產市場的有限開放。因而房地產市場競爭不充分，交易效率較低。
4。供給滯后性 房地產開發周期較長，供給增加往往需要相當長的時間；由于房地產使用的耐久性，當市場上供過于求時，多余的供給也需要很長時間才能被市場消化。
因此相對于需求的變動，房地產供給的變動存在著滯后性。 5。
與金融市場關聯度高 房地產開發投入資金量大，對信貸的依賴性很強。 沒有金融的支持，房地產交易的規模將受到很大限制。
金融*策、市場利率的變動對房地產市場也會產生很大影響。 6。
受*府干預較大 土地是國家重要資源制宜，其分配和使用對經濟發展和社會穩定都具有非常重要的作用，因而國家對土地的權利、利用、交易等都有嚴格的限制。 *府一般通過金融*策、財*稅收*策、土地利用計劃、城市規劃及環境保護等手段對房地產市場進行干預和調節。
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五、如何確定房地產市場調研目的
確定調研目的 一般來說確定調研目的要有一個過程，一時確定不下來的可以采用探測性調研、描述性調研、因果性調研來確定。
（一）探測性調研 當企業對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調研哪些內容時，可以采用探測性調研來找出癥結所在，然后再作進一步研究。 （二）描述性調研 描述性調研只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。
與探測性調研比較，描述性調研需要事先擬定計劃，需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。 （三）因果性調研 這種調研是要找出事情的原因和結果。
（四）預測性調研 預測性調研是通過搜集、分析和研究過去和現在的各種市場情報資料，運用數學方法，估計未來一定時期內市場對某種產品的需求量及其變化趨勢。
六、房地產市場分析與市場定位報告指的是什么
報告組成內容：房地產宏觀市場分析、區域市場分析、客戶群需求分析、項目定位分析、產品功能定位、價格策略、營銷策略等。
1.房地產宏觀市場分析： 2.區域市場分析：開發項目所在地的區域市場環境，區域市場競爭分析，擬開發項目SWOT分析。 3.客戶群需求分析：主導客戶群的定位分析，主導客戶群購房動機分析，主導客戶群對價格的承受能力分析。
4.項目定位分析：項目條件的具體描述，影響項目定位的因素分析，項目市場定位及其描述，目標客戶群體描述。 5.產品功能定位：整體規劃建議，外觀設計建議，戶型設計建議，配套設施建議，裝修檔次建議，配套服務建議，物業管理建議。
6.價格策略：定價原則，定價策略，項目具體定價建議。 7.營銷策略：銷售策略，具體含項目推廣方式、銷售渠道、銷售隊伍、戰略伙伴和銷售時機選擇等；廣告策略，具體含廣告目的、訴求重點、廣告策略和廣告預算。
七、房地產市場有哪些基本的交易指標呢
⑴銷售量（Houses Sold,HSt），指報告期內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。
我國房地產開發統計中采用的銷售面積包括當期增量房屋預售面積當期增量房屋現房銷售面積。 ⑵出租量（HRt），指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。
我國房地產開發統計中的出租面積，指在報告期期末房屋開發單位出租的商品房屋的全部面積。 ⑶吸納量（AVt），指報告期內銷售和出租房屋的數量之和，單位為建筑面積或套數。
⑷吸納率（Art），指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數表示。 ⑸吸納周期（Apt），指按報告期內的吸納速度（單位時間內的吸納量）計算，同期可供租售量可全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數值上等于吸納率的倒數。
⑹預售面積指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。 ⑺房地產價格，指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示。
中國現有房地產價格統計，是基于各類物業平均價格的統計。 ⑻房地產租金，指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金表示。
中國現有房地產租金統計，是基于各類物業平均租金的統計。 ⑼房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數。
