榮觀房產網
一、房地產開發成本項目構成表
房地產成本的組成 1、土地費用土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。
房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。
隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建筑安裝工程費建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。
從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4、市*公共設施費用市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。
基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。
他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。
在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費用其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。
它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
二、房地產企業的成本由哪些構成呢
房地產企業成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內容。
一般說來，土地成本、設計成本、建安成本等均可以計入不變直接成本，這些成本在一個項目中是相對固定且可以預測的，并且一旦發生就固定不變。土地成本一般在招拍掛過程中確定，一旦拿到地，它的成本就確定了，在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設計風格確定、建筑級別確定的情況下就可以做出比較精確的預測，相對穩定。
變動直接成本則主要是融資成本，一般是銀行貸款利息。目前銀行貸款是房地產企業的重要融資渠道。
即使在前期策劃過程中比較精確地計算了某個項目在一定時間內所需要的資金，但由于精確的還款日期難以計算，這種成本還是與項目的進展密切相關，不斷變動。
三、房地產開發成本項目構成表
房地產開發成本基本構成
（一）開發成本費用，下列項目可列入住宅開發成本費用：
1.土地使用權取得費：土地使用權取得費，為開發經營者依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費、征地拆遷和安置補償費用。可列入土地使用權取得費的項目有：
土地出讓金
耕地占用稅
耕地開墾費
地價評估費
土地補償費
地上物補償費
房屋拆遷安置補償費
房屋拆遷管理費
房屋拆遷服務費
征地事務管理費
土地使用權注冊登記發證費
場地清理費。
2.前期工程費：前期工程費，為規劃、設計、項目可行性研究，水文地質勘察、測繪，環境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出。可列入前期工程費的項目有：
建設項目前期工作咨詢費
勘察費
設計費
招投標交易服務費
招投標代理服務費
釘樁放線費
環境評估費
臨時水、電、路、場地平整費。
3.建筑、安裝工程費：建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發生的費用。可列入建筑、安裝工程費的項目有：
建安工程費，
建設工程許可證執照費，
臨時占路執照費，
臨時用地和臨時建設工程費，
建筑節能與發展新型墻體材料專項基金，
工程建設監理費，
建設工程質量監督費，
施工噪聲擾民費。
建設、安裝工程費按照國家及孝感市有關建設工程造價管理規定計算。
4.基礎設施建設費：基礎設施建設費，為經規劃部門批準建設的住宅小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排污、排洪等工程發生的費用。此項費用按照市*府的城市規劃定額指標，依據批準的詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。住宅小區紅線以外專門為本住宅小區建設的基礎設施，其建設費用，在國家和本市沒有出臺新規定之前，可暫按上款規定計入。可列入基礎設施建設費的項目有：
基礎設施工程費，
供用電建設承發包管理費，
居住小區路燈維護費，
地下水資源費，
防空地下室易地建設費，
供電貼費，
建設項目共用電力設施代維護費，
綠化補償費。
5.公共配套設施建設費：公共配套設施建設費，為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行*管理、市*公用設施。凡是進行商業性經營的，要按有償使用的原則執行，不能計入居住小區公共配套設施建設費用。可以計入公共配套設施建設費的項目，應依據詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。
6.開發間接費：開發間接費，為開發經營者直接經營組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等項支出。開發間接費，按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。
（二）期間費用：商品住宅開發期間費用，為管理費用、財務費用、銷售費用等與住宅開發項目有關的支出。
管理費用，為企業行*管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。
財務費用，為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。貸款利息與開發經營者預收購房款發生的存款利息相抵，兩者的凈值進入商品住宅成本。發生的其它財務費用據實列入。
銷售費用，為開發企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。銷售費用據實列支。
（三）稅金：稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按照國家規定的稅目和稅率執行。企業收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。
（四）商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行*性事業性收費。
（五）利潤：銷售利潤以（一）、（二）項之和為基數計取。實行市場調節價的商品住宅，其利潤率，由開發經營者自主確定。
四、房地產開發成本的組成有哪些呢
房地產開發成本的組成有： 房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。
就其用途來說，大致可分為三部分： 1。土地、土建及設備費用。
這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。
土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2。配套及其他收費支出。
主要是指水、電、煤氣、大市*和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。
這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。 配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%。
3。管理費用和籌資成本。
房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。 如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
五、開發商成本費用的組成,（詳細）
開發成本的組成： 1。
土地征用及拆遷補償費：指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。 2。
前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。 3。
基礎設施費：指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。 4。
建筑安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。 5。
配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。 6、開發間接費用：是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。
這些費用雖也屬于直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，將它先記入“開發間接費用”帳戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發產品成本。
開發間接費用應分設如下明細項目進行核算： l。 工資 指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行*、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。
2。福利費 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14%）提取的職工福利費。
3。折舊費 指開發企業內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。
4。修理費 指開發企業內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。
5。辦公費 指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。
6。水電費 指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。
7。勞動保護費 指用于開發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。
8。周轉房攤銷 指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。
9。利息支出 指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接記入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應沖減使用前暫存銀行而發生的利息收入。
開發產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，記入當期損益。 10。
其他費用 指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。 。
六、房地產開發成本有哪些部分構成
1。
土地使用權出讓金。 國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2。
土地征收及拆遷安置補償費。 （1）土地征收費。
國家建設征收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
（2）房屋征收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。
因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。
3。前期工程費。
前期工程費主要包括： （1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。
通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。 （2）“三通一平”等土地開發費用。
主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
4。建安工程費。
它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。
在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。 5。
基礎設施費。 它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
6。公共配套設施費。
它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
7。不可預見費。
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1~6項之和為基數，按3%一5%計算。
8。開發期間稅費。
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。
應根據當地有關法規標準估算。
七、房地產開發成本的費用構成
房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：
1.管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。
2.銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：
(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%;
(2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%;
(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。
3.財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。
八、房地產開發成本項目構成表
房地產開發成本基本構成（一）開發成本費用，下列項目可列入住宅開發成本費用：1.土地使用權取得費：土地使用權取得費，為開發經營者依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費、征地拆遷和安置補償費用。
可列入土地使用權取得費的項目有：土地出讓金耕地占用稅耕地開墾費地價評估費土地補償費地上物補償費房屋拆遷安置補償費房屋拆遷管理費房屋拆遷服務費征地事務管理費土地使用權注冊登記發證費場地清理費。2.前期工程費：前期工程費，為規劃、設計、項目可行性研究，水文地質勘察、測繪，環境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出。
可列入前期工程費的項目有：建設項目前期工作咨詢費勘察費設計費招投標交易服務費招投標代理服務費釘樁放線費環境評估費臨時水、電、路、場地平整費。3.建筑、安裝工程費：建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發生的費用。
可列入建筑、安裝工程費的項目有：建安工程費，建設工程許可證執照費，臨時占路執照費，臨時用地和臨時建設工程費，建筑節能與發展新型墻體材料專項基金，工程建設監理費，建設工程質量監督費，施工噪聲擾民費。建設、安裝工程費按照國家及孝感市有關建設工程造價管理規定計算。
4.基礎設施建設費：基礎設施建設費，為經規劃部門批準建設的住宅小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排污、排洪等工程發生的費用。此項費用按照市*府的城市規劃定額指標，依據批準的詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。
住宅小區紅線以外專門為本住宅小區建設的基礎設施，其建設費用，在國家和本市沒有出臺新規定之前，可暫按上款規定計入。可列入基礎設施建設費的項目有：基礎設施工程費，供用電建設承發包管理費，居住小區路燈維護費，地下水資源費，防空地下室易地建設費，供電貼費，建設項目共用電力設施代維護費，綠化補償費。
5.公共配套設施建設費：公共配套設施建設費，為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行*管理、市*公用設施。凡是進行商業性經營的，要按有償使用的原則執行，不能計入居住小區公共配套設施建設費用。
可以計入公共配套設施建設費的項目，應依據詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。6.開發間接費：開發間接費，為開發經營者直接經營組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等項支出。
開發間接費，按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。（二）期間費用：商品住宅開發期間費用，為管理費用、財務費用、銷售費用等與住宅開發項目有關的支出。
管理費用，為企業行*管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。
財務費用，為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。貸款利息與開發經營者預收購房款發生的存款利息相抵，兩者的凈值進入商品住宅成本。
發生的其它財務費用據實列入。銷售費用，為開發企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。
銷售費用據實列支。（三）稅金：稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。
稅金按照國家規定的稅目和稅率執行。企業收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。
（四）商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行*性事業性收費。（五）利潤：銷售利潤以（一）、（二）項之和為基數計取。
實行市場調節價的商品住宅，其利潤率，由開發經營者自主確定。
