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至今國家出臺了哪些主要的房地產宏觀調控*策和措施
近幾年，房地產的需求一直處于旺盛狀態，特別是有很多人把房地產作為投機項目，進行投機買賣，使得房產價格畸高且不斷攀升，已遠遠超出普通居民的承受能力。
我國房地產市場自步入市場化以來，由于歷程較短，房價的波動尚未經歷一個完整的波動周期。從我國房價的波動的經驗來看，房屋銷售價格表現出持續上漲的波動特征，在最幾年房價上漲幅度大幅提高。
住所是百姓生活的基礎，對房地產的調控是*府的職能所在，其目的在于：（一）有力彌補房地產市場的失靈*府管制是解決市場失靈的重要手段。任何市場都存在信息不對稱、外部性等問題。
房地產宏觀調控*策的作用及意義
首先是調整供應結構，最核心的是增加中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房等五類住房的供給。
優先確保五類住房的用地需求，并要求各地抓緊編制三年住房建設規劃。陳國強認為，增加上述五類住房供給，實際上明確了此前強調的住房供應的“雙軌制”，通過調整供應結構的方式，讓住房“雙軌制”落實到位，實現住房市場結構上的大調整。
第二，抑制投資投機性需求。這次沒有特別提到改善性住房需求字眼，而是把首次購房和非首次購房、普通住房和非普通住房區別開來，加大差異化的信貸和稅收*策，支持鼓勵首次置業需求。
對非普通商品房、非首次置業等投資投機性需求，明確采取差異化*策。對二套房明確以家庭為單位認定是否為第二次購買。
體現“有保有壓、區別對待”的做法，在信貸、稅收*策上加以區分。 第三，控制信貸風險。
通知提出對房地產開發商嚴格項目資本金的要求，對開發貸款要嚴格管理。同時，還提到金融機構信貸資金、境外熱錢進入房地產等問題。
對央企投資要規范化，主要是對二00九年央企進入樓市的一個警示。并在金融、信貸風險管理方面提出具體措施。
對穩定市場秩序，針對開發企業囤地炒地、捂盤惜售，對土地出讓金繳交方式管理、土地管理方面等都涉及到，內容非常系統全面和完整。 第四，在明確責任方面，這個文件與此前出臺的*策方式非常不同。
該通知以**辦公廳名義正式對下發文，與此前中央經濟工作會、**常務會等涉及房地產調控的*策相比，該通知對地方各級*府責任有具體要求，對地方責任主體有明確約束力。
國家對房地產產業有那些宏觀調控*策
中央到地方 1、房地產市場過熱 2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態勢。
圖1表明2003-2005年房地產泡沫在加速形成。而部分城市更是超出人們預期，如2006年上海地區商品房住宅均價已達到7038元/平方米，房價收入比為11.35:1，嚴重超出了國際公認的發展中國家3-6倍的標準。
圖1:2002-2006年第三季度全國房屋銷售價格指數 2、宏觀調控仍待完善 面對房地產市場過熱的發展態勢，*府自2003年就開始陸續出臺一系列的*策措施，力圖通過宏觀調控扭轉這一局面。房地產宏觀調控在短期內成效凸顯，各項指標在調控后有不同程度的減速增長或回落。
但根據歷次宏觀調控*策的經驗，一般很難長期持續發揮作用。2006年初，房地產市場在距離2005年宏觀調控不到一年的時間里就出現價格反彈。
據國家統計局統計數據顯示：2006年一季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，北京、深圳等尤為明顯；2006年前三個月全國房地產開發投資同比增長20.2%，增速超過30%的城市有12個；2006年1-2月，用于房地產開發的銀行信貸占到了貸款增長的50%左右，大型國有商業銀行中與房地產相關的貸款也占到貸款總額度的20%-30%。信貸為固定資產投資提供了27%的資金，比2005年增長了8個百分點。
而2007年1月的數據顯示，在房地產市場經歷了“國六條”調控的一度蕭條后，2006年房地產市場并未如預期降溫。2006年12月，全國70個大城市新建商品房住房銷售價格同比上漲了5.4%，漲幅比上月高0.2個百分點，北京地區漲幅高達10.4%。
二、對我國房地產宏觀調控存在問題的探析 房地產宏觀調控是在我國宏觀經濟背景和既定市場體制下展開的，面臨著諸多的考驗。 1、房地產市場供需矛盾尚未解決的現狀影響房地產宏觀調控 長期以來，我國土地審批手續繁瑣，供應量較少，地根緊縮帶動了土地價格的上漲，造成房價隨之水漲船高。
目前，土地成本約是商品房成本的1/3-1/4，成為房價高居不下的重要原因之一。 2、房地產市場在經濟走勢整體偏熱環境下難以降溫 上世紀90年代末以來，我國實施了擴張性的貨幣和財**策。
隨著廣義貨幣年增長率的不斷提高和利率的不斷下降，投資成本的降低致使投資數量和規模的不斷膨脹。投資增長過速，體現在固定資產的增速過高。
我國GDP增長自1998年開始，維持在7%-10%。而同期的固定資產增速則維持在20%-30%。
在經濟高速增長，固定資產投資不斷擴大的宏觀環境下，房地產投資沖動難以抑制，房地產價格也由于土地交易價格上漲而形成向下剛性。另外，前幾年，我國水泥、鋼鐵業投資過度形成的產能過剩短期內難以消化，近幾年中推動了房地產業投資增速的不斷增加。
3、房地產市場發展環境受城市居民收入差距問題困擾 我國居民收入增加速度不敵貧富分化速度。我國基尼系數已高達0.46以上，超出了國際中等貧富差距程度0.3-0.4的標準，處于高度警戒狀態。
中間層收入下降趨勢明顯，經濟增長的成果過快過多地流向了富人。一方面，房價過高造成中低收入者買房難，住房需求難以得到滿足。
以2005年在上海買一套100萬的房子為例，以25年作為還貸期，年利率為5.508%計算，如果首付為30萬，按揭為70萬，則25年時間大約要還近130萬元，每年需要還貸5.2萬。另一方面，富人通過此手段進一步聚斂財富，擴大了貧富差距，囤積居奇的行為又不斷推高房價和人們的預期，加劇了市場的動蕩。
據建設部調查，2004年北京市商品住宅投機性購房比例已經達到17%，在投機性購房中48%為空置待漲性購房。2005年及2006年雖然采取了諸多措施，但空置率仍然高居不下。
而全國范圍內看，2005年底，全國商品房空置面積已經達到了26%，嚴重超過了國際警戒10%的標準。且截至2006年7月底，全國商品房空置面積已達1.21億平方米，同比增長14.4%。
其中空置商品住宅同比增長10.8%。數據表明了房屋空置率再次抬高。
4、城鎮化運動過程中房地產合理供需預期被放大 隨著經濟的發展和人民生活質量的提高，城市化運動將全面推進，城鎮對住房的需求也日益增多。大學生就業、農民工進城等都是城市化進程中推動房價上漲合理因素。
我國的城市化.水平發展速度近10年內平均達到1.36%，若要達到發達國家75%的水平需要二十多年時間。據預測，我國人口數量到2030年可能達到16億的高峰。
屆時城鎮人口可達12億。2006年我國城鎮人口5.77億，到2030年，將凈增城鎮人口6.23億按照“十一五”規劃2010年我國城鎮居民人均住宅面積將達到30平方米的標準計算，每年新增城鎮建設用地就要達到7.79億平方米。
如果按最近公布的全國城鎮人均住宅面積26.11的標準計算，也要達到6.78億平方米。供不應求下房價小幅上漲尚屬合理，但引發了各方對房價上漲非合理性預期，供需矛盾進一步被放大。
首先，城鎮化運動加劇了房地產商謀取暴利的心理預期，導致部分地區投資結構失衡。經濟適用房投資建設少，高端樓盤和商用樓盤開發過度，不但造成高檔住宅拉動下房價的向下剛性；還使經濟適用房由于相對稀缺形成需求支撐下的價格上漲，給真正需要房子的住戶造成了很大的。
中國房地產的宏觀調控*策有哪些啊
2005年 一、3月17日，央行調整房貸利率，二次加息央行調整房貸利率，個人住房貸款利率從從2005年3月17日起再次上調。
是繼2004年10月29日人民銀行上調金融機構存貸款基準利率后不到5個月，個人住房貸款利率再次上調。 二、3月26日，舊《國八條》3月26日“國八條”。
：舊“國八條”：一、高度重視穩定住房價格；二、切實負起穩定住房價格的責任：房價提高到*治高度，建立*府負責制，省*府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任；三、大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五、正確引導居民合理消費需求；六、全面監測房地產市場運行；七、積極貫徹調控住房供求的各項*策措施；八、認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。 三、4月27日，新《國八條》4月27日研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題新“國八條”：一、強化規劃調控，改善商品房結構；二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；三、加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；四、完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五、運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度；六、加強金融監管；七、切實整頓和規范市場秩序；八、加強市場監測，完善市場信息披露制度。
：舊“國八條”意見言簡意賅，從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領，目標高度一致：那就是穩住房價。 新“國八條”條條捆住房價，條條抑制房價漲幅。
舊“國八條”以通知的形式發出，是要求各地*府重視房價上漲過快這一現象，新“國八條”則是具體硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快，并指出加大經濟適用房的供應量，將直接平抑房價漲幅，對交易征稅力度加大，可以減少投機，加大房地產信息披露，則防止開發商自己的炒作。 四、5月17日—30日，《關于加強房地產稅收管理的通知》5月17日先稅后證5月27日各地要公布本地區享受優惠*策的普通住房標準，普通住房的平均交易價格，每半年公布一次。
2005年6月1日以后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當地普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。符合規定條件的，免征營業稅，不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅*策征收營業稅。
個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。 5月30日 2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。
2005年，房價作為一個*治問題成為公眾議論的焦點，2005年中，*府開始了強有力的調控，**及各部委發布了關于房地產市場調控的幾個重要文件“穩定住房價格”成為2005年房地產市場調控*策的首要目標。 2006年 一、5月17日，“國六條” （一）切實調整住房供應結構。
重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。
（二）進一步發揮稅收、信貸、土地*策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關*策，完善住房轉讓環節稅收*策，有區別地適度調整信貸*策，引導和調節住房需求。
科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。 （三）合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。
（四）進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。
（五）加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 （六）完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。
二、5月29日，“十五條”5月29日。對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規定，提出雙70%的標準。
此*策旨在通過對住房供應結構的調整，進一步穩定住房價格。 為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。
考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。 “雙70%”指標——90平方米以下住房須占項目總面積七成以上，居住用地供應量七成用于中低價位中小套型三、7月11日，“外資限炒令”7月11日，建設部等5部委下發《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》被稱為“外資限炒令”，加強對外商投。
宏觀調控下房地產*策有什么趨勢
在住房保障上，宜建則建，宜補則補，宜售則售，宜租則租，建立具有產權和租賃兩種方式的公共住房。
有條件的地區應把對低收入家庭補貼逐步從建設環節轉向直接補助，逐步擴大廉租住房的供應范圍，使更多低收入家庭得到住房幫助。為此，應盡快解決立法、組織機構和資金來源三個問題。
四是整頓和規范房地產市場秩序，包括加強房地產開發建設全過程監管、切實整治房地產交易環節中的違法違規行為、建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度、堅持正確的輿論導向等。 制度調整面臨四大趨勢 房地產業正處于市場建立的初期，遵循產業發展的客觀規律，各項制度調整和完善不可避免。
趨勢1：融資多元化和利率市場化。 在解決房地產業資金來源問題的同時有效分散風險，最好的途徑仍是發展讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資。
在成熟的市場經濟國家，有發達的資本市場和發達的房地產金融體系，房地產融資渠道很多，不但有銀行貸款等債務性融資，還有形式多樣的權益性融資，如房地產投資信托基金、債券市場、股票市場、保險資金等；不但有發達的一級市場還有活躍的二級市場，這些都為房地產的發展提供了有力的支持。 相比而言，我國房地產的融資渠道顯然過于單一。
2005年全國房地產開發投資完成了15000多億元，比2000年增長了2倍，年均增長速度達到25。9%，但是，房地產企業資金來源結構顯然沒有發生太大的變化，主渠道仍是三個，即預售款、銀行貸款和企業自籌資金，三者占企業資金來源的70%以上。
從未來發展趨勢看，今后相當長一段時間內，以銀行貸款為代表的間接融資方式仍將不可避免地是我國房地產企業的主要資金來源，但隨著貸款規模的不斷積累，風險也在不斷集聚，融資多元化問題必須提上議事日程。這是因為房地產業作為高投入、高資金流量的產業，在開發環節進行融資是必然現象。
開發者必須借入外來資金才能完成整個開發過程。因此，問題的關鍵不在于開發商是否融資開發，而在于向誰融資。
而推動房地產融資渠道多元化的關鍵在于大力發展直接融資。 在這里，有幾個問題是需要解決的： 一是建立和完善多元化、分層次的房地產金融市場體系，通過市場找資金的來路和出路。
不管何種融資方式或工具，最終都需要通過房地產金融品種的交易市場來實現流動。因此，要發展多元化融資，首先必須建立和完善相應的市場體系。
即：不僅包括債權融資、股權融資，還應包括投資基金、信托證券等多種融資形式；既可以利用現有市場（如股票市場、債券市場），也可以開拓新的市場板塊（如房地產基金市場）。 事實上，防范投融資風險的關鍵在于用多種金融工具疏導、引導投資，而不是簡單的禁止投資。
所以，應該按照先易后難、逐步突破的原則推進發展多元化金融市場。通過多元化的金融創新，建立各種房地產金融品種周轉的市場，普通居民和機構投資者就可以通過購買相關金融產品而不是直接購買住宅等物業的方式來進入房地產市場，實現投資房地產的目的。
這樣，既可以分散金融市場的風險，又可以緩解投資需求對房地產市場的壓力，進而均衡房地產供求關系，豐富房地產市場的調控工具。 二是創新和豐富多元化融資的品種。
從房地產市場成熟的發達國家經驗看，其主要融資品種包括房地產投資基金、房地產信托投資以及兩者結合的房地產信托投資基金（REITS）等。 對于我國來說，融資品種設計同樣不能簡單套用國外模式，而應適合中國老百姓風險承受能力，考慮他們的資產持有習慣，特別是中國老百姓首先考慮保值、其次才是增值盈利的投資習慣。
建議大力發展房地產信托、全國性或地方性房地產基金、房地產信托投資基金等，當然，也不排除房地產公司上市、發行企業債券或項目長期及短期債券。 在具體品種創新上，可以設計與房地產指數掛鉤的浮動利率債券，當房價指數上漲一定幅度，債券利率可以隨之浮動，其差值由*府補貼。
這樣，普通居民就可以不必超前透支消費購房，而是通過購買債券的方式先行投資，需要住房時再購房，既解決了房地產資金來源問題，減輕了銀行風險，又緩解了住房供求關系，同時還明確了*府保持房價穩定的責任。 還可以建立與養老基金（或養老保險）相結合的住房基金或債券，將養老基金這種長期性的資金與住房建設相匹配，在實現養老基金保值增值的同時為住房建設提供新的資金渠道。
三是健全與房地產金融有關的各種機構。整個房地產金融市場的參與者，除抵押貸款機構（銀行）、投資者及投資機構（如養老基金、保險基金）、金融監管機構、房地產商、中介結構（信用評估機構、擔保機構）外，還包括界于金融機構、房地產商和投資者之間，具有一定金融功能的中間機構。
這種中間環節的金融機構是整個多元化融資機制不可缺少的組成部分，也是當前整個多元化融資體系中的薄弱環節。
