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2008年金融危機-08年的金融危機為什么對房地產行業沖擊很大？今年
中國房地產市場低迷與美國"次貸"不一樣 不可否認，這次席卷全球的金融危機源于美國，而究其根源，則是禍起一年前的美國"次貸危機"。
中國房地產市場的泡沫在前幾年越吹越大，而近一年來又迅速跌入觀望期，那么中國的房地產市場是否也會經歷與美國同樣的"次貸危機"？ 復旦大學經濟學院院長袁志剛認為，全球金融海嘯肇始于美國房地產泡沫破裂，但美國樓市與中國樓市不完全相同。 美國房貸借款人首付要求低，還貸風險大；美國房貸再證券化和再融資程度高，加劇了金融風險。
而中國從2005年開始對樓市進行宏觀調控，逐步提高首付和收緊信貸，加之金融衍生品較少，因此不能簡單類比。對國內樓市而言，更重要的是梳理自住、投資和投機的比例。
"只要國內房價下跌不超過30%，就不太可能會出現大面積斷供情況。" 著名經濟學家易憲容解釋中國房地產市場低迷走勢時表示，中國的房地產市場，由于前幾年價格快速飚升，房地產市場泡沫已經吹得很大。
但是由于2007年*府看到房地產問題所在，采取了一些*策來遏制房地產炒作與投機，從而使得國內房地產泡沫有所收斂。 在房地產泡沫收斂的過程中，房地產銷售下降也是自然。
特別是當房地產市場由投機炒作轉變為以居民消費為主導時，如果房地產開發商不調整房價，房地產市場銷售迅速下降也是正常。因此，今年以來國內房地產市場出現銷售迅速下降，但是沒有擠出房地產多少泡沫，消費性居民也就沒有支付能力進入房地產市場。
因此，目前中國房地產市場的情況是，一方面房地產開發商把房價頂得天花板上不下降，另一方面又大叫房地產市場出現多少危機，甚至有些房地產開發商一邊讓房價上漲一邊又大叫房地產市場出了問題。這是多么荒唐的經濟邏輯。
可以說，目前國內房地產市場最為重大的問題是，一方面房地產開發商手上持有大量的住房而不降價銷售但大叫要*府救市，另一方面絕大多數居民由于房價太高沒有支付能力進入這個市場。 如果房地產市場的價格得以調整或下降，下降到絕大多數居民的支付能力水平上，那么中國的房地產市場問題就會迎刃而解。
中國資本市場相對封閉國際金融危機影響有限 中國作為全球主要經濟實體，是此次危機中受損相對較小的國家。我們之所以能在此次金融危機中保持穩定的經濟發展速度，主要得益于此前謹慎的銀行體系及金融市場開放*策。
另外，這也是我國綜合國力不斷提升的有力例證。 北京產權交易所總裁熊焰認為，隨著經濟全球化的推進，作為東西方兩個不同的經濟大國，美國發生了劇烈的金融危機，一定會對中國經濟產生影響。
從中美經濟相關度看，中國經濟與美國經濟聯系程度畢竟不深，中國資本市場相對封閉、金融體系比較穩健安全。 所以，整體上看，這次危機對中國經濟的影響有限。
中國的歷史、現實決定了它是一個重新崛起正在日益強大的大國。過去沒有搞市場經濟時，中國走了許多彎路。
如今經過改革開放三十年的嘗試，我們已經積累了許多經驗和財富，已完全有能力抵御任何市場風險。 此次金融危機，對于中國這樣一個還沒有完全開放金融市場的經濟大國來說，影響微乎其微。
國際金融危機對中國房地產行業起到警示作用 美國這次金融危機爆發的根源，其實是2001年"9·11"及納斯達克泡沫破滅以來的美國房地產市場泡沫。 在金融危機爆發的前五年，美國不少地方的房地產價格都上漲一倍以上。
而美國房地產市場泡沫之所以這樣快速的被吹大，是其這幾年影子銀行通過銀行信貸（資產證券化）給住房購買者過度便利的金融杠桿及流動性。 當前中國房地產市場的泡沫也不小，而且還可能在房地產開發商及地方*府的推動下繼續吹大。
這雖然可以制造短期的經濟繁榮，甚至可以把GDP描繪得更美，但從美國次貸危機的經驗中，我們可以看到，即使在美國這樣金融監管嚴厲、金融市場發達的情況下，都會發生如此巨大的風險與危機。中國如果任由房地產泡沫吹大，后果也將顯而易見。
試想，如果*府放松房地產市場*策來讓房地產市場泡沫再吹大，這是在用一個更大泡沫取代另一個泡沫。 這樣，短期房地產市場解決套了、地方*府土地財*增加了、表面上的GDP增長了，社會經濟也繁榮，但是另一個巨大的房地產市場泡沫則形成了。
而吹大的泡沫最終是要破滅的。因為，就目前的情況來看，如果房地產不是一個炒作投機的市場，中國的絕大多數居民是沒有能力進入這樣高房價的市場的。
一個居民沒有支付能力的市場，如果僅是通過銀行的金融杠桿來炒高房價、來制造短期的房地產市場繁榮、來增長GDP，那么這個房地產的泡沫一定會吹得比美國還要大。 因此，為了保證國家經濟持續穩定的發展，任何時候都不可放松對房地產市場泡沫的警惕。
而要遏制房地產市場泡沫的滋生，就得嚴厲打擊房地產市場中的炒作與投機行為，就得限制房地產市場過于泛濫的流動性。這就是由雷曼申請破產導致的美國金融危機給中國帶來的重要啟示。
在當前的金融風暴中，中國央行及時調整了貨幣*策，這一舉動不僅減弱了美國金融風暴對中國脆弱的股市的沖擊，而且表明，央行看到了當前中國經濟存在下行風險，在維。
08年的金融危機為什么對房地產行業沖擊很大
國內房價下跌的路線圖：
2007.9.28日**調控房地產的新*出臺，收緊信貸，二套房以上貸款提高首付、提高貸款利率；---》2007年底開始購房者持幣觀望，造成開發商資金緊張，開發商開始降價---》2008年初次貸危機波及國內，出口型企業訂單迅速下降，國有四大銀行出現次貸壞賬，使國內資金鏈條緊張；百姓持幣觀望情緒嚴重，房價進一步下跌---》2008年中次貸危機進一步惡化，演變成為金融危機，對國內的影響加大，銀行收緊借貸，造成中小企業資金鏈斷裂，開發商資金鏈岌岌可危，市場上開始出現5折房價---》2008年下半年開始由于出口訂單劇減加上資金鏈斷裂，私營企業開始倒閉，進而引發倒閉潮，失業率迅速上升，此時百姓人人自保，更無心買房，發展商除了降價已無計可施，地方*府無奈開始出面救市---》2008年底**提出2年投資4萬億的目標，同時迅速降低存貸款利率，加速放貸，防止金融危機演變成為經濟危機，并力圖盡快復蘇經濟，至此房地產行業已經不重要，重振經濟信心才是最關鍵的。
次貸危機起源于美國銀行業對不良信用客戶放貸過多，又通過投資銀行的杠桿作用放大危險，并將這些不良資產打包賣給了眾多知名的歐洲銀行，當經濟增速放緩時，購房者入不敷出，因此斷供，產生不良資產，被杠桿放大后造成歐洲銀行巨額虧損，形成了金融危機。
銀行對不良信用客戶放貸過多，源于美元的流動性過剩（也就是銀行的錢太多了），這又源于美聯儲2000年之后采取的刺激經濟的財**策（即過多的發行貨幣），貨幣過多又源于美聯儲對2000年發生的互聯網危機的拯救*策。
總的來講，本次的經濟危機，根源在于美國沒有處理好2000年的互聯網危機，好比是美國用過多的貨幣把互聯網之火壓了下去，但并沒有撲滅，現在死灰復燃了，而且引燃了上面的美元，所以燒得更旺了。
這一輪危機，對中國也許是塞翁失馬，挺過危機，中國會更加強大。
房地產稅對房地產市場有怎樣的沖擊
征收房地產稅對于房價沒有直接、必然的聯系，房價的高低取決于供需，無論如何征稅，全國人民都到北京來買房，價格還是下不來，只要需求大于供給，房價一定是往上升的。
一旦征稅之后，房價等于提高了，價格提高后就能壓制需求。但是反過來，你所征收的稅用于提供公共服務，服務的質量提高之后，也會刺激需求，這樣兩者有可能相抵，最后誰壓過誰取決于具體的情況。
房地產稅的征收又會對老百姓的生活產生什么影響？侯一麟說，簡單地講，百姓持有的房地產有成本了，如果有好幾套住房，所有的房子都要交稅，這時持有的成本就增加了。對于民眾的理性投資有很好的引導作用，一旦征收房地產稅，很多投資者的預期就改變了，以前很多房地產投資都是沖動型的，以后就會更加理性化，這對于促進市場平和很有好處。
所以房地產稅的征收是房地產調控長效機制不可缺少的一個機制。
金融危機對中國房地產業的沖擊有多大？明年我國房產業會不會呈下
樂觀估計，至少要在2至3年后才可能恢復。
我剛從美國回來，美國許多企業由于業務萎縮而凍結招聘，波音公司要進一步裁員。作為我國第一大貿易伙伴的美國實體經濟疲軟，直接造成我國的出口企業面臨嚴峻形勢，首當其沖受到影響的是金融、證券投資、國際貿易、房地產、汽車等行業。
此時正值大學畢業生求職的重要時期，金融危機會給大學生就業造成多大的影響，還難以預測，但目前可以初步判斷，隨著金融危機影響的日益擴散，首先是跨國公司和外包公司業務萎縮，會減少用人數量及其凍結招聘；其次國內為國外產業提供零部件、原材料、半成品的制造業、出口型企業也會受到影響；當然會影響到下游的原材料和能源工業影響較大。*府救市*策出臺，會刺激建筑業的需求，從而帶動原材料和能源工業的恢復，但是見效果有一個滯后時間，所以正在找工作的大學生還不一定能感受到*策的效果。
2009屆大學畢業生需要就業的高達600多萬，就業形勢不容樂觀。 受影響較大的是財經 類專業，因為企業業務萎縮，首先減少的是財經類管理人員的需求，其次是技術人員的需求。
其次是建筑、能源、機械、 IT類專業會受影響。
房地產的前景如何
全國房價五年預測本文主要針對全國近30個省市以及主要城市的未來五年（2011-2015年）的房價預測，來描繪接下來幾年內全國房價的走勢，為大家的安家置業投資提供部分參考。
開篇還是定義下房價，這里就是指城市當時的房價實時均價，包括所屬城市及其下轄縣城城區的房價加權平均，包括新房和二手房的總平均價格。 第二，未來五年，也就是2011年初到2015年末，為我們的預測期間，2015年之后可能會順帶提及但不是我們的重點。
最后一點，此五年期間，必定會經歷若干次宏觀調控或者國內國外的經濟波動，比方說其間對房價短期影響因素最小的將會是數次加息或者減息，對房價的總體變化幾乎沒有作用。 再例如國內的房產稅無論實施與否或者美國歐洲的經濟狀況幾年內的起伏等等，都不會對中國五年房價的大方向造成多大影響，所以我們這里的預測是以房價的客觀規律來預測其變化，不拘泥于某個城市某一周或者某幾個月的價格。
在全國重點城市價格預測完畢后，就可以勾畫出未來短期內全國房價的布局，在此基礎上我們再返回頭部來分析五年后房價形成的原因，因為從現在的看來，決定五年內房價的主要因素已經確定了。 1，沈陽。
遼寧首府，新中國重工業基地，改革開放20年后經濟開始奮起直追，已有很大起色。房價2008年1月均價4100元，到2008年中飛速上漲到5500，隨后雷曼破產全球金融危機到來，上升勢頭戛然而止，2009年初迅速降到4500，整個2009年緩慢增加到500元至2009年底的5000元均價。
2010年1月開始到2010年底，增加到6500元，整個2010年增幅30%。要預測沈陽未來5年的房價，需要依據歷史數據，當地在全國的發展戰略，以及沈陽本地的財*收入狀況。
在此分析的基礎上，我們預測沈陽2011年底房價破8000,2012年內破萬，此后每年增加2000左右，在2015年底接近15000元每平方米。
wto對中國的房地產有沖擊嗎
加入WTO后的中國房地產本文以中國房地產開發企業的現狀和中國房地產行業的運行機制為立足點，結合中國加入WTO協議當中對房地產行業產生影響的具體條款、對中國房地產開發企業所應該采取的對策和措施進行了分析研究。
一、中國房地產業的發展現狀及評價宏觀指標中國房地產業興起于20世紀80年代。到目前只有近20年的發展歷史。
中國房地產業的發展壯大主要是在20世紀90年代期間。表1和表2的統計資料大體上反映出了目前中國房地產業的基本現狀。
表1中國房地產基本數據（一）（截至到2001年6月30日）全國人均住房面積城市——20萬平方米農村——25萬平方米住宅成套率——70%住宅業增加值占GDP的比重城市——4%城鄉合計——7.5%住宅建設對經濟增長的貢獻率——1.5%表2、中國房地產業發展狀況（1999年統計資料）全國房地產開發企業——2.7萬個從業人員——100多萬人完成開發投資額4012.2億元同比增長11%商品房施工面積55105萬平方米同比增長13.3%商品房竣工面積19784萬平方米同比增長28%商品住宅銷售面積11879萬平方米同比增長24.9%商品房銷售額2655.3億元同比增長23.9%居民自有住宅比例60%房地產估價機構——5000余家從業人員——10萬人房地產估價師——15萬人房地產經紀機構——2.5萬個從業人員——20萬人物業管理企業——2萬個從業人員——200萬人產業評價中國房地產業在中國改革開放20年當中的發展速度是比較快的。到目前為止，中國房地產業在投資開發總量、竣工面積和銷售總額幾個方西都已經達到相當大的規模、中國的房地產市場也日益走向規范。
房地產業已經成為中國國民經濟的支柱產業之一。它對改善中國城鄉居民的居住條件起著十分重要的作用。
但從另一方面看，目前中國的房地產業還處于起步、成長階段，無論在技術含量，還是管理水平上都還是比較落后的，雖然中國房地產企業數雖多、從業人員多，但真正有實力、高素質、高水平的企業還是非常少的，何況中國的大多數房地產開發企業尚未真正建立起現代企業制度，管理體制上存在許多弊端，綜合競爭力較弱。比較分析就在中國房地產市場上的競爭而言，中國房地產開發企業與國外經濟發達國家的房地產開發企業相比，既有明顯的優勢，也有明顯的不足或劣勢，其優勢表現為：1、更熟悉中國當地的房地產市場；2、更了解中國當地人們的需求；3、有良好的社會資源優勢；4、勞動力成本較低。
其劣勢表現為：1、企業發展歷史短，經驗不足；2、企業規模較小，資金實力較弱；3、企業管理水平低，營銷手段落后，市場競爭能力有限；4、從業人員素質普遍較低，服務意識較差。二、加入WTO給中國房地產開發企業帶來的影響加入WTO將給中國的房地產開發企業帶來前所未有的機遇和挑戰，這已經為國內大多數專家學者所公認，但讓這種機遇和挑戰停留在概念和認識階段是不夠的，深入細致地分析一下這種機遇和挑戰對中國的房地產開發企業是有意義的。
1、入世將帶來中國房地產市場需求的較大增加。原因是：1）外商用商品房需求增加。
國外廠商來華投資建廠的數量增多，銀行業、保險業、中介服務業等外商開設的分支機構和營業場所增多，外商來華人員增多、帶動中國國內工業廠房、辦公用房、營業用房和購租住宅的輻求大大增加；2）中國國內住房的有效需求擴大。入世帶動經濟發展，居民就業機會增多，收入增加，購房支付能力相應提高；3）中國房地產市場需求的檔次提高。
由于收入增加，對居住物業的舒適性、享受性要求提高；同時收入差距拉開，促使住房消費需求層次更加分明。這將給中國的房地產開發企業帶來質和量兩個方面的發展機遇，即廣闊的需求空間和多樣化的需求層次。
2、由于需求增長的拉動作用和外商對中國房地產的投資增加，會促使中國房地產業投資量增大，商品房供給量上升。伴隨外商投資引入的先進設計、技術和設備，特別是高科技、智能化，會促使中國商品房供給質量提高。
這將影響和分化中國的房地產開發企業，一方面中國的一些房地產開發企業有機會利用自己的優勢“本地”資源和國際化的強勢資源進行強強聯合，迅速提升自己在國內市場上的競爭力，另一方面沒有把握好自身“本地”資源優勢的中國房地產開發企業將會因失去競爭能力而逐漸退出市場。3、由于入世后關稅降低，帶來進口建材價格下降，中國房地產市場的產品建筑成本會隨之下降，加之競爭加劇，國內建材市場價格也會不同程度下降，預測短期內房價會趨于下降。
從長遠趨勢看，商品房房價構成中的一些不合理收費也將會逐步取消，稅費會日趨規范，房價趨向合理化。如果考慮到需求增長的拉動因素和土地資源的有限性，商品房價格會呈現出穩步上揚的整體趨勢。
這將使中國的房地產業走上“成本決定”的軌道。“機會利潤空間”、“權力利潤空間”將逐漸消失，一些缺乏成本控制能力的中國房地產開發企業將會面臨巨大的投資風險。
4、外商進入增多必然引起中國房地產市場竟爭加劇，而目前中國房地產市場運行規則的建設雖有所進步，但仍不健全，突出表現在土地有償使用與無償使用并存、商品房與非商品房并。
