榮觀房產網中凱•東方紅街
專項測評結果
根據主成分分析方法計算，以及德爾菲法（Delphi）與層次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修訂評判，中凱•東方紅街最終綜合測評得分為8.28。
2008年測評結果：A
級別釋義：規模企業樣本項目，交通便利，社區配套比較完善，生活便利。
AAA 強烈推薦，非常適于投資消費
AA 特別推薦，可以消費投資
A 主要推薦，性價比較高
BBB 推薦，性價比位于區域中上等
BB 性價比一般，投資消費有一定風險
B 性價比較低,不適于投資消費
C 不推薦
項目概況
項目名稱：中凱•東方紅街
地理位置：新風路與新井路交匯處（火車東站北側500米）
所屬方位：城東板塊
投資商：上海中凱企業集團
開發商：杭州中江置業有限公司
物業類型：普通住宅
占地面積：9.2萬平方米
建筑面積：35.4萬平方米
市場價格：13000元/平方米（預計）
主要數據和指標（截止日期2008-5-26）
指標 指標 單位
批準總套數 0 套
批準總面積 0 平米
可售套數 0 套
可售面積 0 平米
已簽約套數 0 套
已簽約面積 0 平米
成交均價 0 元/平米
測評觀點
據中凱•東方紅街項目各分項因素綜合測評，最終認定其為A級評級項目。項目所處城市宏觀環境總體向好，企業實力較強，具有一定品牌和信譽，項目所處地段交通便利，社區配套比較完善，但同時火車站、地鐵等在項目周邊經過，居住條件不夠成熟，區域房價租金比較高等，利好利空相隨。
主要優勢和機遇
據市場因素，項目所在城市宏觀環境總體向好，市場供需兩旺，價格見漲，機遇凸現；
據企業因素，企業規模、品牌、實力優勢明顯，為中國房地產百強企業，具有開發高端物業的經驗，有不錯的實力保證；
據項目因素，中大型居住社區，項目配套完善，據市中心較近，交通便利，市場接受度表現良好。
據區域因素，各類配套較為完善，區域項目競爭度小，交通便利。
主要風險和挑戰
據市場和企業因素，企業初探杭州市場，而且選擇區域比較特殊，項目有待經受考驗；
據項目和區域因素，地鐵、火車站集中地塊，人員較雜，且存在噪聲。
測評得分表
指標版本：區域典型指數樣本項目
指標基準日：2008年5月26日
指標 滿分 得分
市場因素 10 8.59
企業因素 10 8.22
項目因素 10 8.26
區域因素 10 8.06
最終綜合測評 10 8.28
中國房地產指數系統、中國城市典型地產指數系統基于對杭州房地產市場在售項目的長期跟蹤監測，形成了“中國城市購房者消費投資決策信息系統”，旨在借助該平臺向消費者傳達項目所處宏觀、中觀的市場環境，所屬企業背景實力，企業在其它區域開發的成功案例及客戶接受踴躍度、項目優勢地位、區域狀況、第三方觀點、購房風險等信息，為消費者的“決策信息來源——項目選擇——第三方意見聽取——最終決策——口碑傳播”等購房決策環節提供置業參考。以下為根據中國房地產指數系統的“中國城市購房者消費投資決策信息系統”形成的中凱•東方紅街專項測評報告。
中凱·東方紅街樓盤地址在哪？
中凱·東方紅街項目介紹
中凱·東方紅街項目位于城東核心，占據杭州新火車東站戰前首座位置，交通便捷，距武林廣場約5公里，距錢江新城CBD約4公里。項目總占地面積約138畝，總建筑面積約35.4萬平方米，其中地面建筑面積達26萬多方，地下建筑面積將達9萬多方。
簡約現代的18幢18層UP-Town薄板式建筑，俊朗于外，精致于內。南北通透的短進深樓體，通風采光良好，盡享陽光清新生活；科學合理的建筑朝向，令日照時間與景觀視覺效果都達到最佳效果；近百米的超寬樓間距，既保證了單元空間良好的私密性，更帶來寬幅城市景觀享受。是涵蓋居住、大型商業體和特色步行商業街區為一體的大型集約化、復合型社區。
初步確定住宅部分將分兩期開發，總可銷售房源為1900套左右，主力戶型在80方至140方之間。預計中凱·東方紅街項目將在2008年上半年推向市場。
開發商引入了HOPSCA都市綜合體概念，實現吃穿住用行一站式全方位補給的居住生活，令社區內成為凝聚了文化歸屬、理念認同、居住安全的生活共同體。住區圍合、街區開放的布局特點，注重延續城市文脈和營造良好的公共空間，使社區融入城市中，形成資源充分共享、讓居住者每一天都不簡單。
景觀上充分考慮了“自然、建筑、人”三者之間互為扶承的共生關系，特別規劃了近30000平米的街區景觀園林。景觀園林以“水”為核心，合理利用街區地形、空間等要素精心經營園林景觀，建立起自然生長的社區環境。
項目距離地鐵口不足500米.建設中的地鐵1號和4號線將在此交匯.新改造的火車東站將成為杭州乃至浙江最大的交通樞紐，在9.3平方公里的范圍內，杭州市*府將投資斥資230億締造一個“城東新城”。改造后的新火車東站將成為集地鐵(1號、4號)、高速鐵路、快速公交、城市巴士為一體，實現零距離換乘。所在區域將將具備居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類復合功能，成為展示杭州現代都市形象的城市新中心。
投資商中凱企業集團長期立足上海、杭州，先后開發了杭州中江都市花園、上海中凱城市之光、上海中凱佘山別墅等一系列優秀項目，并先后在鄭州、海口、南昌、重慶等地進行項目開發，均取得另人矚目的成績和影響。中凱?東方紅街，是中凱企業集團闊別杭州10年之后重新返杭推出的首個項目。
交通：
距離地鐵口不足500米.建設中的地鐵1號和4號線將在此交匯.
公交355路、B支2,28路、33路、43路、31路、20、K273路、K189路、Y7路、K516路、K106路、K105路、K304路、K179路、K320路、K357路、K518路、302路、K358路、864路、K215路等
未來五年杭州市*府將投資1500億改造城東區域，改造后的新火車東站將成為集地鐵(1號、4號)、高速鐵路、快速公交、城市巴士為一體，實現零距離換乘,通達杭州城內、城外。
配套：
中凱·東方紅街所在天城路板塊區域，擁有傳統居住區的充分配套積累，目前區域的教育、購物休閑、餐飲娛樂、醫療、金融服務等配套一應俱全。隨著區域的改造升級，將成為彰顯杭州現代都市形象的城市新中心，配套更具品質。
【交通】：地鐵1號線(在建)4號線(規劃)、30余條城市公交線路；
【教育】濮家小學、濮家中學、機場路中學等組成完備教育體系，還將增加五所小學、六所幼兒園；
【購物】華潤萬家、家樂福(在建)、國美電器、北京聯華、麥德龍等提供諸多生活便利；
【醫療】解放*一一七醫院等；
【酒店】澳門廣場、耀江大酒店、皇冠大酒店、杭州灣大酒店、杭州天馬大酒店等
【餐飲娛樂】兩岸咖啡、肯德基、川味館、九佰碗、天海美食城、漁老大海鮮城、耀江食府、東海漁島等；
【金融】中國建設銀行、中國銀行、中國農業銀行等
杭州東站打的到西湖的多少錢。
不需要打的，還是乘地鐵快。
公交線路：杭州地鐵1號線，全程約8.1公里
1、杭州火車東站下車后，按指示牌，步行至火車東站地鐵站
2、乘坐杭州地鐵1號線,經過6站, 運行時間約18分鐘，到達龍翔橋地鐵站下，
3、從C出入口出地面，往西沿平海路，步行約5分鐘，至西湖（湖濱三公園//音樂噴泉）。
杭州蕭山的房價
2009年—2010年杭州房地產走勢必然性
近幾年房價的高速增長透支了市場消費能力，大量投機購買積聚了一定的市場風險，客觀要求房價理性回調與消費能力再積聚，同時，在宏觀經濟背景的變化下，也改變了人們看漲的心理預期，觀望的氣氛日益加強，持幣代購的時間開始延長。
但是90/70*策使小戶型大量供應和經濟適用房的投放，造成杭州整體小戶型和低端住宅的去化會有一定問題，另外，大環境下開發商急于回籠資金，這兩個不可避免的因素形成了杭州樓市降價的導火索。萬科降價風波最大的作用是促使杭州地產出現品質和價格的兩極分化，產品趨于高性價比，定價趨于理性。
價格理性回歸，開發商追求合理利潤
萬科將價之前著，杭州地產開發商的利潤率平均約為30-40%，部分地段稍差、整體配套品質較好的項目至少也可以達到25%。通過這次調整開發商利潤應該為10-30%之間，利潤高低就看誰運作的高低。
再看其他行業，酒店業平均凈利潤是8-10%，這已經是個很不錯的經營管理水平，根據東方證券的統計，食品飲料凈利潤為6.2%、服裝紡織6%、電器業5.7%、汽車業4%，制造業的利潤率平均只有5%。只要人民幣升值5%，中國跟出口有關企業的利潤全部被吃光，人民幣貶值5%，跟進口有關企業的利潤全部被吃光，人民幣匯率只要做個俯臥撐，就有一大批企業生存不下去。
相比之下，房地產的收益毫無疑問的屬于超高利潤，地產價格下降的幅度與利潤率的合理性呈正比。
實際上，現在無論是做減法（打折、促銷、降價）還是做加法（送精裝、送車庫、品質升級及修繕），開發商都是要少賺一點錢、多花一點錢的，這個過程就是在提升樓盤的性價比，也降低了原有的利潤率，我認為當利潤率降到12-15%左右可能就探底了，也就是使房價在降價競爭中趨于利潤合理化。
稀缺項目總價持平，品質地產贏得市場
上說的是主流樓盤降價調整的大趨勢，但非主體樓盤，比如獨具稀缺資源、高端綜合配套和商業潛力、獨特賣點的項目將受到市場追捧，價格保持平穩。甚至有些樓盤還會打出漲價和高開高走的噱頭，給消費者以信心，再給出一個低折扣，滿足消費者的心理。
消費者更加關注品質樓盤和品牌的開發商。
中低價樓盤受關注
廣大購房者受收入水平的影響，房價直接決定購房者的購房能力。
UID1261661 帖子117 精華0 積分156 金幣78 個 閱讀權限10 在線時間16 小時 注冊時間2009-9-21 最后登錄2009-10-22 查看詳細資料
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專業治療肝內膽管結石！
開心一下1
論壇游俠
個人空間 發短消息 加為好友 當前離線 2# 大 中 小 發表于 2009-10-9 08:35 只看該作者
10月份杭州有30多個新樓盤面市
即將到來的10月，杭城樓市將迎來開盤高峰，從市中心到各郊區板塊均有新老樓盤亮相，據本報不完全統計，杭州市區范圍內表示將在10月推盤的樓盤達34個，其中主城區21個，以每個樓盤推3萬平方米房源計算，預計有63萬平方米上市。
許多原定于9月開盤的樓盤紛紛推遲，成了10月開盤主力*。在10月新盤中，許多是首次開盤，也有不少二次推房的經典大盤。從板塊來看，濱江區新盤比較多，將推樓盤包括川海•視界之窗、柏悅軒、江南文苑、華榮•風景蝶院和云廈•連園等多個新盤。大部分以中小戶型為主，其中川海•視界之窗和柏悅軒均是40-65平方米的小戶型。位于錢江四橋以南長河板塊的華榮•風景蝶院將推出4、5、6三幢共計360多套房源，其中4、6幢為河景房，戶型為83-138平方米。
在首次亮相的新盤中，文教區的濱江•金色藍庭、紫金港板塊的廣宇•西城美墅、下沙的金隅•觀瀾時代、閑林的宏程•溪上凰庭以及三墩的金地•自在城和華豐板塊的嘉里•樺楓居等項目受關注程度比較高。其中濱江•金色藍庭位處文一路和古翠路交會處，由6幢純板式高層圍合而成，戶型分為130-180平方米戶型以及90平方米兩大類。位于豐潭路與申花路交界處的廣宇•西城美墅首批將推出90平方米以下的小戶型，以84、88平方米的兩房小戶為主，此外還有128-139平方米的大戶型，共300余套。
老盤新開的樓盤中，留下的坤和•和家園、西溪板塊的大華•西溪風情、申花路上的昆侖橡樹園、下沙的伊薩卡、喬司的復地•連城國際以及火車東站附近的東方紅街都有比較好的房源推出。其中大華•西溪風情將推出五期“悅宮”，這批房源被稱為城市游艇別墅，共有266幢房子，悅宮組團內水網密布，與西溪活水相通。
房價還會繼續大降的幾個原因
1.本次席卷全球的金融危機始作俑者就是美國的房地產問題，導致各國將陸續注入金融系統萬億美元來拯救，付出的代價可謂巨大！！
本次危機爆發的最終結果會是全球房地產價格持續下跌，房地產將被投資人從投資組合中拋棄，并在未來相當長時間內被視為收益與風險不匹配的產品，最終淡出主流投資市場。
房價如果繼續上漲，未來勢必爆發類似金融風險，但此類金融風險如在中國發生，卻未必能像美國、歐洲那樣能承受住，*府已明顯看出其中問題，因此已急令房產市場急剎車！
*府是希望房價陰跌，但市場的反應是不僅房價下降且沒有成交量，這是一種非常可怕的大跌前的經典形態，相信有過多年股票經驗的人都知道它意味著什么--先是無量陰跌，而后開始持續快速下跌。
09年開始房價將在*府和市場的共同作用下加速下跌。
2.房價只有在持續快速上漲過程中才會具有投資價值，即使是不跌呈現橫盤走勢，都已不具備投資價值，這是作為一個合格的投資人基本具備的常識，因此投資人肯定會避免風險而拋售。近2年來中國房地產市場已呈現出一個典型投機市場的特點，現在在房價橫盤甚至開始下跌的時候已不具備投資和投機價值，并且房地產的流動性很差，對房價的悲觀預測再加上為避免更大的流動性風險，投資人的拋售力度會越來越大。
3.中國住房市場自1998年開始市場化、貨幣化改革以來，已經走過一個完整的10年周期，30多歲以上的人，基本都有了自己的住房，其中，相當部分的社會中的精英和既得利益者，還同時有了2套以上的住房，這部分人是社會中財富的主要持有者，他們對住房的需求經過10年來持續購置和升級已經基本滿足，在房價大跌前夕，他們不是購房，而是拋售手中多余的房產。住房需求最急迫者，是30歲上下的人，心智成熟，社會經驗已經比較豐富，因此基本都是看空者，人數也不是太多。人數較多的群體是30歲以下的人，年輕人購買力較弱，且可以等待至少2年，在疲弱的市場和輿論的引導下基本也都清楚房價下跌的大趨勢。
因此，未來房地產市場的總體需求是在逐漸下降。
4.中國已經過了人口高峰期，前些年購買房子的剛需主要是70年代人，這個年代主要特征是每家基本都是2個以上的兄弟姐妹。未來房子剛需主要是80后、90后，很多城市家庭都是1個孩子，再加上年輕經濟積累少，因此購房需求大大減少。
剛需人口的遞減將大大減弱購買力，這是一個必須要正視的問題。
5.各地保障性住房開始陸續上市，這個也會減少一小部分商品房需求。
6.國家將陸續出臺刺激經濟和中小企業發展的鼓勵*策，同時部分產業開始轉型和升級，一些產業現在處于低谷，在*策的鼓勵下將逐漸開始走上恢復和逐漸上升的態勢，炒房的主要力量之一溫州炒房團的資金應該開始考慮重新回流入產業，這是一個有眼光的投資人目前都應該想到的。
炒房資金有相當部分會流到當初他們賴以發家致富的領域里去，重新開始另一輪新產業的崛起和創造。
7.股市處于低位，一些板塊和個股已經開始會有投資機會，房市資金開始向股市轉移。
杭州中凱東方紅街
今年買房不差錢，要買就上半年買、買新開盤的大盤（后幾期提價）。
那里的噪音還沒達到最高分貝：“滬杭磁懸浮”、“寧杭城際鐵路”、“滬杭、杭長、杭甬”等客運專線引入杭州新東站，3年后將真正實現 音樂交響。投資230億元對火車東站周邊地區9.3平方公里進行改造和建設，都要砸在地上聽響的。
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