榮觀房產網北上廣深這“老一線”平均房價破4萬的同時，城市病亦尤其嚴重。城市內部的自然生發趕不上房價的上漲，原因當然是老生常談的地價高企、資源集中、人口流入大——供需比始終是需求大于供給。與此同時，一部分熱點二線城市在2016年房價飛速上漲，城鎮化率與產業升級轉換也正處于良性發展階段，從而進入新一線梯隊。
房價是否是衡量一個城市進入“一線城市”標準？是，但并非唯一標準。因為房價也在一定程度上反映了一個城市的發展。近日，安居客發布了《2016國民安居報告》，報告顯示去年表現最搶眼的不是“老一線”北上廣深，而是新崛起的樓市“四小龍”——蘇州、南京、合肥、廈門，平均漲幅超過30%，四城中又數合肥飆漲最快，二手房價格漲幅高達76%；位列第三的是石家莊，同比漲幅達65%。此外，武漢、鄭州同樣是漲速似飛，但是全年漲幅最高的卻是廊坊，二手房價格同比漲幅高達103%。但如果說廊坊會成為這一輪崛起的新一線城市，恐怕會被無情嘲笑。
判斷一個城市是否進入新一線城市跑道，勢必要對這個城市進行綜合考量，根據克 而瑞報告，從房地產、企業競爭、經濟基本面、城市基建等四大維度進行建模分析，南京、杭州、蘇州、天津、武漢、重慶等市最終得分排名較高。
這是否意味高房價？未必。
房地產“洼地”樣板
若論國內房地產市場高房價的“洼地”，在今天看來，毫無疑問是重慶。近期由于“打飛的去重慶買房”讓全國人民突然認識了這個直轄市的房價居然還這么“良心”。據重慶本地人、電影導演洪云表示，雖然因為電影行業資源過度集中導致他必須經常待在北京，但是他依舊打算在重慶買房。“看了北濱路幾個樓盤，好些都不到一萬五。”洪云說，北濱路在重慶是好地段，不但臨江，還是重慶正在打造的另一個“陸家嘴”——“江北嘴”的一部分。洪云說，“從房價這個角度看，我的幸福感很強。
對此，河海大學區域經濟研究中心主任劉奇洪曾撰文解讀高速發展的重慶為什么能夠跳出高房價的魔咒。他在文章中引用：據中國指數研究院的統計，2010年至2015年，重慶房價的漲幅是12%，而全國100個主要城市的房價平均漲幅為22%。
劉奇洪先是指出重慶背負的“重”，城市總面積超大、老國企老工礦企業多、農村富余人口多、貧困地區多。但重慶的聰明在于，當許多城市以房地產為主導的城市化綁架了*府財*的時候，重慶并沒有這樣做，這個城市實現了支柱產業轉換，其經濟增長依靠的是以高技術產業和新興產業為主的實體經濟。對此，財經評論家葉檀也曾撰文表示，“根據最新數據，2016年重慶實體經濟保持了穩定增長，首級增長超過60%，這意味著新的物流、產業鏈條在西部地區的形成。從汽車、電子到裝備，重慶在重走珠三角等地區二三十年前的路，并且是在控制房價、金融風險的基礎上進行，房價一定得平穩，不能大漲，也不能跌，比GDP增速略低，以完成產業轉移。”
劉奇洪表示，“從某種程度上看，重慶真正做到了系統性地從經濟和民生兩個維度去調控房地產市場，實現人的城鎮化。很多人都提到土儲平臺、地票制度、保障房制度、房產稅制度，共同創造了重慶成功控制房價的氛圍。總結成一條就是，綜合考慮房地產市場的長短期特點，控制房地產市場宏觀層面的供求關系。比如重慶市*府在長期管理實踐中總結出的25%原則：全市每年房地產投資不能超過固定資產投資的25%，以達到供求的平衡。”
不過，有一個共識，在這個經濟增速連續領跑全國的城市，房價在未來是肯定會漲的。但地方*府一定會繼續抑制房價，從2016年12月31日到2017年1月11日，重慶官方已經5次通過媒體“喊話”，為樓市降溫。多個業內人士也表示，重慶會漲，但大漲的可能性不大。而且，有專家表示，從調控手段來看，重慶還沒有動用調控的重手段：限購限貸。
盡管重慶依舊在“負重”前行，但不可否認，這個西部城市潛力是巨大的。
中部城市的力量
2016年，中部城市發力驚人，武漢、合肥、鄭州三城在房價上漲這個指標上令人側目。
以武漢為例，僅到2016年7月，新房成交均價已突破萬元大關，這一年武漢人對此稱“漲得已經讓人崩潰。”
不過，有先見之明的人是有福的。2009年離開上海時，方力是戀戀不舍的。這是他大學與奮斗了多年的城市。在國際4A廣告公司多年的工作，使他積累了豐富的工作經驗，也擁有一筆不小的積蓄。他要創業，開自己的廣告公司；也想買房，因為妻子的肚子里已經有了小寶貝。
方力至今都為自己走對了這步棋而頗為自得。也是，如果不是離開上海選擇了武漢，他大概不會有今天的成績：一個在武漢廣告圈內頗有分量的公司、一套住得毫無壓力的別墅、一個美滿幸福的家庭、一份想走就走的自由。
“我相信武漢在未來會發展成為新一線城市，這點毫無疑問。”方力對本刊說。
（以上回答發布于2017-01-20，當前相關購房*策請以實際為準）
房價是持續上漲還是拐點已經到來
對于一線及部分重點二線才城市來說，今年真的是一個“旺季”，房價的飆漲、成交量的大增，無疑不都顯示著樓市的火爆。但是，在一大波調控的來襲下，“高溫”趨勢被“攔腰”，“冷凍”模式開啟，這意味著樓市拐點將至？shqianyy
*策拐點后出現了市場拐點？
國家統計局的數據顯示，今年以來房地產對經濟增長的作用明顯，據初步測算，前三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。在銷售市場，無論是裝潢、家電等樓市周邊產業，還是金融行業、財*來源，都仰仗著樓市的火爆成了受益者。
不過，如此瘋狂的上漲并不可能長期持續。9月最后一周，有市場分析已經開始預測，樓市將進入深度調整。9月30日開始，北京、天津等22個城市集體出臺樓市調控*策，印證著市場的猜測：樓市的瘋狂已經接近尾聲。
“這是過去十幾年房地產調控執行力度最大的一次。”中原地產首席分析師張大偉如此評價。在調控*策出臺之后，全國多個城市的房地產開發企業和中介又迎來了一波嚴查，住建部點名45家企業存在違規行為，北京、上海、天津、成都等地也對當地的違規企業進行了通報查處，進一步增強了本輪樓市調控*策的執行力。
現在的房地產是什么趨勢？
1.我國房市已進入調整期，但不會崩盤。理由如下：
一是房地產是我國的支柱產業，*府不允許房價崩盤。2000年以來，我國房地產投資一直占GDP5%以上的份額，2006年、2007年更是連續兩年超過10%，是事實上的支柱性行業。并且，房地產業的產業鏈條很長，對相關的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業有著很強的拉動作用，關系到整個經濟的發展狀況。同時，從目前的*府財*收入來看，根據國土資源部公報數據，2004年-2006年，全國土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年1月-11月為9130億元，占全國財*收入的比重接近20%，賣地已經成為地方財*收入的重要源泉。加上房地產開發環節的營業稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費，兩者合計約占財*收入的27%，若考慮相關建材、建筑等行業，貢獻的收入就更大了。甚且，如果房價崩盤，可能會使房市喪失進一步發展的基礎，并引發我國的金融危機和社會動蕩。故無論是中央*府還是地方*府都不希望房價下跌幅度太大、太快。 二是我國房價價格偏離幅度不大，決定來其跌幅有限。由于我國處于城市化的快速發展和住房條件不斷改善的階段，房價收入比應該比國際上通常的6-8倍要高。參考日本和香港的歷史，我們認為，我國一線城市的房價收入比將在10-12間達到高位平衡。對于二線城市，由于其在經濟發展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距，因此，我們認為二線城市的房價收入比在8-10倍的范圍內是較為合理的。而目前，我國一線城市的房價收入比在15左右，除深圳偏離正常價格上限約40%外，北京、上海偏離的幅度并不大，這也決定了其調整幅度有限。考慮到收入增長因素，上述一線城市的房價偏離幅度將逐步收窄。假設房價不跌，人均可支配收入年均增幅10%，北京、上海的房價在2009年將進入合理區間，深圳的偏離幅度也將回到20%以內，而目前深圳的房價總體已下跌約30%左右，已進入動態的合理區域。二線城市中，部分城市房價過高，同樣存在調整需求。根據我們測算，2007年四季度，杭州為16，與一線城市差不多；武漢為11，天津為11.5，處于較高的價位；重慶為7.8，處在合理范圍內。由于二線城市中各個地區的差別較大，難以用同一個標準來衡量，但總體上來看，房價偏離的幅度同樣不大，考慮收入增長情況，房價將在09年進入合理區域。 三是我國經濟的基本面未變壞，支持房價的諸多因素仍然存在。我國今年的經濟增長率將達到10%以上，明年也可能保持在較高的水平上，人均收入增長率也不會降低；同時城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國近期對住房的需求不會波動太大。同時，我國的金融機構、房地產商和已購房者也不會允許房價調整幅度太大。故這段時間出現了房地產商和金融機構聯合向*府呼吁“救市”的傳聞。
四是從我國歷次的房市周期和其它國家的房市周期來看，此輪調整的時間大概為兩年。從我國90年代以來的幾次房市周期來看，我國房市的調整時間大概都在兩年左右，如1993-1997年的周期中，95-97年為調整期；1998-2003年的周期中，02-03年為調整期。此外，從國際上的歷史經驗來看，日本的六十年代中期和七十年代中期，美國的六十年代末和七十年代末，以及香港的九十年代中期，房地產市場出現的短暫調整，都是兩年左右的周期。
因此，可以判斷房價的總體調整幅度不會超過30%，調整時間大約在兩年。
2.我國房市中長期供應仍然偏緊，未來的發展前景趨好.
雖然短期內，房地產市場因為價格過高導致有效需求不足，從而使供給大于需求，但從中長期來看，供應依然偏緊。從需求來看，我國目前城市化率約為45%，正以每年1%左右的速度快速增長，保守估計，每年有約1300萬人口進入城市，按目前人均27平米計算，這部分需求約3.5億平米。我國目前存量住房約160億平米，以平均使用50年計算，每年折舊拆遷量約為3.2億平米。此外，目前城鎮人口已接近6億，改善性住房需求按0.5平米/人/年計算，這部分需求約3億平米，上述幾項總需求接近10億平米，而2007年的竣工量只有5.8億平米，缺口巨大。從房地產的具體開發數據來看，近幾年來，全國商品房竣工面積與銷售面積之比一直呈不斷下降的趨勢，2005-2006年，竣工銷售比約0.87，2007年下降至0.76，供不應求情況嚴重。商品房開工面積、施工面積與銷售面積之比也一直下降，土地購置面積也未相應增長，近三年來明顯低于銷售面積，這顯示未來幾年供應緊張的局面難以得到緩解。從四大一線城市來看，其情況基本類似，但2007年新開工面積與銷售面積之比只有0.91，因此，在價格得到適當調整后，供不應求的情況將會繼續出現。
從決定我國房市的長期因素來看，這些因素不僅沒有發生大的變化，而且在未來會進一步發揮其作用。這些因素包括：
一是人口因素。即隨著人口的增加，對住房的需求就會增加，從而促進房地產業的發展。這個因素可以從人口的發展史和住房史可以看出。我國20世紀80、90年代的嬰兒潮在本世紀初開始步入工作，他們會釋放出巨大的購買力和需求，從而刺激我國房地產的發展。而本世紀初我國的嬰兒出生量還在高位運行，故預計到2030年間，我國每年新增的參加工作的年輕人口都會較多，從而對住房的需求也會在高位運行。
二是收入因素。即隨之人們的收入的增加，特別是收入跨越某個范圍后，人們對住房的結構、住房大小、舒適度、環境等都會改變，從而促進房地產業的發展。這個可以從許多關于一國人均收入與房地產業發展之間關系的研究中找到答案。根據世界銀行研究報告，人均GDP在1500美元時，房地產業進入快速發展時期；當房地產業增加值占GDP總量的6%到8%時，就可以確定為主導產業，而當占GDP總量的10%到12%時，之后增長便趨于平緩。基于上述判斷，2004年，中國人均GDP已經達到1500美元，而中國房地產業增加值也逐步占到GDP總量的5%到6%。因而我們可以判斷，當前我國已進入房地產業的快速發展期。另外高盛公司的研究報告則顯示，從現在起，人均收入超過3000美元的中國中產階層人口將快速增長，這種狀況會持續到2035年左右，中產階層人口將達到14億左右，直到2050年。這可能轉化為持續的購買力，從而促進房地產業的持續發展。
三是城市化因素。即隨著一國城市化的發展，房地產業也會得到很大的發展，城市化的過程就是一國房地產業快速發展的過程。對城市化與房地產業發展之間的關系，理論界有一條著名的“納什姆曲線”。美國城市地理學家納瑟姆所提出的“納瑟姆曲線”認為：發達國家城市化過程包括兩個拐點，當城市化水平達到30%時，第一個拐點出現，代表城市化發展進入勢頭極為迅猛的高速階段；之后，當城市化水平超過70%之后，出現第二個拐點，代表經濟發展進入超于平緩的成熟階段。根據數據統計，2005年中國城市化率為42.99%，預計到2020年會達到60%，在此期間城市化率每提升1個百分點意味著新增城市人口1300萬，房地產行業無疑是最直接的受益者。而且，城市化的過程也是收入增加的過程，從而也是我國住房結構升級、環境優化和舒適度不斷改善的過程，這也會促進我國房地產業的長期持續發展。
以上這三個因素綜合分析，可以得出我國的房地產業目前已進入快速發展期，并且可以維持較長時期的較快發展。
3、我國房市其它方面的趨勢：
我國房地產市場其它方面在未來會發生以下變化：
（1）價格會逐漸趨于合理。
隨著泡沫不斷得到擠壓、行業競爭的加強、國家宏觀調控的進一步成熟以及購買者理性的增加，我國房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進入一個可維持的空間。
（2）供需結構會得到優化。
一是高檔住宅的比重會有所下降，經濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。
（3）市場秩序會逐漸改善。
在競爭的壓力和*府的監控下，房地產開發公司的行為會逐漸規范；各種中介組織也會逐漸的發育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規范；相關制度建設也會逐漸得以改善。
（4）市場集中度會得以提高.
隨著拿地、*府調控、行業競爭的加強、銀行貸款的收縮等原因，一些實力不強的中心房地產商或被淘汰出市場，或被其它大的房地產商兼并收購，從而市場集中度會得以提高。
（5）*府行為會得以規范.
隨著*府自身制度建設和監管的加強，隨著公民主權和民主的推進及法制、輿論的建設的完善以及產權的明晰，*府（尤其是地方*府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開發等過程中的腐敗等機會主義行為會逐漸的得以規范。
總之，我國房地產市場在經過此輪調整后，會進入到把一個健康、繁榮、快速發展的新時代。
房地產是什么?
對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解:房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。
作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態:即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地(或土地使用權)、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。
法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等
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