中國的房價泡沫為什么比美國的還要堅固

在中國，房地產是剛需，沒有房子就不結婚，沒有房子就沒有安全感，子孫多又該買房，而且每年增加的土豪以十萬計，他們買房很豪氣，而且還有很多炒房團，地方和房地產開發商也有意超高房價，這就導致即使房價下跌，但只是周期性波動，不會大跌。

中國的房價泡沫為什么比美國的還要堅固

在中國，房地產是剛需，沒有房子就不結婚，沒有房子就沒有安全感，子孫多又該買房，而且每年增加的土豪以十萬計，他們買房很豪氣，而且還有很多炒房團，地方和房地產開發商也有意超高房價，這就導致即使房價下跌，但只是周期性波動，不會大跌。

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美國房價為什么會下跌？

美國的房價在經濟不景氣的情況下是一定會下跌的。

商品房是一種金融商品，和股票的性質是差不多的，只不過商品房也有點實用價值，這是以擁有著對其的用法不同而性質有所差別。

如果我猜的不錯，閣下真正想問的問題肯定是，為什么美國的房價會下跌，中國的不會，那么我就給你解析一下，中國房價和美國房價的差別。

中國房價之殤，其實保障房的缺失賦予了商品房這種金融商品一個硬性消費的強大支撐力，導致商品房價格過高。

美國房價現階段之所以會跌，那是因為美國有健全的房地產體系，導致商品房和土地會隨著美國大經濟氣候的波動而波動。

如果聽起來難懂，我就給你打個比方，車 一般人出行，通常是坐公交，租車，打的，或者電瓶車自行車等方式，只有有錢人才能自己買車，如果我是一個中產階級，稍微有點寬裕，可能買輛差一點的車，幾萬塊錢，加上每年養車1萬5，大概5年的成本是三萬多塊錢，在一般的二三線城市，出行是比較方便的。

如果我覺得買車不劃算，每天打的的話，平均一次10元錢，一年可以打三千次的士。

這樣作為我本人來說，選擇性比較強。

但是如果有一天，的士公交都被取締了呢？要坐車只能買車了，后果會怎么樣？后果肯定是汽車的售價水漲船高，因為你的出行是離不開汽車的，除非你提早1個小時出發上班，否則你就只能買車，那汽車的售價可不是調控就可以調住的哦。

房地產市場就是那么一個原理。

住房分兩種，第一種是保障性住房；第二種是商品房。

保障性住房是*府用國家的土地，建造的房屋，一般又分為經濟適用房、廉租屋、公租屋、棚改房等等，在我的比方當中，就相當于公交車和出租車。

居住人沒有對房屋的所有權，居住價格也相對便宜，經濟適用房的價格，一般國家設定為當地人均年收入的六倍，但是不能轉賣，要賣也是能原價賣還給*府。

保障房的建設，其目的是為了達到人人有房住的目標，這也是一個正常*府的基本義務（保證公民的衣食住行教育）。

商品房則是另外一種概念，商品房的所有人擁有房屋的所有權以及土地的所有權（在中國例外，是土地使用權），私人房屋及私人土地的升值后帶來的財富也由個人擁有（產生財富后納的稅稱之為房產稅），所以，商品房是一種典型的金融產品（這里請注意，為什么炒大蒜是違法的，炒房子是合法的，就是因為大蒜不是金融產品，然而商品房是金融產品），是一種很正常的投資渠道。

那么搞清楚了商品房和保障房的差別，我們在來說說商品房和保障房之間的關聯。

剛才我提到了房產稅，沒錯房產稅正是連接商品房和保障性住房之間的關鍵點。

*府為了達到居者有其所的目標，就必須為中、下產階級的人建造保障房，（首先給你住的地方，然后再由你自己決定，是要多努力賺錢買商品房，還是賺多少花多少瀟灑走一生，你自己決定）那么*府造保障房的資金怎么來？當然是房產稅了！ 那么什么是房產稅呢？可以這么理解，商品房的所有者，因土地的增值，而得到的利潤當中，繳納部分的稅。

而繳納房產稅本身不會對商品房的所有者帶來任何不利的影響，因為土地增值了，有錢賺了才達到納稅的標準，所以商品房的所有者會很愿意納稅給*府，而*府索取了房產稅后，就有這個資金去建造保障房。

所以，在一般國家的一般情況下，保障房和商品房是個共生的關系，商品房的價格越高，保障房的建設就越完善，而且還不單單收益的是保障房的建設，房產稅還被用于地方治安和教育事業。

所以毫不夸張的說，合理的征收房產稅，關系到一個城市的居住環境。

但是這是一般的情況，中國情況特殊，是不適合房產稅的，因為其他國家征收房產稅的目的不是讓商品房的房價跌，而是讓商品房的房價漲，再拿漲的部分取出稅來補貼保障性住房，而中國目前是要讓商品房的房價不漲，所以中國還沒有達到征收房產稅的先決條件。

然后說說中國的商品房為什么會漲！ 剛才說道保障房和商品房是個共生關系，然而在中國則比較特殊。

不同的國家，保障房和商品房的比例各有不同，有的是8:2的比例，有的是9:1，但是有個基本點，就是先有保障房的前提，然后有商品房的市場，但是中國卻是相反的，保障房比例是1，商品房是9。

那么為什么我們國家的保障房會那么的少呢？ 我們應該都記得，現在的80后，小時候和父母居住的房子，很多都是單位里分的。

這個分的房子，就是保障房，在我們小時候，保障房的占比足有90%。

但是現在基本上都沒有了。

為什么呢？ 那要從98年說起！ 中國在98年后，由于改革開放發展所帶來的影響（這里可以詳細查閱百度百科：下崗），下崗危機到達最高峰，失業率高，就業率低，當時*府想到的辦法，就是停止保障性住房的建設，增加商品房的建設，然后讓原本應該買保障性住房的老百姓自己掏錢去買商品房，*府拿了土地出讓金后，再投資基礎設施建設，把城市美化好后，再進行招商引資。

而在建設的過程中，自然會產生眾多就業崗位，就業問題得到緩解，就業率得到報障后，周邊行業（比如鋼筋水泥）就得到發展，就業人數多了，零售業生意就好做了，中國經濟就得到了喘息的時間。

然而這樣，必然會產生住房問題。

...

中國房地產泡沫破滅會和美國一樣后果嗎,

華生： 在肯定中國經濟基本面，肯定在這個發展階段上中國經濟增長潛力還是很大的前提下，我們也要充分認識到自己確實面臨著很大的危險。

這個危險在一定意義上可以和美國次貸危機引發的金融風暴相提并論，美國次貸危機也是在寬松的貨幣*策下，由于房地產泡沫破裂引起的。

當然，中美兩國的情況有很大不同。

美國房地產泡沫引起的原因是向太多的缺乏支付能力的人提供了住房，當房價下跌、他們不能還本付息時，成為造成整個金融系統崩潰的導火索。

但中國不會這樣，中國買房子的人大部分是用現款，一家幾代人湊出來的錢，消費貸款風險也在可控范圍內，問題不會出現在最終消費者支付能力上。

但我們有自己獨有的問題。

我們有龐大的以土地抵押融資的地方債務，大量資金經過各種理財產品，用信托方式流向房地產。

這樣的情況下，泡沫的爆破點會和美國一樣，即當房價一旦下跌，地方*府融資平臺和開發商的資金鏈就會斷裂。

所以如果中國來一場由房地產引發的金融危機，一定也是和美國一樣從房價下跌開始，只不過我們的房價下跌不會直接讓購房者破產，但會直接影響地方*府融資平臺以及信托資金和給開發商的償付能力，從而引起金融危機。

這個多米諾骨牌效應是：一旦房價下跌，所有的抵押品就貶值，所有的本金和利息償還就變得困難，資金鏈條就會斷裂，就會引發金融市場的巨大震動和海嘯。

這可不是我們今天看到的茶杯里的震蕩，而是真正的金融海嘯。

過去十多年的房價地價上升已經使很多人形成了思維定式，認為在中等城市以上，特別是大城市、一線城市房價會只升不降。

但世界上沒有價格永遠上升的市場。

任何東西物極必反，現在北京的房價已經可以和美國的紐約，日本的東京比肩了，我們已經把幾十年后人均GDP增加5倍10倍的房價提前達到了，今后的房價還往什么地方漲呢？當房價停止上漲的時候，我們依賴于高房價的土地財*、房地產金融的危機就會被觸發，它帶來的危險我認為是巨大的，特別是對中國這樣的*治、文化、歷史傳統的國家，有著這么濃厚的投機文化。

如果這次流動性短缺的金融風波能夠讓我們警醒，嚴肅認真地考慮如何避免、化解乃至應對一場可能的金融風暴，那么這一次的虛驚就沒有白費。

我們將來就會免去深深地懊惱和悔恨。

美國十年前房價多少現在

十年前，美國發生了涉及全球范圍大規模的經濟危機，這次危機的發生使得全球各個國家的經濟受到重創，隨著經濟危機的消退，美國的經濟也逐漸恢復，隨著美國經濟的迅猛發展，各行各業的經濟發展也得到長足的發展，那么，美國近十年房價走勢情況如何呢？2008年，以美國為主的發達的資本主義國家爆發大規模的經濟危機，由美國的華爾街爆發的全球經濟危機，這次的經濟危機的爆發主要就是美國的房產經濟方面的原因，美國的房產市場泡沫破裂，導致經濟危機的爆發，這次經濟危機的爆發使得美國的房產價格跌至冰點，這是美國有史以來最低的價格。

直至2013年，經濟危機的余威才漸漸的消退，美國的經濟才恢復到以前的水準，而且美國的房產價格也開始恢復到以前的水準，甚至出現了有史以來最高的房產價格，目前為止，美國的經濟依然是世界第一的位置，而房產價格也是處于不斷的上漲狀態的，對于這樣的情形來說，也是預料范圍以內的。

綜上所述，美國近十年的房產價格波動較大，主要是因為全球經濟危機的爆發使得美國的經濟受到重創，失業率增高，這樣的情況使得美國的房產價格下降嚴重，經過將近5年的時間，經濟危機才漸漸的消退，美國的經濟才得到恢復，其房產價格也在不斷的增長。

美國刺破中國房產泡沫,為什么中國不刺破美國股市泡沫？

美國的次貸危機會造成房價下跌。

美國次貸危機就是個例子，房價跌銀行跨經濟崩潰，最終加的稅會轉嫁到買房者身上，對無房剛需者無疑雪上加霜，也會有大批房子為避稅拋向市場，對地產復蘇是大大的利空。

亞的房價變化，只能近觀50年，美國卻可遠望100年。

作為全球構建房價指數的權威，羅伯特·希勒認為，在1890年至2007年長達120年的歷史中，美國實際房價指數（剔除通脹、新建住房的技術進步等多種因素，更像是地價指數），基本在100至130之間盤整（也即相對于1890年房價上漲0-30%），運行相當平穩。

當然，如果看住宅總價變化，則必定持續上漲。

美國人口調查局數據表明，美國住宅中位價格由1940年的2938美元，上漲至2008年的260200美元。

這其中就包含了戶型變大、通脹、技術進步等因素。

在美國，房地產全國性的重大變化僅發生過兩次：第一次是在一戰前至二戰結束（1914年至1945年），房價總體疲弱，雖在上世紀20年代中期有過反彈（1923年至1926年佛羅里達樓市出現泡沫并破滅），但未能形成整體性的復蘇。

第二次從1992年開始，美國房價開始了一輪為期十幾年的持續增長，時間之長為歷史所罕見。

尤其2000年以后的房地產市場繁榮，房價出現了比較罕見的大漲幅，2006年房價指數最高達203，比2000年的126點大漲61%，其后持續下跌，直到2012年見底上行。

隨著美國經濟底部盤整，美國十大城市房價指數在2009年下半年至2012年上半年，一直在底部窄幅波動。

值得關注的是，2012年2月開始，美國房價出現持續上漲，截至當年12月，房價指數已接近2010年二季度水平。

而且，2012年開始，美國房屋銷售和新開工情況也在同步好轉。

2013年以來仍在持續上漲。

2014年3月，美國十大城市房價指數年率上升12.6%，這一增幅相比2013年有所回落，但仍高于2013年12月我國70個大中城市9.7%的房價指數增幅。

至今年5月，我國70城房價同比增幅已回落至5.6%。

這些數據皆證明，美國樓市已經走出低谷，并且成為拉動經濟增長的重要力量。

房地產對于美國經濟的影響，正所謂“成也蕭何，敗也蕭何”。

房地產在我國屬于支柱產業，很多人一直覺得這不應該，但事實上房地產也是包括美國在內的很多國家的支柱產業。

目前的房價泡沫化嚴重嗎？？

看過一篇文章是香港著名經濟學家——郎咸平對目前房市所做的評價： ＂中國99%的白領以及他們的家庭即將面臨破產。

而且是必然破產！無路可逃！這件事可能是發生在未來2-10年。

你可以盡量去懷疑這個數字。

但它必然發生，絕非危言聳聽。

＂ 就如我預言中國國營企業職工必然失業一樣，在當時來說沒人信。

但確實會發生。

因為在中國這樣一個發展中國家，其必然以不斷的以通貨膨脹和改革手段來換取經濟的發展。

而每一次改革所帶來的陣痛都是由百姓來承擔的。

無論是上山下鄉時迷茫的知青們還是改革開放帶來的大量國企紛紛倒閉時大量下崗職工。

如果他們能有一定的前瞻性的話，那么我想他們也許會為自己留一點后路。

但是由于過分相信文件以及過分相信生活不會突變，所以才導致了他們的人生悲劇。

？？ 有人說*府不會坐視不理白領破產，其實*府當然不愿意。

可有的事情……怎么說呢。

想想當年的下崗職工吧。

引起了那么大的社會震動。

又能怎樣呢？今天的白領明天破產的時候也那樣而已。

？？ 而改革開放20多年來，中國的經濟發展快速騰飛。

但舊的體制并沒有完全更改。

各種重要行業依然施行的是*府壟斷機制在運轉。

如：銀行，金融，冶金，能源，信息，運輸，醫療，教育，土地。

在改革開放初期我國不可能對這些東西進行全方面的改革開放。

但到了今天，壟斷經營所帶來的矛盾日益突出。

？？ 首當其沖的就是房地產。

由于我國的法制不健全，尤其是金融以及改革領域里出現了各種失誤導致房地產節節攀升。

隨著房地產的增加以及外來人口向大城市集中。

所以城市新民工也就是所謂的＂白領＂收入表面上也在提升，以北京為例3000-15000元人民幣的月薪處處可見。

但這一部分收入主要用于支付租房或還貸。

？？ 為了深入地了解為什么99%的白領家庭會破產，我們就必須先了解房價為什么會這么高？高在哪里？資金是運轉的？（這里的白領指買房或者準備買房族。

）以及發展趨勢帶來的相關效應。

本文會分三個階段向你闡述。

？？ 1：導致房價爆漲的第一個因素：銀行競爭下的貸款開放。

？？ 其實房價的爆漲的因素主要是因為百姓在替*府所犯下的錯誤買單。

比如以前一個開發商通過某銀行貸款了1000萬開發了一個房子。

如果還不起那他就倒霉了，因為所有的銀行都是一個體系，你欠了錢沒還就再也沒有翻身的機會。

但是中國在銀行改革的基礎上開了一條口子，為了各銀行之間的競爭所以把工行，農行，建設銀行等等全部獨立運營。

這本來是好事。

但問題是這些銀行都不是私有的，而是國家的。

我們不難想象。

當一個開發商從工行貸款1000萬的后果。

他只需要用500萬來開發房子，然后把售價提升，再把這個開發中的房子按他的售價標準抵押從農行再貸款2000萬，然后再用這 2000萬中的1000萬開發一套售價更高的房子來找建設銀行抵押貸款4000萬。

就是這樣一個滾雪球的瘋狂貸款模式。

？？ 房子賣不賣得出去不重要，關鍵是房價要高，不得降價。

反正銀行的錢不是私人的，所以稍微疏通一下行長加之又有＂合法的＂高零售價的樓盤做抵押所以自然就越來越好從銀行貸款。

？？ 那么這樣造成的結果就是，房子價格只攀不跌！因為不能跌！一跌銀行貸出去的款就再也回不來了。

這可是*府的銀行，*府的錢！所以為了堵住這個資金黑洞一些被收買的專家、媒介便開始瘋狂制造輿論用各種輿論手段威逼利誘人買房子。

？？ 比如土地資源嚴重緊張，再不買房將來就只能住在郊區呀之類的。

導致人們不得不去買房。

其實住不了市中心這種情況這根本不可能發生，城市居民是一個新老替換的過程，要上班的住城里，老人退休喜歡住郊區。

只要人口不爆炸就不會出現上班族住不了市中心的情況。

雖然這些輿論造成了很多人買房子，但是僅僅是這樣，房價還沒有高到現在這樣的離譜。

緊接著*府又犯了第二個錯誤。

？？ 2：導致房價爆漲的第二個錯誤：中國特色的按揭。

？？ 按揭本來是一種西方很流行的制度，也很合適。

但這個制度一旦運用到中國就有點問題了。

因為從大的體制上來說。

所有銀行都是國家的，而不是私人的。

所以貸款這個關口就不可能控制得住。

只要文件上說得過去，人們就能貸到款。

？？ 為了早日緩解第一個錯誤所帶來的資金黑洞。

*府開始實行個人按揭制度來售房。

還經常舉什么美國來太太和中國老太太的例子來誘惑人們去按揭。

確實有人按揭了，而且是瘋狂的按揭。

只要和銀行有點＂路子＂的人。

他們先按揭一套80萬的房子，自己出10萬首付然后再從銀行貸出70萬。

之后再把這個房子抬高價格到180萬出售。

這個時候他們的親戚或者老爸老媽再去買下，也用按揭的方式自己出首付30萬再從銀行貸出150萬。

然后就不管了。

他們不還貸款怎么辦？銀行愛收不收。

反正根據合同我還不上錢你可以收走房子，我們兩不相欠。

？？ 所以轉了一圈，抬高了幾倍價格的房子又回到了*府回到了銀行手里。

這就解釋了為什么很多新樓盤剛開始修就被＂炒房團＂買走了。

他們炒的不是賭房子會升值。

而是拿了房子去收拾銀行。

？？ 銀行拿到這個房子怎么辦？更不敢降價了。

只好再加點價接著賣。

所以普通老百姓現在根本別想買到...

中國房地產泡沫破滅之后會怎么樣？

假如你前面半句話已經形成，還要看你購房的首付的比例和你現在的現金流。

我舉兩個極端的例子，一個是小城市的普通住宅，一個是北上廣深的房子：小城市的，100平方，3500元一平，首付，2成，還30年，每月還款1500多，就算房產泡沫，大跌了，3500也不會跌多少，因為住宅成本就接近3000，所以你每月還是只要還1500，沒啥大問題。

北上廣深的：100平方，取中間值5w一平，首付2成，還30年，每月還款22000多，一旦地產大泡沫，假如跌到10000一平，你的房子總價就變成100w，而你還欠銀行差不多400w，那么你肯定不會再還了對吧，因為房子只值100w，你會再接著還剩下的300多萬嗎，這樣發展的話銀行得全部倒閉，因為錢收不回來了！而且一旦房地產泡沫，各個行業都會蕭條，你的工資還能每月還22000嗎？就現在中國的發展情形，必須要保證房地產正常發展，就是不能過快，要維持在緩慢增長，這樣對國家，*府，人民都是最好的下面的圖你看看：

最近美國房產的走勢怎么樣？

2013年11月統計結果，2013年美國各大城市的房價最新漲幅走勢圖，11月美國的房價指數統計結果。

根據zillow、fhfa、investmenttools、jparsons、globalpropertyguide網站統計，最具真實性。

目前國內美國房產中介都說自己代理的樓盤的漲幅是全美最高的，升值潛力最好的。

升值潛力、房價預期是不具有法律效率的。

以后美國的房價指數以環中投資為準，我們每月發布一次，環中投資都有英文鏈接，爭做美國房產最誠信品牌。

2013年11月份最新統計美國各大城市的房價漲跌指數：漲幅最高：Vallejo 瓦列霍（舊金山東北，加州） 漲幅35.7%漲幅第二：Modesto 莫德斯托（舊金山東部，加州） 漲幅33.6%排名第三：Sacramento 薩克拉門托（美國加州首府，舊金山東北） 漲幅33.1%舊金山周邊房價漲幅這么厲害，那么舊金山漲幅多少呢？27.8%，去年買舊金山的朋友是賺了。

猶豫的朋友后悔了。

投資后悔癥是心理學規律。

中國人喜歡買的各大城市的2013年8月最新統計的美國房價指數：整個美國 漲幅 6%亞特蘭大 10.1% （白人區拉動，黑人區基本不變，下同）波士頓 8.4%芝加哥 2.9%達拉斯 7.1%底特律 16.5%檀香山 8.7%拉斯維加斯 30.8%新奧爾良 16.5%紐約 2.2%費城 1.8%鳳凰城 22.2%波特蘭 14.9%圣地亞哥 23.1%圣何塞 25.1%西雅圖 15.3%奧蘭多 15.1%邁阿密 13.5%洛杉磯 21.5%華盛頓 8.2%下跌最慘的是 蒙哥馬利 -14.9%得出結論：1、底特律人口下降，房價還上漲16.5%，可想以前破產跌的有多慘，買底特律房價的人賺了2、哪里有華人，那里房價上漲-----至理名言，加州漲幅遙遙領先，但后勁不足，目前洛杉磯很多房子買不動了。

房價本來就高，再漲，已經差不多到頂了。

3、紐約房產確實保值--保原來的價值，僅漲幅2.2%4、拉斯維加斯大漲30.8%，是因為賭城，經濟危機直接沖擊賭場、旅游。

和旅游相關的，最受經濟波動。

5、芝加哥僅上漲2.9%，還不如以教育為主的波士頓。

看來芝加哥發展前景不好。

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