榮觀房產網今早，一條消息在各大網站不脛而走：近日，陜西省住房和城鄉建設廳聯合省物價局下發通知，要求各地分區域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區間，規定地產項目合理利潤率控制在10%左右，超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。限購、限價、配建保障房……此輪樓市調控堪稱“史上最為嚴厲”，似乎一點也不為過。而這一次，地方*府直接劍指開發商的命脈——利潤率。看起來好像是一件百利而無一害的利國利民的好事。 但是，開發商真的能夠做到么？這條*策究竟能走多遠呢？此事我們可以問問元芳。>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>我是神探狄仁杰的分割線<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<大人：近日我獲悉陜西商品房利潤將被控制在10%。元芳，你怎么看？ 元芳：大人，這些都是扯淡。 大人：哦？此話怎講？ 元芳：大人，我有個哥們是搞房地產的，他跟我說了：“如果項目沒有15%以上的利潤率，我們根本不會買地。”我好多哥們也說了，這項*策的初衷是好的，但執行起來難度較大，開發商在拍地之前，都會進行嚴格的成本測算，在保證一個利潤率的前提下去拍地。就拿我那芳芳房地產有限公司來說，一般要保證15%~20%的利潤率才會出手，10%左右的利潤率，根本沒有人愿意去做。 大人：我看非也，現在的房價這么高，房產公司的利潤肯定也不低，讓出來一部分也無妨嘛 元芳：大人，小的有一事不知當講不當講。 大人：但說無妨。 元芳：現實并非如此。在中國，房企建房只能從地方*府手中拿地。目前土地招標采取“價高者得”的制度，這樣一來就從成本上推高了房價，賣地收入也成為地方*府的重要收入來源。要是房子都降價了，咱們衙門口明年就得喝西北風咯，并且網友還說了，這個…… 大人：如實的說來。 元芳：網友們都說了，每個官員手中都有十幾套房產，他們怎么可能允許房子降價這種事情發生？ 大人：這幫刁民，想要造反不成？我算算，我在洛陽有3處房產，在長安……這房子要是降價了，豈不是竹籃打水一場空？ 元芳：大人稍安勿躁，朝廷里的大學士和衙門口的幾位師爺都說了，上有*策，下有對策，一個小小的西安府，翻不出多大的浪花。 大人：哦？大師們怎么說？ 元芳：國子監（中共中央*校）的周天勇大學士說了：“目前中國的房價里70%是*府稅費。在地方*府土地財*模式沒有根本改變之前，這番話都是有道理的。陜西有關部門表示，此次出臺*策的目的在于防止房價反彈。目前中國房價主要由*府稅費、建筑材料成本、財務成本、人工成本、房企利潤等部分構成，其中*府稅費占比最大。由此可知，陜西地方*府如果真想防止房價反彈，最好的也是最切實可行的辦法就是大幅降低稅費，讓利于民，這樣一來，房企的營業成本將大幅下降，房價自然就不會發生反彈了，而且很可能房價還會下降。地方*府的職能是維護市場經濟秩序，向市民提供醫療、教育、廉租房、保障房等公共服務品，而不是隨便發布*策干預市場，如果長此以往，已有的市場經濟將會發生倒退，回到計劃經濟時代并不遙遠。”您想想，朝廷能讓經濟倒退么？ 大人：說的甚好，底下的人什么反應？ 元芳：資深房地產從業人士徐從德認為：“這個要求可操作性不強！”沒有哪條法律規定商品價格不能超過10%的利潤率。而且在實際操作中也很難執行。“*府通過招商引資請來了開發商，現在對利潤率有限制，有可能導致開發商有這樣的想法，我把地退了算了，我可能投資別的項目更賺錢。”而且他認為，還有一個后果就是，我可以先訂一個價格，備案了再說。“因為所有成本核算的項目，都有可操作性。”徐從德覺得，目前看來，這個更多是*府調控房價的一個姿態，后續有什么細則出臺值得關注一下。 大人：算他們還有點眼力，那些p民怎么說？ 元芳：他們主要擔心這條新*會否對房屋質量產生影響。對此，財經評論員馬光遠認為，在成本是一筆糊涂賬的情況下沒有辦法控制利潤，而且控制利潤很荒唐，因為有些樓盤下了工夫就應該得到高利潤。而另一位財經評論員說，這個想法很好可是最終難逃形同虛設的命運，因為開發商完全可以虛報成本。亞太城市發展研究會*策研究中心主任謝逸楓稱，一旦房地產利潤被*府強制在10%左右，一方面可能會爆發偷工減料或者出現房屋質量“樓脆脆”的問題；二是房企的利潤如果受到*府的嚴重擠壓，房企會虧損嚴重，無力負債，要出現“房跑跑”；第三，一旦房企倒下，銀行肯定緊隨其后，金融機構必有風險；第四，房地產如果不行，國內經濟難以獨活。 大人：很好，看來是虛驚一場。
為什么限制房產還能出售
限制房產被出售是不合法的，不受國家法律保護，就像外面的小產權一樣，不受法律保護也在公開售賣。
限制房產有以下幾種情況：第一可能是該房屋為特殊房屋，比如經濟適用房、半產權房、劃撥土地上的房屋等，這些是限制流通的；第二，可能有人向房管部門申請了物權異議登記、或轉讓、抵押預告登記；第三，可能房屋之上已設置了抵押；第四，可能房屋已被查封保全；第五，可能房屋所在的片區已被劃入拆遷范圍，產權被“凍結”。
房產稅究竟能不能降房價
近日，央行在最新發布的中國區域金融運行報告（2017）中為房地產和去產能劃出了清晰的金融*策底線：在支持居民合理自住購房同時，嚴格限制信貸流向投資投機性購房；停止對落后產能的金融支持。
報告強調，2017年，各地區將認真落實“房子是用來住的，不是用來炒的”這一*策要求，繼續強化“因城施策” 調控*策，全國房地產市場可能呈現“成交回落、價格平穩略降”的發展態勢。
報告分析：“從調控*策措施看，2016年尤其是2016年四季度以后，‘因城施策’調控力度加大，靈活度提升。
”同時，“房價上漲預期仍然存在；土地供應不足，部分城市甚至出現‘面粉比面包貴’的情況；部分熱點城市庫存處于低位，短期內市場供應緊張；居民投資渠道有限且回報不高。
”雖然國家在長效調控上已做了巨大努力，但長效機制短期無法達到，要想短期控制房價，閥門必須關緊，因此當前的限制性調控*策不可能只是曇花一現，下半年全國樓市調整期將持續。
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限售對房價有影響嗎 限售*策對房價的影響有哪些
限售對房價的影響是什么呢？這輪“最嚴樓市調控”正在向三四線城市擴大，除了“限購、限貸、限價”等傳統組合拳，還誕生了一個新手段——“限售”。
媒體稱，截至目前，已有成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、徐水、啟東、白溝、東莞、西安、濟南、鄭州、高碑店等超過20個城市啟動限售的調控*策。
限售可以極大遏制房地產炒作，這被視為“斬斷樓市流動性”的狠招。
克爾瑞（CRIC）研究中心新近報告指出，本輪調控出現了一些新特點，如：力度調整，轉向“因城施策”；范圍擴大，主要集中環三大經濟圈的三四線城市也加入；手段增加，多個城市史上首次采用限售。
報告認為，限售本身就是長期性*策，可以有效的控制房價、減少投資性需求。
從各城市對于新*策的推展速度來看，未來很有可能同”限購、限貸“一起成為樓市新的長效機制。
在一系列調控*策震懾下，熱點城市樓市降溫明顯。
中原地產研究中心統計數據顯示，4月樓市成交整體下行。
其中一二線城市均不同程度下降，三線城市同環比略有增長。
上海、廣州、福州、蘇州等城市的成交下降明顯，環比跌幅均超過3成。
中國指數研究院數據顯示，4月一線城市北京、深圳成交環比有所上升，上海、廣州降幅超過三成；同比均下行；二線城市環比下降16.02%，同比下降35.45%；三線城市成交量環同比雙雙上漲，幅度分別為9.39%和11.10%。
21世紀經濟報道援引多家機構和業內人士預測稱，二線城市將基本全面升級調控到“四限時代”。
其認為，在這樣的背景下，主流房地產市場進入周期性調整已成定局。
樓市拐點正在到來。
限售對房價的影響由于限購存在持續加碼的可能性，本來沒有換房或者再購房需求的家庭在*策加碼之前也開始蠢蠢欲動。
一是擔心加碼后首付上升或者沒有購買資格，另外就是全社會在心理趨勢上形成的看漲慣性，現在購買即使未來幾年略有下跌，但終歸還是會漲回來，到時候即使住不著，或者完全不需要住這么大的房子的話，大不了賣掉，說不定還能賺上一筆。
即使房價到時候不漲，自住或出租便是。
究竟限售令能否抑制房產過熱？1、限售調控力度更大首先，限購和限售是一個問題的兩個方面，在限購、限貸調控效果未達到預期效果的情況下，*府才出臺了限售措施。
因此我覺得限售的調控力度會更大一些。
其次，限售其實是以往限制短期炒房行為稅收調控*策的升級版。
以前雖然未限售但針對短期的炒房行為加重征稅。
如廣州之前滿兩年免征營業稅（增值稅），滿五年唯一住房免征個人所得稅。
2、限售令后，房價會降嗎？限售短期可穩定房價，但作用有限。
限售*策在一定程度上可以起到穩定房價的作用。
限售導致短期內市場存量房源減少，不僅對穩定可以限制炒房行為，而且可以避免出現因調控*策密集出臺可能出現的集中拋售行為。
同時，由于限售針對存量房，對于新增住房影響較小。
短期內，限售對穩定房價會有積極影響；長期來看，一旦人們適應了調控*策，限售對市場的影響有限。
3、對未來房價的預期要理性看待在上層一再強調“房子是用來住的，不是用來炒的”的總基調下，從去年國慶期間的限購加碼開始，部分城市確實仍然在延續上漲的趨勢，正是因為這樣，才會有3月以來以北京為首的各大城市的*策的持續加碼與“補丁”的修補。
從供給側來看，城市土地供應區別對待，房地產企業貸款收緊，強制降低杠桿。
從需求側來說，限購，限貸，限售，個貸利率上升等措施都是在為樓市降溫。
目的很明確，就是房價不能再漲。
房地產調控從來都是有效的，歷史上，只要調控房價肯定是跌的，但總是小跌就開始放松調控，大跌就出臺刺激*策。
中國房地產并非完全市場經濟，走勢非市場化。
而且從全國看，實際分化非常明顯。
一個字漲或者跌，也不代表全國。
未來3年內，還是老生常談的那句話，那些之前已經暴漲的1,2線城市不可能再漲，隨著成交量的萎靡，供需關系被人為的改變，房價有小幅下跌的趨勢，但大幅下跌幾無可能。
而最近上漲的這些限售城市，尤其是三線城市，未來房價從哪來的還要回到哪去。
共有產權房來了,房價會不會降
2018年房價已經在下降的路上了您好，房價什么時候才能真正的下降呢？這是一個超民生的問題了，那么房價是否真的會下降呢？其實自2017年3月“百城百次”調控*策以后，中國的房價才開始步入初級觀望期，但是初步觀望期不代表著房價下降，而是憑借著房價上漲的余溫，成交量和房價雙漲的局面。
2017年下半年處于中期觀望期，也是中期恐慌性的出售或者購買，處于一種怕跌又怕漲的狀態，買方市場和賣方市場有一定的默契，你降價就有人買，你敢買我就敢降點。
2018年上半年處于后期觀望期，賣方市場向買方市場的轉換期，可以說是最后的瘋狂。
**提出房子“只住不炒”的理念逐步深入人心，但是并沒有阻擋最后的瘋狂，2018年上半年房地產成交量依舊和2016年相比，可以說是有過之而無不及。
2018年下半年，一大重磅消息出臺，**喊話“取消棚改*策”到“加快取消棚改*策”再到“加快取消貨幣棚改*策”，最要緊的是“取消貨幣棚改*策”。
這是房子漲價再漲價的最后一根索命稻草而非救命，也就是說可能不會再有補貼錢的拆遷安置出現。
2018年四季度，全國房地產進入真正的寒冬期，也就是進入真正的下降期。
在這之前，中國樓價排名曾經第一的城市深圳，已經連續下跌18個月之久，但降幅不大。
而進入超級寒冬階段的省份或地區從海南，北京的環京小鎮，合肥，福建等開始，寒風開始刮向全國。
所以房價真正是從2018年四季度以后，我個人覺得會持續到2019年二季度，房價真正回歸理性以后，止跌回穩，購房者和房產持有者才會有平衡心態。
那么調控*策的其中一條維穩方向是“因城施*”，所以全國每個城市的調控步伐都是分層次來進行的，出臺調控新*最多的城市，可能在2016年開始到2018年達到5次以上。
從分區域劃分限購，限制貸款，限購購房套數，限制出售價格，限制出售年限，甚至連土地拍賣限制封頂價格，超過封頂價值等于流拍，最后取消貨幣棚改*策。
以上調控逐步施行，才讓房價從2017年到2018年處于穩步下降狀態，2018年四季度以后*策出臺結束，成果導向為“房價降”。
但是長期來看，不建議盼望著房價永久性下跌，當然也不會。
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現在都說房價要降,是真的嗎,二三線城市什么時候能降下來。
房地產 是私有企業，國家對其的限制和鼓勵只是偏重全民的生濟，僅僅對其進行稅收而已。
經濟崩盤和經濟積累的只是房地產資本家，與國家可以說沒有多大關系。
目前，我國民眾的居住條件基本滿足，國家投資的房屋建設也基本完成，比如游牧民和漁民及公共設施征用的土地上的住戶。
你想搬到城里，那你掏不掏錢，掏多掏少那是你自己的事。
影響不了國民經濟。
國家也不靠房地產發財。
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