榮觀房產網1.為什么有人買二手房
作者：周嬋飛薛兆豐先生的文章很有意思，我看完差點笑趴下，任何事情都有兩面性，我雖然看完完全沒有理解炒房有功，功在何處，不過有一點我真的想指出，薛先生文中說的“為什么總有人要買二手房？因為在一手房推出時，他們還在鄉下，連農民工都不是；因為他們的工作剛落實，收入還不穩定；因為他們還在談戀愛，到底跟誰結婚還沒數；因為他們看不準市道，不知道房地產要升還是要跌。
簡而言之，是‘不確定性’使這些后來才現身的買主無法提前現身，而二手房的賣主則及時發揮了‘承前啟后’的作用”這段觀點，一定是搞錯了。買二手房的是農民工嗎？恐怕不是吧，就是有也是極少的，你知道農民工是什么生活待遇嗎？知道他們的收入嗎？你有沒有看過新聞？“北京農民工調查：一個工地有兩成人吃剩飯生活”，就是在上海，我也可以負責任地說，他們的生活也頂多是溫飽，興許有些積蓄寄回老家去，但是這樣的積蓄是遠不能達到購房的水平的，無論是一手或是二手，他們主要是租房群。
那么為什么還有人買二手房？因為一手房中的小房型少，路段相對偏僻，二手房中的小房型則相對多，路段相對好，那為什么舍大取小呢，就是因為炒房炒得普通人買不起大的，買不起更好的，又實在需要住房，下下策，這叫沒辦法，即使是這樣，買小得不能再小的房子，還得背負沉重得不能再沉重的債務作房奴。這些辛酸，薛兆豐先生恐怕是不能體會的。
讀者：周嬋飛。
2.為什么很多人買二手房
和新房相比，二手房尤其獨特的優勢，是新房永遠都比不了的。
產權問題。能夠進入房產市場進行買賣的二手房，其產權問題肯定是非常清晰的。相比之下，新房是在業主入住后才能辦理房產證，房產證能不能順利辦下來、什么時候能辦下來、辦下來以后是什么產權、房產證上的面積和開發商樓書中介紹的面積是否一致等等問題都不確定。現在有相當一部分的開發商，在建設前期根本就是五證不全，房產證根本辦不下來，造成業主手里只有房屋買賣合同而沒有房產證，等開發商賺足了錢一走了之，產權證的辦理就遙遙無期了。（典型例子：北京昌平區王府溫馨公寓、王府花園別墅）
房屋質量問題。
二手房的房屋質量是可以看得見摸得著的，新房則不是。現在大多數樓盤都是買期房，業主交了錢后要等樓盤建成才能看到房子的質量到底如何，就算是現房，業主也無法判斷其建筑質量到底如何，畢竟房子的質量不是一天兩天就能看得出來的，怎么著也得住上半年才行。而二手房，購房者可以到房子里實地察看房屋質量，還可以向同一個樓的其他業主咨詢房子質量到底如何，這一點上，新房沒法比。（典型例子：北京海淀區觀奧園，業主在辦理入住手續時發現，這個小區的八號樓的一層墻體已經開裂，裂縫可以塞進去一個成年男子的拳頭！）
配套設施問題。配套設施包括醫院、學校、幼兒園、商場、超市、菜市場、公交車、銀行等等，這里有很多都不是開發商能夠解決的，都依賴于市*府、區*府逐步建設。也許開發商會承諾在幾年內周邊的配套設施會非常齊備，但這里有多大的水分呢？難道開發商能命令*府來投資建設嗎？就算*府已經有了規劃，確實要在小區周邊建這些設施，可你也不想你的房子周圍全是一大片的工地吧。
最主要的就是這三點，一般來說，這三點已經足夠樓主下決心買二手房了。
還有一句不得不提，買二手房，選擇面會非常大，你想要的區域里的所有樓盤都可以是你的目標，可以對比選擇。
3.火車票為什么應該漲價
而薛兆豐則把這個觀點推進了一步：即使天下有免費的午餐，也會因為人們之間的爭奪而變得有價。
兩位前輩的觀點都不是那么難以理解，也都不難得到事實的驗證，但到了某些具體問題上，人們還是常常把這些道理給忘了。五、六年來，每當春運到來，關于火車票要不要漲價的問題就成為人們爭論的焦點，這似乎成了每年春運的前奏，也成了春節即將到來的一種氣氛。
據我所知，這話題是薛兆豐于2001年引爆的，他當年發表在《21世紀經濟報道》上的文章，已經成了每年人們爭鋒的焦點，成了人們批評的對象。所有反對火車票提價的文章，幾乎沒有不提到薛兆豐這三個字的。
2001年的時候，我也不喜歡薛兆豐這篇文章。光看到那個“火車票價還不夠高”的標題就夠讓人討厭了。
“人怎么能這么沒有良心呢？民工多么貧窮，多么辛苦，多么需要過春節，薛兆豐不知道嗎？他為什么要和民工作對？”——這是我當時的想法，因為有這樣的想法，我看都沒看他的那篇文章，就已經在心底里討厭他、痛罵他了。我知道，現在很多在網上狂罵的人就是和當初的我一樣，他們僅僅看到標題就去罵人了，他們根本沒有去看薛兆豐到底說了什么。
但另外一些人不是這樣的，他們應該認真看過薛兆豐的文章，但他們還是反對薛兆豐的觀點，這些觀點，值得回應一下。這里列舉三個具有代表性的觀點，并對其進行反駁。
“補貼”可能適得其反一是吳向宏先生的“補貼論”。吳向宏先生認為：“只有當所有個體的基本經濟自由權利得到保障，市場交易才會有益于所有人。”
而當前中國農民工是“被剝奪了經濟自由的”，所以應該以低價火車票補貼農民工，否則就是不公平，就是低效率。吳向宏先生的論點有兩個問題。
一是這“補貼”不是免費得來的，吳向宏先生認為應該得到補貼的人——農民工——可能正好為這個補貼承受巨大的代價；二是這補貼未必真的能補到農民工的身上。*府所有的補貼，從來都不是從天上掉下來的。
這里補一塊，那里必定就得收一塊。而更多的時候，是當*府在這個地方“補貼”一塊，他就得從那個地方拿來兩塊，甚至更多。
在被*府拿走的那些錢，誰的損失會更大？是農民工。為什么？當*府要面向有個社會、企業加稅的時候，這稅負的分布是怎樣的呢？通常是企業承擔多一些還是員工承擔多一些？答案是看企業與員工，看誰更強勢。
強勢的一方，少交一點稅，弱勢的一方，多交一點稅。假如要演練一番是這樣的：*府：喂！生產襯衫的、皮鞋的、打火機的，為了補貼農民工坐火車回家過年，我們要加稅了，你們每個月必須多交10%的營業稅。
老板：唉，又加稅了，沒辦法，為了不關門，我就把這稅交了吧。可是多交了這稅，我可能還是得關門，怎么辦？減工人工資吧。
喂！張三！李四！最近世道不好，我要減你們工資了，以后你們每個月的獎金都會減少50%，怎么樣？民工張三：不行呀！我們的工資已經很低了……老板：不行嗎？那你下個月不用干了，李四，你還要干嗎？民工李四：不在這干也不知道到哪找活兒去了，你減就減吧，我繼續干！民工張三：唉，我也繼續干吧。這就是故事的全部。
*府可能是向“老板”、“企業”征稅，但這稅最后會分攤到工人身上，因為老板太少，工廠太少，而像他們這樣的工人在中國卻還比比皆是。一句話，工人的選擇還太少，而工廠的選擇還足夠多。
所以*府加稅之后，主要的承擔者還是那些最底層的工人。現在要補貼的錢已經拿來了，誰會得到它呢？是那些“沒有自由經濟權利”的農民工嗎？不一定的。
這些農民工，要想得到這些補貼，還得排隊，還得和黃牛*打交道，或者，即使排了隊，找了黃牛*，仍然拿不到票。因為只要這火車票是有價值的，就必定有其他人和農民工一起爭奪，而我們沒有理由說在價格低的情況下農民工就更容易爭奪到火車票。
記住，天下從來沒有免費的午餐，而即使天上真的掉下了餡餅，也會因為人們之間的爭奪而變得稀缺、有價。鐵路壟斷和當下火車票分配無關第二類反對火車票提價的觀點是“壟斷論”。
是，鐵路系統現在是壟斷的，但人們對火車票的爭奪行為會因為鐵路系統是壟斷的而有所改變嗎？不！不會！說運力太低、座位太少是壟斷造成的是對的。但在有既定數量火車票的情況下，要怎么分配這些火車票才有效率呢？和很多物品的分配準則一樣，仍然是“價高者得”這種效率最高。
這一點并不會因為鐵路是壟斷的而有所改變。在有限的火車票中，價格訂得太低，鐵路內部的人就必定會貪污腐敗；價格太低，人們就得徹夜排隊才能買到火車票；價格太低，人們就得和黃牛*打交道才能買到火車票。
認為社會財富集中到“國有壟斷部門中”還不如讓黃牛*賺掉好嗎？OK！可以，可以痛恨國有壟斷部門，可以為黃牛*的生計著想。但另外一些愿意花錢而不愿意排隊的人怎樣了？另外一些不愿意像做賊似的和黃牛*周旋的人怎樣了？這個社會的經濟效率又怎樣了？假如說因為鐵路系統是壟斷的，所以火車票的分配可以不管效率高低，那我也沒問題。
但是，假如我們要追求一個有效率的分配制度的話。我們就避不開“價高者得”這個準則。
也不要以為有些人賺得錢少所以。
4.短缺商品應該如何分配求解
薛兆豐北大國家發展研究院研究員、法律經濟學研究中心聯席主任zxue@* 接連遇到短缺商品如何分配的話題。
先是例行的春運火車票爭議，自1999年我發表 “黃牛*與資源耗散”已經13年未平息過，而火車票價是第15年未調整了；接著是北京市通過搖號購車來治理交通堵塞的措施；再有是上周北京推出的基于戶籍條件的房地產限購令；今天我還接受了能源行業雜志的專訪，談的是“拉閘限電”和能源的分配模式。這些跨行業的價格管制一下子涌到桌面上來，原因之一是我向來就關心這個話題，自己談得多，別人也問得多；但還有另一個原因，那就是現在愈演愈烈的通貨膨脹，誘發了形形色色的價格管制。
大家知道，關于通貨膨脹的成因，有兩派觀點。一是以弗里德曼（MiltonFriedman）為代表的貨幣學派，認為“通貨膨脹到處是且始終是貨幣現象”，而要治理通貨膨脹，唯一辦法是控制貨幣。
另外一派則認為，通貨膨脹的成因是五花八門的，房價、油價、工資、甚至大蒜價格，都能造成通貨膨脹。因此，對付通脹的辦法也五花八門，限價、限購、搖號、配給和排隊，都是這一派學者津津樂道的。
這一期就讓我順著后者的思路，分幾點來談。第一，是“稀缺（scarcity）”和“短缺（shortage）”的區別。
稀缺是人類乃至動物均普遍面臨的基本約束。好的東西，就總是多多益善的；只要是商品，就是稀缺的。
稀缺不能成為新聞，也不是經濟學家有能力解決的。能成為新聞的，能為經濟學家所討論的，不是稀缺，而是短缺，是當一種固然是稀缺的資源，其價格被人為壓低后，引發的擁堵、排隊、囤積、浪費和規避管制等現象。
這是說，當經濟學家試圖為解決春運、擁堵、樓貴、缺電等問題出謀劃策時，他們沒有本事直接提供一節車廂、一條馬路、一幢樓房或一桶石油。具體地說，火車票漲價當然不能解決一票難求的問題，即不能解決“稀缺”問題，但價格調整顯然能解決“短缺”問題，即發出正確的信號，激勵旅客早離晚返，由此緩解舉國排隊而造成的浪費。
實際情況是，需求和供給都并不缺乏彈性，黃牛價接近市場價，而機票價就是火車票的上限價。在高峰期，需求和供給曲線的交點確實會高一點，但把它們說成是不相交的平行線，那就變成幾何學游戲了。
這種形狀的曲線，在真實世界里罕見對應的實例。第三，學者不宜把正常商品甚至是奢侈品說成是必需品，從而套用“需求剛性”的邏輯，來為硬性限價、限購或配給*策辯護。
北京的房價是高，但錯不在價格本身；恰恰是高價，讓所有人都在考慮自己應該朝哪個方向行動，如住房的人考慮是否只租不買，買房的人考慮是否買遠點買小點，造房的人考慮是否要建多點建密點，有房的人考慮是否把房子騰出來出租甚至出售……遺憾的是，房價這一本身在發揮作用的指標，卻被一些經濟學家視作要直接治理的對象。我們沒有見過有哪位醫生，不去考慮治病，卻盯著溫度計打主意的；然而，主張用行*手段來把房價壓下去的經濟學家可不在少數。
問題是，如果說有瓦遮頭是必需消費，有房可住是正常消費，那么在國際大都會買得起房，就應該是奢侈消費。有什么理由硬說買房是“北京人必需的”，而重啟戶籍管制來實施配給和限購？設想一下，若規定只有出生時姓李的人才準購買一套房子，那除了誘發許多弄虛作假的社會成本外，確實可以在短期內抑制購房需求和壓低房價。
問題是，為什么要這么做？這么做有什么好處？這么做與按戶籍來限購有何本質區別？我的回答是：沒理由只讓姓李的人買北京的房子，這么做對北京或對中國都沒有好處，而這么做與按戶籍來限購的*策沒有區別，同樣糊涂。第四，可以用補貼來幫助窮人。
我在本欄的“論堵”一文中解釋過，一種商品，即使它的供給沒有彈性（如高峰期的車道或車票），或由壟斷組織操控（如土地或石油），用價格來分配這些商品，也仍然具有積極的意義，那就是能促使資源被用到價值較高的用途上去。每當提到這個觀點，人們經常會追問：“窮人怎么辦？”答案是：不一定但可以考慮采用補貼。
在對稀缺品實施按價分配的同時，若確實要幫助窮人或某種特定人群，那就不妨把他們先識別出來，然后給予補貼。例如，要幫窮人改善營養，那就不僅可以把牛奶送到窮人手上，還可以給窮人發放牛奶券，讓他們在市場上選擇他們喜歡的品牌。
更好的辦法，是給窮人發放更為通用的營養券，以便他們在牛奶和其他食品之間自行權衡。再進一步，就是發鈔票，那是最通用的補貼。
憑著鈔票，窮人可以選擇一間較亮堂的房間，同時放棄二十瓶牛奶，來改善他的健康狀況。須知增進自由所帶來的效率改進，是定質定量定向補貼所無法企及的。
這是說，讓車票價格浮動的同時，給“窮人”以鈔票補貼，他們就自然會善用鈔票，而窮人顯然未必會用來購買高峰期的車票。結果將是皆大歡喜的：窮人購買非高峰期的車票，并把剩下來的錢用于別處，從而得到了比在高峰期回家更高的滿足；需求高的人能夠輕易地買到高峰期的車票，他們額外多付的鈔票，是通過他們替別人勞動而賺取的；而鐵路因為漲價所收取的額外利潤，也可用于慈善或投資項目。
這種制度安。
5.提供點論文資料
通貨膨脹：左右手互搏的藝術 話說數年前，中國最受歡迎的跳水明星伏明霞與一位香港資深銀行家梁錦松戀愛結婚，被新聞媒體廣泛報道，轟動一時。
不過當時，一般人除了知道這位銀行家比伏明霞年長很多之外，對其余情況所知不多。兩人結婚后，又據媒體報道，其婚姻幸福、家庭美滿等等，按下不表。
光陰似箭，寒暑易節，時間來到2007年4月。一天，現在身為美國黑石公司（Blackstone Group）亞洲董事長的梁錦松和中國央行的一位官員會面，談話間，他問這位官員，中國央行有沒有興趣對黑石公司進行投資。
這位官員一聽，頓時大感興趣。 此前約一個月，央行的官員們收到最新統計，他們掌管的外匯儲備已經達到1.2萬億美元，而且這一數字還在以每月數百億美元的速度攀升。
知道這一數字真實含義的人不免暗暗吃驚。一般人聽到外匯儲備，往往會產生“外匯儲備是錢，錢越多越好”的概念。
但實際上，了解內情的人都知道，外匯儲備是央行為了保持人民幣匯率不變，通過發行貨幣或票據將外匯從供過于求的市場上買出來，再輸送到國際資本市場（主要是美國）的一種*策調控形式，它會帶來很多不可避免的麻煩。 就在中國央行對美國黑石公司發出的投資邀請進行討論評估的時候，仿佛一夜之間，全國各地傳來豬肉價格上漲的消息。
國家發改委公布的數字說，5月份，國內36個大中城市豬肉價格平均上漲11%，一些地方的豬肉價格達到歷史新高；此外，各地的牛羊肉、雞肉、雞蛋、食用油等價格也出現不同程度的上漲。在這種情況下，5月26日，**總理……前往陜西考察，強調*府要采取措施，讓老百姓吃得上豬肉、吃得起豬肉等等，關心群眾生活之意，自不待言。
在食品漲價之外，人們還看到一個奇特的現象：全國各地有很多茶商和投資者奔赴云南的普洱、勐海等地，大肆收購和倒賣當地的各種茶葉。三四月份時，普洱茶的價格已從最早的每千克幾十元漲到幾百元，其行情之火爆，讓人聯想到多年前的君子蘭熱……面對這一系列蹊蹺的商品漲價，普通人感到不解，而那些長期關注中國宏觀經濟的學者，則在心里揣測：是不是通貨膨脹就要浮出水面？ 早在2003年，一位財經專欄作家薛兆豐寫過一篇文章《穩住了匯率，引入了通脹》，其中談到：隨著中國的經濟實力不斷增強，國外對中國商品的需求不斷增加，人民幣會產生升值的壓力；如果央行不愿看到人民幣升值，就必須發行新的人民幣用以購買隨著貿易順差和外商投資大量進入中國的外匯，結果必然是通貨膨脹。
不過他認為，這種通貨膨脹并非壞事，只是匯率升值的另一種表現形式罷了。 應該說，薛兆豐的這些觀點很大程度只是標準經濟學教科書的復述。
但中國央行的決策者決心推翻這些邏輯。他們希望做到既保持匯率不變，又避免通貨膨脹。
于是，在中國的貿易順差和外商投資不斷增加的情況下，央行一邊發行人民幣購買外匯，一邊利用手中的*策工具，不斷提高商業銀行的存款準備金率，并針對銀行發行大量債務票據，用以“對沖”銀行系統中增加的貨幣流通量。到2007年3月末，央行用于回收貨幣流通量的票據總額達到3.9萬億元；2007年5月，中國銀行系統的存款準備金率，也達到11.5%的超高水平。
在5月份的漲價風潮出現之前，央行的調控行動看似很成功。自2005年7月人民幣匯率改革以來，人民幣兌美元價格上升約6%——考慮到同期外匯儲備的增加近60%，這個增幅很小；而用來衡量通貨膨脹狀況的生活品價格指數大部分時間保持在3%左右，也是很低的水平。
但另一方面，以遏制投資過熱為目標的宏觀調控在過去三年中幾乎從未停止。其難度之大，甚至需要動用中央*府權威對地方官員或投資者進行查辦。
而房地產價格的飚升，早已成為中國百姓經濟生活中的焦點；進入2007年之后，股市的連續攀升，又引發了對股市泡沫的擔憂。這些問題從未被納入到“通貨膨脹”的討論范圍內。
關注通貨膨脹的學者注意到，自2005年以來，中國廣義貨幣供應量M2的增速大多保持在17%左右，遠遠高于10%左右的GDP增長。到2007年4月末，中國的貨幣供應量M2余額已高達36.7萬億元，與GDP的比值在160%以上，高居全球之首。
很顯然，中國經濟中屢壓不止的投資過熱、房地產、股市價格飚升與此密切相關。之所以出現這種狀況，正如經濟學家余永定所說，是因為央行不可能百分之百地對沖他們在經濟中注入的流通貨幣。
看官須知，央行針對商業銀行發行票據是為了減少金融系統中的流通貨幣。但銀行的經理們接收到這些票據之后，面臨著一個問題：這些票據的利率很低，其數額的增加，會導致銀行整體資產收益率的下降。
因此，每當央行增發票據之后，接受票據的銀行又會想辦法增加商業貸款，以保持其整體收益率的不變，結果在很大程度上“對沖”了央行的對沖。正所謂“按下葫蘆起了瓢”，中國經濟中的貨幣流通量依然隨著外匯儲備的增加而增加。
再仔細看外匯流入和央行支付人民幣的具體狀況，中國的投資增長、資產價格上漲以及普通物價上漲的次序更是昭然若揭。 首先，貿易順差給出口企業帶來了外匯，這些外匯被央行置換為新增人民幣存款；同時，外商直。