榮觀房產網1.青島越秀星匯藍灣的地塊以前是不是一片海
是。
那里以前就是海邊或者干脆就是海，消失的青島第九海水浴場就在那里。上世紀90年代修膠州灣高速的時候，那邊被公路與大海分割開，后來逐漸填埋形成了陸地。
還有項目南側以前是青島市的垃圾填埋場，現在垃圾填埋場也變成火車北站了。關于后期建的住宅，應該都會根據地質條件下適當的樁基，應該不會有問題。
再說那邊靠近火車站，應該發展的快一些。說實話，不知道。
我估計，開發商為了回籠資金，降價銷售吧。他們預期的可能是8600甚至以上銷售，但是目前的市場狀況，不允許他們這么操作，要不房產的去化會比較慢，很有可能會形成更大的風險。
對拆遷戶他們就不必那么客氣了，還是按照以前的定價操作。以上純屬猜測，做不得準的。
2.在青島哪些房子的升值潛力比較大呢
【一】市中心的一手房和二手房 在一般城市的發展過程中，建設較早的片區漸漸成為了城市的中心，而且隨著人口不斷增長，人氣不斷地聚集，城市也在不斷地向外擴張，很多一線城市或者規模較大的二線城市都已經形成了多個次中心，這些中心，有的成為商業中心，有的成為文化中心、交通中心，憑借其較為完善和成熟的配套，演變為樓市的“香餑餑”。
但也是由于所謂中心大都發展較早，這就意味著鮮有新地塊，所以二手房以及鮮少問世的新房房價一路上漲也是必然趨勢。 要說青島的市中心就是市南區，而市南幾乎鮮有新房問世，即便有，一問世，也幾乎很快售罄，房價更是蹭蹭的上漲。
例如，市南的中城嘉匯6月問世的時候，起價13600元/，而整整一年后的現在中城嘉匯均價已經高達20000-21000元/，去年的購房者雖然還沒有收房但房子普遍已經升值十幾萬，甚至幾十萬。 又如江西路上的魯潤靜園去年年底開盤當時均價20500元/，而幾個月后的現在已經均價22000元/，并且所剩房源并不多。
相比稀缺的新樓盤，市中心更多的是二手房，二手房的房價更能反映其區域房價的變化，青島最為明顯的例子是燕島國際，10年前均價八九千，而現在二手房的均價已經高達四五萬，房子升值八九倍。 【二】優質學區房 房子一旦傍上學校，尤其是優質學校，一般都能“身價倍增”，名校學區房的價格高于普通學區房，而且近些年來隨著家長對于義務教育的重視，學區房價格上漲的趨勢越來越烈，甚至有的學區房成為了“天價房”。
最近教育部正在擬執行多校劃片，很多人感覺這可能會給優質學區房降溫。 新規后，將名校和普通學校劃作一個片區，名校學區房不一定能上名校，普通學校學區房的孩子也可以上名校，那么名校學區房價格會下降，然后名校、普校合并所擴大的范圍價格卻都會上漲。
青島的學區房同樣也一直處于“高燒”狀態，最知名的莫過于幾大知名小學周邊的房價，江蘇路小學周邊房價普遍在三四萬左右，30-40？左右一般都能賣到一兩百萬的天價；嘉峪關小學周邊的房價甚至更高，93？精裝兩居室則“獅子大開口”要價近500萬，均價5萬多，而按照歷年來的成交來看，這些學區房的成交價還會持續走高。 新興片區也會出現因靠近規劃中的名校，房價就比周邊樓盤高的新項目。
比如，偉東幸福之城是青島第二實驗小學的學區房，其售價就比相鄰的嘉凱城售價要高，而且房價一路走高，現在早已過萬元線。 【三】升值潛力大的軌道交通房 交通是買房考察的重要因素，通常來說靠近地鐵的房子其升值潛力要更加可觀。
青島自去年年底地鐵開通后，其便利性得到了廣大市民的認可，加上更多的地鐵線路都在修建中，地鐵對于房價的影響將逐步釋放。 地鐵3號線是青島最早開通的地鐵，其沿線房子是青島首批地鐵房，這一線的房價目前已經進入了上漲模式，越臨近地鐵的房子上漲的越快。
根據記者的最新摸底，地鐵途徑的火車北站，李滄商圈以及新都心房價上漲明顯，中海國際社區2015年初該小區二手房均價約為11000元/，目前已漲到12900元/。火車北站周邊的越秀星匯藍灣、北原風景花園單價也都超過11000元/，而該片區的房子去年年初單價還在八九千左右，地鐵開通后房價上漲了兩三千。
新都心的房價上漲更加的明顯，兩年前新都心的房價還是均價13500元/，而現在二手房均價已經一萬七八，上漲幅度達到三四千元。 這三大片區的房價上漲只是地鐵效應的“冰山一角”，青島目前已經有16條地鐵規劃出爐，待這些地鐵全部修建開通后，青島將真正實現大聯通。
【四】一直穩中有升的中高端住宅 中高端住宅在2015年可謂出盡風頭，成交呈現爆發式增長，并帶動市場整體價格的攀升。2016年出臺的契稅新*，規定總面積在144平方米以上的首套住宅，契稅降低到1。
5%，不少中高端住宅都在這個范圍內，雖然稅費費率降低對減輕負擔沒有太大影響，但是中高端市場一直迸發著其活力。 青島的中高端市場樓市相比剛需市場其房價上漲的幅度更大，所以中高端樓盤所具有的升值價值更大。
青島的中高端樓盤目前主要集中在嶗山區，市南區，市北的新都心和浮山后。市南和嶗山沿海一線的房子一直是青島房價的“制高點”，房價只要“穩穩上漲”就已經讓人望而生畏。
中端市場相對于普通改善型購房者來說購買難度小點，目前青島的樓市中端市場主要集中在新都心和浮山后，這兩者目前都有新房房源供應，而且房價上漲速度比較快。