榮觀房產網1.南京樓市正在瘋漲,買房者簽約后才問"房子賣多少錢
2月11日，大年初四，南京市浦口區“正榮潤江城”項目的業務員小琴一天內共接待了十幾組看房客戶，“從早到晚都沒坐下來過”。
這本是春節值班時間，但她的忙碌程度堪比平時。該項目在去年年中的均價為16000元/平方米左右，到今年元旦開盤時，已經漲到22000元/平方米，如今仍然一房難求。
幾乎同一時間，建鄴區廬山路某中介門店的經紀人小李焦頭爛額。他代理的“蘇建豪庭”小區的一位業主已經在一個月內第三次上調報價，單價從春節前的25000元/平方米調到34000元/平方米。
其間，這名業主還曾有過一次違約，不惜賠償兩倍定金。這兩個瞬間，是最近南京樓市的縮影。
根據國家統計局的數據，2016年1月，南京市新建商品住宅價格同比上漲10.8%，漲幅僅次于深圳、上海、北京；二手住宅價格同比上漲7.7%，漲幅僅次于北上廣深四個一線城市。在全國樓市分化日益加劇的背景下，南京的房價漲幅已與一線城市看齊。
浦口區和建鄴區，既是南京成交量最為旺盛的區域，也是房價上漲最為迅速的區域。從某種程度上說，也是引發恐慌、帶動整個城市房價上漲的起點。
城市進化推漲土地價格南京房地產市場的變化，與城市進化的歷史密不可分。長江從南京的西南向東北方向流過，將城市劃分為兩部分：江北的浦口、六合兩區和江南各區。
江南各區中，鼓樓、玄武、秦淮三區為老城區。這三區的面積占南京市區劃面積的不到5%，人口則占南京市總人口的40%左右，人口密度偏大，給城市運行帶來了較大的壓力。
為此，南京一直嘗試將城市功能分解和外擴。其中，江北新區和河西新城，是近年來區域規劃的重點。
江北新區的概念從2012年5月提出，南京市*府將其定位為“城市副中心”。該區域位于長江以北，由浦口區、六合區和棲霞區的一部分構成。
其中，浦口區北部與鼓樓區隔江相望，是整個江北新區區位最佳的地段。這種區位優勢似乎注定了浦口樓市日后的火爆。
2013年以前，與一江之隔的鼓樓區和建鄴區北部相比，浦口房價僅相當于對岸的一半水平，稍遠的區域甚至不足1/2。隨著南京市將*府機構、學校、醫院、大型企業等大量向江北遷移，尤其是過江通勤的改善，使這種“剪刀差”正在彌合，但兩岸的房價仍有約1/3的差距。
2015年7月，**正式批復同意成立江北新區，使之成為全國第13個、江蘇省首個國家級新區。浦口樓市由此迎來最大的利好。
這些利好極大地促進了地價的抬升。2013年7月，正榮曾以7973元/平方米的單價拿下當時的“浦口地王”，被稱作典型的“面粉貴過面包”。
到2015年11月，中建東孚獲得的“浦口地王”，門檻已升至14722元/平方米，漲幅達到84.6%，且同樣接近周邊房價。根據易居克而瑞的數據，2015年浦口區成交的住宅用地平均樓面價為4922元/平方米，比2014年增長59.5%，比2013年增長了217%。
相比之下，河西新城的規劃起點更高。開發較早的新城中北部，已有大量的中高檔住宅小區，這也是除老城區外南京房價最高的區域。
2014年青奧會的大部分場館、青奧村落戶在河西新城，進一步帶動這一區域的建設。此后，河西新城的房價漲幅就一直快于市區。
2011年后，大量一線開發商進入新城南部區域，加劇了土地資源的爭奪。2011年3月，河西南部第一盤——“海峽城”地塊出讓時，樓面地價尚在4752元/平方米。
2015年3月，魯能在同區域獲取的地塊，單價就達到14078元/平方米，四年間單價漲幅達到196%。而在供應較為稀缺的河西中部，今年1月誕生的南京新“地王”，價格達到4.25萬元/平方米。
文首提到的二手房跳漲現象，正是位于這一區域。望采納。
2.2016南京樓市四大風險板塊有哪些
一、城中板塊 火熱僅是個別，“滯銷盤”一抓一大把 年內房價最高漲幅：7000元 2016年風險指數：★★★★★ 截至12月30日的網上房地產顯示，今年南京城中板塊共計成交2877套住宅，同比去年1845套的成交量暴漲五成多。
數據顯示，近5年城中板塊住宅成交從未突破2000套，其中2011年城中板塊住宅成交1045套，2012年成交1553套，2013年成交1707套，2014年成交1845套，今年不僅以接近3000套成交量收官，也是最近5年的最高點。 今年城中板塊共有5家樓盤推房989套。
其中純新盤已達3家。11月初首開的中航科技城項目，入市毛坯價在33500元-34500元，精裝修價位達到4萬，總價達到600萬-1000多萬，到場購房者2300個人搶280套房、很多購房者一次交了多份認籌金，最終宣告“日光”，位于解放南路的老盤金基尚書里今年也是3次加推，均價也是一漲再漲，從上半年的3。
8萬元漲到下半年的4。5萬元，依然多次“日光”。
然而，城中板塊今年雖迎來久違的火熱，冷清的樓盤也有不少，城中板塊目前在售項目中全年滯銷的項目至少有七八家，目前均價在34000元的菲呢克斯國際公寓項目，開盤至今已3年多，5年前該項目曾以44000元的售價挑戰全市“天花板”。 后精裝改毛坯出售，至今200多套房源僅賣出60多套，去化僅為三成。
相隔不遠的另一家樓盤京門府，下半年也只賣出了十幾套房，2013年開盤至今去化剛剛一半。位于龍蟠路上的藍天華門國際今年推出一棟收官樓，結果70多套房從年初賣到年尾，至今尚未賣光。
位于長江路上的天價公寓長江會項目，均價高達4。5萬元，去年開盤至今成交一直掛零。
新盤的成交狀況也堪稱冰火兩重天，大光路上的純新盤金陵雅頌居今年兩次開盤推出120多套房，兩次開盤銷量都僅為五成。還有位于山西路附近的天將孝門項目，是今年城中第一家入市的新盤，目前均價3。
2萬元/？，一年下來樓盤也只賣出了十幾套房，去化不足三成。 城中板塊的“上市難”的問題也依舊很明顯，前不久位于城中南片的萬科安品街項目，終于動工，并且預計明年要開發“安品園舍”項目上市，而這一項目迄今為止已經拖延了十年之久。
相距不遠的泰禾南京院子，上市同樣也拖了三四年，城中板塊至今還有很多閑置地塊沒動工，例如新街口著名的鐵管巷地塊閑置十年，至今也還是停車場。 業內觀點認為，城中板塊之所以今年局部火熱，主要是因為豪宅市場回暖，加上老南京人“主城情結”的催化，板塊內房源的長期斷供后入市拉動，使得不少有改善需求的買房人，重新將目光鎖定在這里。
然而城中板塊的弊病也很明顯，規劃、拆遷都是老大難，而且由于開發分散，環境氛圍復雜，每家樓盤的銷售都是獨立現象，一家樓盤賣得好，相距不遠的另一家都未必能賣掉。 今年少數樓盤熱銷，也不能說來年城中豪宅的銷售就高枕無憂。
二、河西南板塊 競爭白熱化埋下“價格戰”伏筆 年內房價最高漲幅：8000元 2016年風險指數：★★★★ 2015年的最后一周南京樓市18家樓盤齊開，其中河西南就有3盤入市，成為全市亮點，房價更是在年末沖破了3萬元區域天花板，新盤朗詩熙華府首開推出216套房源，均價上沖31000元/？，次日就上漲至32000元， 位于河西南的“地王盤”魯能公館推出368套房，入市均價也達29000元/？，房價高漲擋不住買家熱情，兩家樓盤當日都宣告售罄。 掃描一年來河西南的房價漲勢，令人嘆為觀止，而且價格越漲也似乎越受到市場追捧，片區內的正榮潤？今年2月首次開盤，開盤均價為2。
6萬元/？左右，而到今年11月份，項目推出的新房源均價已經上漲至29000元-31000元，漲幅達到4000元/？。 上周加推入市的升龍天匯，132套房源當天售罄，均價也達到28800元，相比今年9月首次開盤20100-22000元上漲近8000元，片區內的老盤海峽城，年初均價還在21000元左右，如今已經漲至25500元。
如今的河西南板塊，儼然就是當年河西奧體的翻版，也面臨同樣的弊病，最明顯的毛病就是開發量高度密集，2003?2004年的河西板塊，十多家大牌開發商扎堆奧體周邊，到處都是樓盤工地，到2005年同期上市的樓盤已經多達十多家，如今的河西南，一年時間也聚集了8家樓盤，全都扎堆在14平方公里的區域內貼身蓋樓。 “河西南的樓盤開發實在太密了。”
有業內人士指出，樓盤越是密集的區域，由于樓盤客群太集中，產生價格戰的可能性十分大。 和高漲的房價相比，河西南的“配套難”也成為市場關注的焦點，這里的各家樓盤周邊至今沒有配建超市、菜場等配套，而通往河西南的公共交通此前只有有軌電車一號線，距離樓盤還要步行十幾分鐘，直到年底這里才規劃了兩處公交場站。
學區方面，雖然此前傳出南外入駐的消息，但目前多數樓盤的學校尚未確定，學區尚未劃分，名校是否入駐還有待落實。 南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠認為，作為南京市著力打造的青奧板塊，河西南投資強度很高，未來配套會十分齊全，但與此同時這里居住密度也大，板塊同質化樓盤競爭非常激烈，目前配套尚未完全落地，市場仍存在挑戰。
三、江北板塊： 利好落地難掩房價被透支隱憂 年內房價最高漲幅：5000元 2016年風險指數：★★★。