榮觀房產網1.煙臺房價預測
在國內外經濟形勢不容樂觀的情況下，我國的樓市走向更加引人關注。
今年以來，多數城市房屋成交量已出現大幅萎縮。從第三季度開始，房價亦開始下跌。
全國市場呈現量價齊跌的狀態。針對這種情況，全國18個城市紛起救市，而財*部和央行亦在10月22日出臺相關救市措施。
那么，目前煙臺的房地產市場形勢到底如何，未來一段時間又會走向何方？一、煙臺房地產市場形勢分析由于08年是國家各項房地產調控*策的執行年，年初的煙臺房地產市場也受到了國家宏觀調控大*策的影響，開發商觀望情緒濃重，好多樓盤的開盤時間被推遲至5-7月份。但是進入市場后有價無市，購房者持幣觀望，成交量明顯下降。
盡管成交量萎縮，但是價格卻堅挺不動，也鮮有打折促銷的。進入下半年，特別是10月份以后，隨著國內外經濟形勢的迅速下滑，煙臺市場上自住型購房者和投資者更是不敢輕舉妄動，紛紛捂緊自己的錢袋。
消費心理也從最初的“不知所措”變成了“恐慌”，對經濟大環境的信心一落千丈，持幣觀望的情緒更加濃重，市場成交量萎縮，房價開始動搖。如此相對應的是，煙臺各大報紙地產廣告內容也發生了翻天覆地的變化。
由“形象展示”、“營銷事件推廣”、“變相促銷活動”直接變為“降價風暴”，廣告語更是直言不諱、直入主題的“直降**萬”或“8.*折”，這樣一來更是助長了購房者的觀望情緒，特別是自住型購房者的觀望情緒，他們對房價已經沒了底。考慮到國家宏觀大環境，煙臺市經濟發展、城市進程的實際情況，房地產業的關聯度和社會關注度，以及房地產業對整個經濟社會舉足輕重的地位，煙臺市*府也于11月9日下發了煙*發〔2008〕93 號文件，針對房地產開發企業和購房者推出穩定房地產市場和刺激自住購房的新*，鼓勵市民購房，并提出多項優惠*策，讓市場充滿了想象空間。
二、目前市場特點1、供應量放緩，成交量萎縮，價格趨向下滑由于08年初部分開發商已經對國家的調控*策有預期準備，部分項目推遲上市時間，所以從商品住宅供應量上看不會有大的增長。預計08年未推出的項目會在09年五六月份集中上市，供應量會出現大幅地上升。
07年底房地產調控*策實行對08年成交量的影響非常明顯，開發商硬扛價格的結果是成交量萎縮。特別是進入下半年，由于金融危機、經濟下滑的影響，成交量更是萎靡不振。
即使近期有一定的成交量，也是品質高、綜合素質好的樓盤帶動的。預計09年五六月份成交量會有所改觀。
由于成交量的萎縮，價格方面也出現了下滑的跡象，打折促銷的項目比比皆是，折扣優惠幅度也有所增大。新增推案上市的樓盤也紛紛采取了低開的策略，并有一定的優惠折扣。
在臨近年底還款高峰的壓力下，預計在未來幾個月內，市場上房價還會直接下調或通過多種促銷方式變相下調。2、“金九銀十”熱銷季節的淪陷從08年下半年開始，煙臺樓市交易量就出現了持續下滑的局面，即使是在每年“金九銀十”的熱銷月份，也未出現業內期盼的略有回暖。
這種銷售情況的慘淡，業內人士多歸結于購房者的觀望及對樓市預期的看淡。10月份，財*部新*出臺后，全國多個城市均因地制宜地推出穩定樓市*策，煙臺市*府也推出了樓市優惠新*，但是從*策到樓市的傳導落實需要一段時間。
*策顯效的內因是市場主體（尤其是買方）的心理預期發生改變。眾所周知，在資產市場中，“追漲殺跌”的現象一直存在，說明市場預期是左右市場走勢的核心因素。
現在全國樓市的預期是向下走的，救市之策絕非“神仙藥”，無挽狂瀾之力。“*策利好”和“觀望情緒”的博弈最終會使樓市的交易量逐漸上升。
不過這種上升是緩慢的，不會是爆發式的。且促使交易量上漲的主要是個別性價比高的項目所致。
煙臺樓市短期內不容樂觀，但是隨著越來越多、越來越強的救市*策出臺，市場預期會必然受其影響，逐漸好轉，終會迎來由量變到質變的時間節點。3、煙臺樓市新*引導市場回暖自中央提出“十項措施”拉動內需后，煙臺市*府也于11月9日下發了煙*發〔2008〕93 號文件，針對房地產開發企業和購房者推出穩定房地產市場和刺激自住購房的新*，鼓勵市民購房，并提出多項優惠*策，讓市場充滿想象空間。
三、未來發展趨勢1、*府經濟工作會議定調房地產支柱產業地位12月8日—10日中央經濟工作會議在北京召開。在這次會上，房地產行業的支柱產業地位被再次強調。
會議要求在09年要充分發揮房地產在擴大內需中的積極作用。這是一個月以來中央第二次強調房地產行業的支柱作用。
11月10日，**部署落實中央*策措施的七項工作中，第三項工作明確提出對房地產行業定調，用“重要支柱、舉足輕重、至關重要”來形容房地產行業對國民經濟的意義。同時在繼續提出增加保障性用房的同時，中央經濟工作會議首次提及居民改善型住房。
這表明在本次落實“擴大內需”的過程中，房地產行業依然要發揮重要作用。2、市場等待剛性需求，自住型買家“視價出手”近段時間的煙臺市場，最受關注的是自住型買家和超低價推盤的項目，在各項*策刺激下，煙臺樓市在等待剛性需求的回歸。
剛性需求購房者買房計劃在未。
2.現在煙臺市區的房價水平是什么樣
據搜房網數據監控中心數據顯示，煙臺市5月各大樓盤報價均價為6417元每平米，相比4月環比增長0.72%，與去年同期相比增長15.18%。
從各區的環比漲幅來看，開發區漲幅最大，福山區漲幅最小。 煙臺市樓盤報價漲幅已連續兩個月維持在1%以內，漲幅相比3月份明顯趨緩。
據了解，煙臺房價自4月開始出現漲幅趨緩的情形，業內人士分析應該是由于*策調控導致開發商整體信心不足所。 對于芝罘區4月份價格的上漲，業內人士認為主要在于芝罘區土地資源的稀缺性。
包括首開在內的很多一線房企都曾想在芝罘區拿地，進行項目開發。但是卻因拆遷等問題最終未果。
隨著芝罘區商業的進一步繁榮，住宅用地將越來越稀少，除此之外，5月1日一房一價的實施，也是高端盤上調價格的原因之一。 萊山區地處煙臺東部濱海，地理位置優越，海景優勢明顯，尤其近年來配套設施不斷豐富，高端樓盤林立，吸引著許多購房者的關注。
據搜房數據中心數據顯示，萊山區5月份均價為9200元/平，相比上月的9136元/平，漲幅達0.7%。分析原始數據可以發現，大部分樓盤均價并未上調，只有部分樓盤因新品上市小幅上調均價。
福山區房價在紅五月終于“回歸正途”，均價有所上漲。5月是煙臺樓市旺季，30多個新盤上市盛況空前，開發商為博眼球都使出渾身解數大打優惠牌，福山區在樓市的火熱氣氛中一掃4月均價下跌的頹勢，均價走高但漲幅不大。
分析原始數據可見，部分樓盤尾盤處理中優惠較大，還有部分樓盤推出新品均價微升。均價有漲有跌，折中后拉低了整體價位。
對原始數據進行分析后發現，開發區大部分樓盤價格保持穩定不變，唯一的降價樓盤是因為尾盤銷售，出現了200元左右的降幅。而開發區房價大幅提升的原因是西部區域不少樓盤出現了大幅提價。
對此，分析師認為，隨著眾多實力開發商在開發區項目的曝光，開發區西部商圈正在形成，西部將是未來開發區發展的方向。 牟平區由于距離市區較遠，發展受到很大制約，房價一直處于煙臺各區最低。
但是煙臺中心區域的東移、龍湖對養馬島周邊的開發以及旅游地產的興旺，都極大的帶動了牟平區域價值的提升，該區房價漲幅雖小但步步為營，一直處于穩健上漲狀態。分析原始數據可見，區域內大部分樓盤均價穩定，或受一房一價影響，部分樓盤均價微升，還有少數樓盤因尾盤處理均價有所變動。
樓盤名稱區縣點擊次數 璽萌橘子洲 芝罘區 13590 柏林春天 芝罘區 8958 北方月光蘭庭 開發區 7989 云海香都 高新區 7341 天頤酈城 開發區 7098 山水龍城 芝罘區 6921 中正山莊 芝罘區 6729 萬科海云臺 芝罘區 6510 富麗新城 福山區 6282 海信慧園 開發區 5616 慢城寧海 高新區 5445 海天四季花城 萊山區 4782。
3.煙臺房價未來兩年趨勢會如何
我認為不會跌，因為地方*府依靠的，除了地稅以外，土地轉讓金是很重要的財源，所以。
中國人都明白，羊毛出在狗身上 煙臺樓市 2010年走向何方 經歷了前三季度的量價齊漲后，港城樓市基本擺脫了去年金融危機后的滯銷困境。
隨著各地“地王”頻現及國家一系列*策的出臺，開發商和購房者們也紛紛開始猜測樓市今后的走勢。昨日，《今晨6點》在本報編輯部，組織煙臺部分房地產商和營銷公司就明年房地產走勢進行了座談。
與會人員表示，2010年，預計煙臺樓市可能出現價格小幅上漲，銷量大量增加的局面。 明年銷量應該不比今年差 對于明年的樓市走向，大華上海灘煙臺營銷總監高旭陽說：“煙臺的房地產不能一概而論，今年煙臺90%的樓盤賣得不錯，甚至有部分樓盤前10個月就完成了全年的銷售任務，按目前形勢發展來看，明年煙臺房地產總體銷量要比今年增長50%左右。”
高旭陽認為，樓市向好主要取決于全國大的經濟環境。隨著各項經濟數據提升、投資增多、人們收入增加，必將會影響到固定資產投資量。
或許中間可能會有一些波折———比如宏觀經濟走勢、信貸方向等因素影響，但不會影響大趨勢。至于 房價的走勢問題，高旭陽說：“由于土地價格未降，未來3至5年內，房價不會有太大偏離，將有小幅上漲。”
煙臺九廬房地產經紀有限公司董事胡婭告訴記者，今年中央直屬的國有企業紛紛開始“圈地”，各地“地王”頻現，這正是樓市走勢的一種信號。“由此可看出，明年樓市*策不會出現大幅調整，對房地產商而言是一種利好，明年樓市銷量仍會持續上漲。”
胡婭說。 “明年的樓市對開發商而言將是豐收年。”
世茂海灣1號企劃經理梁一認為，目前中海、中糧等國企“兇猛”，紛紛搶地，為明年的樓盤開發做準備。這些跡象都表明，明年將會有大量新樓盤上市，銷量應該不會比今年差，煙臺不能例外。
抓住短線投資機會 “目前煙臺樓市尚有短線投資的機會。”世茂海灣1號企劃經理梁一介紹，今年上半年經濟回暖后，上海、北京等一線城市樓市短線投資的利潤很可觀，隨著國內一線品牌的房地產開發商資金轉向二、三線城市，在今后半年的時間里，煙臺也會出現這種短線投資的機會。
“這都是規律，香港就曾出現過這種情況。” 梁一認為，明年樓市投資需求和改善型需求占主導，并從一線城市向二、三線城市傳遞。
“可以這樣說，煙臺是一流的環境、二流的經濟實力、三流的房價。”梁一的語氣略顯無奈，煙臺的房價與城市的總體經濟實力并不相符，但潛在的升值空間一定會吸引大批大型房地產開發商來煙臺投資。
銀和怡海房地產公司副總紀傳成對此觀點也表示認同：比較全國二、三線城市，煙臺目前的房價并不算高。“以威海為例，其城市規模、人口、經濟都不如煙臺，但無論是其樓盤知名度、銷量還是價格卻都要比煙臺高，由此看來，煙臺還應擴大對外宣傳的力度。”
樓盤開發追求“特色” 近年來隨著煙臺經濟飛速發展，五區融合進度加快，煙臺樓市區位概念也將越來越淡化。置地前景煙臺公司經理梁明冬說，各區有各區的特點，樓盤的定位也將隨之不同。
梁明冬說，隨著城市的建設與發展、消費者的成熟，購房者的選擇不僅僅看樓盤本身，而且越來越從大區域的角度看待樓盤項目。例如萊山區具有濃厚的文化氛圍、芝罘區的商業比較集中、開發區工業發展首屈一指，消費者完全可以根據自己的喜好和工作生活條件購房。
“隨著競爭的激烈，我市逐步形成了一些獨具特色和頗具競爭力的房產‘小板塊’，如芝罘區的商務區，萊山區的 豪宅等。”梁明冬說，這種獨特的定位，對于提升區域人氣、拉動消費、促成配套設施的完善，都具有強力推動作用。
大華上海灘煙臺營銷總監高旭陽說：“煙臺的城市面積越來越大，外來人口也會逐步增加，樓市的發展必將日漸成熟，預計明天開發商會推出不同的新產品，購房者的選擇會越來越多。” 買房子不能光看價格 “市民的購房觀念與大城市居民存在一定差距。”
梁明冬說，煙臺的市民在選擇房子時，普遍追求大小而不注重 戶型結構和質量。梁明冬舉例說，同樣的錢，市民寧愿買一棟戶型普通的房子加一個車庫，而不愿買一所質量更高、結構更好的住宅。
“買時只圖便宜忽視了房子的性價比。”梁明冬說，這也是為什么購房者在買房后與開發商、物業公司發生糾紛的主要原因。
“一分價錢一分貨。” 銀和怡海房地產公司副總紀傳成說，買房者買的不僅是一套單獨的住宅，也同時購買了周邊環境和配套設施的便利性。
紀傳成認為，一個精明而睿智的消費者，不會在價格的捆綁中一味求全，而是在所設定的價格區間內，對幾項綜合指標進行衡量后做出客觀判斷。從某種意義上說，“適度性價比”是必要的，購房者需要正確認識和關注實用性與合理價位的適當組合。
樓市外銷應成主流 因為房地產的地域性，以及前幾年房地產市場的火爆，開發商始終沒有將外銷作為營銷重點。今年以來，煙臺部分房產開發商開始醞釀“走出去”的路線，著手樓盤的外銷渠道建設，欲在全國范圍內尋找新的“奶酪”。
此舉被各大房產商們一致看好，他們認為，樓市外銷應具有長期吸引力，將來。