榮觀房產網1.中國當前的房價問題分析
關于房地產市場的討論，是當前宏觀經濟領域討論中問題最多、意見最不易統一的領域。
鑒于此，筆者認為，目前要選擇從長期看來是正確的調控*策，必須先就討論中經常出現的似是而非的觀點，從宏觀角度予以理論上的澄清。基于澄清后的正確認識，可以說調控房市的長期*策傾向本應是清晰的、簡單的。
關于房價的長期與短期問題 媒體上經常將上海、北京房價與香港比，認為中國房價將持續上漲。確實，如果看好中國經濟持續高增長和再過20年經濟總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經濟在進一步提高全球化水平過程中城市化進程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然。
由于土地資源有限，從長期看，房價會呈上漲的趨勢。 但是，也應該看到，因為經濟周期調整的原因、因為目前房地產市場尚未成熟，*策尚需不斷完善的因素、因為人口老齡化，城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房產逐漸增多的因素、或是宏觀*策出現重大失誤后的調整因素等等。
由于諸多的不確定性，決定了在某個歷史時期，房價未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現在人們所預期的走勢。因此，投資房市特別是借錢進行投資，也許就會遭到嚴重損失，甚至是傾家蕩產。
所以，討論房價問題，要防止輿論上將長期與短期問題的混淆。 關于民生與市場的問題 經過近幾年對房地產市場宏觀調控*策的摸索，人們越來越清楚，居民住房問題不僅是個市場問題，也是個民生問題、社會*治問題。
調控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質之外的一切住房，從宏觀經濟變量間平衡的角度出發予以市場化調控。
因此，基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點，基于國民福利水平的提高是個漸進過程的特點，在調控中，只要是確保了宏觀經濟的基本平衡，即使面對居民改善性住房及其他房價的上升，輿論上的引導，不能給居民購買改善性住房和大學生畢業沒幾年就可以按揭買房，以更高的期望值。同樣，在調控中，面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌關措，應盡量由市場規律發生作用。
因為只要宏觀經濟保持了基本的平衡，短期內房價出現較大幅度的漲跌，并不意味宏觀調控出了問題，需要研究解決的可能是一個不成熟房地產市場中的其他*策制度的問題。只有區分了民生與市場的關系問題，宏觀調控才有主動權，才有空間。
關于支柱產業與虛擬資產問題 毫無疑問，房地產市場已是我國重要的支柱產業。盡管如此，我們也應承認，當前的中國，買房既可作為消費，又可作為投資，這也是一個現實。
因此，如果*策引導不當，房價上漲預期較快，這時購房的投資、投機因素往往是大于消費因素，虛擬資產的特征會明顯突出。而在實際生活中，支柱產業因素與虛擬資產因素又是混合、同時存在的。
虛擬資產因素往往又是宏觀經濟周期過度波動的干擾因素。因此，基于宏觀調控的長期*策思考，第一，應想盡辦法消除房市中虛擬資產因素對宏觀經濟周期波動的負面影響；第二，即使作為支柱產業也不是鼓勵其做得越大越好，似乎一說支柱產業就不應該在一定時期采取壓縮、限制其過快發展的*策。
因此對一個支柱產業同樣應在宏觀經濟總量保持平衡的前提下，考慮其在增長與物價諸平衡間的取舍問題。特別是在當今流動性過多、存在資產價格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調控房市的*策尚處摸索階段時，更要關注其虛擬資產因素對宏觀經濟的負面影響。
在這方面，中國要吸取世界各國發展房地產市場中的經驗與教訓。凡是將房市作為消費市場的，一國經濟周期波動就比較小，如德國、法國等。
凡是將房市作為投資市場的，一國經濟周期波動就比較大，如美國、日本、西班牙等。基于此現實，"十七大"文件提出要提高老百姓的財產收入，應鼓勵老百姓從投資實體經濟中獲得更多的財產收入（資本回報），而不是鼓勵老百姓從投資虛擬資產市場去獲得不穩定的財產收入（靠資產價格上漲）。
關于跨期消費與信用膨脹的問題 美國金融危機后，使越來越多的人看清了，中國經濟不可持續的問題之一，是結構問題。集中反映諸多結構問題的突出表現是"高儲蓄、低消費"的結構問題。
因此，擴大消費是當今宏觀經濟*策調整中的核心內容。由此出發，鼓勵居民利用金融功能進行跨期消費是題中之義。
但是，跨期消費應該不應該有個"度"？"度"在哪里？這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經濟穩定發展的平衡角度進行思考。相對于房價的持續、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢，此時宏觀經濟周期波動較大而出現利率水平的頻繁調整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現貸款償付風險，或者出現信用膨脹的宏觀風險。
因此，從宏觀經濟平衡增長出發，必須對跨期消費要有一個"度"的控制。既要允許跨期消費，又要防止信用過度膨脹。
在這個方面，美國金融危機已提供了一個典型的反面教訓。 基于以上四點宏觀思考，面對中國。
2.中國房地產分析 ,越詳細越好
2010年前10個月國內房地產價格的上漲引起了國內外的普遍關注。
境外也有媒體指出，中國的房屋空置率已超過國際警戒線，同時質疑中國房地產的泡沫是否已經開始出現破裂。中國銀監會于2004年9月頒布了目的在于引導商業銀行有效識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險的《商 業銀行房地產風險管理指引》（以下簡稱《指引》）。
該《指引》是銀監會成立以來發布的第一個針對具體行業貸款的文件。10月29日中國人民銀行的調息使人們更加關注房地產業的走勢。
而此前根據摩根士丹利的估算，世界25%的地區中存在房地產泡沫，另外40%的地區處于“泡沫預警”狀態，其中就包括中國等。中國房地產業走勢如何，讓我們從影響中國房地產業走勢以下幾個方面進行分析。
1 供求關系對房地產價格的影響 1.1 潛在需求：我國現有城鎮居民4·9億人，到2020年我國城鎮居民將增長到8~8·5億人，此間約有3~3·5億左右新增城鎮人口需要解決住房問題。同時，原有城市人口也有改善住房條件的需求。
根據國外經驗、中國城鎮居民住房改善的速度、我國城市化的進程等因素初步測算，我國202年城鎮居民的人均住房面積可能要達到35m2。而2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23·8m2，也就是說，每個城鎮居民的人均住房面積要增加10m2以上。
其次，從有效需求測算，如果假定有20%的城鎮家庭有改善住房的要求，每戶增加20m2的住房，那么中國20%的城鎮家庭是270萬戶，每家增加20m2，這個現實需求總量是5·4億平方米。 1.2 供給情況：如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產的確存在空置問題。
但從動態上看，我國商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0·97億平方米，同比減少0·8%，比去年底減少3%。
這說明當前的房地產空置問題并未惡化，而且一定規模的空置對正常的房地產市場是全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發揮平抑房價的作用。另外，對我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10%的警戒線，其原因是國內空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。
國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導致我國的房地產空置率與國際比較偏高。所以不能以此數據說明中國的房地產業處于“泡沫預警”狀態。
從以上的分析表明我國現階段對房地產業的需求是真實的，而且供給的發展也沒有超出需求的發展。 2 社會經濟預期是決定房價的主要原因 房地產價格有別于一般商品價格的形成特點，不能簡單按照供求關系或者成本來認識房價。
事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。
自亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65%，在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經濟預期發生改變，房價就發生劇烈變化。也就是說，社會經濟預期對房價的影響很大。
從我國當前的宏觀經濟形勢分析，人們對未來的經濟預期是看好的。CPI （消費價格指數）是觀察和分析消費心理預期的重要指標。
有統計表明， 2004年8月居民消費物價與去年同期相比上漲5·3%；從環比增長看， 8月居民消費物價上漲0·7%，改變了前兩個月同比上漲但環比下降的走勢。強勁的CPI上漲說明當前的房價上漲并非孤立，是有其宏觀經濟背景的。
更重要的是，國家對房地產業采取的宏觀調控*策也印證了人們的預期。從國家的角度講，是為了控制房地產投資規模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。
但對普通消費者 來說，他們能感受并得到的心理預期就是“開發商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。 3 金融業的風險控制對房地產業的影響 房地產開發企業除自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。
據測算，目前房地產開發資金60%左右來自銀行貸款我國目前房地產企業對銀行的依存度很高，銀行的*策法規對房地產業有一定的影響。銀監會頒布的《指引》首次關注了土地儲備貸款的風險，對開發貸款的要求更為嚴格。
商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%，關于開發商自有資金和貸款的關系，《指引》還進一步規定，在房地產開發企業的自由資金得到落實后，商業銀行可根據項目的進度和進展情況，分期發放貸款，并對開發商資金使用情況進行監控，防止貸款挪作他用。同時商業銀行應積極采取措施應對項目開發過程中出現的項目自身的變化、房地產開發企業的變化、建筑施工企業的變化等，及時發現并制止違規使用貸款情況。
《指引》還注重了個人風險的識別和評估。第35條首次對借款人的借款能力進行了量化規定。
即商業銀行應將借款人住房貸款的越方產值處于收入比控制在50%以下，其主要目的是為了防止某些人過度依賴銀行貸款進行非理性的消費或投資，促進房地產市場的。
3.未來房價的趨勢
近三年來，房價漲得飛快。
這得益于銀行和房地產商在各級地方*府的大力支持下的聯手炒作。各地方*府，要賣地賺錢，希望房價上漲拉動土地升值，越高越好，才不管你中央*府什么*策，撈一把算一把。
開發商和炒房的，已經騎虎難下：一邊欠著銀行高額貸款，一邊背著一堆賣不動的高價房。銀行，被開發商和炒房團搞得周轉資金朝不保夕，焦頭爛額，早都成了房產股東。
導致房價暴漲的另外一個因素，是普通居民在開發商和一些媒體誤導下，對未來房價的錯誤預期。后面將分析這種預期錯在哪里。
房子到底值多少錢？大致估算，現在的市場價是實際價格的10倍以上！也就是，賣出一套房子，凡是和房子有關的各利益方，總共獲得10倍于成本價的利潤。其中，原材料供應商和土地所有者拿走初始值的一倍利潤，總值由1變2。
房屋建筑商和開發商共同拿走2的兩倍利潤，總值變6。一二三四五級炒房團拿走6的一倍利潤，總值變12左右。
初始投資1萬元，變成最后的10—12萬元。我國房價最高的深圳，廣州，上海，北京等地，現在市值100萬的房子，其真實的成本價只有10萬！其它地方縮水要少一點，但也少不了很多。
考慮到蓋房子的畢竟要賺錢，而且各利益芳都要賺點，市售住房價格3倍于絕對成本價還算合理。也就是，深圳，上海，北京等地現在100萬的房子賣30萬左右。
如果你現在買了100萬的房子，里面有70萬縮水，或者說是你預付了70萬將來若干年內的房產增殖預期。這筆帳只有買房的不清楚，凡是接觸過房地產投資的人都清清楚楚。
和房子有關的利益各方，包括土地所有者，銀行，開發商，承包商，建筑商，經銷商，哪一方不是成倍的毛利潤？加1倍還都嫌少！房子，不是黃金白銀鉆石珠寶，實質就是一堆破磚爛瓦。立在那里還值幾個錢，如果倒了，分文不值，還得倒搭清運垃圾費。
對未來房價的錯誤預期開發商誤導大家的手段是避重就輕，用一個不主導房價的真實事件掩蓋一個主導房價的虛假事件。主導房價的是供需關系。
從市場看，供早已過于求。城市里有2—3套房的一般居民不在少數，現在還在等著漲價呢！抵押到銀行的大量房子還待嫁閨中。
炒房團手里的房子有10年前空到現在還賣不動的。開發商迫于無奈還在開發（停下來就破產，銀行就要他命）。
而需求呢？80年代生育高峰馬上過去，城市居民家庭結構大面積“二合一”。這一代人不僅現在不缺房，而且在不久后一個家庭將至少擁有3套住房！開發商誤導大家的說辭是：將來房價要和國際接軌；農村人口將大量轉入城市，增加住房需求；都希望房子越住越大，不斷改善。
這是活甭活騙的煽動！房價和國際接軌的前提條件是居民收入水平和國際接軌。請問中國的人均收入要到哪年哪月才能和國際接軌？收入水平還相差20倍，房價就先接軌了？未來的人口流動趨勢是從大城市向中小城市擴散，而不是往大城市集中，他正好說反了。
況且，來自農村或中小城市的人原本也不是住露天地的無房戶，他一邊閑著大房子再來城里買幾套房？是否都希望住房越來越大現在說不定。從發達國家的情況看，似乎不是這樣。
日本很多有錢人在城里只住50—80平的房子，而在鄉下可能有間200平左右的別墅。土地漲價，原材料漲價，銷售成本提高，服務成本提高，這些僅僅是確定房價的一些次要因素，是依附于供求關系的因素，但卻被開發商夸大了，似乎成了主導房價的決定性因素。
其目的，是用這些因素掩蓋供需關系的虛假。誰接最后一棒？中國房產隨時可能崩盤！銀行，開發商，炒房的這三家只要有一個挺不住，多米諾牌就開始倒了。
現在的狀態是：這一條繩子上的三只螞蚱，都在忽悠老百姓買高價房，接他們的“最后一棒”。老百姓有上當的，也有不上當的。
國家呢？最清楚這種狀況的危險性：如果允許他們繼續忽悠下去，房價還會暴漲，累積在銀行方面的危機越來越高，一旦爆發，不可收拾，會形成金融災難。如果由國家買單，這個單子也確實太大了。
國家會怎么應對呢？怎么應對都很困難。現在可以確定的是兩點：一是絕不買單，二是堅決控制房價。
估計可能采取的策略和大致措施是：在今后一段時間內，一方面調控房價回落，一方面增加國民的平均收入，使已經高高在上的房產危機逐漸淹沒在適度的通脹之中。所以，房子怎么也難逃絕對貶值！這實質就是國家“接了最后一棒”。
作為一個收入不怎么高的，攢了幾個血汗錢的老百姓，沒誰逼你去接那最后一棒的。確實還沒房住的，不妨也少等等，等房價落一落，工資再長一長，再買房不晚。
已經買了不少房子等著增殖的，也只好忍一忍。實在不忍眼看房子貶值，也別賣太急了，大家都想勝利大逃亡，可能誰也逃不掉。
4.普通的我們應該如何看待房價問題
房價問題已經成為炙手可熱的話題，你說不說不重要，重要的是你要有自己的看法，而這種看法是要有客觀的依據，而不是從別人的結論中推論出自己的結論。
房價到底高不高，房子的問題的本質到底是什么。問題要從理性和非理性的角度去看待。
房價的本來面目，房價取決于以下幾個方面，土地供應量、居民的消費水平、居民的需要量、城市化程度、以及城市化所處的階段、房子的地理位置等等諸多的因素，客觀上講房價取決于供求關系，也就是人們通常所說的房子的剛性需求。這是從較為純粹的理論上來分析和看待。
目前我們面臨的房價問題已經不是供求關系的問題。問題的關鍵是投機過度的問題。
那分析目前房價的問題的關鍵就是助推投機的力量因素的分析，導致泡沫破裂的方式不得而知之，但分析其核心因素對于我們是非常有用的。投機的核心力量是人們對于高房價的心理預期和資金的來源。
現在大多說的人預期房價會是漲的，理由就是來源于供求關系的分析和推論，但無論正確與否但是這種預期是是一定。那就得看投機的資金能不能源源不斷的涌進。
房地產中的主要資金是銀行的信貸資金，當然從表面上來看是來自不同的來源但大部分是來自于銀行。這里能夠直接制約投機資金的就是信貸量和信貸的持續性。
而2010年制定的貨幣*策和財**策是搖擺不定，也就是動態微調。有關于房地產的其他*策都是用來吸引注意力的，如果信貸資金量充足，房地產的泡沫就不會破裂。
關鍵就是資金量的問題。 具體我們無法精確的預測未來什么時段泡沫會破裂。
但是我們可以找出當房地產泡沫破裂的確認因素。1.泡沫破裂之前的6到10個月，信貸量是緊縮的的。
也就是房地產缺血。2.泡沫破裂之前，房價上漲的并且極有可能是快速上漲，但交易量確是下降的。
3.市場環境是絕大多數的人認為房價會是上漲的，并且對此毫無爭議。
5.對房價的看法 不少于八百字
3月30日，中國人民銀行[微博]、住建部、銀監會三部委聯合發布《關于個人住房貸款*策有關問題的通知》，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財*部和國稅總局也發布《關于調整個人住房轉讓營業稅*策的通知》，將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。
業內人士認為，四部委聯手打出“金融+財稅”的*策組合拳，與2008年末出臺的樓市*策似曾相識。2008年10月，中央出臺《關于個人住房轉讓營業稅*策的通知》等措施，規定個人住房轉讓營業稅“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下調至20%。隨著信貸、稅收等多重*策疊加，房地產市場迅速轉向，當年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過5 0 %；銷售額高達4 .4萬億元，同比增長83%。
此次新*出臺，會否導致房價重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認為，在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下，盡管本輪新*將在短期內刺激樓市復蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經發生改變，“量增價穩”將成為2015年樓市新特征。
供需格局悄然生變
據中原地產研究咨詢部數據，全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長明顯，中國房地產供求格局已經發生了深刻的變化。
2009年，樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動了一線城市樓市的堅冰，形成市場復蘇的“第一推動力”。此后，更多的改善性需求、投資性需求開始進場，并一度成為購買主力。
瑞銀首席經濟學家汪濤認為：“事實上，中國住房的內在供求格局已發生變化———當前的住宅建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價下降以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”
信貸松緊不同 樓市“蓄水池”作用弱化
業內人士認為，自2010年起，中國樓市的信貸環境也由松趨緊。貨幣供應量增速趨緩使得樓市“蓄水池”效應弱化。
安信證券首席經濟學家高善文[微博]認為，2009年的貨幣環境十分寬松，加之經濟高速發展，居民收入提高快，“這時候老百姓買房，也是非常理性的選擇”。
高善文表示，“2009年，在4萬億的財*刺激和10萬億的貨幣刺激下，中國的房地產價格創出歷史新高，無論是一線城市還是二線城市，甚至包括縣一級的地方都創了歷史新高。”而在當前，中國房地產市場總體上正處于去泡沫和去存貨的進程中。在此背景下，市場正在消化過去幾年形成的大量過剩的供應。“這種供應過剩主要出現在二三線城市。”
一位銀行人士告訴記者，2009年，銀行有大量的信貸額度，當時房貸屬于優質貸款品種，為增加房貸配給，7折利率屢見不鮮。而現在在整體房價下行、房地產市場持續低迷的情況下，銀行甚至連首套房購買者都不愿意給予優惠利率。
理財產品崛起 居民金融資產發生轉移
“為什么大家愿意買房子？因為房價漲得猛，過去20年炒股賠得多、賺得少，而買房子是肯定賺的，由于缺乏投資渠道，因此樓市的投資性需求比較高。”上海易居房地產研究員嚴躍進說，過去三年，理財產品的崛起，讓中國居民的金融資產發生了轉移。
汪濤認為，去年以來，由于房價增長顯現出停滯狀態，許多城市的投資性買房需求發生了逆轉。“這是因為投資性買房就是看漲，如果房價漲幅不大或者下跌，那么在大部分城市投資買房的收益其實是負的。我國住房租金收益率非常低，而理財產品一般收益率在4%-5%。
6.求有關房價問題論文
摘要：如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認它首先是個商品，對于一個商品的定價，首先我們要考慮到其成本價，對于房屋來說，就是它的建筑成本以及土地成本，這是決定房價的基礎。
其次是開發商的利益和*府的規費，這些費用都是比較有彈性的，開發商和*府都會從自身利益出發定義其中價格。還有市場供求關系、百姓的收入水平高低、市場的競爭。
從長期來看，這些規律的調節必然使房價趨向于均衡價格，大體符合價值。 但是如今房價出現了過高的情況，隨著國家經濟發展不錯，加入了WTO，申奧成功，世博會的開辦和上海近幾年來的發展趨勢良好，大量外來人員的涌入，對于住房的需求增加，人們覺得房價上漲是遲早問題，有錢的個人也出現了想買房增值的做法，加上開發商、地方*府、地方媒體、金融機構等形成利益集團進行各種宣傳鼓吹，都會導致房價的上漲。
首先我個人覺得加強房地產市場的規范化建設很有必要。其次根據實際情況根據不同的收入群體制定房地產*策，可以多蓋些經濟適用房再次要有正確的宣傳導向作用。
關鍵：市場經濟體制 *府宏觀調控 規范市場 合理房價 房價永遠是牽動著百姓與媒體神經的話題。俗話說，衣食住行是老百姓的幾樣大事，其中之一“住”指的就是人們的住房問題。
對于咱中國人來說，有一個屬于自己的“窩”更加意義非凡，房子對于中國的老百姓來說已經不止是房子這么簡單，更是一種心理意義上的港灣。可是近年來房價不斷上漲，并且這個問題并沒有得到有效的解決，過高的房價給廣大購房居民帶來很大的生活壓力。
以下僅是我個人對于這個問題的一些看法和觀點。 一、決定商品房價格的因素 房地產行業是一個比較復雜的行業，涉及的相關行業很多，對經濟的帶動作用很強。
一般來說房價要與本國的經濟發展水平、居民收入水平相適應，超前或落后都不是好現象，都會對國家的經濟和社會穩定造成一定的影響，所以對房價的合理性行進分析，采取有效的措施控制房價是非常必要的。 分析房價問題，首先不能脫離我國的市場經濟體制，總所周知，我國現實行的市社會主義市場經濟體制。
也就是說價格是由市場形成、市場機制調節的。雖然房地產商可以對房價進行自主定位，但是還是得服從市場，不能任意決定房價的漲幅跌落。
因為*府會通過宏觀調控來影響房價，主要是通過財**策、貨幣*策、產業*策等間接手段影響房價，也不能直接決定房價。 如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認它首先是個商品，對于一個商品的定價，首先我們要考慮到其成本價啊，對于房屋來說，就是它的建筑成本以及土地成本，就是買一塊地皮的價錢和從這塊地上將房子蓋起來的費用，其中也包含人工和材料的費用。
這是決定房價的基礎。其次是開發商的利益和*府的規費，這些費用都是比較有彈性的，開發商和*府都會從自身利益出發定義其中價格。
舉個例子，如果開發商向銀行貸款將建筑工程繼續下去，那么，他就要相應地付給銀行一定的利息，開發商在對房子定價上也會考慮到這一點，所以房價又會被無形中提高了。 除了以上這些對于房價起到直接影響的因素之外，還有幾個因素也會間接影響到房價。
首先是市場供求關系，學過一點經濟學的都知道，一樣商品出現供大于求時，價格會相應下降，當供不應求時，價格必然會上漲，并且房價始終圍繞房屋價值上下波動。其次，百姓的收入水平高低也會影響到市場需求，既而影響到房價。
再次就是市場的競爭。房產開發商之間的互相競爭也會對房價產生影響，當競爭激烈時，就會抑制房價。
同樣如果購房者之間進行競爭時，就會抬高房價。 房價主要是受以上個因素交互作用影響的。
所以房價有高有低、有升有降、有漲有落。從長期來看，這些規律的調節必然使房價趨向于均衡價格，大體符合價值。
二、對當前房價的分析 [國外有個公認的評判標準，商品房的價格應該是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我們來計算下上海現在的房價是否合理。
根據*府相關部門公布，上海市人均月收入為2000左右。一家三口，那么家庭年收入為72000元，如果按照這個標準來算，顯然如今的房價明顯過高。
那么導致房價過高的原因又是什么呢？其中人為炒作是其中一個重要原因。首先隨著國家經濟發展不錯，加入了WTO，申奧成功，世博會的開辦和上海近幾年來的發展趨勢良好，大量外來人員的涌入，對于住房的需求增加，人們覺得房價上漲是遲早問題，有錢的個人也出現了想買房增值的做法，加上開發商、地方*府、地方媒體、金融機構等形成利益集團進行各種宣傳鼓吹，都會導致房價的上漲。
況且房地產的開發成本一般都是保密的，購房者根本難以知道房地產商的利潤空間有多大，很容易造成購房者的盲目購買行為。 在各方面來看，百姓或主動，當然更多地是被動地接受房價過高的這個情況。
還要提到的一點是，如今我國現階段房地產中介也存在著不完善的情況中介機構的資質，從業人員的資格規范還沒有完全落實到位，造成該行業的秩序混亂，中介機構不是完全的為購房者服務，更多的自己的利益，飽食其中差價，這對購房。
7.從經濟學的角度分析高房價合理不合理（800字左右）
現在房價是合理的，因為從經濟學角度來分析，一種商品能夠變成貨幣，是最驚險的跳躍，樓市上的房子完成了這個跳躍，這說明它的價格是合理的。
對于很多人來說，看到這樣的說法，恐怕都會要大罵一通，覺得這種官員、這種專家真是該當挨板磚，而敢說這樣的話，也是要有承受能力的。不過，這樣的人仍然不少，前段時間，不少專家頻頻出語不凡，紛紛把脈中國的高房價，比如“未婚妻論”、“丈母娘論”、“父母論”等等，總之都把房地產業輝煌的功勞都歸功于我輩平民百姓。
還別說，初看這位官員所謂的“合理房價論”，還真的象那么回事，因為人家搞的是經濟學，看問題、做分析，也只能是從經濟學的角度來分析，也分析得頗有道理。是啊，如果當前的房價不合理，那么怎么會有人去買房子，開發商還怎么活呀！看來，這房價還是有人承受得起的，也就說明是合理的。
而問題的根源恰恰就在于這個“經濟學角度”，就在于這個所謂的“商品”，揭開了當前中國高房價的大秘密，點出了中國高房價的癥結所在。正是因為我們的*府把住房作為一個商品，從經濟學的角度去分析、去研究、去決策，當然就走不出高房價的怪圈。
因為無論是開發商，還是貪官，還是一些利益群體，甚至于*府，都能從這個經濟學角度獲取更多的經濟利益，還哪有什么心思放在老百姓的住房上。為什么這么說呢？因為住房有兩個基本屬性：一是它附著的土地很特殊，不是一般商品能夠代替的，它是一種特殊、有限的資源，也就不能從經濟學角度來簡單對待。
二是住房是人們生存的基本必須品，是人的基本需求之一，這應該是*府提供的起碼民生品。恰恰相反，*府對于住房應該是要從“社會學角度”來分析，而不是從“經濟學角度”，應該把住房當作一種“民生的必須品”，而不是“商品”。
所以，我們現在爭論過去，爭論過來，最關鍵的還在于轉變理念問題，如果理念錯了，方向也就錯了，什么樣的改革也就是一句空話，老百姓的“安居夢”也可能是一個幻想。而解決這樣的理念問題，就是牢牢樹立科學發展觀，堅持以人為本，只有如此，什么難題都能解決了。
地價與房價關系的經濟學分析地價與房價的關系對*府宏觀調控房地產市場意義重大，本篇論文從經濟學的角度對地價與房價的關系進行了分析。首先，論文從供給角度、需求角度和運行過程中供給和需求的轉化三個方面分析了地價與房價的因果關系；其次，論文對地價與房價的數學關系進行了探討；最后，論文對*府宏觀調控房地產市場提出了相應的對策。
2001年4月，**《關于加強國有土地資產管理的通知》明確指出：“為增強*府對土地市場的調控能力，有條件的地方*府要對建設用地試行收購儲備制度。”在土地收購儲備的過程中，很多城市都開始嚴格限制協議用地范圍，推行土地使用權招標和拍賣。
與協議用地相比，招標和拍賣土地使用權的價格上升了。為此，建設部門及房地產開發商抱怨地價過高，影響了房產價格；很多居民也把房價過高、買不起房歸咎于地價過高。
而與此同時，土地部門卻說地價高是由于房價的不斷飆升引起的。為此，只有深入分析房價和地價的關系，才能弄清房價和地價的相互影響，才能判斷地價是否過高。
本篇論文以經濟學的角度從因果關系和數學關系兩個方面探討了地價與房價的關系，并根據分析的結果，為*府對房地產市場進行宏觀調控提出了相應的對策。一 ；地價與房價的因果關系對地價與房價因果關系的解釋，實際上就是回答究竟是房價高導致了地價高，還是地價高導致了房價高。
對這個問題的回答，要從需求和供給以及市場運行的不同角度來分析。1.從需求的角度來看，房價上漲導致了地價的提高地價和房價的本質都是一種產權價格，并且都是由供求關系來決定的，二者不同的是：在國內目前的情況下，土地市場所決定的地價更傾向于是一種需求價格。
因為土地的自然供給沒有彈性，其經濟供給受自然供給的限制，也缺乏彈性；并且，土地的供給是由*府壟斷的。因此，在這種情況下，地價主要由需求一方決定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。
而增量市場中的房價除了取決于需求方面，還要受供給價格的影響。因為增量房地產的供給不同于單純的土地（沒有生產費用）供給，它是一個生產的過程，所以必須通過銷售價格補償生產過程中的各種支出并獲得合理利潤，才能維持再生產過程。
因此增量市場中的房價作為一種供給價格不僅是買方愿意購買的價格，更應是賣方愿意出售的價格。進一步地分析，作為需求價格的地價實際上是由引致需求引起的，即由于對土地上產出物的需求導致了對土地的需求，這方面最著名的解釋為“玉米法律悖論”。
[1]1800年英國制定了限制進口谷物的玉米法律，導致了國內對玉米的需求上升，圖1表明了玉米法律對玉米市場和土地市場的影響。①玉米市場：玉米法律將需求曲線由d1移到d2，國內玉米的價格由P1上升到P2，對玉米的生產量由C1上升到C2。
②土地市場：由于國內玉米的生產量上升，導致了對土地需求的增加，使土地需求曲線由D1上升到D2，因為土地供給價格彈性很小（圖中假設土地供給完全沒。
8.房價分析和看法
在中國房價狂漲的2009年2010年是花旗手下的業務員不斷的把美金送給開發商拿地蓋房，對抗國家調控。
“中國指數研究院最近的一份報告顯示，2010年，房地產開發企業資金來源7 .25萬億元，其中利用外資、自籌資金增速較快，開發商貸款和按揭貸款增速較慢。具體來看，國內貸款12540億元，增長10.3%，增速放緩14.7個百分點；利用外資796億元，增長66 .0%，增速提高7.0個百分點；包括定金、預收款、個人 按 揭 貸 款 等 在 內 的 其 他 資 金32454億元，增長15 .9%，增速降低4.5個百分點。”
①中國的房價就是被花旗等外國銀行團帶領溫州炒房團炒起來的。這里我們可以算算地下金融在房地產里面投入的資金7.25-1.254-3.2454-0.0796=2.671萬億。
也就是說有2.671萬億的資金是房地產商從非正式渠道獲得的。這些資金基本可以從幾個方面獲得：1、國際銀行團的抵押對賭貸款，類似蒙牛跟摩根當年的對賭合約。
2、中國社會精英階層的灰色收入投入。3、地下錢莊的高利貸4、沿海地區出口企業的利潤積存。
國際銀行家為了維持中國的高房價帶領中國的出口企業家，地下錢莊，統治精英投入2.671萬億，可謂大手筆，當然為的是配合炒作石油及鐵礦石價格上漲，全世界只剩下中國在大量需求鐵礦石，如果中國房價跌了，石油鐵礦石不采購那么多了，鐵礦石還在漲價，那么美聯儲增發的美元推動大宗商品價格上漲這個事實就無法掩蓋了，中國的8萬億*府投資剛好充當了價格上漲的替罪羊。美聯儲用增發的貨幣收購二房的垃圾債，只要支撐到2012年初基本就收購完了，這時就可以退出了。
從圖一我們可以看出，美國房地產見底的年份是2012年初，從2012年初開始美國將步入房地產健康發展的軌道，美國房地產的轉型正式成功，由于美國房價的下跌，美國國內房租成本大降，美國企業的房貸支出，美國個人的房貸支出將減少一半以上，房貸危機產生的大量空置房將使得美國老百姓長期享受廉價房屋。而這些房屋的建筑成本則通過兩房的債券轉嫁給了外國投資者，外國投資者只能拿這些二房債券在美聯儲兌換成美元，而且美聯儲規定這些美元只能購買美國國債，而美國國債的利率基本為0，這樣廉價的中國人民銀行的資金就免費被美國人民享用，造福全體美國人民，中國*府的財*資金其實是修了很多的廉租房，只可惜修建的地方有點特別，是最發達資本主義國家美國。
中國人民則在享受高利率高房價。 大家可能不是很明了，把房炒起來的的人是國際銀行家圈子里面的花旗，現在喊跌的人還是國際銀行家圈子里面的花旗。
在一篇為《花旗稱中國已經很危險：已經接近美國和日本巔峰》的文章中：“花旗集團中國經濟研究項目主管沈明高表示，中國去年住宅地產項目的投資占國內生產總值（GDP）的6。1%，與美國2005年的水平相當，而之后美國爆發了次貸危機。
他說這一水平也只比日本上世紀70年代的地產繁榮時期低兩個百分點。 沈明高在接受電話采訪時說：“中國的房地產市場正在進入泡沫化階段。
顯然，一旦住宅投資的占比超過名義GDP的8%，房地產價格就無法維持，中國可能也不會例外。” 沈明高說，在中國，房地產投資下降10%就將使名義GDP下降1個百分點。
再算上與房地產行業間接相關的投資，名義GDP就將下降2到2。5個百分點。
去年12月是中國房地產價格第19個月上漲，同比漲幅為6。4%。
近日*府提高了第二套房的最低首付比例，要求地方*府制定新建住房價格控制目標，在上海和重慶推出了房產稅。此前的4個月里還兩次加息，并停止向第三套房發放貸款。
沈明高認為，中國今年的房地產價格將在10%的范圍內波動。他還說，中國“只有在目前的房地產緊縮*策有效的情況下才能避免泡沫”。
② 中國*府想控制房價了，那么好啊，花旗現在喊跌，然后抽房地產跟溫州的銀根，利用中國*府出的最嚴厲的*策，打壓房地產，把房地產砸到2001年的水平，中國的銀行系統流動性危機徹底爆發，這時的中國*府必將非常尷尬，為什么呢？*府自己本來想房價不要漲了，也不要跌，但是被國際金融家一利用*策做空，房價跌到只有20%。全國有房，買房炒房的人都會把矛頭對準中國*府，*府會承受房價下跌的壓力，而利用*策推動房價下跌的幕后的國家銀行家們則安全無事。
真是巧妙啊！ 如果我們是摩根財團的CEO，我會怎么干才漂亮呢： 1， 在2011年肯定不能讓中國的房地產崩盤。 因為假設2011年中國房地產就崩盤，那么新一輪的經濟危機將席卷全球，全球的消費都將萎縮，這時非常多的美國企業將破產，而且中國的產業調整將加快，如果中國在美國德國日本之前完成產業調整，趁經濟危機收購我們美國控股的石油煤炭金屬企業，兼并我們的高科技小企業，那么我們美國的競爭力將控制在中國人手里，這是絕對不能允許發生的事情。
那么，無論中國*府出臺多么嚴厲的房地產調控*策，我們摩根都會堅決的跟廣大中國房地產商地方*府站在一起，再投入個3萬億人民幣支持中國的高房價也是可以接受的。只要支撐到2012年美國房地產調整完成，我們的工人承擔的房租將是中國工人承擔房租的30%，美國工人的競爭力將。