談談政府干預房地產市場的理論依據

1. 政府干預房地產的影響

2. 房地產的政府干預

政府干預房地產的影響

1. *府干預房地產市場的利與弊

因為房地產市場分為一級市場和二級市場。

一級市場就是*府把土地的使用權賣給企業與少部分個人。二級市場就是企業之間、企業與個人之間、個人之間的房產交易。

一級市場在整個房地產市場交易中所占的金額比例最大，*府處于交易鏈的頂端。比任何企業（那怕以后出現大于萬科、萬達都大的獨角獸級企業）都處于利益鏈的頂端。

對市場影響是巨大的，*府也像對股市、金融一樣喜歡用有形之手對房地產市場調控。08年加油門，12年急剎車，15年去庫存成了國策。

*府調控先天是弊，看不清大趨勢亂調控更是弊，現在亡羊補牢也有利。

2. 府干預策對房產價格有些什么影響

*府干預房價，一般而言都是在房價嚴重偏離了實有價值的情況下，在此情況下*府出臺干預*策是為了引導房價理性回歸，因此*府的干預*策一般會促使房價回調，比如說現在的房產稅試點和限購令等都是在控制需求上做文章，房產稅是通過稅收增加房產所有者的購房成本和持有成本，從而控制購房者的購房沖動，以達到降低需求的目的，限購令就更簡單了，通過*策直接減少需求，商品的價格是由供求關系決定的，現在供應不變，需求減少了，價格自然也會做出調整。

至于這些*策出臺在蘇州的效果不明顯，主要有兩個原因。一是，*策頒布后市場處于觀望期，看*策的執行力度和強度，而這些需要時間，以前也曾有過房市干預*策，要嘛執行不力，要嘛無疾而終，有了先例就給了開發商希望干預再次無疾而終的心理預期，因此在開發商資金周轉還不是特別困難的時候，開發商還會繼續捂盤，制造市場供不應求的假象維持房價；二是，由于股市不景氣，大宗商品價格波動過大，黃金投資在中國才剛起步，還不成熟，世界經濟深陷危機，資金有避險需求，黃金投資不成熟，大宗商品風險也很大，作為避險投資的固定資產投資成了首選，房地產作為一個避險產品，必定會受到資金青睞。

3. 府干預策對房產價格有些什么影響

一是，*策頒布后市場處于觀望期，看*策的執行力度和強度，而這些需要時間，以前也曾有過房市干預*策，要嘛執行不力，要嘛無疾而終，有了先例就給了開發商希望干預再次無疾而終的心理預期，因此在開發商資金周轉還不是特別困難的時候，開發商還會繼續捂盤，制造市場供不應求的假象維持房價；二是，由于股市不景氣，大宗商品價格波動過大，黃金投資在中國才剛起步，還不成熟，世界經濟深陷危機，資金有避險需求，黃金投資不成熟，大宗商品風險也很大，作為避險投資的固定資產投資成了首選，房地產作為一個避險產品，必定會受到資金青睞。

房地產的政府干預

1. 房地產市場的*府干預是怎樣的

房地產市場的*府干預 *府管理房地產市場的主要職能，是實施有效的宏觀調控么按市場發育程度建立清晰完備的法制系統，保障房地產市場參與者的合法權益，使房地產市場的運作納入法制的軌道。

（一）*府干預房地產市場的目標（包括） 1、實現房地產市場持續健康發展 2、使存量房地產資源得到最有效的使用 3、保證為各類生產生活需要提供適當的入住空間 4、引導新建項目的位置選擇，滿足特定群體的需要。（二）*府干預房地產市場的手段宏觀調控房地產市場的手段包括如下： 1、土地供給*策。

2、金融*策；住房*策；城市規劃。 3、地價*策；稅收*策；租金和價格控制。

2. 高分求論文提綱,題目是《房地產市場的*府干預》

論*府在房地產調控中的角色與職能摘要：本文首先論述了當前我國房地產存在的問題，并對突出問題進行了闡釋；隨后針對房地產市場的弊病提出了*府在房地產調控中應承擔的角色；文章的第三部分重點論述了在房地產調控中*府職能的轉變。

關鍵詞：*府；房地產調控；角色；職能 Abstract: Our current problems of real estate were discussed in this paper, and explaining the outstanding issues; Subsequently the government's role was proposed according to the shortcomings of the real estate market; the third part focuses on the real estate regulation change of government functions. Keywords: Government; real estate regulation; role; functions 引言在當前市場經濟條件下，*府如何在房地產市場中發揮作用成為一個重要的問題。處在市場經濟不同階段的國家，都在根據社會經濟發展的需要研討本國*府的行為和職能的變化。

*府不僅應該對房地產市場施以必要的宏觀調控，而且還要通過體制的改革和制度的完善，規制房地產業朝著有利于民生的方向健康發展。 1 我國房地產市場出現的突出問題 1.1 房地產供給結構性矛盾突出住房與非住房、高檔住房與低價住房結構不合理、比例不協調。

一方面盲目上大戶型、高檔項目，超越用戶承受能力，導致銷售不暢，空置率較高；另一方面中低價位商品房供不應求，對經濟適用房建設支持力度不夠、建設標準和購買對象把關不嚴。 1.2 開發融資結構不合理在國外成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債權融資，還有股權融資，以及在債權融資和股權融資一級市場之外的證券化二級市場。

而國內房地產開發商融資渠道主要在銀行借貸，信貸比例過高[1]。一方面對銀行資金需求大，導致利率較高，增加房地產開發的成本；另一方面房地產項目資金占用大，開發期長，銀行壞賬風險較大。

1.3 供給市場的壟斷由于房地產具有的區域屬性導致房地產本身是具有局部的壟斷性，*府和少量的房地產商構成市場的壟斷方。而經濟學原理告訴我們，一切高額利潤的本質來源就是壟斷，利潤的分配則來自于各自壟斷權力的大小。

1.4 中介市場市場信息傳遞機制的缺失由于房地產建設具有的長期性和房地產商品的耐用性，房地產中介市場的發展是房地產市場發展的非常重要的一部分。中介市場并不僅僅是為了買賣房地產、進行物業管理等等，其最重要的功能是傳遞房地產市場的信息。

我國房地產中介市場發展還非常不完善，其作為房地產市場上最重要的信息傳遞工具就很難發揮作用。 1.5 居民對房地產的消費傾向在我國很多城市，房屋的租金房價比非常低，換句話說就是房地產的儲蓄——投資傾向大于消費傾向。

儲蓄——投資傾向高，對現時的房產需求量就大，不僅對高房價有直接的推動作用，而且會抑制其他消費，導致社會投資結構的失衡。 2 *府在房地產市場中的角色定位目前，我國的房地產立法帶有濃重的行*色彩，部門規章、地方規章充斥，一事多法、一法多門，行*權力過分干預民事權利的現象司空見慣。

而要扭轉這樣的局面，首先必須明確*府在房地產市場中扮演何種角色，即應承擔的職能。根據現代行*管理理論，*府在房地產市場中的職能主要包括以下幾方面。

2.1 監管職能 *府是監管者，承擔執行機構的角色而不是市場的直接參與者。這就要求*府不直接經營土地，退出市場，減少審批，并加強對房地產市場全過程的監管。

2.2 調節職能 *府在房地產市場中的調節主要是間接調節。*府不調節具體的房地產市場行為，而是通過市場機制去規范和引導市場參與者的行為，把房地產市場上投機行為（包括商品房的炒作買賣和房地產開發投資過熱）抑制在一定程度之內，為其進入市場創造更公平的條件，為市場競爭制定必要的規則并監督規則的執行，以提高市場交易效率，降低交易成本。

2.3 均衡供應職能在房地產市場發展過程中，*府根據房地產資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結合經濟發展水平，確定與居民其它方面消費水平相協調的房地產供給水平，并通過*策引導予以保障，所實現的目標是房地產市場均衡供應[2]。它包括兩個層次的供求均衡，一是房地產市場供應與其它商品的供應相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協調；二是房地產內部結構供應相對均衡，各種檔次的商品房供應都與需求基本相當，特別是中低檔商品房的供應與廣大居民的住房需求基本相當。

2.4 社會保障職能 *府在住房方面履行職能的目標是對社會利益群體分層管理，并且通過住房保障體系的建立，使全體公民住房權利得以實現。*府要保障滿足社會中下層和弱勢群體的基本住房需求，為部分居民提供一定的房地產消費福利，充分實現房地產的公共產品價值，為中低收入居民提供適當的住房條件，實現住房資源的最優利用，實現“居者有其屋” 的社會理想。

3 *府在房地產調控中應發揮的職能美國著名經濟學家弗里德曼認為，*府的職能主要有四個：保證國家安全、維護司法公正、彌補市場失靈、保護和幫助貧困人員。繆爾森在《經濟學》（第十六版）中，認為*府的經濟職能主要有四項：。