榮觀房產網房地產差異化競爭
1. 求房地產差異化營銷策略
房地產論文 房地產市場營銷論文 內容摘要 …………………………………………………Abstract …………………………………………………表 …………………………………………………圖 …………………………………………………第一章 房地產與一般消費品市場營銷的差異化 ………1第一節、房地產營銷的差異特征第二節、如何看待房地產營銷第三節、目前國內住宅小區的現狀和趨勢第二章 大型住宅小區的前期營銷………………… 第一節、大型住宅小區的市場調查研究第二節、大型住宅小區的產品定位第三節、大型住宅小區的價值塑造第三章 大型住宅小區的品牌戰略………… 第四章 大型住宅小區的銷售推廣………………第一節、大型住宅小區的價格策略第二節、大型住宅小區的廣告策略第三節、大型住宅小區的銷售接待注 釋………………………………………………參考文件………………………………………………后 記………………………………………………第一部分房地產與一般消費品營銷的差異第一章 房地產營銷的差異特征房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。
房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產（real property）。從房地產產品所具有的特點來看，主要表現為：地域性和不可移動性、產品復雜性、異質性與同質性并存、開發周期性比較長、高價值、存在引導消費的空間等方面。
因而，房地產營銷應考慮到以下幾個方面的差異特征：一、不可移動性房地產具有不可移動性，這體現在房地產存在的形態上。房地產可以有三種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。
相比較而言，汽車等產品在產品復雜性、高價值方面與房地產產品具有一些共性之處，而在地域性、不可移動性以及開發周期長等方面存在著明顯的區別。一般可移動商品輸出、出口，將本地的產品賣給外國人（外地人），而房產的“出口”就是外國人（外地人）買本地的房產，房產的“移動”是靠其對立面居住人的移動完成的，而且外國人（外地人）購買本地房產比例越高，說明本地房產“出口”越多，本地開放程度越高。
二、市場區隔化房地產市場區隔將潛在市場，根據不同的性質畫分出不同的區隔，針對這些不同性質的市場，分別采取最適當的行銷策略，以滿足消費者多樣化的需求，并謀求最大的利潤。房地產市場的區隔化，沒有一定的方法，只要劃分后的市場能顯示出市場機會即可。
房地產市場區隔具有下列功能：1、營銷人員較易發現營銷的機會；2、發展商應該經常地改良產品，以合乎市場的需求；3、發展商應該經常地調整價格及營銷的組合，所謂的市場區隔是以需要面為基礎，進行產品、服務及營銷工作的調整，以符合消費者需要。 房地產市場區隔化的目的是要讓營銷人員針對最有利的區隔市場采取營銷推廣，這些被選為營銷推廣的對象市場成為目標市場。
因此，并非每一塊區隔市場都適合營銷人員采取營銷的訴求。因而，市場區隔化的第一個目的是要讓營銷人員針對目標市場設計一套有效的營銷組合加以執行，營銷人員必須根據目標市場顧客群的特征及所追求的項目制訂出一套適當的營銷組合。
為實現市場區域隔化，樓盤在進行設計規劃前，必須對目標客戶的需求和喜好進行周密的調查，包括欲購樓盤的類型、用途、面積、格局的喜好及對房屋價格的接受程度等。市場調查工作的目標即在尋求地區性的目標客戶，探索目標客戶所需求的樓盤，然后再確定產品的策略。
這樣，設計規劃出來的房屋才有針對性。 以下四個產品因素是進行市場區域隔化的要訣：（一）建筑規劃；（二）景觀規劃；（三）小區配套；（四）戶型格局。
三、大額消費住宅消費不同于一般商品的消費，其中最重要的特點是價值量大。這一消費特征可從房地產市場的發展上看出。
在商品房逐漸成為房地產市場的主角以后，人們對居住類型的選擇也逐漸從過去簡單的安居概念中跳出。由于收入水平的制約，商品房在最初進入市場時，價格成了人們想擁有一套自有住房的門檻。
習慣了分配住房的人們，很難承受以大筆資金購房，在這時購買住房還是一種被動的行為（*府取消福利分房*策），對住房的選擇以普通住宅和*府資助住房（經濟適用房）為主要選擇對象。隨著國家住房改革的深化和一系列住房*策和制度的出臺，商品房逐步成為房地產市場的主流，這其中最具影響力的*策首推住房貸款*策的實施。
房貸*策使很多人對望塵莫及的房款有了更多的解決方法，使商品房的銷售成幾何基數增長。商品意識逐漸成為社會普遍意識，人們的消費觀念也隨之在改變，不再是“掙多少，花多少”，而是“花多少，掙多少”；居民購房也不再是“量力而行”，對生活狀態、生活品質的預期逐漸表現在對住房的選擇上。
品質更高、設施齊全、多樣化的社區文化已成為購房者的選擇標準，為此多花錢也覺得物有所值。四、貸款消費為了配合啟動住房消費，減輕居民的購房壓力，調動居民購房的積極性，活躍房地產消費市場，讓開發商盡快收回資金，加大房地產投資資金的流動性，就有必要完善和發展住宅消費個人融資體系。
在目前。
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