房價的泡沫何時破滅

房價泡沫何時破裂

1.房價泡沫什么時候破滅

我認為中國房產不可能破滅，中國房地產雖然有泡沫，沒有想象中的那么大，原因如下：

1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。那些數萬元一平的房價畢竟是少數。多數是幾千元左右的均價。中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。

2、中國有一線、二線、中小縣城，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。

3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的4000-6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。剩下就是房地產商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫。

4、現在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚。如果他們都結婚，需要1400萬套，如果都單身，則需要2800萬套。這樣房子一下就多需要1400萬套。這些是剛需。剛需啊，同志，中國全部庫存才600萬套，才占需要的42%。

5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過于擠了。現在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛生間換成雙衛生間，所以居住面積增加了。地產商自然也需要不停蓋房子。

6、中國每年畢業800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。而且畢業大學生、研究生，你看到幾個回家種土豆的，不都是落戶北上廣嗎？

7、另外中國*斧也不是當年的日本*斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。

2.中國房地產泡沫何時破滅

一種商品超過合理價位的那一部分就是泡沫。

存在泡沫是肯定的，問題在于泡沫會不會破滅？和建立在貸款消費為基礎的美國國民消費不同的是，中國人的消費更多的是建立在存款的基礎上，通俗的說，美國人是今天在花明天的錢，然后用后天的錢來還明天的債；而中國人是今天在花昨天的錢，不夠的，用父母甚至祖宗的錢來補。有一點大體上是一致的，對于美國人來說，遲早有一天，欠的債是要一次性還的，而對中國人來說，以前的錢遲早有一天是要花完的，兩者形式差距巨大，結果都是一樣，那就是透支未來的前景。

當前中國中國任何一個城市的住房需求主要無外乎以上五種情況，只不過個地方所呈現的比例不一樣而已。在當前簡單居住性住房未來購買需求主體年齡通常在在32歲以下，而32歲以上通出現在改善性住房需求里。

那么在未來需求住房購買主體其通常是78年后出生的，我們從第五次人口普查上得到其78年出生人口為18831591人，而1990的出生人口為26210044人是實行計劃生育后最高的一年。為了更便于說明我們就以此為例我們假設該年齡的的未來城市人口率60%，那么就意味著有15726026人留在城市，我們假設男女比率系數為1:1，那么其意味著這部分人至成年后需要786萬套住房。

事實上至96年后至今平均每年只有1300萬左右，即使是其城市人口率為75%，那么其未來的住房需求量也只有只有其一半487萬，而市場目前每年提供的商品房數量600-800萬。也就是說住房的供給出現大量剩余，這種剩余是因為人口結構性的調整而出現，而該年齡段在十年左右其將會出現購房，其將在2020年內完成購房，那么全面泡沫破滅大概可能在中國首次人口負增長后10年內危機必然爆發（2015-2025年），因為這種住房的需求與人口具有一個大約30年左右的時間差，那么等一定時間后這種住房供求失衡已無法通過新生人口的購買來沖銷，雖然城市人口率的提高會沖銷一些失衡，泡沫破滅房價回歸是一定的。

3.房地產泡沫什么時候破滅

房地產泡沫破滅后，房價出現下跌，需求急劇下降，房價再繼續下跌，形成惡性循環。

1、購房者多數高價按揭，房子成了負資產，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產，這就會沖擊整個金融體系。 2、盡管現在即使國內各大銀行商業銀行通過了銀監會的房貸壓力測試，都表示即使房價30%也能杠得住，這只是一個幻想。

從目前國內房地產情況看，基本上把整個風險都歸結在國內銀行體系之上，無論是房地產業還是個人消費信貸都是如此，這就孕育很大的金融風險。 3、房地產泡沫破滅，最后承擔者只能是國內各銀行，不過國內各大銀行現在都已成為上市公司，最后承擔風險的還會有股民。

4、房地產是個很長的產業鏈，它的上游是建筑材料、鋼鐵、煤電、運輸，都是資金密集型產業。房地產泡沫破滅，整個產業生產過剩，經濟趨于蕭條。

因此，房地產泡沫帶來的危害不僅僅限于行業的本身，而且影響到其他許多行業。如果國內房地產崩盤，整個國家經濟都可能發生危機。

4.房地產泡沫什么時候破裂

基于供給與需求的嚴重失衡；宏觀經濟不容樂觀的形式，房地產泡沫撲破滅是所有人都可以遇見的

2010年通脹已不再是預期，試問各位的收入在09年增長了多少？而全國城鎮商品房銷售均價4600元/平米是什么概念我想正常人都明白。2009年11月份統計數據，GDP增長的95%來自固定資產投資，我們國家的經濟產業結構和增長模式已經出現了嚴重的問題，房地產的問題不是破不破的問題，而是怎么調整和什么時候調整到位的問題。

而地方*府與中央*府的博弈決定了本次房地產泡沫撲破滅時間的早或晚

1、泡沫的最大受益者實際是地方*府，利益驅動導致地方*府已逐步從幕后走到臺前，取代開發商成為泡沫的制造者。

房地產行業成本結構中70%以上的成本已經由地方*府控制（土地和稅收），真正按照生產規律（買地-蓋房—賣房）經營的房地產項目利潤率遠遠沒有地方*府來得高。

2、泡沫破裂最大受害者是地方*府，地方*府將極力維護泡沫的持續。

3、投資必須以生產和正常的流通為基礎，一個市場如果全是投資者，這個市場也就不復存在或者泡沫破裂。隨著投資（投機）需求逐步擠占使用需求成為主導需求，房地場市場泡沫的破裂可以預見不會晚于明年的下半年。

5.房價泡沫什么時候會破滅

說不會崩盤的無非以下幾種論據：

第一：*府是最大開發商，但是可以告訴你，*府只是最大受益人，并非開發商，收手只是時間問題，一旦找到新經濟增長點（比如IT一樣的新興行業），放棄房屋這種敏感的民生話題只是時間問題，09年末的緊急中經會議已經強烈釋放了這個信號，7.5萬億甚至更多投入到新興發動機的尋找工作中。之所以還是暫時不放棄房地產行業，很明顯，還沒有找到新出路。沒有任何一個*府會傻到冒著拉美化的風險搞經濟。山西煤炭收回國有就是先例，時機到了，放倒幾個商人不是大問題。

第二：銀行是最大的受害者（所謂跌了不還貸怎么辦）。持這種觀點的人士無非是寄望于，銀行提供了個人支付首付外的其他房屋價款。這完全是種誤區。除了那些零首付的人士，基本可以放棄這個愚蠢的想法。因為不論多少，30%也好，40%也好，個人是支付了自己的鈔票在先才有可能從銀行貸到差額款項，但是銀行和房屋銷售方之間是100%支付嗎？回答是否定的，只是“轉賬”，錢款還控制在銀行手中，銷售方不可能扛著100%的鈔票滿街跑，被放倒拋棄的那天，銀行非但一分錢不會損失，作為第一債權人，不但可以控制這個風險，還可以從拒絕還貸的人士手里收回房屋第二，第三次出售，賬面虧空總是可以補足的。抵押貸款這個事物到今天已經700多年的歷史了，并沒有任何一家銀行因為不還貸而倒閉，美國那些因為貸款出了問題的銀行是信用貸款，給融資造成了杠桿泡沫，跟抵押貸款2回事哦。同時，也正因為這30%或者N%，證明了另外一個問題，實際安全房價就是現在的30%，只要收回30%，銀行是保本不虧的。

第三，購房人不接受，鬧事。怎么可能，誤區太大了。在城市里，房改房，*策房的持有者是大多數，商品房的持有者是小比例的，很多商品房持有者也是變賣了前者加了很少的錢轉換的商品房。真正虧損的只是很少一部分人，興不起風浪，反而在“民意”的借口下很容易淪為窮人的斗爭目標，被再利用一把。現在分房，集資建房并沒有停止，你買比如1萬一米，很多人買幾千塊而已，不會有損失。只是名義價格下降而已。

第四，官員的利益受損。更是無稽之談，上千萬的別墅你買那是上千萬一分錢不能少，很多官員，紅頂商人，相關利益人購買幾十萬足矣，跌去一半又如何，錢財無損，還能騙個好名聲，何樂不為。

第五，地方*府土地財*，這是真正的和中央在博弈，不過好在中央集權的國家，真動起手來，換人就是了。反正那些錢又不能直接揣到任何一個地方官的口袋里，想別的法子就是了。

第六，造成經濟連鎖反應。那你可以反過來想想，沒有貨幣化房屋的時候，經濟有沒有崩潰，只要工農業沒有收到本質的打擊，經濟維持向好是沒有問題的，而繼續維持房屋業的價格，正是摧毀這些國本的做法。沒有任何一個國家肯長期這么干下去。

第七，城市化進程的誤區。認為城市化是把中國建設成北京，上海，廣州幾個城市，把人都弄來。恰恰相反，*府說的城市化是把現在落后的地區建設成新興村鎮，或許存在短期的房屋炒作抬價行為，但是長期看來，這張餅攤薄后，緩跌的趨勢非常明顯。

第八，地王頻出，怎么可能崩盤。正是因為這個“頻出”，才預示了*府的英明，先看看地王都是什么企業拿到吧，國企吧，那就是建立了所謂的安全緩沖帶。跌與漲的主動權被收到*府手里去了。如果都是私企，民企拿到地王那才是要暴漲的前兆。*府這么做2手準備，如果可以繼續高價賣，就高價出售，何樂不為，如果不可以延續或者找到了新出路，就打壓，國企的后門反正通著銀行的前門，無所謂債務問題的。這倒是只有我國可以使用的利器。做平帳目就是了，不會少什么，兩邊的利益都占盡了。

其他比如游資，外資什么的都不值一哂，扔在中國經濟這條大船里，一個角落而已。另外，中國人的收入儲蓄比較高，雖然錢不多，抗風險能力還是不差的，這點比美國，歐洲人強一些，只是后續保障差一些，自己給自己保障就是了。

說了很多，是作為有房者的看法而已，其實對于每個個人，實際對于任何經濟事務的態度，建議你都應該持有多少錢辦多少事的態度，不要把所有的財富放倒一個籃子里，你可以考慮多種方式減少經濟變化對自己生活的影響，比如增加儲蓄，余錢才拿出來買房，買股票，賣古董什么的。而且，儲蓄外第一理財方式是投資實業，絕不是投資磚頭瓦塊。希望你多考慮這方面。 vvv

6.中國房地產泡沫何時破滅

一種商品超過合理價位的那一部分就是泡沫。

7.一線城市房價大漲中國房產泡沫何時才能破滅

我認為中國房產不可能破滅，中國房地產雖然有泡沫，沒有想象中的那么大，原因如下：

2、中國有一線、二線、中小縣城，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。

7、另外中國*斧也不是當年的日本*斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。

房價泡沫何時破裂

房價的泡沫

1.房價泡沫的泡沫是什么意思

眾所周之，房地產價格具有復合性的特點，它是由房屋等建筑物價格和土地價格共同構成。

房價與地價是緊密聯系的，房價泡沫則與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。

它是房地產業可能出現的泡沫經濟的類型之一。 [編輯本段]其他房地產泡沫類型 1、土地價格泡沫。

由于土地的稀缺性和市場需求的無限性，以及土地市場的投機炒作，將使地價出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。

日本泡沫經濟期間發生的地價暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。

2、房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，如果商品房的供給超過了市場需求，則超過部分屬于供給虛漲，發展到一定程度將構成經濟泡沫，一般以空置率高低評定。

按照國際經驗，商品房空置率位于10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。超過過多，將引起嚴重的供給過剩，房價猛跌，開發商蒙受巨大經濟損失甚至破產倒閉，導致失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。

3、房地產投資泡沫。房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。

在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。

2.房價泡沫指的是什么

時下流傳的房地產泡沫說，往往從不同人嘴里出來的是不同的概念。中國究竟有沒有地產泡沫，見仁見智，亂成一團的主要原因是參照標準問題。平頭老百姓不懂什么是“地產泡沫”；專家學者懂泡沫，依據是房價收入比遠高于國際標準，還有空置率的國際比較；*府部門更懂得“泡沫”意味著什么，所以絕不承認有泡沫，房地產開發商傻呵呵的最樂觀，認為中國房地產是處于快速發展階段，根本沒有泡沫的影子。房地產泡沫說是糾合了許多盲目的、嫉妒的、正義的、邏輯的、理論的、怨憤的、惡毒的、無聊的、惡作劇的等等普羅大眾的情感，已經形成一種公眾輿論。輿論殺人。大千世界，無奇不有。可以隨便找出1000條理由，來說明一項沒來由的事情。我們從近來媒體上闡述地產泡沫的N個方面，來看看泡沫吹起和膨脹的全過程。

本人：其實現在買房總比以后買，按照目前中國形勢看，房價將會持續上升，加之資源逐漸減少，會導致物價上揚，那么商品房會隨之漲價。

3.為什么很多人都說房價是泡沫的

其實怎么說呢，中國人買房的推動力太大了，簡單舉個例子，你想想看，每年要招多少大學生？這些大學生里面有一大半都不是城市的，他們畢業后基本都會在城市安家，加上現在近郊以及農民大量往城市涌入，有人喜歡拿中國的樓市泡沫和美國的比，但是國情根本不一樣的，中國城市化進程才剛開始，農村以及鄉鎮人口起碼是城市人口的3倍，美國有不到兩百萬農民，城鄉從業人口比例是20:1，即城市人口占總人口95%以上。

你想想要是達到沒過那樣的城市化，中國還要多久。

另外，中國官方用CPI統計的通貨膨脹率是5.1%，有很多專業人士統計的怎么也在7.1%以上，也就是說房價每年漲7.1%才算沒有貶值，舉個例子，8幾年的時候買個80平米的房子也許只要2W，倒是那時候買個包子也只要5分錢，現在買個80平米的房子在中等城市大概25-30W，也就翻了10多倍，現在你去買個包子也要8毛錢了起碼，包子價錢也翻了十幾倍。所以我想，長期來說房價只會漲，這只是代表我個人觀點，本人踏入社會不久，認識淺薄，歡迎不同觀點，但是要留點口德。

4.中國房價什么時候泡沫

我認為中國房產不可能破滅，中國房地產雖然有泡沫，沒有想象中的那么大，原因如下：

2、中國有一線、二線、中小縣城，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。

7、另外中國*斧也不是當年的日本*斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。

5.為什么很多人都說房價是泡沫的

你想想要是達到沒過那樣的城市化，中國還要多久。

6.房價泡沫破滅會有什么后果

簡單的說，當商品的價格遠遠背離價值的時候，泡沫就產生了。

大家買商品，大多數情況是按照價值規律來買的，就是購買的價格大致都在商品價值附近浮動，不會出現商品價值不高但價格很高，還出錢買的情況。但是，由于一部分人是炒家，他們并不管價值高低，他們只注重差價，即使高價買了，能再以更高的價格賣出去，他就是賺錢的，他就會買，這樣就產生了泡沫。

還有一部分人，是不論價格多少，都要買房子的，這些人大多數是適婚年齡，急著買房結婚，你可以看到，很多人傾其兩代甚至三代人的積蓄來買房子，這些人也成了房價泡沫的幫兇。這個在中國很普遍，跟國人的傳統思想相關，無法根除。

炒家利用自己的“專業”知識和“專業”眼光買了房子，加價賣給剛性需求的人或者另外的炒家，甚至賣給自己，使得房價節節攀升。導致二手房價有時甚至高于新開盤的房價，并且帶動新盤價格上升。

形成了你追我趕的局面。擊鼓傳花最后接盤的都是剛需人群。

由于一部分剛性需求的人買房子，不理性，沒有考慮自己的購房實力，貸款額度很大，每月的月供占到收入的大部分，導致自身抗擊風險能力降低，一旦家中出事，或主要收入來源發生變故，將面臨斷供風險。最終導致房子被銀行收走。

這是對買房人家庭的災難。然而危害不僅僅如此。

當社會上大多數人都意識到了房價不值那么多錢，而不買房，或者屯、炒房者發現房價已不再上漲，沒有了利潤空間，他們就開始拋售房產，再加上經濟蕭條導致買房者無力還款，被銀行收走低價拍賣，瞬間導致房價崩盤，即泡沫破裂。泡沫破裂危害極大。

因為大家都不買房了，對以房地產為主導的中國經濟是一次巨大的沖擊，所有跟房地產相關的制造業都會倒閉停產，甚至下游的消費品市場也會呆滯。市場呆滯又使得勞動者沒有了收入來源，直接威脅到房貸還款，產生惡性循環。

7.中國房產有多少泡沫

牛刀：中國房價有多少泡沫？

——兼說中房信在納斯達克的退市

網上風傳中房信在納斯達克退市，很多人分析的是盈利模式的問題，這是錯誤的。其本質原因是中國房價的泡沫開始破滅的象征。因為中房信這樣的盈利模式，在歐美投資人看起來是一大笑話。

幾年前，萬科董事長王石曾經一語驚人：萬科超過20%利潤不做。很多吹鼓手們紛紛驚呼，萬科真好，有錢都不賺，超過20%利潤就不做。這不是一種傻逼行為嗎？20%對房地產來說是一種多么大的暴利啊。就這樣，還表揚王石？

萬科當時做的是面向白領階層的四季花城和金色家園這樣的普通住宅，等同于歐美的經濟適用房，但是，其品質遠差于歐美的經濟適用房，甚至遠遠不如西班牙的經濟適用房。他們的利潤是多少，很少超過3%

如此相比，中國房地產的利潤是歐美國家的7倍。就這樣還值得表揚？

美國的經濟適用房，也就是普通住宅覆蓋面達到了大學教授這個層面。很多州*府把300平方左右的別墅也被列為經濟適用房。不用做廣告，很多城市做好房子后，分配給誰，也不用排隊，原來是一個電話，后來是一條短信，現在一條微博，就可以通知到該買的群體前來選購，沒有什么顧問費、廣告費、代理費和其他什么費用。

西班牙呢。這個經適房，跟國內有很大差別。

首先就是，他們價格經濟，但是住的奢侈。面積夠大不過，還帶游泳池，健身房，網球場，和兒童娛樂場所！并且各戶都帶兩個車庫（價格包含在總價里面），精裝修！隔音環保新型材料！（他們法律規定，現新建筑必須使用新型隔音環保材料）。

其次，這個經適房的限制條件！第一，家庭年總收入不能超過三萬五千歐元左右。第二，不擁有其他住房。第三，在兩年半后拿房之前，需要支付五六萬歐元費用（主要是一次性付三四萬，然后每個月三四百歐元。第四，你需要退出，已交款可以全部退還（只扣除百分之一以內的手續費）第五，十五年內不得以高于買入價賣出！

十五年以后，隨便你賣多少！

首先是灰色收入，也就是送給各級官員的辦事費，約占10%至15%

這是公開的支出，卻又是隱秘的，即所謂公開的秘密。大家說一下，中國的老百姓冤還是不冤？為了住房，還要為貪官污吏支付貪腐費用。這是一件多么荒唐的事。

其次是顧問費、廣告費和代理費，約占7%，最高的時候突破10%

這些錢也全部計入房價之中。更為奇怪的是，除了香港，在世界上找不到象世聯地產這樣的專業做地產顧問和代理的上市公司。奇怪的是，易居居然可以到美國上市。

再其次是苛捐雜稅有60多項，約占房價30%左右。有的城市離譜的是，主要新房房源，要找市長批條子，一張條子最多值高達10萬元，也要打入房價之中。有的群起而仿效，搞抽簽活動，抽中了一套房子，喝茶錢就到達10萬至50萬。如此炒作費用也被打入房價之中。這是一件多么荒唐的事。

真正用于房價的成本，只是土地成本和建筑成本。在土地成本之中，很多土地在2009年2010年的許多地王，都是泡沫。土地成本約占房價的30%，如果地價的泡沫大于50%時，轉嫁到房價上高達15%。8%至10%的建筑成本。其余，10%至15%約等于開發商的利潤。剔除建筑成本、土地成本、基本利潤和合理稅費，泡沫的嚴重程度高達50%至60%之間。

中房信的退市，只是表明房價當中的部分泡沫的破滅。隨之下來，再加上目前同等片區的土地價格已經下降40%，甚至更多，表明土地泡沫的破滅。減稅運動開始后，直接可下調房價20%左右。灰色收入在房價下降的通道上，這些貪官污吏也不敢再貪了，直接下拉房價10%至15%

房價的泡沫