甘肅省對于房地產企業所得稅預繳的規定

1. 房地產企業所得稅填報

2. 房地產企業所得稅特點

房地產企業所得稅填報

1. 房地產企業所得稅月（季）申報表A類如何填寫

一、營業收入，營業成本，實際利潤額等這些數據從哪里來？和帳本哪些數據有關？ 1、這些數據可以從“利潤表”中得出，也可以從明細賬中得出。

2、營業收入按照“主營業務收入”和“其他業務收入”科目發生額填寫。 3、營業成本按照“主營業務成本”和“其他業務支出”科目發生額填寫，不包括費用、營業稅金及附加在內。

4、利潤總額按照利潤表中的數據填寫。二.有人說營業收入就是本季開票金額，利潤總額看當地所得稅務局要求的利潤率*營業收入，營業收入扣掉利潤總額就是營業成本這樣說是否正確？為什么？ 1、這種說法不正確。

2、如果按收入計算所得稅，屬于核定征收方式。如果按利潤計算所得稅，屬于查賬征收方式。

納稅申報表（A類）屬于查賬征收方式單位申報的表。而納稅申報表（A類）中的營業收入、營業成本、利潤總額之間沒有鉤稽關系。

3、營業收入即包括開票收入，也包括無票（不開票）收入。因此，以開票金額作為營業收入是不正確的。

三、他們之間有何勾稽關系？請看下面：中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）填報說明。四、之前年度虧損本季度盈利是否要交所得稅？如能抵要怎么抵？如果本季度盈利，可以用盈利彌補以前年度虧損，彌補后利潤為虧損的，不交所得稅；彌補后利潤為盈利的，要按彌補后的盈利計算所得稅。

例如：（1）本季度盈利5000元，以前年度虧損額12000元，利潤彌補虧損后為-7000元（5000-12000），不交所得稅。（2）本季度盈利15000元，以前年度虧損額12000元，利潤彌補虧損后為3000元（15000-12000），要按3000元計算所得稅。

中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）填報說明一、本表適用于實行查賬征收方式申報企業所得稅的居民納稅人及在中國境內設立機構的非居民納稅人在月（季）度預繳企業所得稅時使用。二、本表表頭項目： 1、“稅款所屬期間”：納稅人填寫的“稅款所屬期間”為公歷1月1日至所屬月（季）度最后一日。

企業年度中間開業的納稅人填寫的“稅款所屬期間”為當月（季）開始經營之日至所屬季度的最后一日，自次月（季）度起按正常情況填報。 2、“納稅人識別號”：填報稅務機關核發的稅務登記證號碼（15位）。

3、“納稅人名稱”：填報稅務登記證中的納稅人全稱。三、各列的填報 1、“據實預繳”的納稅人第2行-第9行：填報“本期金額”列，數據為所屬月（季）度第一日至最后一日；填報“累計金額”列，數據為納稅人所屬年度1月1日至所屬季度（或月份）最后一日的累計數。

納稅人當期應補（退）所得稅額為“累計金額”列第9行“應補（退）所得稅額”的數據。 2、“按照上一納稅年度應納稅所得額平均額預繳”的納稅人第11行至14行及“按照稅務機關確定的其他方法預繳”的納稅人第16行：填報表內第11行至第14行、第16行“本期金額”列，數據為所屬月（季）度第一日至最后一日。

四、各行的填報本表結構分為兩部分： 1、第一部分為第1行至第16行，納稅人根據自身的預繳申報方式分別填報，包括非居民企業設立的分支機構：實行據實預繳的納稅人填報第2至9行；實行按上一年度應納稅所得額的月度或季度平均額預繳的納稅人填報第11至14行；實行經稅務機關認可的其他方法預繳的納稅人填報第16行。 2、第二部分為第17行至第22行，由實行匯總納稅的總機構在填報第一部分的基礎上填報第18至20行；分支機構填報第20至22行。

五、具體項目填報說明： 1、第2行“營業收入”：填報會計制度核算的營業收入，事業單位、社會團體、民辦非企業單位按其會計制度核算的收入填報。 2、第3行“營業成本”：填報會計制度核算的營業成本，事業單位、社會團體、民辦非企業單位按其會計制度核算的成本（費用）填報。

3、第4行“利潤總額”：填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤等。事業單位、社會團體、民辦非企業單位比照填報。

4、第5行“稅率（25%）”：按照《企業所得稅法》第四條規定的25%稅率計算應納所得稅額。 5、第6行“應納所得稅額”：填報計算出的當期應納所得稅額。

第6行=第4行*第5行，且第6行≥0。 6、第7行“減免所得稅額”：填報當期實際享受的減免所得稅額，包括享受減免稅優惠過渡期的稅收優惠、小型微利企業優惠、高新技術企業優惠及經稅務機關審批或備案的其他減免稅優惠。

第7行≤第6行。 7、第8行“實際已預繳的所得稅額”：填報累計已預繳的企業所得稅稅額，“本期金額”列不填。

8、第9行“應補（退）所得稅額”：填報按照稅法規定計算的本次應補（退）預繳所得稅額。第9行=第6行-第7行-第8行，且第9行 9、第11行“上一納稅年度應納稅所得額”：填報上一納稅年度申報的應納稅所得額。

本行不包括納稅人的境外所得。 10、第12行“本月（季）應納所得稅所得額”：填報納稅人依據上一納稅年度申報的應納稅所得額計算的當期應納稅所得額。

按季預繳企業：第12行=第11行*1/4 按月預繳企業：第12行=第11行*1/12 11、第13行“稅率（25%）”：按照《。

2. 如何填制房地產企業納稅申報表

一、填報總體思路地產行業納稅申報貌似復雜，但事實上只要實務操作中把握填報原則、理清填報思路，即可化繁為簡。

該填報思路可以概括為二十二個字：“預繳兩步調、匯繳三步調。未完工年度調整，完工年度轉回。”

現將具體實操詳述如下：二、填報詳述（一）未完工年度 1、預繳申報（調增預計毛利，調減預交稅金）根據《國家稅務總局等報表的公告》（國家稅務總局公告2011年第64號）的規定，從今年第1季度開始，納稅人的季度申報將辭舊迎新。與以前舊表相比，該表未發生實質性變化，主要是將《國家稅務總局關于填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）等文件的規定細化為申報表的行次，整體顯得更緊扣*策，科學合理。

但美中不足之處，新表依然未考慮地產行業的個性化問題，因此，季度申報表的填表工作依然需要變通處理。 2、年度匯算清繳（調增預計毛利、調減預交稅金、調整三項費用扣除基數）地產行業在匯算清繳時，有三處不同于一般行業的申報表特殊處理，分別為：毛利調整；預繳營業稅及附加和預繳土增稅調整；業務招待費和廣宣費的扣除。

因此，地產行業除了需遵循一般行業的申報表填報規則，還需進行三步獨特調整。現分述如下：第一步：預計毛利額的調整地產企業在未完工年度收到的預售款，會計處理為：借：銀行存款貸：預收賬款根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）的規定，銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

該預計毛利額填報于納稅申報表附表三第52行“五、房地產企業預售收入計算的預計利潤”第3列進行納稅調增。第二步：預繳稅金的調整地產企業在未完工年度預繳的營業稅金及附加和預繳的土地增值稅，會計處理為：借：應交稅金——應交營業稅及附加、土地增值稅（預交）貸：銀行存款也有個別企業會計處理為：借：長期待攤費用等貸：應交稅金——應交營業稅及附加、土地增值稅（預交）借：應交稅金——應交營業稅及附加、土地增值稅（預交）貸：銀行存款上述預交稅金未進入會計損益科目核算，但企業所得稅前允許扣除，因此，該預交稅金應做納稅調減處理。

在具體申報表填報上，有以下幾種處理方式，在地方稅務局未做明確的省份，納稅人可以自行選擇一種適合的方式。（1）北京模式調減在附表三第19行進行，即填入附表三《納稅調整項目明細表》第19行“其他”欄第4列“調減金額”。

（2）天津模式調減在附表三第52行進行，即將“房地產企業銷售未完工開發產品取得的收入*適用計稅毛利率-房地產企業銷售未完工開發產品繳納的營業稅金及附加”，填入《中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表（a類）》附表三《納稅調整項目明細表》第52行第3列“調增金額”。（3）大連模式調減在主表第3行“營業稅金及附加”中進行，即直接將預交的稅金（營業稅金及附加、土地增值稅）填入該行。

第三步：三項費用扣除基數調整新31號文較之老31號文最重要的理念變化為，新31號文摒棄了預售收入的概念，規定凡是通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。因此在未完工年度，由于地產企業已經確認收入，其發生的三項費用允許稅前扣除。

但由于現有的納稅申報表不支持，需要地產企業做變通處理。現有幾種變通模式：（1）北京模式企業取得的銷售未完工開發產品收入額，年度匯算清繳申報時填報在《企業所得稅年度納稅申報表》（a類）第1行“營業收入”欄和附表一（1）《收入明細表》第4行“銷售貨物”欄及附表三《納稅調整項目明細表》第19行“其他”欄第4列“調減金額”。

（2）沈陽模式對符合條件的預售收入暫填入年報附表一（1）第十六行“其他視同銷售收入”行，實現計提業務招待費、廣告費；同時對應的成本暫填入年報附表二（1）第十五行“其他視同銷售成本”行。（3）青島模式當年度取得的預售收入按照規定的計稅毛利率計算得到的預計利潤填入附表三第52行第3列。

會計確認的預售款作為計算基礎計算出的當年可以扣除的業務招待費和廣宣費填列在附表三第40行第4列并特別注明“預售款項計算扣除金額”。（4）大連模式 “銷售未完工開發產品取得的收入”計入年度納稅申報表附表八《廣告費和業務宣傳費跨年度納稅調整表》第4行“本年計算廣告費和業務宣傳費扣除限額的銷售（營業）收入”。

（二）完工年度 1、季度預繳（調減預計毛利、調增預交稅金） 2、匯算清繳（調減預計毛利、調增預交稅金、調整三項費用扣除基數）在完工年度，會計上將預收房款確認為收入，同時結轉成本。在企業所得稅上，企業應結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度應納稅所得額。

地產行業依然可以通過三步調整完成其個性申報，該三步實質均為未完工年度調整數據的轉回。第一步：預計毛利額的調整在完工年度，企業會計處理：借：預收賬款貸：主營業務收入借：主營業。

3. 房地產企業所得稅怎么預繳

企業所得稅采取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。

但，一直存在兩種觀點。一種觀點認為房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。

另一種觀點認為應直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅。兩種觀點的存在，使廣大房地產企業在預繳季度企業所得稅時無所適從。

那么，房地產企業究竟應該如何預繳企業所得稅呢？首先，根據《企業所得稅法》及其實施條例規定，企業所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產開發企業因其開發產品周期長，并且存在對未完工產品——房屋預先進行銷售，收取預收款現象。

因此，《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。毛利額顧名思義應當是營業收入減去營業成本后的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產企業預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題。

如果季度內有完工產品收入和其他收入并且產生了實際利潤額，而僅按照預計毛利額預繳企業所得稅，明顯少繳了企業所得稅，因此，季度預繳企業所得稅的應納稅所得額應包含季度利潤額。其次，《國家稅務總局關于印發〈中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2008]44號）規定，“利潤總額”填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。

也就是說房地產開發企業預計利潤額，只是月（季）預繳所得稅的計稅依據“利潤總額”的其中的一部分，而不是其全部。再其次，根據《國家稅務總局關于填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）規定，《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。

從國稅函[2008]635號文的規定看，以前年度虧損在季度預繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。綜合以上理由，筆者認為，房地產開發企業直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅的觀點是錯誤的，房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。

4. 房地產企業如何預繳企業所得稅呢

首先，根據《企業所得稅法》及其實施條例規定，企業所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。

房地產開發企業因其開發產品周期長，并且存在對未完工產品——房屋預先進行銷售，收取預收款現象。因此，《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

毛利額顧名思義應當是營業收入減去營業成本后的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產企業預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題。如果季度內有完工產品收入和其他收入并且產生了實際利潤額，而僅按照預計毛利額預繳企業所得稅，明顯少繳了企業所得稅，因此，季度預繳企業所得稅的應納稅所得額應包含季度利潤額。

其次，《國家稅務總局關于印發〈中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2008]44號）規定，“利潤總額”填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。也就是說房地產開發企業預計利潤額，只是月（季）預繳所得稅的計稅依據“利潤總額”的其中的一部分，而不是其全部。

再其次，根據《國家稅務總局關于填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）規定，《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。從國稅函[2008]635號文的規定看，以前年度虧損在季度預繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。

綜合以上理由，筆者認為，房地產開發企業直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅的觀點是錯誤的，房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。

5. 房地產企業預征所得稅

房地產企業所得稅預征的稅務處理一、.未完工開發產品的稅務處理國稅發[200631號文規定摘要：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

預計計稅毛利率由國家稅務總局進行了明確摘要：經濟適用房其預售收入的計稅毛利率不得低于3%；非經濟適用房開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%；位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。；位于其他地區的，不得低于10%。

國稅發[200631號文和[200383號文規定的不同點在于，將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率。營業利潤率和計稅毛利率是不同的兩個概念摘要：營業利潤=預售收入-計稅成本-營業稅金及附加-期間費用；營業利潤率=營業利潤/營業收入；計稅毛利=營業收入-計稅成本；計稅毛利率=計稅毛利/預售收入。

采用營業利潤率預計企業所得稅應納稅所得額直接并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，并在當初不再考慮期間費用支出的多少；而采用計稅毛利率是將取得的預售收入乘以計稅毛利率后的毛利減去當期實際發生的和之相關的期間費用、稅金及附加（按預售收入計征繳納的稅金及附加）。采用計稅毛利率法更加科學、合理、合法摘要：營業利潤率法在取得預售收入的當期卻不考慮納稅人實際發生的費用、稅金及附加，一律實行統一比例，對完工后還應當對以前發生的費用、稅金及附加進行“秋后算賬”，從而給納稅調整會帶來很多的麻煩；計稅毛利率法，對實際發生的費用、稅金及附加，已于發生的當期依法在企業所得稅前扣除，待開發產品完工后只需考慮產品的計稅成本新問題。

當期未完工開發產品的稅務處理如下摘要：當期計稅毛利額=當期預售收入*預計計稅毛利率當期應納稅所得額=當期毛利額—當期期間費用—當期已交稅金及附加當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額*33% 二、完工開發產品的稅務處理國稅發[200631號文規定摘要：開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額和其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。

凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。? 國稅發[200631號文和[200383號文規定的不同點在于，從稅收的角度明確了開發產品的完工標準、計稅成本和收入確認的原則，促使企業按規定及時地將預售收入確認為實際銷售收入，同時結轉其對應的計稅成本。

對此，納稅人應高度重視，避免由于開發產品完工，不及時將預售收入確認為實際銷售收入、結轉其對應的計稅成本，而被主管稅務機關確定或核定其計稅成本，帶來稅收上的風險。完工開發產品的稅務處理如下摘要：實際銷售收入毛利額 =預售收入確認的實際銷售收入—計稅成本（預售收入相對應的成本）預售收入毛利額=當期預售收入*預計計稅毛利率完工年度應納稅所得額=實際銷售收入毛利額—預售收入毛利額—當期應納稅所得額當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額*33% 三、所得稅預征操作案例及注重的事項【案例摘要：某房地產開發有限公司2005年初開發“普通住宅”項目，整個工程于9月底完工，10月份投入使用。

當年發生經濟業務如下摘要：一季度發生期間費用15萬元，收到預售收入200萬元，“預收帳款”余額200萬元；二季度發生期間費用8萬元，收到預售收入400萬元，“預收帳款”余額600萬元；三季度發生期間費用17萬元，收到預售收入408萬元，“預收帳款”余額1080萬元；該項目共發生房屋開發成本1 050（含土地款200、利息支出20）萬元，商品房可售面積為10 000平米，售價0.18萬元/平米。至三季度末累計預售6 000平米。

四季度發生期間費用30萬元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720萬元。該公司適應的稅率摘要：營業稅率5%、城建稅5%、教育費附加3%、土地增值稅預征率0.5%、預計計稅毛利率10%、所得稅稅率33%。

假定該公司無其他調整因素，按季計征交納所得稅計算方法如下摘要：一季度發生期間費用15萬元，營業稅金及附加10.8(200*5.4%)萬元，土地增值稅1(200*0.5%)（萬元），當季應納所得稅計算如下摘要：應納稅所得額=200*10%-15-10.8-1=-6.8（萬元），應納所得稅0。二季度發生期間費用8萬元，累計期間費用23萬元。

累計交納營業稅金及附加32.4(600*5.4%)萬元，累計交納土地增值稅3(600*0.5%)（萬元），當季應納所得稅計算如下摘要：累計預征應納稅所得額=600*10%-23-。

6. 房地產企業根據什么預繳所得稅,如何賬務處理

房地產企業預繳所得稅會計處理

《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），關于未完工開發產品的稅務處理問題中明確：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

房地產開發企業所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。可作如下會計分錄，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。房地產開發產品完工后，企業應及時計算已實現的收入，同時按規定結轉成本，經過納稅調整計算出的所得稅反映在利潤表中，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數表示。若房地產企業在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，筆者認為對預繳的所得稅確認為遞延所得稅資產，并使用“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，繳納時同上，只是在年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅，從“應交稅費——應交所得稅”科目轉入“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，反映在資產負債表中資產類科目中的“遞延稅款”的借方。會計分錄如下，借“遞延稅款——預售房預繳所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。

7. 2018年房地產企業所得稅預交的相關*策

相關*策有：

自2018年1月1日起，當年具備高新技術企業或科技型中小企業資格（以下統稱資格）的企業，其具備資格年度之前5個年度發生的尚未彌補完的虧損，準予結轉以后年度彌補，最長結轉年限由5年延長至10年。

自2018年1月1日至2020年12月31日，對年應納稅所得額低于100萬元（含100萬元）的小型微利企業，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。

企業在2018年1月1日至2020年12月31日期間新購進的設備、器具，單位價值不超過500萬元的，允許一次性計入當期成本費用在計算應納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊。

企業開展研發活動中實際發生的研發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按規定據實扣除的基礎上，在2018年1月1日至2020年12月31日期間，再按照實際發生額的75%在稅前加計扣除；形成無形資產的，在上述期間按照無形資產成本的175%在稅前攤銷。

擴展資料：

根據《企業所得稅法》第九條表明：企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。

企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除；超過年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所得額時扣除。

住建部在國新辦新聞發布會提出，現在具備了建立房地產的基礎性制度和長效機制的條件。兩會*府工作報告也明確加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

參考資料來源：中國產業信息-2018年中國房地產行業*策分析

參考資料來源：百度百科-中華人民共和國企業所得稅法

8. 房地產企業預征的企業所得稅怎么算

企業所得稅采取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。

如果季度內有完工產品收入和其他收入并且產生了實際利潤額，而。企業所得稅采取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。

房地產企業所得稅特點

1. 房地產稅收的特點有哪些

提供你一些稅種及計算辦法，看看對你是否有用：

營業稅按營業收入5%繳納；

城建稅按繳納的營業稅7%繳納；

教育費附加按繳納的營業稅3%繳納；

地方教育費附加按繳納的營業稅2繳納%；

土地增值稅按轉讓房地產收入扣除規定項目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%,40%,50%,60%等不同稅率）；

建安合同按承包金額的萬分之三貼花；

購房合同按購銷金額的萬分之五貼花；

城鎮土地使用稅按實際占用的土地面積繳納（各地規定不一，XX元/平方米）；

房產稅按自有房產原值的70%*1.2%繳納；

車船稅按車輛繳納（各地規定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）；

企業所得稅按應納稅所得額（調整以后的利潤）繳納（3萬元以內18%,3萬元至10萬元27%,10萬元以上33%）;

發放工資代扣代繳個人所得稅

2. 房地產企業所得稅

國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知國稅函【2008】第299號

作者：佚名文章來源：本站原創點擊數：90 更新時間：2008-4-17 10:08:04 文號：房地產

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為貫徹落實新的企業所得稅法，確保企業所得稅預繳工作順利開展，經研究，現就房地產開發企業所得稅預繳問題通知如下：

一、房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

二、預計利潤率暫按以下規定的標準確定：

（一）非經濟適用房開發項目

1.位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城區和郊區的，不得低于20%。

2.位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15%.

3.位于其他地區的，不得低于10%。

（二）經濟適用房開發項目

經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發<；經濟適用房管理辦法>；的通知》（建住房[2004]77號）等有關規定的，不得低于3%。

三、房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函[2008]44號文件附件1）第4行“利潤總額”內。

四、房地產開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批準經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定執行。

五、本通知適用于從事房地產開發經營業務的居民納稅人。

六、本通知自2008年1月1日起執行。已按原預計利潤率辦理完畢2008年一季度預繳的外商投資房地產開發企業，從二季度起按本通知執行。

國家稅務總局

二○○八年四月七日

3. 企業所得稅的特點及功能是什么

企業所得稅是對企業的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。

它是由1994年以前的國營企業所得稅、集體企業所得稅和私營企業所得稅合并演變過來的，為下一步統一內、外資企業所得稅奠定了基礎。統一稅率。

稅制改革后，將三個內資企業所得稅（國營企業所得稅、集體企業所得稅、私營企業所得稅）進行合并、調整，稅率形式和稅負水平的統一，改變了過去稅率分設、稅負不平的狀況，為不同所有制企業的競爭創造一個比較平等的環境。統一稅前扣除項目。

改變了過去稅前扣除項目各異，造成稅負不平、管理混亂的狀況，基本上使不同經濟性質的企業稅前扣除項目和標準一致，從而有利于企業所得稅的征管。擴大稅基。

取消了原來實行稅前還貸和單項留利免予計稅的做法，從而保證了企業所得稅稅基的穩定。明確應納所得額與會計利潤分離。

明確應納所得額與財務會計制度適度分離原則，這是形成所得稅會計的最基本的原因。

4. 企業所得稅的特點有哪些

企業所得稅的特點：（1）計稅依據為應納稅所得額企業所得稅的計稅依據，是納稅人的收入總額扣除各項成本、費用、稅金、損失等支出后的凈所得額，它不等于企業實現的會計利潤額。

（2）應納稅所得額的計算較為復雜企業所得稅以凈所得為計稅依據，因此，應納稅所得額的計算需涉及一定時期的成本、費用的歸集與分攤。由于*府往往將所得稅作為調節國民收入分配、執行經濟 *策和社會*策的重要工具，為了對納稅人的不同所得項目實行區別對待，需要通過不予計列項目，將某些收入所得排除在應稅所得之外，由于以上兩方面的原因，應納稅所得額的計算程序較為復雜。

（3）征稅以量能負擔為原則企業所得稅以納稅人的生產、經營所得和其他所得為計稅依據，貫徹了量能負擔的原則，即所得多、負擔能力大的，多納稅；所得少、負擔能力小的，少納稅；無所得、沒有負擔能力的，不納稅。這種將所得稅負擔和納稅人所得多少聯系起來征稅的辦法，便于體現稅收公平的基本原則。

（4）實行按年計征、分期預繳的征收管理辦法通過利潤所得來綜合反映企業的經營業績，通常是按年度計算、衡量的。所以，企業所得稅以全年的應納稅所得額作為計稅依據，分月或分季預繳，年終匯算清繳，與會計年度及核算期限一致，有利于稅收的征收管理和企業核算期限的一致性。

5. 所得稅的主要特點

第一：通常以純所得為征稅對象。

第二：通常以經過計算得出的應納稅所得額為計稅依據。

第三：納稅人和實際負擔人通常是一致的，因而可以直接調節納稅人的收入。特別是在采用累進稅率的情況下，所得稅在調節個人收入差距方面具有較明顯的作用。對企業征收所得稅，還可以發揮貫徹國家特定*策，調節經濟的杠桿作用。第四：應納稅稅額的計算涉及納稅人的成本、費用的各個方面，有利于加強稅務監督，促使納稅人建立、健全財務會計制度和改善經營管理。

在新中國成立以后的很長一段時間里，所得稅收入在中國稅收收入中的比重很小，所得稅的作用微乎其微，這種狀況直到改革開放，特別是20世紀80年代中期國營企業利改稅和工商稅制改革以后才得以改變。中國現行稅制中的所得稅稅類稅收包括企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅等3個稅種。

中國企業所得稅納稅人在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（以下統稱企業）為企業所得稅的納稅人（個人獨資企業、合伙企業除外）。

居民企業應當就其來源于中國境內、境外的所得繳納企業所得稅。（居民企業，是指依法在中國境內成立，或者依照外國（地區）法律成立但實際管理機構在中國境內的企業。）

非居民企業在中國境內設立機構、場所的，應當就其所設機構、場所取得的來源于中國境內的所得，以及發生在中國境外但與其所設機構、場所有實際聯系的所得，繳納企業所得稅。（非居民企業在中國境內未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯系的，應當就其來源于中國境內的所得繳納企業所得稅。

非居民企業，是指依照外國（地區）法律成立且實際管理機構不在中國境內，但在中國境內設立機構、場所的，或者在中國境內未設立機構、場所，但有來源于中國境內所得的企業。

中國所得稅率企業所得稅的稅率為25%。此外為了重點扶持和鼓勵發展特定的產業和項目。規定了兩檔優惠稅率：20%和15%。

從性質上看，對所得收益的分類可以分為四類：

所得稅—個人所得稅、法人所得稅等；

利得稅—資本利得（資本活動帶來的）；

收益稅—土地收益，房產收益；

社會保險稅（對個人所得的一種扣除）。

6. 房地產開發企業的會計有什么特點,需要注意什么

和所有的企業一樣，但房地產企業可能會更加突出的是資金的運用和稅負的籌劃。

因為房地產企業的產品金額巨大且關系到一個城市的規劃和建設，開發需要的資質和許可證的取得是有其明顯的行業特點的；其建設期一般都超過1年或接近1年，銷售的時點需要得到監管部門的特別批準，因為最大的投入是土地，而取得土地的方式只能通過招標的形式，招標是要求提供相當金額的投標保證金，那么資金的運作是財務部門必不可少的籌劃內容。

由于房地產企業的預收賬款即要在收款當期即繳納營業稅等流轉稅，在確認了收入的當期，估計所對應的房產成本，在此基礎上估計應繳納的所得稅，對于成本的估計金額直接影響了相應期間的所得稅的計繳金額，所以對于總體成本的估計（取決于對所有簽訂以及擬簽訂的有關成本的合同）就顯得格外重要。自然，相關對于估計數對所納稅額的影響也是必須考慮清楚的。

但在所有稅種中，對房地產企業影響最大的土地增值稅的籌劃，必須詳細閱讀《土地增值稅》的計稅方式不同給企業帶來的影響數的差異，而在項目開始時和進行中是需要不斷思考的。