榮觀房產網1.為什么莫斯科房價20年瘋漲77倍
【商品房】俄羅斯房價走到現在，也經歷了痛苦的波折。蘇聯解體后葉利欽上臺，這俄聯邦第一任總統卻沒給老百姓留下什么好印象，其中一大原因就在于房子。改頭換面的俄羅斯在經濟發展上發生了顛覆性變化，由計劃經濟急速轉為市場經濟。*府將蘇聯時期的福利房免費轉給個人，同時鼓勵私人建房，以此為基礎刺激房地產市場經濟的形成，從此房產私有化開始。
【新貴階層】1992年俄羅斯在全國推行市場經濟。一部分人利用*策倒賣國家資源一夜暴富，被稱為“俄羅斯新貴”，同時這些人大量購買房產資源形成壟斷，致使房價迅速上漲，這一時期伴隨著盧布的惡性通貨膨脹，人們急于將“燙手”的盧布換成不動產也推動了房價上漲。此時的俄羅斯人比蘇聯時期過的更加艱難。
【最貴的城市】到1995年俄羅斯首都莫斯科成為世界上房子最貴的城市之一，并在此后幾年穩居世界房價前五位。1996年初-1999年之間，房地產市場規模沒有擴大，房價隨著經濟出現了幾次波動，直到1998年經濟危機之后，房產市場規模才真正縮小，帶動了房價的暫時下降。
【買房成夢】俄羅斯貌似強大，但社會內部卻是問題叢生，工業結構問題，養老教育問題和居民住房問題使得這個大國累的氣喘吁吁。俄羅斯雖然擁有世界上最廣闊的土地，但還是有很多人沒有房子住，甚至不少人流落街頭。和中國、印度等世界很多發展不均衡國家一樣，如何解決大城市年輕人的住房問題，成了一項充滿挑戰的大工程。大城市承載了年輕人太多的夢想，而現在還只是一個夢。（來源：米談天下）
【房價回落】2014年至今，在西方國家制裁下，盧布大幅度貶值，俄羅斯房價也受到了影響。貨幣大幅貶值之下，莫斯科也退出了全球十大高消費城市之列。2015年，莫斯科的平均房價約合35000-40000元人民幣/平方米（莫斯科人均月收入僅相當于5000元人民幣），中型城市約為10000-15000元人民幣/平方米，小型城市2500-6000元人民幣/平方米，地區之間房價差距不小。
【普京出拳】2000年克科勃出身的普京帶著人民的期盼執掌俄羅斯。他一方面整頓市場打擊寡頭，另一方面對國家住房*策做了全方位規劃，“我們不能賣掉了國家的資源，卻讓人民生活在貧民窟里。”2007年，普京提出新構想：每年至少建1-1.3億平米居民住房，要提高住房基金改善人民住房條件！普京給了俄羅斯人希望，但住房問題依然很嚴峻，面對現實，有人說普京只是一個會說“好話”的*客。
【舊房修繕】俄羅斯30億平方米住宅面積中有一半以上需要維修，有些房屋從建成大約有40-50年沒有維修過，都是蘇聯時期留下的老房子。有些人雖然有房子住，但這些房子早已劃入危房的行列，為了對此類房屋進行修繕俄羅斯*府也投入了相當一部分資金。
【官商勾結】普京上臺以后雖然俄羅斯社會環境得到很大改善，但腐敗現象仍很嚴重，特別是房屋不動產市場。一些官員利用國家*策漏洞建立了自己的關系網，和一些建筑公司“互惠互利”。大城市的房價比實際價值竟然高3倍，就連新西伯利亞常年寒冷的城市當時一套房子也要一百萬盧布。銀行也來湊熱鬧，從2001年開始一些銀行通過子公司收購二手房之后高價賣出，造成二手房價居高不下，一度超過新房價格。
【莫斯科房價世界第二高】俄羅斯人期盼工資漲了之后再買房，可沒想到房價比工資漲的更快。2009年，首都莫斯科住房均價已經漲到5000美元/平方米，2012年達到5902美元（約合3.66萬人民幣），莫斯科市中心達到9280美元。從1991年蘇聯解體莫斯科的房價漲了大約77倍，一度成為全世界房價第二高城市。相比之下，第二大城市圣彼得堡的房價要比莫斯科低一倍左右，而其他城市的房價約等于中國各省會的房價，還算可以接受。
2.為什么莫斯科房價20年瘋漲77倍
蘇聯解體后葉利欽上臺，這俄聯邦第一任總統卻沒給老百姓留下什么好印象，其中一大原因就在于房子。
改頭換面的俄羅斯在經濟發展上發生了顛覆性變化，由計劃經濟急速轉為市場經濟。*府將蘇聯時期的福利房免費轉給個人，同時鼓勵私人建房，以此為基礎刺激房地產市場經濟的形成，從此房產私有化開始。
1992年俄羅斯在全國推行市場經濟。一部分人利用*策倒賣國家資源一夜暴富，被稱為“俄羅斯新貴”，同時這些人大量購買房產資源形成壟斷，致使房價迅速上漲，這一時期伴隨著盧布的惡性通貨膨脹，人們急于將“燙手”的盧布換成不動產也推動了房價上漲。
此時的俄羅斯人比蘇聯時期過的更加艱難。到1995年俄羅斯首都莫斯科成為世界上房子最貴的城市之一，并在此后幾年穩居世界房價前五位。
1996年初-1999年之間，房地產市場規模沒有擴大，房價隨著經濟出現了幾次波動，直到1998年經濟危機之后，房產市場規模才真正縮小，帶動了房價的暫時下降2014年至今，在西方國家制裁下，盧布大幅度貶值，俄羅斯房價也受到了影響。貨幣大幅貶值之下，莫斯科也退出了全球十大高消費城市之列。
（請記住，這個下跌是相對于人民幣，而不是盧布，用盧布計價的話是上升的） 2015年，莫斯科的平均房價約合35000-40000元人民幣/平方米（莫斯科人均月收入僅相當于5000元人民幣），中型城市約為10000-15000元人民幣/平方米，小型城市2500-6000元人民幣/平方米，地區之間房價差距不小。
3.為什么莫斯科的房價和物價消費水平是世界上最高的
對于想在莫斯科買房的人而言，刊登售房信息的報紙就像*事戰報一樣。
用俄羅斯《勞動報》的話說，每條信息對購房者的錢包都是一個打擊。莫斯科的房價為什么這么高？地產商的利潤究竟有多大？俄羅斯《消息報》近日對此進行了披露。
“莫斯科速度” 近年來，莫斯科的房地產市場一直處于“牛市”，今年年初莫斯科平均房價還只有每平方米2800多美元，截至6月底，均價已經超過每平方米3500美元，增幅高達25%，這種創紀錄的房價提升速度已經超過莫斯科居民的心理承受底線，被戲稱為“莫斯科速度”。有的俄羅斯朋友開玩笑說，現在莫斯科不是拉達開得比火箭快，而是房價漲得比火箭快。
與其他大城市的房價相比，莫斯科也位居前列。在世界各大首都中，倫敦房價最高，達每平方米13000美元，巴黎每平方米8500美元居世界第二，莫斯科以每平方米3500美元的價格進入三甲行列。
俄羅斯第二大城市圣彼得堡的房價僅為莫斯科的一半，最便宜的南部聯邦區每平方米房價僅為700美元。 房價是怎么構成的 建造成本每平方米大約1000美元。
根據《消息報》對莫斯科房地產專家進行的問卷調查顯示，莫斯科新商品房的建造成本只有每平方米700美元，其中地皮價格占了相當大的部分。據《俄羅斯報》11日報道，現在連莫斯科近郊的土地也漲到了每平方米70美元以上。
如果加上工程管道費用每平方米300美元，商品房的造價就是每平方米1000美元左右。 市*份額——每平方米400美元。
市*份額是房地產開發商必須支付給莫斯科市*府的一筆費用。由于聯邦法律未對此作出規定，因此莫斯科市*府可以自行與地產商敲定“游戲規則”。
一般而言，新建住房的40%要劃歸莫斯科市*府支配，而開發商一般會用現金“贖回”這部分商品房，并將這部分成本轉移到其他購房者頭上。這樣，每平方米又多了400美元的成本。
官員回扣——每平方米400美元。據統計，莫斯科從規劃到準許蓋房的全部手續辦下來要獲得200多個“同意”，這樣一來就給大量手腳不干凈的官員索賄開了方便之門。
“物美價廉的住宅”國家項目負責人、俄*府地區發展部長雅科夫列夫指出，官員們從住房項目中得到的回扣超出成本的30%。這樣一算，成本又增加了大約400美元。
銀行貸款——每平方米100美元。莫斯科的房地產開發也大多靠銀行貸款來支持。
據巴爾克利建筑公司總裁列昂尼德·卡茲涅茨透露，一般而言，銀行貸款利率平均為10%—15%。這樣加上貸款利息在內，每平方米成本又增加了100美元。
建筑廠商利潤——每平方米200美元。莫斯科房地產的基本操作模式也是分包制，投資商將項目承包到大的建筑公司，這些建筑公司再將項目拆解分包給一些小的建筑商具體承建。
根據《消息報》的調查，建筑商的利潤一般在每平方米200美元左右。 銷售商利潤——每平方米100美元。
在莫斯科，開發商一般會與一家銷售公司簽訂合同，一次性將所有住房交給該公司處理，銷售商獲取傭金。據《消息報》調查，一般而言，銷售商的傭金大概是房價的4%左右，而開發商與銷售商簽訂的合同價格要低于目前莫斯科房價平均水平，大概在每平方米3000美元左右，因此房價中又加入了這100多美元。
此外，開發商還需要交納各種稅收，如0.3%的建筑土地稅，13%的所得稅等。刨去以上林林總總，余下的都落入開發商腰包成為了利潤。
莫斯科的房價還會上漲 莫斯科人對飆升的房價很不滿意，甚至流傳著買房如打仗的說法。為了省錢，很多人開始選擇到大環外買房。
幸好對于幾乎每家都有車的莫斯科人來說，遠點不是什么大問題。 盡管如此，此間很多預測仍然認為莫斯科的房價還會上漲。
分析認為：首先，莫斯科人有買房的愿望。據《新消息報》報道，65%的俄羅斯人希望改善自己的居住條件。
其次，莫斯科人有購買住房的實力。莫斯科購房抵押貸款的平均數額在6萬美元左右，月收入在2000美元左右的家庭通過抵押貸款就可以購買一處價值8萬美元左右的住宅。
而據《俄羅斯商業渠道》報道，莫斯科月收入在2000美元左右的家庭大約占15%到18%，即150萬人到200萬人左右。最后，莫斯科商品房仍然處于供不應求狀態。
據米昂不動產公司統計，今年上半年，莫斯科最受歡迎的、價值不超過15萬美元的房源至少下降了50%。與此同時，莫斯科新建住房的面積遠遠不足以應付需求。
俄地區發展部正在設法抑制房價無限上漲，其辦法很簡單，即對擁有兩套或兩套以上住房的業主開征高額稅收，或者提高其養護“多余”住宅所交納的費用。《共青團真理報》評論認為，各級官員越是說住宅價格要讓百姓接受，價格就越上漲。
住房貸款體系不健全、建設數量不足、開發商壟斷經營、基礎設施和國家住宅公用設施老化等問題是造成這一現象的罪魁禍首，不解決這些問題，其他措施都只能是隔靴搔癢。