榮觀房產網1.2018年中國房價預測
2018年房價預測：
GDP算法改革
從前，買房人猜測房價不會跌的重要理由是：因為中國經濟發展的需要，特別是每年的GDP增速是硬性要求，而房地產是GDP的支柱，房價一旦下降整個房地產行業將陷入動蕩，所以*府不會允許房價下降。
7月5日，國家統計局發布了關于改革研發支出核算方法、修訂國內生產總值核算數據的公告。
改革后，GDP的核算方法將由生產核算法改為支出核算法。在支出核算法下，過去未曾被納入統計范圍，但在經濟生產中的比重越來越大的一些行業，將被納入統計。新被納入統計范圍的行業，將帶來大量的GDP，未來很可能成為GDP最重要的支柱之一。所以，有了更粗的大腿，地方*府何必還抱著老胳膊老腿呢？
國家的貨幣和信貸*策
中國房價跟市場中流通的貨幣數量基本保持同方向變化：貨幣多，房價漲；貨幣少，房價跌。一旦*府控制住貨幣和信貸，房價必將受到影響。曾有專家梳理過中國1990年到2012年數據，得出的結論是房價的漲幅與M2增長率的相關性高達71%。房價上漲的最大驅動力并不是需求，而是貨幣。
收緊貨幣最重要的手段，就是加息。現在5年以上銀行貸款基準利率僅為4.9%，達到近30年歷史最低點。
加息后，沒有房的買房更難了。利率提高，收入不提高，還貸能力降低，自然更難貸款買房。有多套房的還貸更難了。他們會賣出富余的房子。這樣，在房地產庫存量巨大的情況下，又增加了這些存量房，供給將大大多過需求。
房產稅
不動產登記完成后，如果房產稅在全國各地鋪開，購房人群的心理會發生變化。首先，原來沒有房子正在猶豫要不要買房的“騎墻派”會考慮到買房后房產稅對自己的影響；其次，如果貸款買了一套房，月供壓力不小，還要多了房產稅，有可能趁高點賣掉；再次，此前有多套房產的投資客，會考慮把一些房子出售。
購房剛需人口
我們發現，近四年中在房地產市場最熱、房價漲幅迅猛的2013年，剛需族增長率也是最大的。2017年，剛需族增長速度就將接近0。而從2018年開始，剛需族將每年都在減少，這預示著潛在買房人口的下降，全國房價增速必然下滑。
剛需人口減少是必然的。嗅覺靈敏的投資客看到買房人少了，而且是一年比一年少。投資客會趕在房價高點把房子掛在中介平臺抓緊時機賣出去。買房的少了，賣房的多了，短時間內，房產中介的“客源/房源比”將大幅降低，買房者話語權增強，房價想不降都難了。
2.房價不斷上漲 是房源供應量不足嗎
中國房價從這十年來一路飆升，有關房價上漲的原因，專家們可是眾說紛紜，那么，中國房價上漲的原因，難道是因為供應量不足所致嗎？最近，我看到一組數據顯示：年末中國m2（廣義貨幣）余額97.42萬億元，貨幣存量居世界第一，占全球1/4,1.5倍于美國。
一個重要公式——（m2/gdp）÷人均gdp*1000顯示，中國大量的超發貨幣并沒有流到公眾手中，而是貨幣超發成了吸納民間財富的手段。該公式得出的數值越大，意味著該國貨幣超發量與人均收入的匹配度越低。
中國此項數值高達42.25，位居全世界第二，僅次于印度。除了貨幣超發導致房價物價齊漲，還有一個原因也使房價居高不下：富裕階層的富余資金除了房產，幾乎沒有財富倉庫和出口。
在貨幣過量、富余資金沒有出路的情形下，購房保值幾乎成為有富余資金者自保的唯一方式，哪怕買了沒有人住，空置也要放在那兒，也不會廉價賣。這就是二三四線城市住宅供應過量而房價依舊堅挺的原因。
更不用說地方債在那兒頑強地托市了——樓市不穩，則地方債不穩；地方債不穩，則中國金融不穩。有了以上分析基礎，再來判斷一個最近幾天很火的傳言就很簡單，這個傳言說，有關方面正在研究二套房停貸*策。
如果這個*策真的出臺，那么結果會是：房租上漲；土地出讓大幅度減少，進而導致房價上漲同時地方債不保。還有就是銀行受到兩面夾擊：一方面是地方債還不上來，被迫不斷展期（也就是推遲還款）甚至有可能成為呆壞賬，最后要中央*府埋單——最終結果當然是加印貨幣消化，助長新一輪通脹。
另一方面，是銀行大量的錢貸不出去，尤如炒房變成房東，銀行守著大量的錢無處可貸，等著虧損。
3.30年房價變遷史,是什么決定了房價的漲跌
貨幣供應。
中國已持續多年貨幣增發以至超發，中國M2貨幣供應增長已持續多年在15%以上，在2009年更加沖高至近30%。從任何角度、標準分析都是不可持續的，也直接或間接促成樓市泡沫。截至2017年4月，中國廣義貨幣M2余額達到人民幣159.96萬億元，與1990年的1.53萬億相比，增長104倍余。當月滙率約6.18，換算成美元是25.9萬億，同期美國M2是11.6萬億美元，中國M2遠超美國M2。要知道中國含有水份的GDP不及美國一半，人均GDP相距更大，中美相比已可見中國貨幣超發之巨。
4.中國的房價為什么這么高
因為*府印錢，制造通貨膨脹，讓百姓口袋里的錢變毛！截至2017年4月，中國廣義貨幣M2余額達到人民幣159.96萬億元，與1990年的1.53萬億相比，增長104倍余。
當月滙率約6.18，換算成美元是25.9萬億，同期美國M2是11.6萬億美元，中國M2遠超美國M2。要知道中國含有水份的GDP不及美國一半，人均GDP相距更大，中美相比已可見中國貨幣超發之巨。
國產的貨幣增發，與美版及歐版的QE貨幣寬松不同，美歐是通過公開市場操作買債去增發，中國則主要是半指令式透過內地銀行批出大量貸款，直接促成樓市泡沫。
5.為什么2018年樓市必定暴漲
主要看城市，北上廣房價肯定漲，雙鴨山、酒泉房價肯定不漲。
2017年或今后幾年，一線城市、計劃單列、省會城市、直轄市會漲價，其他城市不會漲太多，原因如下：
1、中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。
2、一個學生，大學畢業，一般都是留在本地，很少有回家鄉的，而大學所在地，一般都是一線二線城市，而留在小縣城的人很少，這就導致人口不斷向大城市流動，自然房價也就更高了。
3、一二線城市，教育水平，生活質量更高，相對來說房價也有增值空間，而小縣城的線房子，自己住還是可以的，如果增值，增值力度不大，除非類似于雄安、通州之類，被天上餡餅砸中的幸福地區。
4、現在的中國城鎮化大約為50%，而城鎮化按照每年1%的增長速度，至少中國的城鎮化應該達到70%。所以至少還要20年時間。所以房價少看也得漲20年。20年以后，北上廣深一線城市的房價可能還會慣性往上漲，中等城市的房價原地踏步，小城市的房價將出現下跌。小鎮和鄉村（尤其是偏遠的鄉村，地處繁華地區的鄉村成為城市的一部分）甚至就消亡了。
6.中國房價未來走勢將如何
中國房價跟市場中流通的貨幣數量基本保持同方向變化：貨幣多，房價漲；貨幣少，房價跌。
一旦*府控制住貨幣和信貸，房價必將受到影響。曾有專家梳理過中國1990年到2012年數據，得出的結論是房價的漲幅與M2增長率的相關性高達71%。
房價上漲的最大驅動力并不是需求，而是貨幣。 收緊貨幣最重要的手段，就是加息。
現在5年以上銀行貸款基準利率僅為4。9%，達到近30年歷史最低點。
2002年是個歷史低點，5年以上貸款基準利率為5。76%。
為使經濟良性發展，央行現在有充足的加息空間。 加息后，沒有房的買房更難了。
利率提高，收入不提高，還貸能力降低，自然更難貸款買房。有多套房的還貸更難了。
他們會賣出富余的房子。這樣，在房地產庫存量巨大的情況下，又增加了這些存量房，供給將大大多過需求。
房產稅 不動產登記完成后，如果房產稅在全國各地鋪開，購房人群的心理會發生變化。 首先，原來沒有房子正在猶豫要不要買房的“騎墻派”會考慮到買房后房產稅對自己的影響；其次，如果貸款買了一套房，月供壓力不小，還要多了房產稅，有可能趁高點賣掉；再次，此前有多套房產的投資客，會考慮把一些房子出售。
如果房產稅支出真的超過房價上漲的收益，那么大家的購房投資理念會發生變化。 從原來認為“房子多就是好”，將變成房子要“少、精、好”。
多套房產，不如一套精品。最后，個體會受到群體的影響而產生對房價風險的恐懼。
當試點在一個城市內，其他城市購房人群只是旁觀者的態度。跟社交網絡的信息傳播類似，當全國都實行房產稅，一個城市的房價下降，這個行情會有傳染性，其他城市房價也撐不住。
購房剛需人口 我們發現，近四年中在房地產市場最熱、房價漲幅迅猛的2013年，剛需族增長率也是最大的。2017年，剛需族增長速度就將接近0。
而從2018年開始，剛需族將每年都在減少，這預示著潛在買房人口的下降，全國房價增速必然下滑。 剛需人口減少是必然的。
嗅覺靈敏的投資客看到買房人少了，而且是一年比一年少。投資客會趕在房價高點把房子掛在中介平臺抓緊時機賣出去。
買房的少了，賣房的多了，短時間內，房產中介的“客源/房源比”將大幅降低，買房者話語權增強，房價想不降都難了。
7.M2貨幣供應量是什么意思M2貨幣
經濟學家根據貨幣的流動性的不同，劃分了不同層次的貨幣概念。
而M1,M2就是指不同層次的貨幣。我們很多人可能都在經濟報道中看過這些，但是不知道具體是什么意思。
M1實際上就是指流通中的貨幣量加上商業銀行的活期存款，這類貨幣具有很強的流動性，隨時可以用來進行支付，所以處在第一個層次。 而M2則是指在M1的基礎上再加上商業銀行的定期存款和儲蓄存款，一般說來，由于定期存款和儲蓄存款都不能隨時支付，所以它的流動性稍微差一些。
這就是M1,M2的含義，希望對于朋友們閱讀經濟文章有幫助。