榮觀房產網1. 房地產的推廣方案怎么寫啊
1，立項 （1）、項目狀況 （2）、開發項目用地狀況調查 （3）、市場需求和競爭分析。
（4）、成本估算 （5）、項目開發組織結構形式和研究 （6）、開發建設及銷售計劃 （7）、項目經濟及社會效益分析 （8）、結論及建議 注：市場需求預測的方法 A、定性預測法 B、定量預測法 初步可行性研究的內容 初步可行性研究又稱“預可行性研究”，內容如下 （1）、初步可行性研究的角度與方法 （2）、識別各種限制條件 2，規劃 定位——宏觀的和微觀的區位調查、分析與選擇； 定性——開發內容和主題的分析與選擇； 定量——開發規模（建設規模與投資規模）的分析與選擇 地產項目規劃設計委托專業建筑設計公司是地產專業化方向的一大進步。但由于商業項目的高度專業化要求，其建筑的規劃設計應選擇專長于商業項目設計的專業公司。
也就好比醫院都是專業機構，但牙醫不會接生，產科醫生不會拔牙一樣，商業設計公司同體育設施、酒店設施的設計一樣，需有專長的專業設計院。 在市場不成熟，開發商沒經驗的上一代產品設計中，少有追求專業特長的設計師篩選，多數委托普通設計公司。
收費的優惠、設計外觀的新奇成為主要考慮。而商業設施內部的功能開發仍停留在空洞的高適應性，及八十年代開始的大型百貨店加室內步行街的做法。
專業化中的專業化是整個建筑行業的趨勢。浦東那些超高層、鋼結構、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經驗的國際公司擔綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結構要求的構筑物也需世界級的專業工程公司把關；高科技類的生態智能建筑必須由Transsolar這樣的專業智能公司來設計。
商業項目若要與國際接軌，也必須走專業化中的專業化道路。在此次法國MAPIC上，中國項目獲獎說明中國項目的專業水準開始得到國際業界的認可。
功能與形式的平衡 大型商業地產項目無疑都是城市的重點項目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設的景觀要求。成為城市地標、時代的名片，不僅僅是*府的要求，也成為了開發商潛意識的追求目標。
綜觀這一代大型MALL的開發，在產品形態中和設計傾向中存在的明顯問題就是過分追求規模和檔次，項目規劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業地產視覺形象上的標新立異。許多項目的規模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標項目比美。
但國家項目由*府買單，與項目直接的收益回報無關，有時長久的國家形象與旅游收入更重要，商業地產項目的經濟合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業地產開發中的功能與形式達到更合理的平衡。
其實，隨著商業地產操作的專業化，商業項目與體驗消費的整合化，商業設計所面臨的復雜性、挑戰性前所未有地加大。對于多種業態在同一空間甚至同一平面內解決人、車、貨、物流的合理組織，設計師既要以專業技術手段滿足不同商家及統一物業的要求，又需創造性地提出有吸引力的空間與界面設計。
可持續發展的空間 作為郊區類型的Mall，特別是一站式消費的大型商業，其交通可達性必以私家車為主。機動車的交通組織和停放成為項目可持續發展的重要指標。
但因整個中國處在開放的探索與經濟高速增長過程中，缺乏有長遠指導意義的規范。目前的Mall項目普遍缺少適應長期發展所需的交通與停車條件。
首先，*府的規范只能滿足目前的消費水準和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標準遠遠低于歐洲商業設施停車標準。其次，中國的機動車擁有量處于一個急速增長的動態過程中。
北京市目前320萬輛機動車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠景規劃發展到700萬輛機動車的設想，不但要靠城市擴路修橋來支持，也需要在商業設施的設計中有所體現。 商業地產項目在選址方面，應盡可能利用城市的軌道交通等市*配套支撐，城市快速干道的聯系也是私家車為主購物流的必要條件。
而在商業設施自身停車的設計中則應考慮足夠的發展空間，在有限的建設面積控制條件下，機械化停車也不失為一種可能性，但除層高應預留足夠外，出入口的計算，停車總量的計算應留有足夠余量。在汽車社會或郊區購物時代，交通方式是制約商業地產可持續發展的重要因素。
結合體驗消費設計 隨著體驗消費的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動被融合到商業設施的設計中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業設施中，無論是原有的還是新建的，一項常年不懈的活動就是在門前的廣場上或在室內的中庭里搞促銷活動，形式包括時裝表演、抽獎、文藝表演，甚至嘉賓對話等。
這一類型的活動已成為商業活動必不可少的一部分，而在建筑的設計中少有考慮，商場主要出入口的人流經常為活動的人群所困。為適應這一趨勢，有些發展獨立設置了表演區域和與購物人流不在同一水平面。
如深圳龍崗商業中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發現這一點的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。
在引進休閑功能的商業項目中，發揮這一主題，創造各式各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情。
2. 房產營銷方案怎么做
銷售周期劃分及策略準備期： 項目立項啟動至項目預售開始之前★ 項目入市的形象導入，認知度從無到有。
宣傳策略：以項目形象宣傳為主，內容包括項目總體介紹、區位及定位發展；媒體以電視、戶外、工地圍擋、售樓處等面向全體市場的媒介宣傳，輔以樓書和銷售單頁。需要《營銷策劃方案評審單》 、《設計任務溝通單》（見銷售前期管理流程、作業指引）售樓處啟用。
蓄客期 ：項目開始接受市場客戶問詢及登記至開盤之前，一般在預售證取得為啟動節點。宣傳策略：項目總體賣點歸納，樣板間開放，首期入市產品介紹。
此期間仍以項目總體賣點宣傳為主，通過直投、售樓處接待客戶、銷售單頁。銷售策略：重點通過蓄客，對來訪來電客戶需求進行統計，在前期市場調查的基礎上具體到本項目客戶的產品需求情況，競爭對手入市周期與產品特點。
為下階段推出產品、定價提供決策依據。需要根據《價格審批流程》完成首期入市產品定價及銷控；銷售團隊接待客戶說辭需以項目銷控表及《銷售手冊》為準。
銷售經理在例會上組織置業顧問分析《客戶來訪登記》中記錄的情況，將結果上報。在開盤前做銷控表及價格表。
預定房源客戶需繳納部分誠意金或定金，簽署認購協議，登記客戶信息。認購協議應包含房源信息、附屬房產信息、誠意金、選房成功與否后續雙方權責等內容。
開盤 ：公開發售房源、簽約開盤不是必須的銷售階段，其目的是促銷和項目宣傳。如果常規銷售已經解決大部分銷售目標的情況下，開盤僅僅是形式，其簽約、收取房款的內容均可以在日常銷售中完成。
開盤工作內容：客戶選房及附屬物、簽約及付款（付款時間也可以另行）、現場宣傳推廣活動。開盤是對銷售方案的執行，本身就是銷售節點的手段之一，不包含策略，重在執行流程。
持續銷售期 ：包含強銷期至常規銷售階段在有前期市場宣傳推廣及客戶積累情況下對現有房源自然銷售。宣傳策略：延續原有宣傳，注意由于產品在建設中，未見全貌因此對項目整體優勢及規劃、景觀等內容需要持續宣傳；同時對項目在售產品具體如戶型、配套以及促銷策略直接傳遞。
上述兩者交替或者伴隨出現。銷售策略：針對現有產品組合，按照銷售目標向客戶推薦，隨著可售房源減少，產品組合有限，需要增加銷售說辭及針對性促銷。
同時不斷累積新客戶，注重客戶關系維護，注意現有促銷策略與下一步推出產品入市策略銜接和避免沖突。銷售價格制定和優惠價格促銷均需根據《價格審批流程》，并妥善填寫審批表格報批及備案。
銷售經理通過例會制度來實時總結銷售的市場機會及抗性，幫助置業顧問即使解決問題。對累積的客戶日常管理，對處于看房、預定、簽約、付款及按揭辦理、已購房等不同階段的潛在客戶、準客戶、老客戶實時統計反饋。
尾盤期 ：項目銷售完成90%左右銷售策略：充分利用項目已有知名度及客戶關系營銷，針對剩余房源分析并針對性的做出促銷*策。控制銷售及宣傳預算，對項目總體營銷目標、預算評估。
除必備崗位外，撤出其他銷售人員。根據《銷售過程管理流程》剩余銷售任務轉物業公司，配置一名客服專員。
價格優惠促銷應按照《價格審批流程》中作業指引進行。◎ 銷控目標與定價銷控與銷售目標分解銷控與定價策略★ 銷控執行銷控作用：通過對項目房源及附屬物的銷售控制，實現銷售速率、價格、產品組合的最優結果，贏得市場和客戶。
目標：1、現有房源的最優組合，根據戶型、面積、位置、單價等差異搭配同期推出。2、優質房源分期入市，促進全部房源的客戶關注度，同時有利于價格調整。
銷控表需隨銷售方案同時報批，分期推出房源時銷控變動或特殊房源銷控采用同樣報批流程。◎ 項目定位依據要素 內容 權重分區域宏觀經濟 經濟發展階段與居民對住宅的需求直接相關，評估地區經濟及人均可支配收入，了解市場屬于初期、緩慢發展、擴張期等。
項目不超越所在地環境 30%項目目標 對項目銷售目標、形象目標左右項目定位。定位需與銷售速度、利潤指標掛鉤。
面向高端市場、中低端市場等細分。 30%潛在客群 客戶需求偏好存在區域差異，群體差異。
定位要針對客群期望并引導該期望落實為具體形象 10%項目產品組合 產品本身塑造和區別客戶群，項目中不同產品可以差異定位，但需要有至少一類產品能主要代表項目，那么主要的項目定位宣傳圍繞代表產品開展。 20%競爭環境 與競爭對手差異化或者借力跟隨，都是為了強化項目形象，與客戶群心里感受匹配。
10%項目定位為定性指標，非價格等定量指標，并沒有組合式權重計算方法，這里的權重分指標僅提供重要性參考。◎ 宣傳推廣及文案設計概要★ 設計稿、文案稿件，均需使用《設計任務書》來明確變更、確認內容、討論結果、需要廣告供應商項目負責人、設計任務發出方負責人簽字確認。
具體宣傳包裝任務如廣告制作、安裝、發布、活動布置等內容需使用《任務溝通函》并由上述雙方負責人簽字確認。文案：1、主廣告語確認：由品牌管理中心與廣告供應方溝通，提出部分廣告語選擇，出發點是項目定位。
經各中心及項目公司多方溝通后確認。2、其他廣告語、軟性宣傳文字：通過賣點提煉。
3. 房地產的營銷策略有哪些
基本策略：
品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；
把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；
分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；
進度跟進高潮迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售高潮，實現階段性銷售目標；
以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；
物管跟進后顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。
4. 房產營銷策劃
房地產營銷策劃書范文 由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。
隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品（如規劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。
一、未來發展趨勢 一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。
另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實惠性的心理占據主導地位；消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設計時代”開始回歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。
競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務區、高效、車站等接近）；追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態景觀臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環節比較關注。
在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客 源？如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺？如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風？如何適應“個人置業時代”的新趨勢？這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。 二、房地產全程營銷策劃 一是策劃為先。
在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括*府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。
如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。
如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。 三是塑造差異。
差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。
如引進組合家電、組合廚房；社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到。
5. 房地產銷售策劃方案
第一節：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等 第二節：銷售策劃與項目策劃的區別 簡單而言，二者區別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一：項目策劃所包涵內容：（一）市場調查 項目特性分析、建筑規模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議 （二）目標客戶分析 經濟背景：經濟實力/行業特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、（三）價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 （四）入市時機、入市姿態 （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 （七）推廣費用 現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內容：（一）銷售現場準備 （二）銷售代表培訓 （三）銷售現場管理 （四）房號銷控管理 （四）銷售階段總結 （五）銷售廣告評估 （六）客戶跟進服務 （七）階段性營銷方案調整 第三節：銷售策劃的內容及步驟 一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰不殆”。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。（三）操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：（一）項目入市時機選擇 理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐后再賣還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；2、你已經知道目標客戶是哪些人；3、你知道你的價格適合的目標客戶；4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；5、已確定最具震撼力的優勢并能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競爭力的入市價格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案；10、組建一支專業銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃；11、盡力完善現場氛圍；12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。
推廣計劃應根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！（三）銷售部署 房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則 一：創新原則 隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則 整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制。
6. 房地產的推廣方案怎么寫啊
1，立項 （1）、項目狀況 （2）、開發項目用地狀況調查 （3）、市場需求和競爭分析。
（4）、成本估算 （5）、項目開發組織結構形式和研究 （6）、開發建設及銷售計劃 （7）、項目經濟及社會效益分析 （8）、結論及建議 注：市場需求預測的方法 A、定性預測法 B、定量預測法 初步可行性研究的內容 初步可行性研究又稱“預可行性研究”，內容如下 （1）、初步可行性研究的角度與方法 （2）、識別各種限制條件 2，規劃 定位——宏觀的和微觀的區位調查、分析與選擇； 定性——開發內容和主題的分析與選擇； 定量——開發規模（建設規模與投資規模）的分析與選擇 地產項目規劃設計委托專業建筑設計公司是地產專業化方向的一大進步。但由于商業項目的高度專業化要求，其建筑的規劃設計應選擇專長于商業項目設計的專業公司。
也就好比醫院都是專業機構，但牙醫不會接生，產科醫生不會拔牙一樣，商業設計公司同體育設施、酒店設施的設計一樣，需有專長的專業設計院。 在市場不成熟，開發商沒經驗的上一代產品設計中，少有追求專業特長的設計師篩選，多數委托普通設計公司。
收費的優惠、設計外觀的新奇成為主要考慮。而商業設施內部的功能開發仍停留在空洞的高適應性，及八十年代開始的大型百貨店加室內步行街的做法。
專業化中的專業化是整個建筑行業的趨勢。浦東那些超高層、鋼結構、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經驗的國際公司擔綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結構要求的構筑物也需世界級的專業工程公司把關；高科技類的生態智能建筑必須由Transsolar這樣的專業智能公司來設計。
商業項目若要與國際接軌，也必須走專業化中的專業化道路。在此次法國MAPIC上，中國項目獲獎說明中國項目的專業水準開始得到國際業界的認可。
功能與形式的平衡 大型商業地產項目無疑都是城市的重點項目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設的景觀要求。成為城市地標、時代的名片，不僅僅是*府的要求，也成為了開發商潛意識的追求目標。
綜觀這一代大型MALL的開發，在產品形態中和設計傾向中存在的明顯問題就是過分追求規模和檔次，項目規劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業地產視覺形象上的標新立異。許多項目的規模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標項目比美。
但國家項目由*府買單，與項目直接的收益回報無關，有時長久的國家形象與旅游收入更重要，商業地產項目的經濟合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業地產開發中的功能與形式達到更合理的平衡。
其實，隨著商業地產操作的專業化，商業項目與體驗消費的整合化，商業設計所面臨的復雜性、挑戰性前所未有地加大。對于多種業態在同一空間甚至同一平面內解決人、車、貨、物流的合理組織，設計師既要以專業技術手段滿足不同商家及統一物業的要求，又需創造性地提出有吸引力的空間與界面設計。
可持續發展的空間 作為郊區類型的Mall，特別是一站式消費的大型商業，其交通可達性必以私家車為主。機動車的交通組織和停放成為項目可持續發展的重要指標。
但因整個中國處在開放的探索與經濟高速增長過程中，缺乏有長遠指導意義的規范。目前的Mall項目普遍缺少適應長期發展所需的交通與停車條件。
首先，*府的規范只能滿足目前的消費水準和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標準遠遠低于歐洲商業設施停車標準。其次，中國的機動車擁有量處于一個急速增長的動態過程中。
北京市目前320萬輛機動車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠景規劃發展到700萬輛機動車的設想，不但要靠城市擴路修橋來支持，也需要在商業設施的設計中有所體現。 商業地產項目在選址方面，應盡可能利用城市的軌道交通等市*配套支撐，城市快速干道的聯系也是私家車為主購物流的必要條件。
而在商業設施自身停車的設計中則應考慮足夠的發展空間，在有限的建設面積控制條件下，機械化停車也不失為一種可能性，但除層高應預留足夠外，出入口的計算，停車總量的計算應留有足夠余量。在汽車社會或郊區購物時代，交通方式是制約商業地產可持續發展的重要因素。
結合體驗消費設計 隨著體驗消費的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動被融合到商業設施的設計中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業設施中，無論是原有的還是新建的，一項常年不懈的活動就是在門前的廣場上或在室內的中庭里搞促銷活動，形式包括時裝表演、抽獎、文藝表演，甚至嘉賓對話等。
這一類型的活動已成為商業活動必不可少的一部分，而在建筑的設計中少有考慮，商場主要出入口的人流經常為活動的人群所困。為適應這一趨勢，有些發展獨立設置了表演區域和與購物人流不在同一水平面。
如深圳龍崗商業中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發現這一點的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。
在引進休閑功能的商業項目中，發揮這一主題，創造各式各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣。
7. 房地產營銷策劃方案
一、營銷策劃書的格式 一份完整較的營銷策劃書的構造分為三大部分：一是產品的市場狀況分析，二是策劃書正文內容。
三是效果預測即方案的可行性與操作性。 （一）市場狀況分析 要了解整個市場規模的大小以及敵我對比的情況，市場狀況分析必須包含下列13項內容： （1）整個產品在當前市場的規模。
（2）競爭品牌的銷售量與銷售額的比較分析。 （3）競爭品牌市場占有率的比較分析。
4）消費者群體的年齡、性別、職業、學歷、收入、家庭結構之市場目標分析。 5）各競爭品牌產品優缺點的比較分析。
（6）各競爭品牌市場區域與產品定位的比較分析。 （7）各競爭品牌廣告費用與廣告表現的比較分析。
（8）各競爭品牌促銷活動的比較分析。 （9）各競爭品牌公關活動的比較分析。
（10）競爭品牌訂價策略的比較分析。 （11）競爭品牌銷售渠道的比較分析。
（12）公司近年產品的財務損益分析。 （13）公司產品的優劣與競爭品牌之間的優劣對比分析。
（二）策劃書正文 一般的營銷策劃書正文由七大項構成，現簡單扼要說明。 （1）公司產品投入市場的*策 策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領導層就公司未來的經營方針與策略，深入細致的溝通，以確定公司的主要方針*策。
雙方要研討下面的細節； 1。確定目標市場與產品定位。
2。銷售目標是擴大市場占有率還是追求利潤。
3。制定價格*策。
4。確定銷售方式。
5。廣告表現與廣告預算。
6。促銷活動的重點與原則。
7。公關活動的重點與原則。
（2）企業的產品銷售目標 所謂銷售目標，就是指公司的各種產品在一定期間內（通常為一年）必須實現的營業目標。 銷售目標量化有下列優點： 為檢驗整個營銷策劃案的成敗提供依據。
為評估工作績效目標提供依據。 為擬定下一次銷售目標提供基礎。
（3）產品的推廣計劃 策劃者擬定推廣計劃的目的，就是要協助實現銷售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。
①目標 策劃書必須明確地表示，為了實現整個營銷策劃案的銷售目標，所希望達到的推廣活動的目標。一般可分為：長期，中期與短期計劃。
②策略 決定推廣計劃的目標之后，接下來要擬定實現該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運用策略、促銷價格活動策略、公關活動策略等四大項。
廣告宣傳策略：針對產品定位與目標消費群，決定方針表現的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產品的特色與賣點深入人心。
分銷渠道策略：當前的分銷渠道的種類很多，企業要根據需要和可能選擇適合自己的渠道進行，一般可分為：經銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。
促銷價格策略：促銷的對象，促銷活動的種種方式，以及采取各種促銷活動所希望達成的效果是什么。 公關活動策略：公關的對象，公關活動的種種方式，以及舉辦各種公關活動所希望達到目的是什么。
③細部計劃 詳細說明實施每一種策略所進行的細節。 廣告表現計劃：報紙與雜志廣告稿的設計（標題、文字、圖案），電視廣告的創意腳本、廣播稿等。
媒體運用計劃：選擇大眾化還是專業化的報紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節目時段與次數。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達到每千人平均之成本） 促銷活動計劃：包括商品購買陳列、展覽、示范、抽獎、贈送樣品、品嘗會、折扣等。
公關活動計劃：包括股東會、發布公司消息稿、公司內部刊物、員工聯誼會、愛心活動、同傳播媒體的聯系等。 （4）市場調查計劃 市場調查在營銷策劃案中是非常重要的內容。
因為從市場調查所獲得的市場資料與情報，是擬定營銷策劃案的重要依據。此外，前述第一部分市場狀況分析中的12項資料，大都可通過市場調查獲得，由此也顯示出市場調查的重要。
然而，市場調查常被高層領導人與策劃書人員所忽視。許多企業每年投入大筆廣告費，而不注意市場調查，這種錯誤的觀念必須盡快轉變。
市場調查與推廣計劃一樣，也包含了目標，策略以及細部計劃三大項。 （5）銷售管理計劃 假如把營銷策劃案看成是一種陸海空聯合作戰的話，銷售目標便是登陸的目的。
市場調查計劃是負責提供情報，推廣計劃是海空*掩護，而銷售管理計劃是陸*行動了，在情報的有效支援與強大海空*的掩護下，仍須領先陸*的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷售管理計劃的重要性不言而喻。
銷售管理計劃包括銷售主管和職員、銷售計劃、推銷員的挑選與訓練、激勵推銷員、推銷員的薪酬制度（工資與獎金）等。 （6）財務損益預估 任何營銷策劃案所希望實現的銷售目標，實際上就是要實現利潤，而損益預估就是要在事前預估該產品的稅前利潤。
只要把該產品的預期銷售總額減去銷售成本、營銷費用（經銷費用加管理費用）、推廣費用后，即可獲得該產品的稅前利潤。 （7）方案的可行性與操作性分析。
這是對該方案的落實*策的進一步過程，從某中意義上來說，他是計劃執行的“前哨站”，一方面，對整個方案的可行。
8. 房地產策劃案怎么寫
房地產策劃案分類 一：全程綜合策劃案 這種策劃案指開發商從剛剛有意識要開發某個樓盤就已經與房地產營 銷策劃公司合作。
此種情況下， 營銷策劃公司充當的是一個全程咨詢顧問的角色。 在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。
對策劃公司的綜合素質要求也高。 二：中期介入型營銷策劃案 此種類型的策劃案一般出現于開發商對于樓盤的設計方案已經定稿， 甚至工程已經開始。
后尋找策劃公司為其進行營銷策劃。 或邀請多家策劃公司進行比稿， 最后選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。
三：單純營銷策劃案 這種策劃案出現在樓盤已經基本完工的情況下， 開發商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全 程綜合策劃案的多種功能。只有對現有資源進行整合，提升價值， 進行營銷策劃活動。
四：二次營銷策劃案 此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。 出現在樓盤第一次營銷策劃不成功， 樓盤基本上已屬于死盤的情況下， 開發商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。
此種策劃案最能體現策劃公司的策劃能力。 綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發布階段和預算費用的提出。
一：資源整合階段 所謂資源整合，就是策劃公司接手項目后，采取各種手段， 進行大量的調研，并對數據進行分析。 充分發掘項目的各種顯性資源和隱性資源。
后對消費者進行定位， 對開發商提出項目設計建議和環境物業規劃建議。 資源整合階段主要分為以下幾個程序 [1]項目SWOT分析 項目SWOT分析包括優勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。
在一個項目沒有開始之前，策劃公司應對項目的地理環境因素、人文環境因素、*治環境因素、競爭環境因素、經濟環境因素等各方面的因素進行全方位的調研。 各種因素在同一個項目中可能表現為優勢，也可能表現為劣勢； 可能會成為機遇，也可能成為威脅。
但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢同樣可以轉化為優勢， 威脅可轉化為機遇。 如當地產開發商們集中在CBD地區開發一些高容積率， 低綠化率的項目時， 有些開發商卻針對有車一族轉而到郊區開發低容積率， 高綠化率的項目。
盡管地理位置并非處于CBD地區，處于劣勢。 但誰又能證明有錢人不想遠離CBD地區的喧囂而回歸大自然呢？ [2]消費者定位 有著不同能力的購房者有著不同的購房需求， 在項目開發前經過SWOT分析然后對消費者進行定位至關重要。
先有市場后有產品是市場營銷觀念的精髓。 成功的項目開發基于準確的消費者定位。
[3]項目設計及環境、物業規劃建議 在項目SOWT分析及消費者定位完成的情況下， 策劃公司此時應針對具體的情況對項目的設計及環境、物業規劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實施。
以達到項目與整個營銷策劃案協調統一的目的。 這一程序相當于在固有項目資源的基礎上進行資源的衍生與創造。
二：價值提升階段 如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話， 那么價值提升階段則應該屬于軟件的編寫。 價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創作和廣告的制作幾個部分。
[1]理念的定位 開發商和建筑公司賦予項目的實體， 而策劃公司則賦予項目活的靈魂。 理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。
策劃公司在給項目進行理念定位的過程中一定要遵守創新的原則。 只有創新，才會給項目的靈魂中注入個性； 只有創新才能在眼花繚亂的房地產大戰中牢牢抓住購房者的目光， 從而達到理想的銷售效果。
但應當注意的是， 理念的創新必須建立在與當地經濟、社會環境及人文環境相適應的基礎之上。 這就要求策劃公司對本地的經濟、文化有相當深刻的了解和體會。
項目的理念定位落伍固然不好，但如果過于超前亦會造成" 過猶不及"的效果。同時， 理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。
[2]項目文案的創作 在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上， 文案撰稿人應更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。 只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。
對銷售產生積極的作用。 同理念的定位一樣文案的寫作也應在了解本地經濟文化發展水平的基 礎上立意創新。
盲目抄襲其它地區或本地已經獲得成功的案例， 只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。 [3]廣告的制作 廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、公交廣告等等。
按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。 各種廣告形式都有自己的優缺點。
廣告制作人員不但要有項目理念定位及文案創作思路的能力， 還應該對各種廣告形式的優缺點有著深刻的了解。再要求把握主題， 立意創新，從而創作出與策劃案協調統一， 而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。
三：推廣發布階段 推廣發布階段包括廣告的發布、公關活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。 [1]廣告的發布 廣告的發布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有 關于該項目的背景信息及銷售信息。
不同的目標受眾有著不同的生活習性， 對不同媒體的關注程度有著很大的區別。如青少年喜歡看《 少男少女》一類的雜志，而商人則經常性的閱讀《。