榮觀房產網1. 初步設計文件及其概算由誰來批準
國家計委關于核定在建基本建設大中型項目概算等問題的通知
計建設[1996]1154
**各部委、各直屬機構，各省、自治區、直轄市及計劃單列市計委（計經委），各計劃單列企業集團：？
近幾年，由于物價、稅費及定額的調整變化，大部分在建基本建設大中型項目的實際總投資比原批概算增加很多，再加上不少中央與地方合資建設項目的地方資金又不落實，給計劃安排帶來很大困難。另外，為了調整投資結構、提高投資效益，近幾年國家在計劃安排上不再按行業切塊分配投資，而采取按項目，區別輕重緩急，先安排投產項目、國家重點續建項目，后安排一般大中型項目的原則統一安排項目的投資計劃。鑒于以上情況，為了合理安排“九五”期間基本設大中型項目的投資，加強項目管理，控制工程造價，經研究決定，在1995年對在建項目概算核查的基礎上，對1996年計劃內基本建設大中型項目的概算進行核定，并對今后新上基本建設大中型項目的初步設計及概算的審批加強管理。現將有關事項通知如下：
一、凡列入國家計委《1996年固定資產投資計劃（草案）》 （計綜合[1996]22號附件三）的基本建設續建大中型項目，請各部門和各地方計委（計經委）抓緊進行調整概算的審查工作，并按本通知要求的時間報國家計委核定。
凡計劃1996年投產的大中型項目，各部門、地方要在今年10月底前將項目的調整概算書和審查意見報國家計委核定，其余項目在1997年6月底前報國家計委核定。
今后新上的基本建設大中型項目，凡由中央安排投資（包括中央預算內投資、國家專項建設基金、國家開發銀行貸款，商業銀行貸款和利用外資中央安排部分）的，其初步設計及概算（含概算調整）由**各主管部門或地方計委（計經委）進行審查，報國家計委核定；全部由地方或計劃單列企業集團自籌投資的，其初步設計及概算（含概算調整）由各地計委（計經委）或計劃單列企業集團負責審批，報國家計委備案。
四、在初步設計及概算（含調整概算）的編制、審查、批準過程中，各有關單位要自覺執行國家的有關規定、設計規范和標準定額，并本著實事求是的精神，嚴格控制工程造價。
五、在編制初步設計及概算（調整概算）時，要將靜態投資、動態投資、鋪底流動資金分別列出。
靜態投資部分主要包括建筑安裝工程費用、設備購置費用（含工器具購置費）、關稅、其他費用和基本預備費。動態投資部分主要包括建設期利息、價差預備費、匯率變動部分。
項目的建設規模、建設內容和設計標準要嚴格控制在國家批準的可行性研究報告（或設計任務書）和初步設計的范圍內，不得自行提高標準。動態投資部分的投資價格指數按6%計算。建設期利息、匯率、投資方向調節稅一律按國家的有關規定計算。鋪底流動資金按流動資金需要量的30%計算。
今后，項目的初步設計及概算經批準后，靜態投資一律不再進行調整。
六、凡使用銀行貸款的項目，各部門、地方在審查項目的概算（調整概算）時，必須邀請有關銀行參加，充分聽取銀行的意見。
七、在項目建設過程中，建設單位違反規定自行增加建設規模、內容和提高建設標準而引起的概算投資增加，在調整概算審核中一律不予承認。審計機關對此要加強審計監督。
八、今后各部門發布新的基本建設標準、定額、費率以及取費科目的文件，在發布之前必須會簽國家計委；
各地方發布的上述文件，必須經各地計委（計經委）審批或會簽，否則，不能作為編制和調整概算的依據，在初步設計及概算審核時，也不予承認。
九、本通知自發布之日起施行，凡未按本通知執行的新上項目；國家將不批準開工。
一九九六年六月十七日
2. 初步設計文件及其概算由誰來批準
國家計委關于核定在建基本建設大中型項目概算等問題的通知
計建設[1996]1154
**各部委、各直屬機構，各省、自治區、直轄市及計劃單列市計委（計經委），各計劃單列企業集團：
近幾年，由于物價、稅費及定額的調整變化，大部分在建基本建設大中型項目的實際總投資比原批概算增加很多，再加上不少中央與地方合資建設項目的地方資金又不落實，給計劃安排帶來很大困難。另外，為了調整投資結構、提高投資效益，近幾年國家在計劃安排上不再按行業切塊分配投資，而采取按項目，區別輕重緩急，先安排投產項目、國家重點續建項目，后安排一般大中型項目的原則統一安排項目的投資計劃。鑒于以上情況，為了合理安排“九五”期間基本設大中型項目的投資，加強項目管理，控制工程造價，經研究決定，在1995年對在建項目概算核查的基礎上，對1996年計劃內基本建設大中型項目的概算進行核定，并對今后新上基本建設大中型項目的初步設計及概算的審批加強管理。現將有關事項通知如下：
一、凡列入國家計委《1996年固定資產投資計劃（草案）》 （計綜合[1996]22號附件三）的基本建設續建大中型項目，請各部門和各地方計委（計經委）抓緊進行調整概算的審查工作，并按本通知要求的時間報國家計委核定。
凡計劃1996年投產的大中型項目，各部門、地方要在今年10月底前將項目的調整概算書和審查意見報國家計委核定，其余項目在1997年6月底前報國家計委核定。
今后新上的基本建設大中型項目，凡由中央安排投資（包括中央預算內投資、國家專項建設基金、國家開發銀行貸款，商業銀行貸款和利用外資中央安排部分）的，其初步設計及概算（含概算調整）由**各主管部門或地方計委（計經委）進行審查，報國家計委核定；全部由地方或計劃單列企業集團自籌投資的，其初步設計及概算（含概算調整）由各地計委（計經委）或計劃單列企業集團負責審批，報國家計委備案。
四、在初步設計及概算（含調整概算）的編制、審查、批準過程中，各有關單位要自覺執行國家的有關規定、設計規范和標準定額，并本著實事求是的精神，嚴格控制工程造價。
五、在編制初步設計及概算（調整概算）時，要將靜態投資、動態投資、鋪底流動資金分別列出。
靜態投資部分主要包括建筑安裝工程費用、設備購置費用（含工器具購置費）、關稅、其他費用和基本預備費。動態投資部分主要包括建設期利息、價差預備費、匯率變動部分。
項目的建設規模、建設內容和設計標準要嚴格控制在國家批準的可行性研究報告（或設計任務書）和初步設計的范圍內，不得自行提高標準。動態投資部分的投資價格指數按6%計算。建設期利息、匯率、投資方向調節稅一律按國家的有關規定計算。鋪底流動資金按流動資金需要量的30%計算。
今后，項目的初步設計及概算經批準后，靜態投資一律不再進行調整。
六、凡使用銀行貸款的項目，各部門、地方在審查項目的概算（調整概算）時，必須邀請有關銀行參加，充分聽取銀行的意見。
七、在項目建設過程中，建設單位違反規定自行增加建設規模、內容和提高建設標準而引起的概算投資增加，在調整概算審核中一律不予承認。審計機關對此要加強審計監督。
八、今后各部門發布新的基本建設標準、定額、費率以及取費科目的文件，在發布之前必須會簽國家計委；
各地方發布的上述文件，必須經各地計委（計經委）審批或會簽，否則，不能作為編制和調整概算的依據，在初步設計及概算審核時，也不予承認。
九、本通知自發布之日起施行，凡未按本通知執行的新上項目；國家將不批準開工。
一九九六年六月十七日
3. 什么文件規定：只有初步設計和概算審批后才能下達投資計劃
沒有規定，一般是看上級部門的要求的，例如廣西，水利項目（標準海河堤，水庫除險加固，等）這些都是省級發改委和水利廳要求，批復初步設計和概算之后才能下達計劃，但是，城建、教育、文化、衛生等，往往是完成可研批復，落實土地、規劃、資金等，就可以下達投資計劃了，但是，有時候也會要求批復初設再下計劃，具體要求主要是看上級發改部門要求。
但是，如果你是市級或縣級的，如果省級下達的投資計劃，好像不又不能拖著不下達給業主或者下一級。只能是下達計劃后再叫別人逐步或抓緊完善手續了。
ndrc@163..com。
4. 房地產開發前期報批報建流程是什么
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。
預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。
此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。
各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行*審批費用可以忽略不計。
5. 房地產開發需要哪些部門審批
首先應到國土局辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖。
2、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： （1）、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
（2）、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。 （3）、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
（4）、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。 （5）、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
（6）、規劃部門辦理項目選址意見書。 3、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： （1）、人防辦進行人防工程建設布局審查。
（2）、國土資源局辦理土地預審。 （3）、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
（4）、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。 （5）、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
4、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： （1）、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。 （2）、消防局對初步設計的消防設計進行審查。
（3）、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 （4）、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
（5）、國土資源局進行用地預審。 （6）、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
（7）、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 （8）、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。
（9）、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。 5、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項： （1）、公安消防支隊進行消防設計審查。
（2）、人防辦進行人防設施審查。 （3）、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
（4）、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》。 6、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： （1）、建設單位辦理施工報建登記。
（2）、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
并取得中標通知書。 （3）、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
6. 如何評審初步設計及概算
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：大漠黃風 中央國家機關建設項目立項評估和初步設計評審管理辦法（試行）（國管房地〔2006〕37號，2006年2月13日印發） 第一章 總 則第一條 為進一步規范中央國家機關建設項目管理，建立科學、民主決策程序，合理確定建設項目規模、標準和方案，提高項目前期工作質量和投資效益，根據《中央國家機關建設項目管理辦法（試行）》（國管房地〔2004〕153號）以及有關規定，制定本辦法。
第二條 中央國家機關建設項目立項評估和初步設計評審活動適用本辦法。第三條 中央國家機關建設項目立項評估（以下簡稱評估）是指由**機關事務管理局作為項目主管部門（以下簡稱項目主管部門）委托具有專業資格的中介機構（以下簡稱評估單位）或組織專家對立項申請（項目建議書或可行性研究報告）進行評估的活動。
中央國家機關建設項目初步設計評審（以下簡稱評審）是指由項目主管部門委托具有專業資格的中介機構（以下簡稱評審單位）或組織專家對初步設計進行評審的活動。第四條 項目評估、評審應依照國家有關法律、法規、規定以及標準、規范進行，堅持客觀、公正、科學、可靠的原則。
第二章 評估、評審條件第五條 申報總投資在1500萬元以上（含1500萬元）的項目（包括維修項目），必須進行評估和評審。申報總投資在1500萬元以下的項目（包括維修項目），由項目主管部門根據項目的具體情況確定是否進行評估和評審。
第六條 項目管理單位（或項目使用單位，下同）應按照規定的內容和深度編制項。
7. 房地產項目報建審批的*策和流程
第一步 房地產開發公司的設立 房地產開發公司設立階段的法律程序 一、內資房地產綜合開發公司的設立 1、公司設立準備 2、申請資質等級審批 3、申請辦理企業名稱預先核準 4、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務登記 二、外資房地產開發公司的設立 6、申請批準項目建議書 7、辦理企業名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領外商投資企業批準證書 10、辦理企業登記 房地產開發公司設立階段的相關稅費 1、企業法人開業登記費 2、企業法人變更登記費 3、企業法人年度檢驗費 4、補、換、領證照費 第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究 房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發方案 3、申報規劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告 房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費 1、可行性研究費 2、建設工程規劃許可證執照費 第三步 房地產開發項目的規劃設計和市*配套 房地產開發項目規劃設計和市*配套階段的法律程序 一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委托作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環保“三廢”治理方案 9、委托環境影響評價并報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委托地質勘探 12、委托初步設計 13、申報、審定初步設計 二、房地產開發項目的市*配套 14、征求主管部門審查意見 15、落實市*公用設施配套方案 16、報審市*配套方案 17、市*各管理部門提出市*配套意見 18、市*管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市*配套階段的相關稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費 9、古建園林工程設計費 第四步 房地產開發項目土地使用權的取得 取得房地產開發項目土地使用權的法律程序 一、國有土地使用權的出讓 1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委托釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委托地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還 二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批準 三、集體土地的征用 17、征用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區（縣）房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區（縣）房地局審核各項協議 23、市*府下文征地 24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案 取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費 1、地價款（土地出讓金） 2、資金占用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權屬調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地占用稅 第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序 1、委托進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協議 10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 11、發放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷 房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費 1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費（周轉費） 5、清理費 6、停產停業綜合補助費 7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費 第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序 一、房地產開發項目開工前準備工作 1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表，辦理開工登記 。
8. 如何評審初步設計及概算
原發布者：大漠黃風
中央國家機關建設項目立項評估和初步設計評審管理辦法（試行）（國管房地〔2006〕37號，2006年2月13日印發） 第一章 總 則第一條 為進一步規范中央國家機關建設項目管理，建立科學、民主決策程序，合理確定建設項目規模、標準和方案，提高項目前期工作質量和投資效益，根據《中央國家機關建設項目管理辦法（試行）》（國管房地〔2004〕153號）以及有關規定，制定本辦法。第二條 中央國家機關建設項目立項評估和初步設計評審活動適用本辦法。第三條 中央國家機關建設項目立項評估（以下簡稱評估）是指由**機關事務管理局作為項目主管部門（以下簡稱項目主管部門）委托具有專業資格的中介機構（以下簡稱評估單位）或組織專家對立項申請（項目建議書或可行性研究報告）進行評估的活動。中央國家機關建設項目初步設計評審（以下簡稱評審）是指由項目主管部門委托具有專業資格的中介機構（以下簡稱評審單位）或組織專家對初步設計進行評審的活動。第四條 項目評估、評審應依照國家有關法律、法規、規定以及標準、規范進行，堅持客觀、公正、科學、可靠的原則。第二章 評估、評審條件第五條 申報總投資在1500萬元以上（含1500萬元）的項目（包括維修項目），必須進行評估和評審。申報總投資在1500萬元以下的項目（包括維修項目），由項目主管部門根據項目的具體情況確定是否進行評估和評審。第六條 項目管理單位（或項目使用單位，下同）應按照規定的內容和深度編制項
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