榮觀房產網1. 如何判斷一個區域房價的合理性
房價再度成為老百姓茶余飯后的話題。
值得注意的，雖然公眾輿論對房價問題極為關切，但整體來說，輿論對房價走勢的關注遠遠超過了房價本身。一致認為，一線城市房價已經脫節“合理區間”，房價與成本比例嚴重失調，處于一種非均衡水平。
這種背離正常軌道房價上漲是不合理的，那么，當前市場里，合理狀態下的房價應該是什么樣呢？2016年3月15日，兩會記者發布會住建部部長陳*高答記者問，媒體拋出的17個問題中有5個與房價有關，集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔憂。對于全國部分城市房價大幅漲幅，無法給出明確的答案，也是一個無法回答的問題，各地方樓市不同，市場主體對于均衡點的理解不同，樓市的信息傳遞也遠非模型假設的沒有鴻溝。
因此，老百姓輿論普遍呼吁的“合理房價”，邏輯上講是個偽命題，無法證明房價怎樣才是“合理”。那么，判斷房價的合理性還有其他途徑么？一般區域房價的估算，采用重置成本方法。
實際房價可劃分為兩大部分，建筑成本和非建筑成本。通俗講，不32313133353236313431303231363533e58685e5aeb931333431363634管新房還是二手房，可假定在此位重新蓋，按相應比例扣除差額來參考。
新房價格很好理解，包含了建筑、土地、稅費、而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統一納入考慮，不考慮各地建筑材料和人工成本的不同。購房房子的建筑成本視作蓋房子的真實成本，那么房價中的非建筑成本就成了我們的其他成本。
房子是無差異的，但選擇居住在哪里，住什么房子有差異，我們要為這種權利付費。如果你碰巧是賣方，這種選擇權就有市場價格。
而隨著社會收入結構的變化，居住選擇權的內含價值也在變化，不同時期不同地區可以波動很大。從以上角度出發，可以直觀地判斷 “合理房價”是什么標準？目前看，一線大城市擁有良好的就業、醫療、養老、這些因素也在刺激房價的上漲，可以說為“資源成本”，在房價中的占比非常大，也往往大大超過建筑成本。
那么，二三線城市中，這種“資源成本”的價值相對低；而在去庫存壓力比較大的三四線城市，這種權利甚至一文不值。因此，當前一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市，主要的原因是這些城市房價中蘊含的居住選擇權，屬于非常稀缺資源。
遠水難解近渴，至少說明了不同城市的房價差異大，不僅是不理性結果。我們購房時，內心都會做預估，如果房價和內心預估值吻合，那就是當下的“合理房價”。
2. 如何判斷房價的合理水平
房價收入比、住房可支付性指數和房價租金比是國際上用于評價房價合理水平的三類指標。
以房價收入比的多年均值作為判斷標準，目前我國城鎮新建商品住宅的銷售均價總體處于正常水平，但北京等部分城市的房價則明顯偏高。 近年來，國家出臺了一系列房地產調控*策，以遏制部分地區房價過快上漲勢頭，使房價回歸到合理水平。
但房價的合理水平如何確定，目前各界在認識上還存在較多差異，有必要對房價合理水平的判斷標準進行討論和研究。 （一）房價收入比 所謂房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。
以北京為例：2009年一套4環以內普通兩居室新房80平米，按瘋狂漲價后單價2萬5千元計算，平均200萬左右；若以工作五年的中產階級家庭為單位買房，假設夫婦月工資為2000元，則家庭月收入達到4000元，年收入為4.8萬元。這樣房價收入比則為40，與美國的10倍相當。
一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
3. 究竟如何判斷當下的“合理房價”
房價再度成為輿論焦點。
住建部的兩會記者發布會上，媒體拋出的17個問題中有5個與房價直接相關，這不能不說是集中反映了公眾輿論中存在的一些擔憂。值得注意的是，雖然公眾輿論對房價問題極為關切，但整體來說，輿論對房價走勢的關注遠遠超過了房價本身。
市場輿論幾乎一致認為，房價特別是一線城市房價已經大幅脫離了“合理區間”，處于一種非均衡狀態。但這種思路從邏輯上講是存在瑕疵的，因為任何非均衡分析的展開實際都蘊含著一個基本的前提條件，那就是市場各方認可的均衡點是存在的。
那么問題來了：當前市場里，均衡狀態下的房價應該是什么樣呢？沒人知道答案，也幾乎是一個無法回答的問題，不同的市場主體對于均衡點的理解不同，市場信息的傳遞也遠非模型假設的那樣是沒有鴻溝的。所以，公眾輿論普遍呼吁的“合理房價”，從邏輯上講其實只是個偽命題，因為我們永遠無法證明怎樣的房價才是“合理”的。
那是否就無從判斷房價的合理性了呢？也不是，只是我們必須搞清楚房價中到底包含了什么。一般來說，市場對一個區域房價的估算，多采用重置成本法。
通俗地講，就是不管房子是新還是舊，我們可以都假定在這個位置重新蓋一個，再按相應比例扣除差額來參考判斷。新房價格很好理解，包含了建筑成本、土地成本、稅費成本、公共服務成本等各種因素。
而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統一納入考慮，不考慮各地建筑材料和人工成本的差異，那房價實際可以劃分為兩大部分——建筑成本和非建筑成本。假如將購房視作一種選擇，同時建筑成本視作蓋房子的真實成本，那么房價中的非建筑成本其實就成了我們的選擇成本。
房子是無差異的，但選擇居住在哪里，住什么房子有差異，我們要為這種權利付費。如果你碰巧是賣方，這種選擇權就有市場價格。
而隨著社會收入結構的變化，居住選擇權的內含價值也在變化，不同時期不同地區可以波動很大。從這個角度出發，我們可以很直觀地去判斷什么才是“合理房價”。
在中國現狀下，一線大城市顯然意味著有更好的就業、教育、醫療、養老、文化等公共服務，這些城市的房價里為選擇權而付出的成本，在房價中的占比非常大，通常會大大超過建筑成本；二三線城市中，這種選擇權的內含價值相對低一些；而在去庫存壓力比較大的三四線城市，這種權利甚至一文不值。所以，在當前狀況下，一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市，最主要的原因就是這些城市房價中蘊含的居住選擇權，在經濟意義上屬于非常稀缺的資源。
如果一切條件不變，讓市場自由選擇的話，強者恒強的格局一定會是最終結果。好在城市公共服務的提供并非一成不變，從長期來看這種外在的供應約束是可以改變的。
現在一線城市能夠提供的所有公共服務，實際上也是過往經濟發展形成的結果——30年前，我們會相信深圳的房價有一天會超過廣州，甚至令香港側目嗎？盡管遠水難解近渴，但至少這說明了不同城市的房價差異之大，不純粹是人們不理性的結果。我們每個人都有自己的預算約束曲線，一旦與供給約束相切，那就是你當下的“合理房價”。
4. 房價定在多少算合理
定價方法如下：
1、成本加成法（開發成本加利潤分攤到單位建筑面積上確定價格）
開發商開發物業當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響最終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建筑材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發商一般在成本的基礎上加以適當的利潤來確定房價。
2、市場比較法（以周邊市場同類型物業作參考，定出一個合適價格）
這是市場上使用最多也最符合市場行為規則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法。總體市場影響區域市場，通過自身物業的相關指標（如綠化、小區配套、朝向、房型設計等），與周邊相關物業指標進行對比，得出雙方在物業的優劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區域物業的價格都會在一個相差不多的范圍內。區域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。
5. 開發商定價三種方法 如何判斷房子性價比
購房者看待同一宗房產往往容易將價格和性能隔離開來，先看房價，然后才考慮房子性能問題。實際上，買房、看房，不僅要看房價，更要看房子的性價比。只有你想買的房子性價比相當，才說明錢花得恰到好處。
一般來說，開發商定價有三種方法：成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法。在外部因素相對穩定的條件下，房地產自身性能對房地產價格的影響更為直接，更具決定性。
最能表現房產性能的指標有質量、地段位置、設施配套條件、戶型環境和物業管理等。
選品牌開發商，保障質量。值得消費者注意的是，除了我們常提到的建筑質量外，還應該充分考慮開發商的背景和實力，這就是品牌問題。選知名度高且實力雄厚的開發商更容易保證入住后的維修及服務質量。
要有大地段概念。所謂大地段是依托大交通、大市*和大環境規劃三個方面。目前，很多人在購房時仍依據傳統觀念，著眼于眼前的區域成熟程度，而忽略了該地段的長遠發展。居住地段選擇需在考慮本人經濟基礎、前景預測及生活習慣的同時，重視對整個城市生活方式及規劃的前瞻。
設施配套包括通訊、電視、安全、消防、樓宇設備、停車管理等。有些小區還配有凈水設備，采用專用管道輸送飲用水到戶。現在許多項目衛星電視接收系統、可視對講系統已經較為普及。
戶型設計靈活、超前。好的戶型設計既要符合買家需求，順應其所在區域的地理位置及人們的文化背景、生活習慣、經濟發展水平等需求，又要體現出舒適性、合理性、私密性、功能性、經濟性、美觀性；還要有靈活性、超前性。現在，有些發展商做的戶型可以讓買者根據自己的需求進行DIY，這就考慮到了戶型的靈活性，并且當今后住家的人員發生變化時，這種戶型也不會“落伍”。
社區環境，成本不高、可視率強、欣賞性高。能與陽光、綠地、秀水為伴，成為眾多消費者的理想。在樓盤的眾多賣點中，小區環境的好壞已越來越受到購房者的關注。住宅小區的環境景觀建設，應與建筑形式相統一，讓小區環境與大社區環境相匹配。
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