榮觀房產網1. 房地產融資的方式有哪些
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：亮scofield 房地產融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋、土地抵押、在建工程抵押一、房地產融資之土地抵押貸款Q&AQ：什么是土地抵押貸款？A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。
土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。
Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。
Q：辦理土地抵押長期貸款流程？A:1.首先根據需要申請的貸款額度及貸款機構許諾的抵押率（放款額/抵押物評估值）倒推出抵押物應達到的評估總價值. 2.咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價，然后再根據第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數. 3.根據以上第二步算出的抵押物的面積數，先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域. 4.帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖. 5.根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告 6.與貸款機構信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件（營業執照等）到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會（或董事會決議）等資料. 7.填好最高額抵押。
2. 房地產開發商的融資方式有哪些
阻撓你建立公司的障礙是什么？如果是缺少資金，那么不要著急。
對于那些積極的企業家來說，有很多合理的融資方案可以選擇。關鍵是計劃。
你的融資策略必須對于你和將來的貸方來說都是合理有意義的。在短短60秒中，我們將向你展示如何為自己的新公司打下堅實的財務基礎。
0:60確定你的需求估計一下你需要多少資金來啟動和維持自己的公司——設備和原料、存貨、辦公或生產場地、特許經營費等。然后，考慮你自己可以提供多少資金（如個人儲蓄、家人或朋友的捐助等）。
要認真。你不想過高或過低地估計自己的需求，也不想危及家人的財務安全和家人之間的關系。
0:48考慮各種選擇商業銀行對于小企業來說是最最常見的貸方，可以提供很多常規性貸款，還有小企業管理局授權的貸款。你還可以找風險投資公司、商業金融公司、合伙經營等。
一定要盡可能多地了解每種方案的評估標準和還貸要求。0:36建立自己的檔案大多數貸款機構都要求提交一份商業計劃，一份詳細描述自己的教育和商業操作經歷等信息的簡歷，一份附有證明人的信用記錄以及具體的貸款文件等。
制定你的商業計劃時要分成很多部分，分別描述你的公司的性質和類型、可以獲得的資源、如何利用這些資源實現特定目標、時間安排、財務目標、對競爭對手的分析以及你的公司如何在市場上生存。0:25填寫表格貸款機構可能還會要阻撓你建立公司的障礙是什么？如果是缺少資金，那么不要著急。
對于那些積極的企業家來說，有很多合理的融資方案可以選擇。關鍵是計劃。
你的融資策略必須對于你和將來的貸方來說都是合理有意義的。在短短60秒中，我們將向你展示如何為自己的新公司打下堅實的財務基礎。
0:60確定你的需求估計一下你需要多少資金來啟動和維持自己的公司——設備和原料、存貨、辦公或生產場地、特許經營費等。 然后，考慮你自己可以提供多少資金（如個人儲蓄、家人或朋友的捐助等）。
要認真。你不想過高或過低地估計自己的需求，也不想危及家人的財務安全和家人之間的關系。
0:48考慮各種選擇商業銀行對于小企業來說是最最常見的貸方，可以提供很多常規性貸款，還有小企業管理局授權的貸款。 你還可以找風險投資公司、商業金融公司、合伙經營等。
一定要盡可能多地了解每種方案的評估標準和還貸要求。0:36建立自己的檔案大多數貸款機構都要求提交一份商業計劃，一份詳細描述自己的教育和商業操作經歷等信息的簡歷，一份附有證明人的信用記錄以及具體的貸款文件等。
制定你的商業計劃時要分成很多部分，分別描述你的公司的性質和類型、可以獲得的資源、如何利用這些資源實現特定目標、時間安排、財務目標、對競爭對手的分析以及你的公司如何在市場上生存。0:25填寫表格貸款機構可能還會要求現金流量預測，以顯示你的新公司的發展能力和還款能力。
記住對數據的預測一定要比較現實，要有事實來支持你的估計和預測。進行調查研究時不要圖省事。
0:13練習你的融資計劃對于新公司來說，要求貸款融資總是需要演講介紹。即使你在這種情況下能應付自如，也要組織自己的思路，找那些能夠提供客觀反饋意見的人來聽你演講作為練習。
事先考慮到所有不同類型的問題會樹立你的信心，幫助你應對任何可能發生的情況。0:03提問，再提問與你的潛在貸款機構進行交談，了解他們的貸款步驟和期望值。
當地的SCORE機構也有很多資源和專家顧問來指導你為新公司融資的各個步驟。現金流量預測，以顯示你的新公司的發展能力和還款能力。
記住對數據的預測一定要比較現實，要有事實來支持你的估計和預測。進行調查研究時不要圖省事。
0:13練習你的融資計劃對于新公司來說，要求貸款融資總是需要演講介紹。即使你在這種情況下能應付自如，也要組織自己的思路，找那些能夠提供客觀反饋意見的人來聽你演講作為練習。
事先考慮到所有不同類型的問題會樹立你的信心，幫助你應對任何可能發生的情況。0:03提問，再提問與你的潛在貸款機構進行交談，了解他們的貸款步驟和期望值。
當地的SCORE機構也有很多資源和專家顧問來指導你為新公司融資的各個步驟。
3. 房地產的融資模式有哪些
房地產業是我國國民經濟的支柱產業，其在一定程度上可以促進整個國民經濟的發展，拉動消費需求。
房地產同時也是一個資金密集型的產業，投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量的資金，因此資金籌措成了房地產企業最關心的問題。而我國房地產企業融資渠道單一，對銀行貸款依賴過高成為資金籌措的瓶頸，因此，必須認識到拓寬融資渠道的重要性。
一、我國房地產企業主要融資方式一覽 （一）銀行貸款 銀行貸款屬于債務性融資，也是一種間接融資。它是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部通過各種商業銀行或者其他金融機構融入開發資金的融資行為。
是房地產企業資金的主要來源。其貸款形式多樣，具體分為： 1.抵押貸款。
即指借款人向銀行提供一定的財產作為信貸抵押的貸款方式。 2.信用貸款。
即銀行僅憑對借款人資信的信任而發放的貸款，借款人無須向銀行提供抵押物。 3.擔保貸款。
即以擔保人的信用為擔保而發放的貸款。 4.貼現貸款。
即指借款人在急需資金時，以未到期的票據向銀行申請貼現而融通資金的一種貸款方式。 目前規定申請貸款的房地產企業自有資金的比例不得低于35%。
房地產企業開發時所需的資金大部分都來自銀行。銀行貸款可以在企業沒有足夠資金時給予足夠的支持，為房地產企業提供開發所需的資金，使得企業資金的周轉更加靈活，同時使居民的閑置資金得到有效的利用。
對于房地產開發企業的銀行貸款，為了降低貸款風險，國家也出臺了很多相關的宏觀*策加以規范。如“121”文件，“國六條”，還有2004 年，中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，等等。
宏觀調控對銀行貸款的影響是非常的大的。這些對銀行貸款緊縮性的宏觀*策，勢必會引起融資渠道的創新。
（二）房地產信托 從資金信托的角度出發，房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產信托的角度出發，房地產信托則指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。 房地產信托其相對銀行貸款而言，可以降低房地產業整體的融資成本，節約財務費用，有利于房地產資金的持續應用和公司的發展。
房地產信托業務的發展，而且有利于提高我國房地產市場直接融資的比重、擴大金融市場的投資品種。 2005年以來，房地產信托市場呈現出快速發展的趨勢，據市場不完全統計，截至2005年12月31日，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。
特別是現在國家對信貸加強了管理，信托可以解決企業由于得不到銀行貸款所出現的部分資金問題，其發展潛力相當大。不過現階段由于異常火爆房地產信托融資市場與宏觀*策背道而馳，國家對房地產信托的宏觀*策也接踵而來。
“212號文[2]”中，銀監會所設置的房地產信托門檻，包括開發商自有資金在35%以上、四證齊全、二級以上開發資質等規定，已經比銀行信貸要求更高。類似的還有“54號文[3]”。
（三）債券融資 債券融資是指企業通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權人享有到期收回本息的融資方式。房地產企業債券是由房地產企業發行，表明房地產企業與投資者債權債務關系的一種承諾憑證。
只有在相關*府部門對房地產企業的背景、經濟效益等內容審查合格 后才可以發行債券。 債券融資有利于降低企業的融資成本，因為債務的利息是計入成本的，而發行股票的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。
債券融資也可以分擔銀行貸款的壓力，同時也為房地產企業的融資提供了更多的選擇，分散銀行和*府的風險。而且，債券資金的使用相當的靈活，不象銀行貸款那樣，有規定的用途。
（四）股權融資 股權融資屬于直接融資的一種。股權融資是指資金不通過金融中介機構，借助股票這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金供給者作為所有者（股東）享有對企業控制權的融資方式。
它具有以下幾個特點： 1.長期性。股權融資籌措的資金具有永久性，無到期日，不需歸還。
2.不可逆性。企業采用股權融資勿須還本，投資人欲收回本金，需借助于流通市場。
3.無負擔性。股權融資沒有固定的股利負擔，股利的支付與否和支付多少視公司的經營需要而定。
這種融資方式對于中小投資者來說，是一種較為現實和便捷的融資方式。股權融資吸納的是權益資本，因此，公司股本返還甚至股息支出壓力小，增強了公司抗風險的能力。
若能吸引擁有特定資源的戰略投資者，還可通過利用戰略投資者的管理優勢、市場渠道優勢、*府關系優勢、以及技術優勢產生協同效應，迅速壯大自身實力。 二、融資方式單一是當前我國房地產企業融資面臨的主要問題 （一）房地產企業融資面臨的主要問題――融資方式單一 目前在土地購置和房地產開發資金中70%~80%的資金都是來源于銀行貸款，企業對銀行的依賴程度非常高，2005年的中國統計年鑒數據顯示：2004年全國房。
4. 融資的渠道都有哪些
融資渠道這個問題太大了，簡單寫寫房地產融資吧。
和其他領域的融資一樣，房地產融資也分為股權融資和債權融資。股權融資比較好理解，房地產出讓項目公司的股權，給公司帶來新的資金。
有很多地產項目公司都是空殼，拿到地以后通過賣一部分股權支持開發，實際上可以理解為“一方出地，一方出錢”，項目建成后雙方按照股權比例分享受益。公司上市也是股權融資的一種。
前些年房地產領域的融資都以債權為主，股權融資較少，還以資金不足的小公司為主。這兩年隨著房地產調控的升級，期限較短的債權融資已經滿足不了需要，股權融資大幅增加，人民幣的房地產股權基金（Real Estate PE）也開始興起。
房地產領域的債權融資花樣則多的多，預付款、銀行貸款、高利貸、公司債、信托……由于房地產的毛利率很高，拿到地的開發商有時寧愿忍受年化利率達到20%的高利貸，也不愿意出讓股權，與別人分享利潤，所以房地產企業的負債率都比較高。銀行貸款和高利貸比較常見，也容易理解，公司債是上市企業的特權，稍微講兩句信托。
我看到的數據是截止到2011年第三季度，中國信托總資產中投向房地產的大約有7000億元，是很大的數字，在房地產的非銀行融資渠道占據重要地位。各家信托公司的主要利潤來源也是房地產信托。
在2010年以后，銀行的房地產開發貸款收緊，而發行信托產品融資比手續上比銀行貸款更容易，年化利率普遍在9%-12%之間，也還可以接受。不過房地產信托產品也有收緊的趨勢。
5. 房地產企業如何融資
1、開發貸融資（最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證后向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高于現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；3、企業債券融資：這種融資通常適用于上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。
現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似于抵押貸款……。
6. 房地產企業融資的渠道有哪些
房地產業是資金密集型行業，如何獲得足夠的資金支持、開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提，也是當前房地產企業關注的熱點問題 （1）自籌資金自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。
但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。 （2）預售資金房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。
在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。（3）商業銀行貸款商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。
（4）企業合作融資房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。 外資合作一般是成立合資或合作公司。
利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。
合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。（5）債券融資房地產債券是企業債券的一個組成部分。
目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。 （6）信托融資信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。
相對銀行貸款而言。房地產信托的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。
在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信托獨具制度優勢，并具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。
（7）房地產證券融資房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。 是房地產企業融資的最佳途徑。
最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。
降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利于改善企業資本結構。
中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。（8）房地產私募股權投資基金房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。
目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然后以股權方式投資于房地產項目或企業的一種投融資方式，屬于一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。 一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。
是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。
7. 目前房地產企業的融資方式有哪些
房地產企業融資方式
房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性。房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持，因此對融資方式的優缺點、*策約束和融資成本的把握，便于企業根據實際情況來選擇合適的融資方式。
一般來說，房地產融資可以分為內部融資和外部融資兩種。
內部融資主要是指房地產企業的自有資金，包括一些抵押貼現的票據，債券，可出售的經營性和存量物業，以及近期內可回收的各種款項等，包括向消費者預收購房定金等。但隨著企業投資規模的不斷擴大以及考慮企業的可持續發展，單純依靠內源融資已很難滿足企業的發展需求。
外部融資又可以分為直接融資和間接融資。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括上市融資、債券融資、房地產投資基金、房地產信托等多種融資方式。間接融資主要是從金融機構獲得的資金，主要是房地產項目貸款，解決房地產開發中短期的資金需求。