榮觀房產網1. 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的介紹
國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知國稅發〔2009〕31號各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅征收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行*法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。國家稅務總局二○○九年三月六日
2. 房地產企業預售收入預繳企業所得稅可以扣除期間費用和稅金嗎
國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知國稅發〔2009〕31號
第十二條 企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，
按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函[2008]44號文件附件1）第4行“利潤總額”內。
房地產開發企業是按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，所以利潤總額中已經扣除了企業的期間費用。
擴展資料：
稅法優先原則：在計算應納稅所得額時，企業財務、會計處理辦法與稅收法律法規的規定不一致的，應當依照稅收法律法規的規定計算。
例如，職工福利費的范圍，在財務部和國稅函都有相關的規定且不一致，而國家稅務總局在稅務答疑時就明確了，在所得稅上按照國稅函的文件處理；在會計處理上按照財*部財通的文件。如果不一致，就按照稅法的標準。
在實務操作中還一定要注意稅法優先原則在其他方面的體現，如合同中寫明股權轉讓產生的個人所得稅由個人負擔，但是由對方承擔這部分費用，在實際操作中，如果沒有繳納個人所得稅，稅務部門還是會找個人承擔責任。
參考資料來源：百度百科-企業所得稅
3. 到了所得稅清算時怎樣計算預收毛利
根據國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅（Corporate income tax）處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）規定： “第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定： （一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
？ （二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。 （三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。 第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 在年度納稅申報（Tax returns）時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關（Tax authorities）需要的其他相關資料。
第十二條 企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。”。
4. 房地產開發經營業務企業所得稅處理有風險怎么辦呢
1、核定征收方式要慎用。
新文件第四條明確規定：稅務機關不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理。
據悉，目前仍有部分省市主管稅務機關對一些房地產企業在其成立時就事先核定應稅所得率，再按其實現的銷售收入征收企業所得稅。 2、計稅毛利率降低，調整了預繳方法。
新文件第八條對于企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率規定了最低幅度，與國稅發[2006]31號規定相比，項目計稅毛利率分別下降了5個百分點（除經濟適用房等項目外）。 值得特別關注的是，與《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號，2008年4月11日發布）規定相比又另有明顯不同。
國稅函[2008]299號規定：企業在（除經濟適用房等外）未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額預交企業所得稅，且預計利潤率分別高于國稅發[2006]31號中相同項目的計稅毛利率5個百分點。這對房地產開發企業而言，不僅預繳方法改變了，且預繳率也下降了。
這應該是“雙重*策利好”吧！ 3、自用產品折舊扣除有限制 新文件規定，轉為自用的開發產品，實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。這與國稅發[2006]31號的規定相比區別明顯，但對企業的最終影響不大。
如果房地產企業將實際使用時間累計未超過12個月的“固定資產”銷售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產”的計稅余值應該是未扣除折舊后的原值了。 4、明確了計稅成本對象的確定原則。
這是新規定，即企業在確定成本對象時要遵循：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區分原則。需要注意的是，成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。
這是比較嚴格的管理規定，盡管看似沒有實質內容。 5、預提費用予以明確。
關于“預提費用”新文件第三十二條予以了明確：其一、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；其二、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。 此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
其三、應向*府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
除此幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
5. 根據國稅發200931號文怎樣核定企業所得稅納稅額
國稅發200931號文是針對房地產納稅人預售未完工商品房，根據預收售房收入、毛利率來確定應納稅所得額，然后再按照25%的稅率計算應納所得稅額。
國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號 ）
第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
例如，某地級市房地產公司三季度銷售未完工房屋，取得預售收入8360萬元，毛利率按照10%，那么該房地產開發公司三季度應預繳企業所得稅：
8360萬元*10%*25%=209萬元。
6. 房地產企業所得稅怎么征收的,稅率是多少
企業所得稅的基本稅率為25%。
根據國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號）第九條規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 因此房地產企業不是直接按照項目申報而是先預計毛利率計算的毛利額預繳申報，在匯算清繳時納稅調整。來源：國家稅務總局。
7. 如何計算舊城拆遷改造土地成本
《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市*配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
因此，問題所述因劃撥轉出讓、用途改變、容積率調增繳納的費用屬于取得土地的成本，但不包括被行*處罰的金額。
2、《財*部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）第一條規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
（一）以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市*建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：
1、評估價格：由*府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。
2、土地基準地價：由縣以上人民*府公示的土地基準地價。
因此，企業應按支付的成交價格作為繳納契稅依據。若價格明顯偏低，主管稅務機關可核定成交價格。
8. 房地產企業如何確定開發業務計稅成本
【問題】《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知
》（國稅發[2009]31號）第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
上述規定中計入計稅成本是指計入取得發票的當期計稅成本，還是計入實際發生年度的計稅成本？如果是計入實際發生年度的計稅成本，是否有時間限制？此外，房地產企業所得稅是按年度匯算清繳，還是按項目統算企業所得稅？【解答】《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知
》（國稅發[2009]31號）第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，根據上述規定進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。
依據上述規定，房地產企業所得稅按年度匯算清繳。開發產品完工以后，按規定計入計稅成本是指其實際發生的支出應當取得合法憑據的。對應當取得但未取得合法憑據的，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。 目前，等待實際取得合法憑據沒有時間限制。
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