榮觀房產網1. 如何投資房地產
1、新*策的出臺，無疑為那些通過貸款購房的投資者戴上了“緊箍兒”。據了解，此次宏觀調控，要求二套房首付50%，利率上浮10%，但對投資寫字樓和商業鋪面的門檻并無調整，于是，商業地產就成為了投資者理想的避風港。“二套房門檻的提高，縮小了投資寫字樓的首付差距，令不少房產投資者開始轉投重慶寫字樓。”重慶富力城房地產開發有限公司副總經理譚國翔說，從國際市場慣例來看，寫字樓的價格應該遠遠高于一般住宅價格，尤其是中心地段的高端寫字樓，但現在的情況是二者相差無幾，這恰好反映了重慶高端寫字樓具有較大的上升空間。
2、投資什么樣的商業升值潛力更大，位于都市核心圈，同時擁有完善的交通體系，臨近江北嘴CBD的龍頭寺區域近期得到了大量投資者的青睞，尤其是中渝愛都會時尚公寓，戶型面積合適，總價低，地段、配套設施讓人無可挑剔，正以其時尚的產品形象、完美的產品品質，成為房產投資者的首選。
3、應選擇繁華地段的房產，因為，房產最核心的價值還是地段，同時，地段好的房子，配套成熟，生活便利，能夠給居住者帶來便利，利于出租和售賣。其次，得充分考慮交通方面的因素，擁有軌道交通最好。人是社會的有機組成部分，得融入社會，但出行方面得考慮交通成本以及便利性。
2. 怎樣投資房地產
二、做好房地產投資策劃應注意的幾個方面 無論縱向比較或橫向分析，未來房地產業的發展將是充滿機遇和挑戰。
嚴峻的現實告訴我們，房地產企業要想在市場競爭中立于不敗之地就必須搞好策劃，找準方向，以提高消費質量為宗旨，不斷推陳出新。筆者認為，做好房地產投資策劃，需要注意以下三個方面的問題。
1、房地產投資開發中首先必須具備的就是創新意識 創新是提高人們生活水平，使人類不斷文明的引擎。房地產開發中的創新也不例外，而且在未來的發展道路上會日顯重要，可以說它是房地產開發企業的生命線。
沒有創新，你的物業就沒有特色，就不會被關注，就不會有競爭力，導致商品在實現其價值過程中的關鍵的一跳躍沒有實現，企業又何以繼續生存。 所謂創新，就是產品有新意，而非隨波逐流、平庸無奇。
創新從不同的角度看，可以對其有不同的理解，創新的層次深淺、難易程度也各不相同。我們認為創新可以分為以下三個層次。
（1）先于市場變化而動，創造第一 在當今市場經濟中，“第一”的價值是人所共知的。投資者要能夠洞察市場先機，發掘市場潛在需求和預見市場需求偏好的變化，在此基礎上制定相應的經營戰略，—步步激發和引導這種潛在需求的顯性化和市場需求偏好的變化。
世界上那些持續取得成功的企業無一不是能夠先于市場變化而作出戰略轉變的企業。要通過創造和傳遞生活標準給社會，搶占市場先機。
在影響和改變人們生活觀念和生活方式的基礎上，創造出新的需求、新的市場，優先享受“第—”的榮譽和價值。這樣的企業往往因此獲得先行者的豐厚利潤，并且領導整個行業進入新的市場競爭。
（2）利用已有條件創造特色 最方便、最簡單的莫過于利用自己已有的優勢進行策劃、采取行動。被人們稱作房地產市場的“杭州現象”就是一個很好的例證。
近幾年來，在全國房地產市場相對低迷的情況下，杭州市的房地產市場從1998年底開始出現了意外的熱銷，而且一直保持到目前，熱銷勢頭越來越旺。這就是所謂的房地產市場的“杭州現象”。
杭州利用西湖這顆閃光的“明珠”其名聲遠播國內外的優勢，利用各種輿論工具，大力宣傳自己的自然環境、歷史文化、地理位置等人文、美麗景觀，做足了“上有天堂，下有蘇杭”的文章。同時利用這一有利條件，提出了以“游在杭州，住在杭州，學在杭州，創業在杭州”為四大主題的杭州城市品牌，吸引了大量的外地人來杭購房。
現在外地人購房已從32%上升到50%以上，已經撐起購房市場的“半邊天”。杭州在與兄弟省市間的比較中看到了自己的優勢，緊抓不放，利用特色優勢發展自己的房地產業，收到良好的效果。
（3）細分市場，調查研究，沒有優勢創造優勢 不可否認，每個地方都有自己某方面的優勢，但并不是任何優勢都可被挖掘并轉化為房地產的賣點。更多的時候開發商需要自己去細分市場、找準目標、創造優勢。
這種創新也許會更難，但卻更具有普遍意義。目前，房地產業的一個突出特點就是商品房套型越蓋越大，而如今隨著房地產市場由賣方市場到買方市場的轉變，消費者正逐漸從過去片面求大的誤區中走出來，大多數人開始根據自已的實際需要選購商品房。
其實從市場角度來看也是同樣的道理，房屋的大小并不代表房屋的品質，房屋小并不意味著差。室雅何須大，正如美國建筑大師 Frank Lioyd Wright設計的著名建筑流水別墅，僅有幾百平米，是一個很小的建筑，卻成了建筑史上的里程碑。
一個好的建筑并不在于其大小，而在于它是否和諧，和諧才是最好的。 北京“嘉悅精英家園”正是基于這種建筑理念，深刻剖析市場，學習他人的精華，融入自己對產品理念和文化的獨特理解，形成自己的風格。
在經過深入細致的市場調查分析之后，“嘉悅精英家園”的創業者們把而立之年的“飄一族”定為自己未來的業主，因為這些年輕人注重生活品質，崇尚自然環境，追求個性張揚，具有精明的的居家需求，已逐步成為具有前衛意識的發展商研究的課題。事實證明，他們的創意得到了應有的回報。
據了解，“嘉悅精英家園”在北京房地產交易會上一露面，第一天就被白領一族認購了50余套，目前已有多半的樓盤被訂購。 面對市場構成的多元化和服務需求的多樣化，通過市場細分往往可以對市場加以深度的研究，去發現那些尚未滿足的潛在需求和潛藏在人們心目中的某種愿望和觀念，并從企業的資源條件出發，以適當的產品和服務把它變成顯在的需求，從而創造出一個新的市場，使企業獲得新的發展空間。
2、策劃的根本出發點要以人為本 以人為本，就是要以提升人們的生活水平為本。只有以人為本的策劃，才能真正創造出有價值的房地產。
以人為本，要求開發商換位思考、多向定位、度身定做。開發企業在規劃、設計過程中要注重高標準的環境質量和生存條件，從提高人居舒適度出發，經常換位思考，站在消費者的立場，設身處地，探究如何滿足消費者的需求。
根據當前房地產市場的變化，各階層對商品住宅的要求已經出現了多層次、多元化的趨勢。因此，開發企業的取向也應該趨向于多層次、多方位，按照不同的對象，在環境布局、建筑造型、樓層、戶型、。
3. 如何投資房產
1、個人房地產投資應注意的風險
由于房地產具有增值的特性，這就決定了相對于其他投資工具而言，房地產投資有收益大風險小的特點。如果你將購置的房產用于出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產升值所帶來的收益，這時幾乎沒有任何風險。至于炒賣房地產，當然會因為市場價格一時的漲跌而面臨損失的風險。一般來說，投資房地產只有長線投資才能始終立于不敗之地；而短線投資房地產，有時會受到經濟衰退的影響而導致全線崩潰。
但根據風險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也面臨較大的風險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產作為投資工具的同時，要具備對風險的承受力和規避風險的能力。通常房產投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經過較長時間的檢驗，因此投資者不應草率行事。尤其是對于部分以借貸形式投入房產的投資者，更應本著“穩健”的原則，經過精確計算后再選擇相應的投資策略。有關金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。
2、購置房產后如何進行投資操作
投資者購置房產后，即投資者用現款或分期付款的方式直接向房地產開發商購買住房，并適當裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統的投資方式，也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式。如何將房產出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關心的問題。隨著房地產中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產個人投資帶來新的機遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”，對大多數希望選擇以出租作為投資方式，但又缺乏投資經驗的投資者來說，無疑是其首選方式。
投資房地產的注意事項：
1、做好對自身資金實力和房地產市場的分析評估。
房地產投資需要大量的資金，如果自身沒有足夠的資金，或者沒有一定的籌資能力，就不能投資房地產。
第二，要當時的地產市場進行市場分析，避免盲目的投資。不論是什么行業，價格都是由供求關系影響的，因此投資房地產還是要著眼于市場的供求關系，觀察市場需求和價格走勢，找準投資時機。
2、選擇好房地產投資的品種。
目前，可以供個人進行投資的房地產品種主要有商鋪、寫字樓、住宅等。
一般情況下，地區經濟快速增長時，投資商業地產會有比較好的回報。而投資住宅地產會比較安全，升值穩定。
3、投資房地產要考慮全面。
綜合考慮該項目開發商的實力、地點、周邊環境、房型以及物業管理等方面的問題。
4、考慮好如何進行投資操作。
投資方房地產最常見的一種方式就是向開發商購買住房，進行裝飾后出售或者出租，以獲得利益。如何將房產出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關心的問題。
投資房地產幾個技巧
1進行研究，可以讓你學會了解你的目標市場，并適用這些知識來增加你自身的優勢。
2參加相關研討會。有時候關自己學習是不夠的，有時需要聽聽專家的解釋，要充分認識參加研討會的重要，這里你將能獲得寶貴的指導，這些信息有時并不會出現在你閱讀的書里面。
3交志趣相投的朋友。雖然他們可能是你的對手或競爭者，朋友與你的同胞的房地產投資者不會受到傷害，特別是如果你新來的業務員，通過與他們的互動，你可以了解最新的市場趨勢，他們也可能教你一兩有關成功的房地產投資。
——上海菁英地產員工
4. 個人如何投資房地產2013年投資房地產賺錢嗎
個人投資房地產有3種方式，第一自行開發，要求較高，關系，資金。
第二買房等待升值，以二三線城市的居住房為宜，投資時要注意地段，目前學區房是投資熱點。第三買房賺取租金，分為商業房，住房。
商業房盡量選取地段較好的獨立門面房（商業區，或居民聚集區）；商場要選取整體地段好的，商業策劃合理，最好可以看到房地產商與知名品牌已簽訂的合作協議的，盡量不要選擇商場規劃不好，但承諾返租的，看似輕松，但事實上如果做兩年房地產商或運營商跑了，就慘了，死過商業的商場有忌諱，再做起來不容易；住房選取離商業區、學區近的，盡量選取小平米房，投資少，租金高。
5. 房產投資具體怎么做
1、投資房產必須要使用資金杠桿才能夠獲得最大的收益，也就是說借用他人的身份信息然后依靠首套房只用付20%首付的國家*策，來獲取最大限量的銀行貸款，讓自己手中的錢獲得更多的投資房產。
2、投資房產必須時刻注意國家的*策導向和房產交易中的所有流程程序，并且知曉交易過程中的潛規則。投資房產為的是賺錢，而不是將精力消耗在與開發商或者中介，或者是二手房東的勾心斗角和銀錢算計上。
5、投資房產必須對房子的情況有全面的了解，相同地區的房子，不同的開發商，或者是樓層不同戶型不同，都會有相應的差價出現，充分了解房產的定價原則，在北上廣深的房子一套就是幾百萬的價值下，能夠砍下幾十萬的差額。轉手就是錢。
6. 房產投資需要注意什么 如何投資房地產
隨著“國五條”各地細則陸續出臺，房地產市場也逐漸回歸平靜。
房地產市場是這10年最熱門的投資，也是爭議最多的投資，說到為什么投資房產，一個較為一致的答案是中國缺少投資渠道，不投房產投什么？有這樣一個案例：父母現在有50萬閑置現金，想買一套公務員小區轉讓房，是別人轉讓的名額，房子還沒建，估計在2015年建好，說是有兩期一共4萬套，現在要交房子定金也算是首付10萬和名額出讓費5萬。父母和我現在都有自己的住房，房子買來的目的就是投資，在大理下關，3千一平，160平。
現在疑問就是這樣的房投資價值大不大，好買賣嗎，如果投資周期過長是不是失去了投資意義呢，還有一種選擇是我在昆明付首付30萬左右買一套小的商品房投資，哪個更好一點呢？在房地產的投資方面需要注意些什么？如何投資房地產？ 從定義上來說，房產投資是指以房地產為對象來獲取收益的投資行為。投資房產的對象按地段分投資市區房和郊區房；按交付時間分投資現房和期房；按賣主分投資一手房和二手房；按房產類別分投資住宅和投資商鋪。
房地產投資過程房地產投資過程實際上就是房地產項目開發經營的全過程。房地產投資周期長、環節多，是一個相當復雜的過程，對此，在房地產開發一章已經進行了一定的闡述，房地產投資過程與開發過程是類似的，不過其側重點不同。
概括而言，房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發權獲得、房地產生產開發及房地產銷售經營這四個大的階段。 1、投資分析 房地產經濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉的持續過程。
投資決策準確，是確保整個開發項目成功的關鍵。反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。
因此，慎重地進行決策，是房地產開發經營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。
因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定后，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續進行。投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，并不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。
通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。 2、土地開發權的獲得 這一過程中包括土地使用權或產權的取得與議價程序。
當在計劃時期確定投資計劃可行后，土地使用權以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發，或是部分使用權（如地上權），或長期租賃等。 在確定產權形式的同時，要進行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產權的取得成本。
在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續各有差異，必須搞清楚其中的每一個環節，以免產生不必要的糾紛。此外，由于房地產為良好的擔保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產產權，也就是向金融機構融資以取得資金。
不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。 3、房地產建設開發 在房地產開發中，首先要取得*府立項和規劃的許可。
立項和規劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當繁雜但又十分重要的工作。在房地產整個開發過程中，其與投資決策、土地使用權獲得一起又稱為開發前期工作時期。
在上述前期工作完成之后，方可進入實質性的建設開發階段。以后的工作為根據規劃及開發要求進行設計，然后尋找建筑商進行營造。
在整個營造過程中，投資者又必須進行必要的監督或委托監理公司進行建設監理。由于開發所需要的資金相當龐大，因此在大多數的情況下，投資者仍須向金融機構融資以取得資金。
此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。 4、房地產銷售經營 在房地產銷售階段主要的工作，包括： 一是必須有完善的營銷規劃。
包括確定目標市場的購買者，擬定適當的營銷策略及營銷組織以求順利銷售。 二是實際的銷售活動， 包括根據市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續。
三為融資活動的進行。 由于房地產金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。
在這一階段中，某些已開發完成的房地產，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產作為物業進行經營，即以經營謀利為目的。經營的形態主要分為兩大類： 一類是將房地產出租給他人，并定期收取租金獲取收益。
這類租賃的經營形態，投資者負擔的管理成本較低，收益固定且風險較小，但是一般而言報酬。
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