榮觀房產網1. 張鵬飛如何解讀宜昌房地產發展前景
張鵬飛認為，宜昌的城市發展潛力巨大，房地產市場前景非常樂觀，。這主要是由宜昌的城市特點和國家戰略決定的。
第一.宜昌天生麗質，山好水好，民風純樸，適宜人居；
第二.經濟先天稟賦好，水電、磷化工、建材、裝備制造等產業已形成產業集群，宜昌經濟充滿活力；
第三.國家大戰略為宜昌大發展奠定了堅實基礎，高鐵、高速公路、航空及長江黃金水道等立體交通體系的形成使宜昌與武漢、重慶等中心城市實現無縫對接；
第四.宜昌土地稀缺，房地產投資風險可控。
2. 2006年宜昌市土地市場分析報告
2006年宜昌市土地市場分析報告一、土地供求狀況2005年，市*府共批準城區房地產開發供地計劃1150畝，其中市重點工程（商業步行街和沿江大道）250畝，夷陵區150畝，宜昌開發區80畝，葛洲壩100畝，經濟適用房50畝，中心城區500畝，預留20畝。
2005年，宜昌開發土地供應1150畝左右。一年內，宜昌市國土資源交易中心組織實施國有土地使用權交易活動25次，成功交易20宗，面積941畝。
中心城區供地主要通過土地市場招標拍賣掛牌進行。其中，成交土地單價最高為宜昌藥廠地塊每畝214萬元（凈地），最低為西陵園區黃河路地塊每畝28萬元（凈地）。
從整體情況看，如果不含宜昌藥廠地塊，土地平均價格約在每畝65萬元左右，相較去年的每畝60萬元左右略有增加。2005年度全市地價綜合水平值為669元/平方米。
其中，商業地價水平值為1125元/平方米，居住地價水平值為652元/平方米（湖北省2005年城市地價監測報告）。2006年，市*府批復城區房地產開發土地供應計劃1250畝，涉及西陵區、伍家崗區、葛洲壩片區、宜昌開發區等。
其中，重點工程開發用地250畝，其中沿江大道延伸段開發項目150畝，城東大道開發項目100畝；經濟適用住房、廉租房建設100畝（東山大道制漆廠地塊）；城市搬遷安置房建設50畝（西陵二路匯騰市場地塊）；葛洲壩老城區改造50畝；夷陵區150畝，其中丁家壩地塊100畝，其它地塊50畝；西陵區40畝，其中環城北路棉織廠地塊15畝，體育場路市二醫院地塊25畝；伍家崗區210畝，其中市鍋爐廠地塊90畝，夷陵路寶塔河電力公司地塊50畝，寶塔紙業地塊40畝，勝利三路金羊實業地塊30 畝；點*區140畝，其中鑫海陶瓷地塊100畝，櫻桃園二期項目40畝；猇亭區50畝，位于金猇大道市土地儲備中心收購的旭棉集團地塊；宜昌開發區東山園區160 畝，其中港窯路原磷化集團地塊30 畝，港窯路502地塊30畝，發展大道原市計委信息中心地塊10畝，半島酒店東側地塊90畝；預留供地指標50 畝由市*府調劑使用。2006年的批復計劃之所以增長，主要是結合城市基礎設施建設的大規模的舊城改造、城市骨架拓展計劃剛開始實施，為實現*府對土地市場的有效調控，為進一步優化居民住房結構，穩定房產價格，促進城區房地產市場持續健康發展；其次是考慮到步行街、沿江大道延伸段、城東大道建成后，居民的住房需求將增加。
2006年宜昌市土地交易基本上采用掛牌的方式。截止到目前為止，在已掛牌的48宗地中，凈地掛牌的僅占4宗，拍賣的一宗，其余的全部為毛地。
據湖北省統計局公布的宜昌市固定資產投資價格變動情況表明，出讓土地的樓面地價居住用地一般在300—450元/平方米左右，商業的樓面地價則在700元/平方米左右，土地取得費價格比去年同期上漲7.16%。（附2006年土地出讓表）。
從2006年土地出讓資料可以看出，土地供給充沛，分布的區域也較均衡，這對穩定房價、調控市場起到了積極作用。預計今后將加大興建中、低檔住宅的土地供給，以進一步穩定房價，滿足中、低收入家庭的住房需求。
二、土地價格分析（一）全市宏觀經濟國民經濟持續向好，是地價上漲的主要動力2006年以來，全市搶抓中央促進中部崛起的戰略機遇，堅持以科學發展觀為指導，切實加快經濟發展步伐，工業生產亮點頻現，財*總收入大幅增長，經濟運行質量不斷提升，國民經濟保持了良好的發展態勢。2006年新開工項目眾多。
1—9月份，施工項目計劃總投資18.82萬億元，同比增長23.6%。在建規模中需要繼續施工的投資規模巨大，投資增長慣性將使投資減速有限。
二是貨幣流動性過松必然導致中長期貸款增速難以控制，銀行追求經營效益的商業化目標將使收縮信貸對固定資產投資的資金約束力有限。三是企業投資的資金來源寬松。
1-9月份，全國規模以上工業企業實現利潤13019億元，比去年同期增長29.6%。工業經濟效益綜合指數186.45，比去年同期提高16.96點。
在宏觀調控*策緊縮和市場自發擴張兩力抗衡中，四季度固定資產投資將保持略高于20%的增速，預計全年全社會固定資產投資名義增長26.2%左右，城鎮固定資產投資名義增長27%左右，房地產開發投資名義增長23.9%左右。消費品市場四季度將繼續保持購銷兩旺的格局，社會消費品零售總額四季度增長13.5%，與前三季度持平；社會消費品零售總額全年名義增長13.5%，比上年提高0.6個百分點。
（數據來源于宜昌市發改委2006年第三季度經濟分析報告）宏觀數據表明全市經濟表現出現良好的發展勢頭，城市基礎設施和投資環境不斷改善，城市競爭力得到加強。在國民經濟和社會發展持續向好的大環境下，宜昌市社會經濟總體上仍會保持較高的增長速度，人民收入水平將進一步提高，將會為土地市場的發展提供強有力的保障。
（二）土地市場的不斷規范和地價市場形成機制的不斷完善為地價平穩上漲提供了良好的市場環境。自從2005年以來，市國土資源交易中心繼續加大土地有形市場的建設，土地出讓的招標、拍賣、掛牌機制更加完善，三峽工程放大了宜昌的城市品牌效應，促進了宜昌城市建設的超常發展，這也使宜昌的土地市場的投資環境進一步改善，。
3. 湖北省宜昌市現在的最新房價消息
二手房銷售價格漲幅位居全國第一，新建房銷售價格漲幅位居全國第三。
在深圳 等一線城市“領跌”房價的9月，作為三線城市的宜昌為何會有如此之高的漲幅？據宜 昌市房管局統計，2008年1—9月，中心城區西陵區的新建住房均價為4400元/平方米； 宜昌市居民人均收入與房價比為1:8.8左右，一個僅有400萬人口的地級市，房價為何 會如此之高？在一線城市“領跌”的同時，帶著市民關心的這些問題，記者昨日走訪 了相關部門。 1—9月城區新建住房（住宅）均價同比上漲10.26% 宜昌房價漲幅竟然位居全國第一，昨日，市房管局房*科宋科長對此表示很驚 訝。
據他提供的數據顯示，2008年1—9月，宜昌市城區新建住房（綜合）銷售均價為 3166.4元/平方米，2007年同期水平為2762.9元/平方米，同比上漲14.61%;2008年1— 9月城區新建住房（住宅）銷售價格均價為2840.2元/平方米，2007年同期水平為 2575.9元/平方米，同比上漲10.26%。 據市房管局統計數據，2008年9月，宜昌市城區西陵區新建住房均價為4400元/平 方米、伍家崗區新建住房均價為3900元/平方米、夷陵區新建住房均價為2300元/平方 米、宜昌開發區新建住房均價為3200元/平方米。
土地、融資、拆遷等成本居高不下 宜昌房價為何如此堅挺？是什么原因讓宜昌房價這么高？三峽大學經管學院老師 王瓊海分析，宜昌房價居高不下的主要原因在于宜昌特殊的地理位置，可利用土地不 多，開發商土地成本過高。 “宜昌市的房價確實有點高，居民人均收入與房價比約是1:8.8，而發達國家僅 1:6。”
市房管局房*科宋科長在分析宜昌房價過高原因的時候，除了同意王瓊海分 析的土地成本居高之外，他還認為宜昌房地產開發企業的拆遷周期長導致拆遷成本高 和建筑用工人力成本過高，也是開發商成本高而導致宜昌房價過高的原因之一。 “今年宜昌的土地價格比去年大約上漲了10%以上，加上銀行調息，開發商融資難 度增加，這都是宜昌房價居高不下的原因。”
市統計局物價科科長樊文勝分析說。 據市房地產主管部門相關人士介紹，宜昌房價依然保持堅挺，應與四大因素有 關：一是宜昌房地產的泡沫、水分并不多，不存在太大的下降空間，房價上漲受到了 建材價格和人工成本上漲的影響；二是隨著宜昌城市化進程加快，以及居民改善性購 房需求大，因此宜昌房市總體前景向好，剛性需求依然存在；三是宜昌仍有部分相當 強的購買力，包括部分高收入群體、居民的改善性購買力、城市化進程中周邊縣市進 城人員購房需求等；四是宜昌良好的居住、創業環境，也吸引了大量的投資者到宜昌 置業興業。
二手房受新建商品房價格堅挺的影響，也保持了較大的漲幅。 采訪中，很多開發商表示，房地產行業實際上并不是老百姓所想象的一個暴利行 業，這里面的行業成本和市場風險是一個復雜并長期存在的問題。
交易速度放緩但降價空間不大 據市房管局統計數據顯示，2008年1—9月，全市空置住房建筑面積14.41萬平方 米，而去年僅13.27萬平方米。“今年的住房交易數量明顯下降，有些樓盤一個月甚至 連一套都賣不出去。”
樊文勝如此形容宜昌今年房市的萎靡情況。他的話得到了市房 管局房*科宋科長的證實：“今年宜昌房地產開工面積和銷售面積都在下降，但是價 格卻在上漲。”
宋科長舉例說，2008年1—9月，宜昌市二手房成交6555套，交易面積 89.54萬平方米，交易量同比下降12.7%。 樓盤賣不動，空置住房增多，宜昌房價會不會有大的降幅空間？三峽大學經管學 院老師王瓊海在分析多方面因素后認為宜昌房價下降的空間不大。
市統計局物價科樊 文勝也說：“現在宜昌市民是在持幣觀望，實際上宜昌住房的需求量還比較大，單就 需求來說宜昌房價大幅下降的空間不大。” 市房地產主管部門相關人士分析，宜昌房地產受到全國經濟形勢及房地產市場變 化的影響也是不可避免的。
他說，我市房地產交易量從二季度以來下降是很明顯的， 在全國大的形勢變化和預期下，許多市民預期宜昌的房價會像外地一樣有所下跌，于 是持幣觀望；而開發商也在對形勢的變化保持觀望，雙方都在觀望。他認為，宜昌作 為三線城市，房價的變化還有待進一步觀察，不會像一線城市反應得那么快。
據相關部門透露，目前市*府已著手組織相關部門對房地產市場相關課題進行專 題研究，以拿出一個客觀、科學的情況報告，為*府決策提供依據。
4. 宜昌房地產評估是什么
業務類型包括：
·房地產、土地抵押價值評估：
對公抵押業務
個人抵押貸款業務
·土地使用權出讓價值評估：
補充地價款評估
掛牌底價評估
招標底價評估
協議出讓價值評估
·房地產課稅評估：
土地增值稅估價
契稅估價
房產稅估價
·司法鑒定、仲裁、訴訟涉及的房地產、土地使用權價值評估
·房屋質量缺陷損失評估：
房屋實體質量缺陷
房屋功能質量缺陷
房屋環境質量缺陷
·征地（征用、征收）及房屋拆遷補償評估
·房地產、土地使用權轉讓、保險、拍賣有關的價值評估
·與企業入股、分割、合并中有關的房地產及土地使用權價值評估
·房地產及土地使用權租賃價格評估
·資產處置