榮觀房產網1. 什么是房地產開發商
房地產開發商是以給國家交付土地出讓金的形式夠得土地使用權年限，住宅用地50-70年產權（年限根據拿地當年國家出示的住宅使用年限為標準）商業用地40年產權，拿到地前開發商已經向規劃部門報批了地上附著物的類型及施工藍圖，拿到地塊后開始投入建設物業，交房時房產管理部門會驗收，驗收合格有竣工驗收合格證件業主才能拿到房產證和土地證。
盈利模式和開發是兩回事了，當然開發一個項目前開發商需要做許多關于市場調研及產品調研，做相關研究報告，才能做出最終會獲得市場認可的產品。在產品定位后需要做的就是營銷和策劃方面的工作了，包括市場包裝、推廣、銷售策略等等需要劃分的很細，這里每一項都不是那么簡單容易的。
你可以參考一些成功的開發商項目，看看他們的廣告以及后期策劃案、產品、銷售策略。
2. 如何分析地產盈利模式
還有一部分經營園區開發的工業地產公司，如張江高科、海泰發展等。
雖說都是買地賣房子，但三種地產公司盈利模式還是有所差別，這決定了投資者在選股操作時關注點也不完全相同。商業地產盈利模式 商業類地產公司目前的盈利模式與住宅類地產很相似，仍主要以購置土地開發后銷售獲利，但由于其產品是寫字樓或商鋪，客戶主要是以經營為目的的企事業單位而非以消費為目的的個人，因此受*府房地產調控影響相對較少。
但商業地產公司項目選址多局限在市中心少數地段，其業務和業績的擴張性通常劣于住宅類地產公司。 隨著市中心可開發銷售的地產資源逐漸減少，商業類地產公司的盈利模式將更多轉向租賃業務，賺取租金收入。
以北京的金融街為例，2006年租金收入占總收入不到2%，預計到2008年這一比例會上升到近15%，并且會繼續擴大下去。今后投資者分析商業地產公司不僅要關注項目儲備和地理位置，租金和出租率這些指標的變化對業績的影響會愈加重要。
工業地產盈利模式 工業類地產與商業類地產盈利模式更為相似，但目前通過廠房出租賺取現金流穩定的租金收入已普遍形成規模，如天津的海泰發展租金收入已占到總收入40%左右。這類公司業績表現更為平穩，雖難以創造優勢住宅類地產公司的成長性，但頗有低風險價值型股票的特征。
此外，一些工業類地產公司通過投資入股自家園區內企業，在傳統的廠房銷售、出租盈利模式中又加入了風險投資的成分，或將給股東帶來額外驚喜。如上海的張江高科規劃每年投資園區內高科技企業的額度為2億元左右，像該公司投資的中芯國際和復旦張江通過在港上市已經為股東帶來巨額風險投資回報。
2004年中芯在港上市就帶動張江股票上漲一倍，而同期上證指數漲幅僅3成。像這種有類風險投資性質的工業類地產公司投資者不僅要關注其物業租售情況，還需把握其股權投資項目的發展動態，股價超常表現將主要受此因素刺激。
3. 什么是房地產開發商
房地產開發商是以給國家交付土地出讓金的形式夠得土地使用權年限，住宅用地50-70年產權（年限根據拿地當年國家出示的住宅使用年限為標準）商業用地40年產權，拿到地前開發商已經向規劃部門報批了地上附著物的類型及施工藍圖，拿到地塊后開始投入建設物業，交房時房產管理部門會驗收，驗收合格有竣工驗收合格證件業主才能拿到房產證和土地證。
盈利模式和開發是兩回事了，當然開發一個項目前開發商需要做許多關于市場調研及產品調研，做相關研究報告，才能做出最終會獲得市場認可的產品。在產品定位后需要做的就是營銷和策劃方面的工作了，包括市場包裝、推廣、銷售策略等等需要劃分的很細，這里每一項都不是那么簡單容易的。
你可以參考一些成功的開發商項目，看看他們的廣告以及后期策劃案、產品、銷售策略。
4. 如何分析地產盈利模式
還有一部分經營園區開發的工業地產公司e5a48de588b6e799bee5baa631333332636338，如張江高科、海泰發展等。雖說都是買地賣房子，但三種地產公司盈利模式還是有所差別，這決定了投資者在選股操作時關注點也不完全相同。商業地產盈利模式
商業類地產公司目前的盈利模式與住宅類地產很相似，仍主要以購置土地開發后銷售獲利，但由于其產品是寫字樓或商鋪，客戶主要是以經營為目的的企事業單位而非以消費為目的的個人，因此受*府房地產調控影響相對較少。但商業地產公司項目選址多局限在市中心少數地段，其業務和業績的擴張性通常劣于住宅類地產公司。 隨著市中心可開發銷售的地產資源逐漸減少，商業類地產公司的盈利模式將更多轉向租賃業務，賺取租金收入。以北京的金融街為例，2006年租金收入占總收入不到2%，預計到2008年這一比例會上升到近15%，并且會繼續擴大下去。今后投資者分析商業地產公司不僅要關注項目儲備和地理位置，租金和出租率這些指標的變化對業績的影響會愈加重要。工業地產盈利模式
工業類地產與商業類地產盈利模式更為相似，但目前通過廠房出租賺取現金流穩定的租金收入已普遍形成規模，如天津的海泰發展租金收入已占到總收入40%左右。這類公司業績表現更為平穩，雖難以創造優勢住宅類地產公司的成長性，但頗有低風險價值型股票的特征。 此外，一些工業類地產公司通過投資入股自家園區內企業，在傳統的廠房銷售、出租盈利模式中又加入了風險投資的成分，或將給股東帶來額外驚喜。如上海的張江高科規劃每年投資園區內高科技企業的額度為2億元左右，像該公司投資的中芯國際和復旦張江通過在港上市已經為股東帶來巨額風險投資回報。2004年中芯在港上市就帶動張江股票上漲一倍，而同期上證指數漲幅僅3成。像這種有類風險投資性質的工業類地產公司投資者不僅要關注其物業租售情況，還需把握其股權投資項目的發展動態，股價超常表現將主要受此因素刺激。
5. 房地產的商業模式是怎么樣的
不是，你的理解有點偏差常規的房地產項目一般都是先買地，買地后邊建設邊銷售，從中獲取利潤！常規的盈利模式是這樣的，前期開發商買地多是自有資金，比如說自己用自己的錢買了地，假如花了1億。
買地后再去銀行用地做抵押貸款，貸出8000萬用于建設樓房。當建設到一定程度滿足預售條件的時候在開始銷售，不斷的彌補建設所需的費用。
當竣工驗收并交房后，除去地款，工程款及相關稅費之外，其余的就是開發商的利潤！這種開發的盈利模式很簡單，但是主要是玩資本的。開發商其實投入基本上就是買地的錢，其他的錢都是通過貸款及預售來完成的。
正常的房地產項目投資回報率基本在10-15%之間，但是正是因為這樣玩資本，一個項目假如說開發建設需10億元，其實開發商自己投進去的資金只有3億，這樣一算的話投資回報率就可以達到30-50%之間了，從這個層面來說確實是一個暴利行業。自己買房是交完首付然后花很長時間去還錢，但是對開發商來說，你 貸款批了以后你剩余的70%的房款銀行會一次性給開發商，所以后面的事情是你欠銀行的錢，和開發商沒什么關系了。
開發商拿到了所有的房款。但是現在開發商貸款很難，這種方式不好玩了所以普遍開發商資金緊張。
6. 房地產代理公司的盈利模式
我們公司做的是商業地產，不知道對你有沒有幫助 商業地產項目盈利模式之“零售、整租”零售、整租的定義：購買者出于投資目的購買產權商鋪后，開發商通過返租的方法從購房者手中取得商業鋪面的經營權，然后將該商鋪交由品牌經營商進行統一經營，就是所說的零售、整租。
一、“零售、整租”模式的發展 這種商鋪投資形式最早起源于上個世紀70年代的歐美，目前在*最為盛行，在上世紀九十年代中期時由香港傳入國內，興起于廣州、深圳等沿海發達城市，隨后流傳全國，其實質就是先銷售后承租，同時給予固定比例的租金回報。為降低投資門檻，產權往往被分割得極小。
由于當時眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓，因此，這種營銷方式出臺不久就遭到建設部明令禁止。建設部頒發的《房地產銷售管理辦法》明確規定：2001年6月1日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋則不在此列。
此后售后包租模式一度沉寂。一位房地產業內人士認為，這種模式的優點是買家投資門檻較低，獲利穩定。
近年來，在樓市產品同質化現象極其嚴重、競爭激烈的情況下，發展商們只能在“回報率”、“返租年限”這些極具誘惑力的指標上大做文章，正因為如此，售后包租才重新抬頭，回報率也從幾年前較保守的每年6%至8%升到了目前的8%至11%不等，返租年限也從以前的3年左右變成現在的10年-20年之久。而且目前在國際主流連鎖百貨品牌中超過60%以整體租賃產權式商鋪為發展方向，它正受到越來越多的投資者的關注。
二、從開發商的角度看產權商鋪以沈陽普臣商廈為例，在廣宜街廣宜海鮮市場原址上興建的普臣商廈（樂購二部）就是這樣一種全新概念的物業投資形式。其近日最新推出的“小戶型產權式商鋪”在中小投資者中掀起了一股巨大的波瀾。
據了解，普臣商廈（樂購）采取的操作方法是，將普臣商廈一層部分進行合理分割出售，大單元大面積，小單元小面積，面積從30-80平方米不等。投資者購買產權商鋪后，將全部由樂購來統一經營，租期為20年。
對于投資者來說，這是一種極具誘惑力的投資方式。如果投資者采用銀行按揭的付款方式，其每月獲得的租金要遠遠高于銀行按揭，因此，投資者不必為還貸問題煩惱。
一般情況下，這類商鋪的年投資回報率約為7%-9%，投資者一般在12年左右可收回投資，如果再考慮到地價升值的因素，投資者的收益空間可能會更大。“零售、整租”的優勢和風險以及應該采取的措施在“商業物業實際操作中的幾個問題”中已經說的比較詳細。
如果集團采取“零售、整租”的模式進行經營，下面對具體操作中可能遇到的問題再作分析。1、在前期作宣傳的時候，依靠XXX國際化超市的品牌效應，同時打出“一種新的投資模式，全新市場運作和先進經營理念，降低商鋪投資者的投資風險，開創普通百姓投資現代化產權商鋪之先河”的口號來吸引投資者的注意。
并且在促銷廣告中就應該清楚的承諾，投資者在一次性付款之后，由承租的經營商返租商鋪，客戶可選擇幾種時間長短不同資金回收期，及其不同的年回報率。2、為了消除投資者的顧慮，商鋪在銷售時應該作出售后包租、保值回購等保證。
依靠集團的高社會信用度，提出以背后母公司或者公司的固定資產及營業收入作為擔保條件，讓投資者確信，集團作為開發商不可能在商鋪銷售完畢后套現出局。3、為了保證購物中心旺場，能夠持久經營，進而提升物業價值。
應該和投資者簽訂委托代理協議，由我們來代為招租。除了作為主力店的XXX超市已經確定，其他的小商鋪應該按照規劃中的要求，主要分為餐飲、娛樂和購物幾部分，考慮到周邊居民的娛樂、飲食和消費習慣，盡早引入合適的小經營商，盡量做到先招商再銷售。
4、售后包租對開發商風險很小，賣了就是別人的了。即使租金低于承諾的比例，自己補貼點也沒有什么，因為前期銷售利潤非常高。
有資料顯示，住宅用房的投資回報率約為6%-8%，而商鋪的投資回報率則達到8%-12%。在存款利率不斷下降，股市又長期低迷的時期，商鋪投資自然吸引了投資者的視線。
5、作為開發商，在商鋪銷售上存在這樣的常用技巧，為了獲得更高的銷售額，把每平方米的單位售價提高到實際價值之上。例如：本來一處只值1萬元/平方米的商鋪，開發商將售價提高到2萬/平方米，盡管開發商承諾10年每年包租，年收益8%，但實際的收益又是多少呢？假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，也就是說，10年后，投資者雖然承租收益為80%（每年8%*10年），但投資者的實際房產收益卻為-50%（實際價值為售價的一半），因此投資者的實際年收益也只有（80%-50%）/10=3%，只比銀行存款高一點。
其實這更多的是開發商玩的財務技巧，從表面上看，開發商開出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實際上，開發商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來。
7. 萬科的主要盈利模式是什么
萬科企業股份有限公司（股票代碼：000002），上世紀90年代初上市，屬第一批上市公司，公司主營房地產開發、物業管理、投資咨詢等項目。
因人民幣升值關系，作為地產藍籌股的萬科得到了市場資金的熱烈追捧，不到一年的時間，其股價已翻越6倍，其走勢表現十分堅挺。 預計未來公司業績3年將能保持30%以上的增長，公司2006、2007年EPS分別為0。
51元和0。68元。
公司在20多個城市的區域布局，能有力降低區域市場波動風險；而卓越的行業整合能力將使公司在未來行業“洗牌”中占盡先機。研究結果表明，未來十年全國城鎮人口人口增長、家庭規模小型化和人口老齡化，合計每年需求5。
35億平方米，對比目前每年3。38億平方米的商品住宅供應量，未來需求旺盛。
行業調控的持續深入，為公司提供了絕佳的擴張機遇。公司加大資源整合力度、加快項目儲備工作。
公司本年度通過公開方式及已完成有關轉讓手續的新增項目38個，總占地面積約789。 2萬平方米，規劃建筑面積971。
2萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積776。8萬平方米。
此外，14個新增項目正在辦理有關轉讓手續，占地面積合計174。1萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積合計276。
7萬平方米。公司今年4月實現銷售面積34。
6萬平方米，銷售金額24。9億元。
公司最新公告稱5月份公司實現銷售面積61。7萬平方米，銷售金額47。
1億元，5月銷售面積及收入均較上月大幅增長。2007年公司將進一步增加1000萬平方米左右的項目資源。
預計公司近3年凈利潤實現超過50%的快速增長，復合增長率達57。 04%，近3年EPS的復合增長率達41%，預計公司07、08每股收益分別為0。
76、0。99元。
在宏觀調控勢必使行業集中度將大大提高的背景下，公司擁有穩定持續的盈利能力、快速擴張的發展能力以及行業集中度提高趨勢下的行業資源整合者地位。業務構成及毛利率：公司主營收入及成本：（注：主營業務收入、主營業務成本單位為萬元）利潤構成：通過上面數張圖表，我們可以清楚的看到萬科公司的財務數據，其毛利率主要來自房地產開發和銷售，這給公司的業績有了一個很大的支撐作用，因為人民幣升值是長期的過程，這將帶動公司的業績長期向好。
二、技術分析：長期走勢（2006年8月11日~2007年6月15日）： 萬科A 同期上證指數該股走勢良好，始終在上升通道內震蕩上升。萬科長期漲幅5倍，而同期大盤只漲了1倍多 中期走勢（2006年12月20日~2007年6月15日）：萬科A突破三角形整理后，該股打開向上空間。
中期調整與大盤基本一致。同期上證指數短期走勢（2007年5月8日~2007年6月15日）： 萬科A 同期上證指數5。
30因消息面利空大盤下挫，而萬科逆勢收陽，近日反彈又創新高，可謂王者風范，14、15號是創新高后的整理走勢，有望再創新高。