榮觀房產網1. 為什么說買房不如買房地產股
去年圣誕節，泰禾老總黃其森喊出了“2018年銷售額2000億”的豪言之后，不僅招致深交所的問詢，也吸引了大批投資者對房地產板塊的側目和鈔票。
新年伊始，國證地產指數（399393）已上漲11%，同為國證地產指數成分股的藍光發展，更是拋出了一個瘋狂的股票期權計劃：解鎖條件為未來三年復合增長率51%！而它當時的TTM-PE才僅僅19，在區域地產商之中并不算多高。看看這解鎖條件，按第一年的預計業績計算，PE就已經降到12,PEG低至0.2，成長+低估股中的戰斗機。
當然比起泰禾這樣準備銷售額一年翻番的雄心壯志，藍光發展利潤年復合50%多的解鎖目標也只能算做“小目標”了，但這種奪路狂奔的氣勢確實少見。眾所周知，這幾年各大城市的房產限購*策每半年左右就要來一輪，一輪比一輪嚴格，一輪比一輪慘烈，各地房產交易市場逐漸冷清，加上房產稅勢在必行，房地產股票似乎陰云密布。
但股票市場向來就不是順應人性的地方，炒來炒去，炒的只有倆字：預期大漲之后的“利好出盡是利空“、陰跌之時突然暴漲的”利空出盡“，雖然說起來都像是事后諸葛亮，卻無時不刻的在展示當時市場的偏好：喜歡講業績，還是更愛畫大餅做PPT；偏愛腳踏實地的確定利潤，還是去押寶業績反轉的時刻。找準偏好，超越預期，是股票持續上漲的重要因素。
房地產行業的預期我們觀察商品房銷售面積單月同比在由正轉負時，整個行業增速減緩，房地產股票收益率卻開始持續跑贏大盤：這件事可以簡單地理解成利空出盡，畢竟國N條緊接著再來國X條，也無法讓寒冬把整個行業凍死。老百姓對高房價苦不堪言，又憧憬著何日中國能像美國那樣以金融和高科技產業作為主要經濟增長點，而不是房地產。
但是大家心里也明白：房價跌一點，門檻降一點，身邊就有無數人沖進售樓處，也輪不上自己；再者，房地產仍然是國內最重要的支柱產業：據官方數據，2016年房地產業增加值占全年GDP的6.5%，而如果再包括上下游產業，這個數字將達到34%——當然，這么機密重要的數字是外國機構在2015年計算的，僅供參考。深究起原因，地方財*仍然很需要土地財*的支持，即使目前已經有部分改革之聲，但*策落地尚需時日。
在全國各地去杠桿擠泡沫的前提之下，地方*府的償債能力已經面臨市場置疑（比如近期環保PPP股票的股東們一定十分清楚這種置疑），在觸及土地財*底線的時候，*策都會有所松動。另外，自古以來國人對房子就有一種癡迷，學名“剛性需求“，而這種剛需并不是幾年時間可以改變的。
很多人做股票或者工作創業掙了大錢，并不會立刻再投資原有品種，反而是去買房子，究其原因，一是路徑依賴，近十幾年的房價漲幅秒殺絕大多數投資品種收益，房子本身還自帶杠桿，小首付大收益，也是一門好的投資；二是買房情結，以及對房子附帶的醫療教育價值的需求。于是每個人掙錢了都會買房子，而身邊房子多的人活的也挺好，這樣一致性的心理預期，推動著整個社會不停買房，房地產的生意同樣不停歇。
總之，從歷史上看，房地產行業是門極好的生意；現在看，這門生意還會繼續紅火下去。下圖的估值表可以看出目前房地產尚屬低估到平均值的范圍，有估值修復的趨勢；如果以近幾年來比較，更是屬于低估。
那么文章開頭的兩個區域房地產商，為什么要制定這么高速的增長計劃？因為再不擴大規模，結局就是：死龍頭的盛筵我們觀察近幾年的各個行業變化的規律，經常出現“老大和老二打價格戰，老三死了“的場面。也就是說，在競爭激烈又規模見頂的行業，如果不能做大做強，最好的結果可能只有被收購，否則就是眼看著自己本就不多的市場份額被龍頭們繼續搶占。
在各地限購*策和M2增速逐漸縮減的條件下，2018年的房地產行業整體增速勢必放緩。各個機構預測2018年全國商品房銷售面積增速將由正轉負，較為樂觀的估計也是增速減小。
同時，房地產行業的集中度已逐年增加，前10名房企的銷售金額從2014年的16.9%，到2017年上半年的26.6%。2016年銷售額排名前20的房企，其中19家仍然在2017年前20的名單上，甚至名單內部的差距也在逐漸擴大。
這才叫階層固化。中產階級焦慮階層固化，房企的老板們同樣焦慮。
但事到如今，也不能怪房企們當初盈利行為太粗暴。過去房企獲得高利潤的手段主要就是高價囤地，各地出現的“地王”新聞屢見不鮮，新聞里地價的數字已經令人瞠目結舌。
這時一些小房企可以孤注一擲，用高地價將大房企或者愿意出合理價格的房企排擠出局。當一塊地皮有了價格之后，剩余周邊的未開發的地皮和已經建好的樓盤也會漲價。
如果利用*策做強制價格限定，就會出現一二手房價格倒掛導致搶房的情況：多名南京房地產業內人士對經濟觀察網記者表示，作為南京樓市最熱的區域之一，河西目前執行嚴格的限價*策，河西南的新房申報價格均不超過3.5萬元/平方米，河西中的新房申報價格均不超過4.5萬元/平方米。但目前河西區域二手房的報價普遍在5萬-6萬元/平方米，一二手房價格倒掛嚴重。
以前埋下的雷，只能交由市場慢慢消化，*策只能充當一時的緩沖。如此一來，有開發能力的房企無法拿到地。
2. 今后的房產會不會上漲,走勢如何
昨天再次出現暴跌收盤，大多數股再遭重創，之后機構再次拋出了導致股市暴跌的五大原因分析！1、外部因素遭成暴跌：機構認為外圍股市大跌導致港股大跌再牽連A股中同時擁有AH股的股票大跌，形成了對中國股市的間接聯動。
這個原因對中國股市造成負面影響是肯定了，因為AH股的股票在中國基本上都是權重股，權重股下跌股市不可能獨善其身，首先，受次貸危機影響最重的是銀行板塊，以中國銀行為例，該公司在次貸危機中直接損失高達70億人民幣，而由此引發的國家調低該公司貸款額度200億人民幣是后續影響，而存款準備金率再次上調0.5個百分點，根據專家估算這會直接造成銀行的業績縮水15%以上，而銀行業受此重創，機構分析專家卻對外宣稱這不會影響銀行業的后市看好預期，既然不影響金融板塊的盈利預期，那為什么在機構大力穩定散戶繼續持有金融股的同時，最新的基金報表卻顯示基金在大量出貨金融類股，很多金融類股的主力在這段散戶猶豫的時間內基本上大多數籌碼拋售完畢，僅剩少量的籌碼了。他們的目的很明顯了，散戶搶著和他們出貨，基金怎么可能這么順利的就全身而退，而次級債負面受影響第二位的是地產板塊，近期部分地區的房價快速下挫，負面影響后市還會繼續擴大，和房地產相關的板塊都會直接或間接的陸續受到負面影響，而相關公司的盈利能力也將大打折扣，所以近期房地產的很多股也成為主力資金陸續撤離的跡象，該板塊后市總體來說也是不很樂觀.其次是出口占主要盈利渠道的公司將直接受到美國經濟衰退的負面影響，而鋼鐵板塊，有色板塊，電力板塊等受國家負面*策的影響的板塊，近期也有部分股已經出現主力階段性出貨的跡象，和前期的預期一樣，這幾個板塊將出現嚴重的分化，二、三線股可能成為主力資金拋售的對像，因為他們的盈利能力不佳，在長期的宏觀*策下可能一蹶不振，主力也有所察覺開始提前撤離。
所以說外圍股市大跌只是表面的誘因，（其實根本不能對中國股市造成致命影響，都是機構順勢而為換股造成的）機構不停的強調這個原因是為了掩護他們的資金出局換股的真正意圖。2、獲利回吐：最新的調查顯示07年介入的散戶虧損的高達94%，錢到哪里去了，機構包里去了，獲利回吐也是機構獲利回吐（換股）這個原因說到底就是和1一樣的。
3、大小非解禁、新股發行、再融資：這個問題是可以直接影響到中國股市的運行的，大小非解禁現在雖然對資金面造成了壓力但是還沒到最嚴重的時候，不足以對股市造成致命的影響，而真正要注意安全的是7月和12月，7月解禁將達到145.07億股，12月將達到134.75億股！而新股IPO發行確實會對資金面造成壓力，但是后期的新股發行可能散戶要注意回避中國石油這類的超級大盤股，如果上市前機構唱得太好聽了說要重倉配置，那就想想中國石油吧。要防止機構再次故技重施！而平安的巨額再融資暫時只是平安單方面的一相情愿，從機構的態度來說就比較明顯了，機構大量清倉了結平安和人壽就是對該巨額融資的回應，后市就算該融資金通過了國家的允許，可能不會是1600億之巨，會少很多。
4、創業板塊：客觀來說創業板基本都是些小市值的股票，不會對股市資金造成太大的抽血作用，就算影響也只是心理層面的影響。5、緊縮*策：前面就已經談到過，緊縮*策會對股市造成很大的影響，但是具有指向性，部分金融、地產、有色、鋼鐵、石化等*策長期負面影響的股確實會受到很大的負面，影響但是從基金撤退后進入的板塊（中小板、化工、醫藥等板塊）來看，他們并沒有放棄中國股市，只是換股而已，由于撤退的這些板塊只要你稍微留意下就能知道主力撤退后大盤會受到什么嚴重的打壓，主力撤退的這幾個板塊幾乎全是權重股，這就是真正導致大盤暴跌的原因，而高位接籌碼的散戶風險巨大，沒有主力資金推動的大盤股靠散戶是很難推動走得很遠的。
穩健的投資者應半倉介入被誤殺的業績優良具有成長性的股了。 只要你手中的股不是這次大跌主力在大量出貨的部分金融，地產，鋼鐵，有色，石化和部分炒作過度的奧運，農業，糖堿漲價股和垃圾股，就是安全的，暫時不要慌。
一二月份主要是蓄勢震蕩期，主力忙著換股調倉，還不會發動大行情。主要以清洗散戶為主，大跌也是主力資金人為造成的。
昨天更是變本加厲，散戶已經出現恐慌性的拋盤，主力資金的目的也達到了，只要主力籌碼沒吃夠，換股沒完成，散戶沒出局，大行情就不會產生，而部分主力持續減持的個股請散戶在該股沖高時止損，一般主力出局后該股就很難有什么作為了！ 可以說這次大跌就是主力的陰謀而已，借各種不利的消息，順勢殺跌，打低股價順便調倉，一舉兩得，如果沒有利空消息，主力資金就沒有借口隨意大幅度打壓大盤，他們也怕惹怒*府要求股市穩定的夙愿，而現在正好，全球股市大跌，存款準備金上調，平安擴容，股制期貨和創頭板塊可能提前上市等傳聞就成了主流資金名正言順的打壓大盤和股票的借口，反正股市大跌的責任，就落不到主力的頭上了，自然有很多事情順便背黑鍋，而真正的黑手和意圖就被掩蓋起來的。 2008年的股票將會嚴重分化！強。
3. 房地產新*對股市會有什么影響
房產新*對股市影響不會太大
國家調控房地產，主要是為了抑制房價過快上漲，嚴格地講，此舉并沒有一棒子把房地產業打死。賣房盈利要交20%所得稅是本來就存在的規定，只不過以前可以聲稱無法查詢購買價格而選擇用房屋總價的1%替代，現在只是不許替代而已。但在我國房地產交易過程中普遍存在著由中介機構主導的陰陽合同，例如賣家想按照200萬元賣出自己100萬元買入的房子，完全可以和買家簽署一個110萬元成交的購房合同，并約定由其他方式支付90萬元差價，如此一來，只需要支付2萬元的所得稅，如此躲避所得稅的支付。
這就是說，本次新調控相對溫柔，主要是心理層面的威懾，如果房價還不聽話，后面還有房產稅等著。而且很多專家都表示，這個新*策對于二手房是利空，但是對于新房卻有利好作用，大家不愿購買二手房，必然會選擇購買新房，這對于房地產上市公司可能還是一件好事。
有人擔心，房地產調控如果升級，可能會對股市資金面產生影響。如果詢問真實的投資者，可以發現炒股的投資者并不會因為房價下跌而減少股市上的投資，相反，如果房地產市場不景氣，那么房市的炒家還有可能把資金投入處于價值洼地的股市。對于股市比較不利的影響，只有因為房屋需求減少而引起的鋼鐵、水泥等上市公司的業績下降，但這對于整個股市的影響只是局部的，并不會扭轉股市現有的漲跌格局。
現在的A股市場，正處于一個歷史性的大變革時期，市場將會用實際行動淘汰盲目的投機者，只有穩扎穩打進行價值投資，才能在未來的股市投資中獲得穩定的投資回報，股市的賭場因素雖然并未消除，但在股市中賭博的投資者一定會慢慢發現輸易贏難，想按照以往那樣通過內幕交易獲利的投資者，也會發現莊家生存不易，跟莊更加沒有前途。
所以說，房地產調控不會對股市產生過大的影響，股市還是會按照上市公司的投資價值進行股價重構，這一重構的過程，或許是近期投資者獲利的渠道