榮觀房產網1. 2017年全國房地產開發投資和銷售情況如何
1月18日，國家統計局還公布了2017年全國房地產開發投資和銷售情況。
2017年房地產開發投資增速有所回落，不過銷售面積和銷售額均刷新紀錄。 從房地產開發投資情況看，2017年，全國房地產開發投資109799億元，比上年名義增長7.0%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。
其中，住宅投資75148億元，增長9.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.4%。
2017年房地產開發企業土地購置面積25508萬平米，同比增長15.8%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。 “開發投資表現總體不錯，2017年全年投資規模同比增幅為7%，不高也不低，恰是房地產市場供給側結構性改革下的理想數據。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這個指標既為2018年補庫存創造了較好的機會，同時也反映了房企在樓市調控下依然看好房地產市場。 從銷售情況看，12月單月銷售額刷新了新月度的歷史紀錄。
12月房地產商品房銷售面積2.2億平方米，銷售額1.8萬億元。“12月銷售額刷新月度紀錄主要是因為二三線城市的助推。”
張大偉分析。 從全年整體情況看，2017年中國房地產市場銷售面積和銷售額刷新歷史紀錄。
其中，房地產商品房銷售面積第一次突破16億平米，銷售額第一次突破13萬億。 數據顯示，2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，同比增長7.7%，增速比1-11月份回落0.2個百分點。
商品房銷售額133701億元，增長13.7%，增速提高1個百分點。 嚴躍進認為，雖然調控升級，但購房者依然會有積極入市的機會，房屋銷售數據好于預期。
“可以說，購房需求非常強勁，剛需市場可挖掘的潛力非常大。” 在交通銀行研究中心看來，銷售面積增速延續周期回落態勢，而銷售額增速的回升則反映了本期均價的提升。
數據顯示，12月70個大中城市新建商品住房均價同環比都出現回升，算術平均價格環比、同比增速分別為0.48%和5.76%，較上月分別擴大0.06和0.22個百分點，側面反映樓市供需雙方動能仍在，并非一蹶不振。 交通銀行研究中心預測，*策可能從全面打擊向保證合理需求方向修正，預售證嚴格管控在今年有邊際放松的市場預期，重點地區也可能在嚴控大局下進行一些局部的、“有條件”的適度修正。
2. 2017年房地產開發投資比上年增加了多少
2017年，全國房地產開發投資109799億元，比上年名義增長7.0%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。
其中，住宅投資75148億元，增長9.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.4%。
2017年，東部地區房地產開發投資58023億元，比上年增長7.2%，增速比1-11月份回落0.2個百分點；中部地區投資23884億元，增長11.6%，增速回落0.8個百分點；西部地區投資23877億元，增長3.5%，增速回落0.8個百分點；東北地區投資4015億元，增長1.0%，增速回落0.4個百分點。 2017年，房地產開發企業房屋施工面積781484萬平方米，比上年增長3.0%，增速比1-11月份回落0.1個百分點。
其中，住宅施工面積536444萬平方米，增長2.9%。房屋新開工面積178654萬平方米，增長7.0%，增速提高0.1個百分點。
其中，住宅新開工面積128098萬平方米，增長10.5%。房屋竣工面積101486萬平方米，下降4.4%，降幅擴大3.4個百分點。
其中，住宅竣工面積71815萬平方米，下降7.0%。 2017年，房地產開發企業土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%，增速比1-11月份回落0.5個百分點；土地成交價款13643億元，增長49.4%，增速提高2.4個百分點。
3. 房地產融資的十種方案是什么
房地產融資的十種方案一、固定回報；企業以固定資產或項目作抵押，愿意出讓自有股權，我方以現金投入參股，不參與分紅，每年向企業收取固定回報。
合作期滿，我方以轉讓股份形式回收成本，企業有優先回購權，如企業不加以回購，則我方可自行處置所占股權，以補償投入的成本。 合作期三年以內的，每年收取固定回報12-15%，合作期五年或以上的，每年收取固定回報12%，適合高利率或建設期較短的企業項目。
可視項目具體情況給予1-2年建設期，資金額在2億元人民幣以內。二、商業借貸；1）期限3-5年、貸款額度在2億以內，資產抵押率50-80%視資產質量而定、利息年息8-13%2）期限15年一次性貼息15-17%，給三年建設期，第四年開始每年利息13%，一直到期（只付利息，不還本）借款方應提交以下資料項目可研報告、資產評估報告、近二年財務報表、企業全套證明文件（營業執照復印件、國稅、地稅登記證明]代碼證書、法人資格證書、主管部門立項批文）融資申請書。
備齊以上資料后交我方審閱后，我方會做出受理或不受理決定，若受理，我方將及時通知，約定雙方見面商洽時間，根據項目的風險狀況以及還款保證能力確定具體利率。三、大額存單質押貸款；我方在四大國有銀行（中行、工行、農行、建行）開出以企業方名義的大額存款票據（首批最高額度的2000萬元人民幣）交由企業方到當地銀行取質押貸款，企業方可指定人員到我方銀行進行核保，一次性貼息三年18%。
四、直存款操作；我方以我方名義在企業當地指定銀行開戶，存入雙方約定金額款項，期限為一年或三年，可續存，同時我方帶走“進帳單”（一年活期）或“證實書”（定期）存款利率按照人民銀行同期利率。我方可承諾不提前支取，不掛失，項目方自愿支付我方各項費用為存款總額的12。
5%（一年期活期）或11%（定期）16%（三年期）。五、銀行保函；是銀行應客戶的申請而開立的有保質的書面承諾文件，一旦申請人未按其與受益人簽訂的合同的約定償還債務或履行約定義務時，由銀行履行擔保責任，申請人需提供整套企業證明，可質押物等文件。
期限五年期，一次性貼息9%，到期還本，存款利息按人民幣銀行同期利率。六、銀行承兌匯票；企業方開出雙方約定的不轉貼現，只限于本銀行柜臺承兌指定的銀行承兌匯票。
以背書轉讓的形式轉讓給出資方，并將銀行承兌匯票存放在開票行保管箱，由開票行出保管單給出資方。 期限半年期銀行承兌匯票，可延三年或五年，每半年辦理續票一次，首次貼息5%，以后每續票一次貼息都是3。
6%。七、三方委貸[聯辦委托銀行貸款]；八、協議存款；九、為企業或機構提供“過橋”資金[企業收購資金、擺帳、銀行承兌貼息、保證金等]；十、備用信用證。
4. 2017這四類投資客慘了
繼部分大城市收緊了二套房貸款條件后，樓市接二連三的有收緊的聲音傳來。
各種信號顯示部分城市樓市收緊
2月13日，中國基金業協會在其微信公眾號發布了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》，其中明確規定，證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快的熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。
該文件中提到，目前，房地產價格上漲過快熱點城市包括北京、上海、廣州、深圳、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、武漢、鄭州、濟南、成都等城市，將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整范圍。
另有研究數據顯示，2017年1月份全月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，延續了4季度來的低迷狀態。而且相比2016年1月同期，下調幅度達到了92%。
一線和二線城市的購房貸款*策有所收緊，原因是2016年一二線城市的房價漲幅較大。這些城市包括，深圳、上海、合肥、南京以及蘇州。相比較而言其它一些城市的房價漲幅較小，庫存量偏大，例如，北海、濟寧、蘭州等，這些城市將繼續支持購房者購房，推動城市化進程。給首次購房的人進行貸款打折、降低在城市落后的門檻等*策都有利于促使人們在這些城市購房。
那么問題來了：哪些投資客將被2017年的樓市“殺死”？
第一種人：去年8月份以后，高杠桿殺入熱點城市樓市的人。
這批人比較悲催，也比較可憐，他們幾乎在最高點殺入了樓市，而且使用了高杠桿。其中有些人連首付都是通過高利貸獲得的資金，或者P2P的配資。
如果買的是新盤，目前尚無法交易，只能死扛；如果是二手房，或許還可以斬倉出局；如果是大房型，又是在一線城市，估計出手困難很大。
第二種人：熱點城市調控之后，高杠桿殺入三四線城市的人。
絕大多數三四線城市的樓市，都是一個大坑。
如果有人口增量，投資的物業比較優質，或者城市本身有內在動力支撐，比如泉州那樣的城市，長線或許能保值，不至于虧損。
但如果是短炒，會非常麻煩。最大的可能是，現在找不到人接盤，最終，只能斬倉出局。
第三種人：熱點城市調控之后，購買旅游、養老、商業地產的人。
旅游地產、養老地產，一般來說都在風景區旁邊，遠離中心城市。
這類房子環境非常誘人，但利用率非常低，無法轉嫁房地產稅。被運營商托管之后，回報率很低，很難監管其真實收益。
如果沒有過度加杠桿還好，過度加杠桿會死得非常慘。對于絕大多數城市來說，商業地產大多過剩，雖然租售比高于住宅，但上漲的動能比住宅差。
第四種人：春節回家被忽悠，盲目在故鄉小城買房的人。
如果只是買一套，問題看起來似乎不大：最多是不漲、用途不大，投資效率不高，實在不行，將來回老家自住也可以。
但很有可能因此占用了自己在大城市的買房首付，濫用了寶貴的第一次貸款機會，讓自己在大城市購房變得非常遙遠。
根據目前大城市限貸*策，第一次貸款的定義往往是全國范圍內的，如果你濫用了，第二次貸款時門檻會高很多。
（以上回答發布于2017-03-24，當前相關購房*策請以實際為準）
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5. 一般計稅的方法是什么
計算公式適用一般計稅方法時，按下列公式計算應納稅額： 應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額 銷項稅額=銷售額X稅率 銷售額=含稅銷售額+ （1+稅率）進項稅額（一）可以抵扣的進項稅額1。
下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：（1）從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）上注 明的增值稅額。 （2）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
（3）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按 照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅 額。計算公式為：進項稅額=買價x扣除率買價是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按照 規定繳納的煙葉稅。
購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅 額的除外。（1） 從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳 義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
2。對于原增值稅一般納稅人，其自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進 項稅額準予從銷項稅額中抵扣；其購進貨物或者接受加工修理修配勞務，用于《銷售 服務、無形資產或者不動產注釋》所列項目的，不屬于《增值稅暫行條例》第十條所 稱的用于非增值稅應稅項目，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。
3。原增值稅一般納稅人兼有銷售服務、無形資產或者不動產的，截止到納人營改 增試點之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售服務、無形資產或者不動產的銷項 稅額中抵扣。
納稅人在生產經營中，兼營的行為非常普遍。原增值稅（即銷售貨物和加工修理 修配勞務增值稅）均為中央和地方共享稅，營改增以后，為進一步理順中央與地方的 財*分配關系，《財*部關于營改增試點預算管理問題的通知》（財預[2013] 275號） 明確，試點期間收人歸屬保持不變，原歸屬地方的營業稅收入，改征增值稅后仍全部 歸屬地方。
也就是說，同為增值稅，目前存在了兩種預算分配格局：一種為全額地方， 一種為中央地方共享。為維持現有中央和地方收入分配格局的穩定，36與文規定原增 值稅的期末留抵稅額，只能抵扣試點以后發生的銷售貨物和勞務產生的銷項稅額，不 能抵扣試點以后發生應稅行為產生的銷項稅額。
各期允許抵扣的留抵稅款計算過程如下：第一步，計算出當期一般計稅方法的應納稅額。應納稅額=銷項稅額-進項稅額第二步：計算出當期一般貨物及勞務銷項稅額比例。
一般貨物及勞務銷項稅額比例=一般貨物及勞務銷項稅額+（—般貨物及勞務銷 項稅額+應稅行為銷項稅額）第三步：計算出當期一般計稅方法的一般貨物及勞務應納稅額。 一般計稅方法的一般貨物及勞務應納稅額=一般計稅方法的應納稅額x—般貨物 及勞務銷項稅額比例第四步：計算當期允許抵扣的稅額。
將“貨物和勞務掛賬留抵稅額本期期初余額”與“一般計稅方法的一般貨物及勞 務應納稅額”兩個數據相比較，取二者中小的數據作為當期允許抵扣的稅額。 期末尚 未抵扣完的掛賬留抵稅額，可以結轉至下期繼續在貨物及勞務的銷項稅額中抵扣。
（二）不動產進項稅額抵扣36號文以及《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第 15號）新增作為固定資產的不動產可以進項抵扣，這是此次營改增的亮點，標志著我 國消費型增值稅基本完善。 根據36號文，“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會 計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其 進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年 抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以 及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。融資 租人的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分 2年抵扣的規定。”
《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》對不動產進項抵扣問題作了 具體明確。 1。
適用不動產進項抵扣的情形：（1） 2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產。根據《企 業會計準則第4號——固定資產》規定，固定資產是指同時具有下列特征的有形 資產：① 為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的。
② 使用壽命超過一個會計年度。 使用壽命是指企業使用固定資產的預計期間，或者該固定資產所能生產產品或提 供勞務的數量。
固定資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：① 與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業。② 該固定資產的成本能夠可靠的計量。
（2） 2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其取得的2016年5月1日后購進 貨物、設計服務、建筑服務進項稅額。 包括兩種情況：① 2016年5月1日后新建不動產。
② 用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%。不動產原值 是指取得不動產時的購置原價或作價。
此處，購進貨物是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央。
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