榮觀房產網1. 大型房地產項目全案策劃工作流程
大型房地產項目全案策劃工作流程
A、項目前期發展策劃
目標：
1、充分了解項目所在地的市場狀況、人文狀況并作出分析。
2、挖掘項目潛在價值，確定核心價值，引出主題定位、形象定位。
3、鎖定目標客戶群。
4、建立利潤保障發展模式，使核心價值最大化地體現在利潤上，使利潤最大化。
基本流程
1、初步市場情況調查
2、確定可類比區域與可類比項目并進行深入調研
3、進行SWOT分析并初步提出總體策劃思路
4、分析項目潛在價值
5、確定核心價值體系及總體策劃思路
6、項目目標客戶群鎖定及分析
7、項目開發主題及形象定位
8、對項目的總體規劃、建筑風格、景觀規劃作出建議
B、建設并期及建設期的顧問與應對方案
目標：
1、協助開發商解決有關問題，使項目的開發按既定進度展開。
2、通觀全局，就可能發生的問題，對開發商提出預警性提示，以保證項目的順利開發。
3、開始著手提升項目知名度和企業品牌。
2. 房地產全程策劃
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；
第一章 項目投資策劃營銷
項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發經營就可以事半功倍。
項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。
3. 房地產全程策劃分哪幾個階段
房地產全程策劃的策劃流程
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；
4. 房地產策劃程序有哪些
御陽花園全程策劃報告一、項目分析（一）項目概況1、位置項目位于某市大營坡地區，筑新路北段，第二十三中學對面，緊鄰百花山農貿市場，距新建大營坡立交橋50米。
2、項目技術指標用地面積：32738m2 會所：1200m2總建筑面積：51860m2 幼兒園：650m2建筑密度：27.2% 停車場：4700 m2容積率：1.6綠化率：35%3、周邊設施學校：緊鄰北郊小學及二十三中，距實驗小學、某市六中、 財校、醫學院僅5分鐘車程菜場：百花山農貿市場、貴烏農貿市場醫院：距市五醫200米、距醫學院700米酒店：神奇假日酒店、神奇星島酒店超市：距思君超市約800米銀行：中國銀行及中國建設銀行皆鄰近本項目郵局：貴烏北郵局距項目200米交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、82路4、區域綜析項目地理位置緊鄰外環線，屬城鄉結合部，周圍無重工業，無污染源，空氣質量上乘。且背靠獅子山上千畝郁郁蔥蔥的環保林木，無形中又為項目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。
大營坡地區經歷了幾十年的滄桑，無論人文環境還是周邊設施都發生了很大的改變。一片片破舊老房被拆除，一幢幢精品住宅在涌現，星級酒店、大型交易市場均定址其中。
在市*支持下，擴建道路，架設立交，仿佛一夜之間整個大營坡變了個樣。居住人口數字不斷地上升，在建住宅項目不斷增多，目前它已成為某市民今后幾年投資置業的熱點。
因此，本項目只要在初期策劃、工程進度及質量、入市形象及時間上把好關，做好充分的準備，在目前地產形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。（二） 項目機會點1、市場有空間 某市，作為大西南開發的前沿，在國家提供有利*策的前提下，市場對具有特色，綜合素質較高的精品小區有較強的承接力。
隨著人們生活水平的提高，對居住質量的要求也在不斷擴大，面向他們而建的講求整體規劃，理念設計，功能配套較完善的高尚住宅小區，將有一個持續成長的市場空間。2、有策劃前置觀念很多發展商是在項目建起來后才想到銷售，銷售不暢才想到促銷，促銷未果而想到整體策劃，也有的發展商開盤前有整體規劃，但開盤后策劃理念的貫徹實施不到位，致使項目虎頭蛇尾，市場中爛尾樓眾多，而貴司目光敏銳，注意到“凡事預則立”，從各方面整合社會精英資源，貫徹如一，使項目有的放矢，自然先機在握。
二、某市房地產宏觀市場分析（一）某市房地產發展分析2004年某市房地產面臨前所未有的發展良機，與全國許多城市相比，某市房地產業形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產業發展的*策逐步完善有關，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關系。某市的房地產市場價格近年來呈穩中有升趨勢，尤其是中心區房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區土地供應減少而使市區商品房（尤其多層）供應相對減少，因而市區房價上揚在所難免。
市民應改變過去那種不愿離開中心區居住的觀念，目光朝城郊結合部環境好配套設施齊全的住宅小區轉移。現在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產，從這個角度上看，2004年以后的筑城樓市將會出現新的發展勢頭。
（二）貴州將推進住宅產業化貴州屬聯合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結構，為什么？因為便宜，這就很矛盾。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結果是磚的價格應較高，住宅產業化的推進就要“糾正”這種錯誤。
住宅產業化的推進，實際上是在告訴企業如何看市場的問題。比如說，出臺以經濟適用房建設為重點*策，實際上是告訴開發商目前市場需求中，中低水平的消費仍是主流。
住宅產業化的推進涉及面還很廣，各地的實際情況，也有差異，但首先應該強調的是觀念更新。據了解，許多省份在機構改革中，已有意增設省級中心。
住宅產業的推進是一個過程，也是一個必然的發展趨勢。（三）某市房地產郊區化發展成為趨勢隨著某市兩城區舊城改造的基本完成，市中心區土地資源越來越稀缺，特別是今年市*府嚴格控制市區土地的確批租，使市中心土地供應更趨緊張。
與此同時，國家取消福利實物分房；實行住房分配貨幣化；增加住房信貸的投入；開放住房二級市場；減免部分稅費等一系列措施，極大地提高了群眾購買住房的積極性，住房開始成為人們的最大消費。面對這一市場局面，開發商們躍躍欲試。
深圳、廣州等地的諸多房地產商“搶攤某市”已成為共識。在目前市中心土地供應十分緊缺的情況下，開發商們開始把目光投向郊區地帶：小河一帶、花溪一帶、金陽小區等。
城鄉結合地帶：省*府背后小關一帶，貴鋼至二戈寨沿線，二橋至貴工一帶，大營坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公公司“較勁”，市郊房地產開發“行情”看漲已成為不爭的事實。
以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業，以一種城郊結合，綠色和自然環境為主要特征，倡導回歸自然，脫離城。
5. 什么叫房地產全程營銷策劃,它包括拿幾個部分
建設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態就導入的科學方法并結合房地產行業的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內容包括： ①項目投資策劃 ②項目規劃設計策劃 ③項目質量工期策劃 ④項目形象策劃 ⑤項目推廣策劃 ⑥項目顧問、銷售代理 ⑦項目服務策劃 ⑧項目二次策劃 研發中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點，試圖將整個開發項目理念系統化，并加強成本控制，為以后的開發總結經驗，提供依據。
這個框架是研發中心借鑒理整其他公司開發項目的框架，可能個別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調整完善，力爭形成一個標準格式報告文件。 案頭工作階段 第一章 “某項目”投資策劃 第一節項目投資策劃的含義 項目投資策劃是房地產全方位策劃關鍵的環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發經營中就可以未雨綢繆。
通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、萊西房地產市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現狀及客戶的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統準確的市場定位和項目價值發現分析，然后根據基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示，并對開發節奏提出專業意見。 第二節某項目投資策劃的具體內容 一、項目用地周邊環境分析 1.項目土地性質調查 ·地理位置 ·地質地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現狀 2.項目用地周邊環境調查 ·地塊周邊的建筑物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環境污染狀況 3.地塊交通條件調查 ·地塊周邊的市*路網及其公共交通現狀、遠景規劃 ·項目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市*道路進入項目地塊的直入交通網現狀 4.周邊市*配套設施調查 ·購物場所 ·文化教育 ·醫療衛生 ·金融服務 ·郵*服務 ·娛樂、餐飲、運動 ·生活服務 ·游樂休憩設施 ·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ·歷史人文區位影響 二、區域市場現狀及其趨勢 1.宏觀經濟運行情況 2.萊西房地產市場概況及*府相關的*策法規 3.萊西房地產市場總體供求現狀 4.萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異 5.萊西商品住宅平均價格走勢及市場價值發現 6.萊西商品住宅客戶構成及購買實態分析 三、土地SWOT分析 1.項目地塊的優勢 2.項目地塊的劣勢 3.項目地塊的機會點 4.項目地塊的威脅及困難點 四、項目市場地位 1.類比競爭樓盤調研 2.項目定位： ·市場定位（區域定位、主力客戶群定位） ·功能定位 ·建筑風格定位 五、項目價值分析 1.商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 ·商品住宅價值分析法：類比可實現價值分析法 a選擇可類比項目 b確定該類樓盤價值實現的各種要素及其在價值實現中的權重 c分析可類比項目價值實現的要素的對比值 d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值 e根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價 ·類比土地價值決定因素 a類比土地價值：地段資源差異 ※市*交通及直入交通的便利性的差異 ※項目周邊環境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區素質的差異 ※周邊市*配套便利性的差異 b項目可提升價值判斷 ※建筑風格和立面的設計、材質 ※單體戶型設計 ※建筑空間布局和環藝設計 ※小區配套和物業管理 ※形象包裝和營銷策劃 ※發展商品牌和實力 c價值實現的經濟因素 ※經濟因素 ※*策因素 2.項目可實現價值分析·類比樓盤分析與評價·項目價值類比分析a價值提升和實現要素對比分析 b項目類比價值計算 六、項目定價模擬 1.均價的確定 2.項目中具體單位的定價模擬 七、項目投入產出分析 1.項目經濟技術指標模擬·項目總體經濟技術指標 ·首期經濟技術指標 2.項目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明 3.項目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響 八、投資風險分析及其規避方式提示 1.項目風險性評價·價值提升及其實現的風險性a項目的規劃和建筑設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功 2.資金運用的風險性·減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本·對銷售節奏和項目開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現資金回籠 3.經濟*策風險·國際國內宏觀經濟形勢的變化·國家、地方相關地產*策的出臺及相關市*配套設計建設 九、開發節奏建議 1.影響項目開發節奏的基本因素·*策法規因素 ·地塊狀況因素·發展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售*策及價格控制因素 ·市場供求因素·上市時間要求 2.項目開發節奏及結果預測·項目開發步驟·項目投入產出評估·結論 第二章 某項目規劃設計策劃 第一節項目規劃設計策劃的含義（根據萬科研發中心經驗，開發商引領設計單位完成設計） 通過完整科學的投資策。
6. 深圳萬科地產
深圳萬科地產----房地產項目全程策劃流程
深圳萬科----地產項目全程策劃流程
房地產項目全程策劃流程一、市場調研：
1， 前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；
2， 市場分析------ （1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）
(2) 區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3， 近期房地產的有關*策、法規、金融形勢
4， 競爭個案項目調查與分析
5， 消費者分析：
(1) 購買者地域分布；
(2) 購買者動機
(3) 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）
(4) 購買時機、季節性
(5) 購買反應（價格、規劃、地點等）
(6) 購買頻度
6， 結論
房地產項目全程策劃流程二、項目環境調研
1， 地塊狀況：
(1) 位置
(2) 面積
(3) 地形
(4) 地貌
(5) 性質
2， 地塊本身的優劣勢
3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4， 環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5， 地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
7. 房地產項目全程營銷策劃提綱
房地產項目全程營銷策劃提綱 全面的房地產項目全程營銷策劃提綱 房地產全程策劃營銷案 從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。
其核心內容包括： 1、項目投資策劃營銷； 2、項目規劃設計策劃營銷； 3、項目質量工期策劃營銷； 4、項目形象策劃營銷； 5、項目營銷推廣策劃； 6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷； 7、項目服務策劃營銷； 8、項目二次策劃營銷； 第一章 項目投資策劃營銷 項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發經營就可以事半功倍。 項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。
一 項目用地周邊環境分析 1、項目土地性質調查 .地理位置 .地質地貌狀況 .土地面積及紅線圖 .土地規劃使用性質 .七通一平現狀 2、項目用地周邊環境調查 .地塊周邊的建筑物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環境污染狀況 3、地塊交通條件調查 .地塊周邊的市*路網以其公交現狀、遠景規劃 .項目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市*道路進入項目地塊的直入交通網現狀。