榮觀房產網1. 討論題 “ 你認為目前中國房地產泡沫與*府有關系么”
房地產泡沫中的*府 文/仲志遠
內地房地產市場已經陷入泡沫的四面包圍之中。這樣的斷言已經不是出自內地一兩位專家之口，港臺地區的投行人士早已頻頻對此發出警告。
房地產泡沫由來已久。盡管各級*府對此予以否認，但實際上，這一切恰恰緣于*府行為的本身。
1994年7月18日，**曾以《關于深化城鎮住房制度改革的決定》一紙文件提出了解決中低收入者經濟適用房和高收入人群商品房的供應體系。一直到了1998年“福利分房”之后，全國最早的經濟適用房項目——北京回龍觀文化居住區才得以動土。
經濟適用房的獲利幅度原定為在3%之間，但在售房中逐漸蛻變，有其名而無其實。土地的行*劃撥轉眼成了房地產商輕松獲利的渠道之一；此后，商品房用地從協議轉讓過渡到了“招拍掛制度”。巨額利潤的沖動讓各級地方*府與房地產商的博弈從此漸次升級，以賣地、追求財*稅收與GDP數字增長等*績“顯著”的地方*府放任了商品房的投資規模，而經濟適用房的份額已經日漸萎縮，形成了94%的商品房與6%經濟適用房的尷尬格局。
據相關的調查顯示，現實的困境是85%的中低收入者面對6%經濟適用房。2004年3月23日，北京大學平新喬博士的《融資、地價與樓盤價格趨勢》報告指出，*府是土地、樓盤等價格的操控者。
2003年，以央行121文件為標志的第一輪房地產調控歷時兩年之久，收效甚微；而目前再度面臨調控的內地房地產市場，雖然表面上*策收緊，風聲鶴唳；但新華社的報道說，來自上海臺商的購房需求依然持續涌動。
房地產調控細則從貸款首付上提高了比例，面積上予以了限制，急需購買自住房的民眾備受抑制，真正的需求隱忍不發。調控能否起到應有的作用仍然值得懷疑。
內地兩大股市此次開閘能否分流聚集在房地產市場的資金流？能否緩解房價上漲給民眾造成的壓力？——看來沒有答案。種種的利好仍然盤踞在房地產上。制造業收益甚微，其激增的資金涌向房地產開發已經是一種趨勢。各地資金涌入房地產市場所導致的局面就是房價爆漲，愈演愈烈，迄今難得緩解。
地方*府控制著最重要的資源——土地，拍賣后可獲得高昂的財*收入；而房地產商則將土地成本毫無保留地轉嫁到購房者的身上。很顯然，解開這一癥結恐怕需要的是*府拿出壯士斷腕的勇氣，而非“作秀”和無所作為
2. 我國*府財*收支在房地產發展方面的*策建議
（一）弱化國民經濟發展對房地產業的過度依賴
房地產業關聯度高、帶動力強，成為國民經濟的支柱產業，地方*府常把房地產業作為新經濟增長點而大力推動。由于房地產行業占有國民經濟中過高的比重，擠壓其它關系國民經濟命脈的重要行業的資源分配、金融支持和發展空間，不利于我國產業結構的調整與升級。房產泡沫是經濟發展的重大隱患，一旦泡沫破滅將會造成災難性后果。為此，各級*府要科學確定經濟與社會發展的目標和方向，倡導經濟可持續發展和社會和諧。傳統產業穩定發展，創新型產業加速發展，為過熱的房地產業降溫，以規避房地產經濟泡沫的產生。調整中央和地方財*分配比例，減少地方*府完全依靠賣地增加財*收入的傾向。
（二）改革財*體制使地方*府從房地產利益鏈條中脫身
有人大代表和委員提出將地方*府所得土地出讓金全部收歸中央財*，由中央財*統一調撥使用；改征收土地出讓金為征收物業稅，物業稅成為地方*府長期穩定的收入，扭轉*府的短期行為，促其提供良好的基本公共服務。
（三）完善住房社會保障制度并履行市場監管職責
*府通過頒布產業發展*策和貨幣、稅收等措施，調節房地產發展的結構和速度，實現供需相對均衡。完善住房社會保障制度，規范住房建設結構比例，增加中、小戶型供給量。加強對房地產開發與銷售行為的監管，建立房地產社會監督機制和法律體系。嚴格控制拆遷規模，減緩被動性需求。搭建樓盤網絡交易平臺， 接受公眾監督，確保房地產銷售市場信息對稱，遏制炒房行為。
（四）合理控制貨幣供應量增長速度和個人消費信貸規
貨幣供應量變化對房地產價格有長期的持續正向影響。銀行貸款是房地產企業的重要資金來源，在住房消費根據上述的實施背景我們不難看出，今年房地產發展的回落陷入低谷，*策為了刺激當地房地產的消費，活躍樓市，復蘇整個樓市，通過采取一定的稅收優惠來調控房地產市場。
（備注：優惠*策除了退稅購房以外，還應包括推行藍印印戶口、調整契稅、已售公房上市等，現我們著重談退稅*策，故另外幾項不予討論，但切不可忽視其他方面的作用）
主要推動作用可以表現在以下幾個方面：
刺激了房地產市場的發展。
雖然減少了地方財*收入，但因為能夠促進房地產市場的發展而增加了其他方面的財*收入（例如：土地開發費用、信貸收入、契稅等）帶動了相關行業的發展。（例如：交通業、建筑業等）促進了稅務管理的規范，有利于對征稅納稅的管理。
增強了公民的納稅意識，使普通消費者關注稅收*策、學會稅率計算等。
間接地激活二手房市場，催化房地產市場的復蘇步伐，對盤活空置房產、促進整體經濟發展和國民稅收等都有益處。
吸引高收入者和科技人才安居樂業，對地方經濟的發展起到一定作用。
3. 你認為現在*府的財*和貨幣兩方面*策是否有效,請分析這些財*和
由于金融危機的影響，我國實施了擴大內需，加大基礎設施建設，提高人民的生活保障的*策，并有寬松到現在的穩健量化，比如在交通，水利，醫改等方面。這些*策不僅使我國的經濟得到了快速的發展，而且使基礎狀況（包括生活）得到改善，其*策是有效的。開始為了配合財**策的實行，我國實施的是寬容的貨幣*策，而由于當前我國出現嚴重的通貨膨脹現象，國家開始實施穩健的貨幣*策，加大銀行儲備金率，加大控制貸款力度，提高存款利率等。使目前的情況得到一些改善，取得了一些效果。國家應注意對市場的監管力度，控制貨幣的發行量，對外匯率等方面
對積極穩健的財**策和貨幣*策從整體上對房地產是不利的，國家加大了對經濟保障房的建設，提高買房門檻，限制購房套數等，另外，國家縮緊了銀根，這對房地產企業的融資產生了很大的影響。雖然*策相繼出臺，房價仍上漲，只是相對放慢了上漲的速度，收效還不甚明顯。隨著執行力度的加大，將會對房地產產生很大影響，使房地產市場有現在的泡沫危險恢復至合理化 房地產在經濟中的地位，聯系聯系，自己寫吧
4. 財*支出增加與房地產價格有什么關系
房價是各種因素決定的，是由供求關系決定的，而不是單一的地方*府的賣地行為造成的。例如，上海土地財*所占比重就相對較低，但是上海的房價依然很高，所以房價與地方*府的賣地收入并沒有直接的聯系。
對于地方*府的賣地行為也要進行客觀分析。在社會主義市場經濟條件下，通過市場交易的方式轉讓土地，是必然之選。如果回歸到計劃經濟時期的無償行*劃撥的使用方式，則可能會誘發土地資源配置不合理、利用效益低等種種問題，更加不可取。尤其是面對著市場上數量眾多的開發商，如果直接劃撥，無償供房地產商使用，那么，在房地產市場需求旺盛的情況下，不會降低房價，而只會增加房地產商的利潤空間。
實際上，房價穩定，不大起大落是房地產市場健康發展的一個表現，說明房地產市場很興旺。這對拉動地方經濟發展、創造就業機會、增加財*收入，都有著積極的意義。但是，如果房價過快地上漲，超出了老百姓的購買力，則會影響老百姓的生活水平，對當地的經濟發展也非常不利。那么如何實現房價的相對平穩呢？這就涉及到一個各方利益調整的問題。不同的經濟主體，都是站在各自不同的利益角度，發表各自的見解。應該說，在市場經濟條件下，站在各自利益的角度發表看法，也是無可厚非。但是任何一個社會，不論是作為自然人、個人、居民，還是作為企業、單位、法人，都應該有一個社會責任，都不能一味地、不顧一切地去追求個人利益。這就要求*府要采取有效的措施，協調各方利益關系，實現各方的共贏。
5. 土地財*與高房價有必然的聯系嗎
一、土地財*與高房價沒有必然聯系。
房價是各種因素決定的，是由供求關系決定的，而不是單一的地方*府的賣地行為造成的。例如，上海土地財*所占比重就相對較低，但是上海的房價依然很高，所以房價與地方*府的賣地收入并沒有直接的聯系。
對于地方*府的賣地行為也要進行客觀分析。在社會主義市場經濟條件下，通過市場交易的方式轉讓土地，是必然之選。如果回歸到計劃經濟時期的無償行*劃撥的使用方式，則可能會誘發土地資源配置不合理、利用效益低等種種問題，更加不可取。尤其是面對著市場上數量眾多的開發商，如果直接劃撥，無償供房地產商使用，那么，在房地產市場需求旺盛的情況下，不會降低房價，而只會增加房地產商的利潤空間。
實際上，房價穩定，不大起大落是房地產市場健康發展的一個表現，說明房地產市場很興旺。這對拉動地方經濟發展、創造就業機會、增加財*收入，都有著積極的意義。但是，如果房價過快地上漲，超出了老百姓的購買力，則會影響老百姓的生活水平，對當地的經濟發展也非常不利。那么如何實現房價的相對平穩呢？這就涉及到一個各方利益調整的問題。不同的經濟主體，都是站在各自不同的利益角度，發表各自的見解。應該說，在市場經濟條件下，站在各自利益的角度發表看法，也是無可厚非。但是任何一個社會，不論是作為自然人、個人、居民，還是作為企業、單位、法人，都應該有一個社會責任，都不能一味地、不顧一切地去追求個人利益。這就要求*府要采取有效的措施，協調各方利益關系，實現各方的共贏。
二、“高地價”導致“高房價”？這是因果關系沒搞明白的錯誤觀點。
那么這種論調有沒有道理呢？我們認為這是一種本末倒置的錯誤說法
要頭腦清醒地認識到，是高房價導致了“地皇”，而不是“地皇”導致了高房價。正因為房地產開發商從高房價中賺了錢，他才有實力去買地；眾多的開發商賺了錢，就有實力去參加競拍，即競爭性地買地。
這個因果關系要搞清楚，因為有了開發商舍得一擲萬金的買地行為，才有了“地皇”這個“果”。換句話，開發商從經營中賺錢在先，高價買地的行為在后。
因此，得出這樣的結論，盡管土地價格高導致開發商成本上升，土地價格高決不是房價瘋漲的主要原因。恰恰相反，房價瘋漲是“地皇”頻現的主要原因。
咱們可以舉個例子。如果北京的開發商以樓面價每平米一萬元拿到了土地，所有建設成本攤下來是每平米五千元，總成本一萬五，他會不會就賣每平兩萬？此時就算賣兩萬開發商也不少賺，他有百分之三十多的利潤啊。可是因為種種原因（
6. 我國房地產市場存在的問題及對策
1目前房地產市場出現的問題 1.1房地產投資規模過大 2005年，我國城鎮房地產開發完成投資占GDP的7.55%，占固定資產的17.9%;2006年，全國房地產開發完成投資10106.12億元，同比增長28.5%;2007年，完成投資13158億元，同比增長1.6%;2008年，全國房地產投資15759.3億元，比去年增長19.8%;2009年以來，房地產投資增速逐月回升，1~6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點。
可見，房地產業投資已在我國形成較大的規模，并呈現出逐漸增長的趨勢。 1.2商品房價格上漲過快 目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。
商品房價格上漲過快主要是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規范。 1.3商品房結構不合理 房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。
據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等*府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財*非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方*府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。
1.4房地產市場秩序混亂 2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至6月底，新設外商投資房地產企業同比增長25.4%，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長2倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場準入規則不夠規范，擾亂了我國貨幣*策的執行力度。
房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在“售樓中心”沒出之前，房地產開發商對“期房”的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。
投機者借助“期房”獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的“期房”與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由于普通的房地產消費者掌握有關建筑業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。
2控制房地產市場健康發展的對策 針對房地產市場存在的問題，以科學發展觀為統領，采取科學、規范、務實、高效的*策措施。 2.1加強商品房結構規劃的管理 針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。
只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以采取以下措施：一是根據人均居住面積來征收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。
2.2確定*府公共管理績效的考核標準 房地產雖然在我國如火如荼，但并非像某些開發商所說的那樣，完全是來自市場需求因素，而在于一些更加詭秘的潛制度因素。其中，最重要的便是地方*府與房地產商形成的神圣聯盟。
這一神圣聯盟即是‘你發財、我發展，成本社會掏’的畸形增長模式。地方*府為推動城市建設和經濟增長，通過*府的公共*策為房地產推波助瀾。
為此，必須科學擬訂*府公共管理績效的考核標準，減少經濟指標，包括GDP增長、財*收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方*府為單純追求GDP增長和財*收入增加而大批出賣土地、大規模開發建設等，以減緩*府*策對房地產業的推動力。 2.3引導房地產的理論管理 當前，我國房地產市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況，其真實原因是在于市場需求過高但不理性。
*府對經濟與社會問題的公共*策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會公眾主觀差距和減少客觀差距的*策。首先，*府應實施引導性*策，宣傳國民經濟發展不同階段人們應有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。
其次，*府應實施提高城鄉居民收入、建立和完善社會保障、教育與醫療衛生保障等減少客觀差距的*策，幫助社會公眾提高有購買力的住房需求，通過擴大有購買力的需求，使房地產業步入良性發展的軌道。 .4積極履行經濟調節和市場監管職能 首先，*府應以科學發展觀為統領，尊重經濟規律，通過頒布產業發展*策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學調節房地產發展的結。
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